Rapport d'information n° 75 (2017-2018) de M. Albéric de MONTGOLFIER , fait au nom de la commission des finances, déposé le 8 novembre 2017
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AVANT-PROPOS
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INTRODUCTION : QU'EST-CE-QUE LE MARCHÉ
IMMOBILIER ?
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I. L'IMMOBILIER NE PRÉSENTE PAS UNE
RENTABILITÉ AVANT IMPÔTS ANORMALEMENT ÉLEVÉE
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A. SUR LONGUE PÉRIODE, L'IMMOBILIER
PRÉSENTE DES NIVEAUX DE RENTABILITÉ ET DE VOLATILITÉ
INTERMÉDIAIRES ENTRE LES ACTIONS ET LES OBLIGATIONS, UNE FOIS LES
CHARGES PESANT SUR LES PROPRIÉTAIRES PRISES EN COMPTE
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B. EN FRANCE, LA RENTABILITÉ AVANT
IMPÔTS DE L'IMMOBILIER S'EST FORTEMENT RÉDUITE DEPUIS LA FIN DES
ANNÉES 2000, POUR SE RAPPROCHER DE CELLE OBSERVÉE DANS LES AUTRES
PAYS EUROPÉENS
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A. SUR LONGUE PÉRIODE, L'IMMOBILIER
PRÉSENTE DES NIVEAUX DE RENTABILITÉ ET DE VOLATILITÉ
INTERMÉDIAIRES ENTRE LES ACTIONS ET LES OBLIGATIONS, UNE FOIS LES
CHARGES PESANT SUR LES PROPRIÉTAIRES PRISES EN COMPTE
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II. LA FISCALITÉ FRANÇAISE
N'APPARAÎT PAS PARTICULIÈREMENT BIAISÉE EN FAVEUR DE
L'IMMOBILIER, UNE FOIS LES SPÉCIFICITÉS LIÉES AU STATUT DE
PROPRIÉTAIRE OCCUPANT PRISES EN COMPTE
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A. UN NIVEAU DE PRÉLÈVEMENTS
PARTICULIÈREMENT ÉLEVÉ
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B. UNE IMPOSITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
INTERVENANT À CHAQUE STADE DU CYCLE ÉCONOMIQUE
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C. POUR L'INVESTISSEMENT LOCATIF, LES COMPARAISONS
AVEC LA FISCALITÉ MOBILIÈRE NE CONFIRMENT PAS L'EXISTENCE D'UN
BIAIS FISCAL EN FAVEUR DE L'IMMOBILIER
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A. UN NIVEAU DE PRÉLÈVEMENTS
PARTICULIÈREMENT ÉLEVÉ
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III. L'IMMOBILIER CONTRIBUE À LA CROISSANCE
DE L'ÉCONOMIE RÉELLE
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A. L'IMMOBILIER CONSTITUE UN DES MOTEURS DE LA
CROISSANCE FRANÇAISE, MÊME SI LES GAINS DE PRODUCTIVITÉ Y
SONT PLUS FAIBLES QUE DANS LE RESTE DE L'ÉCONOMIE
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B. LA HAUSSE DES PRIX DE L'IMMOBILIER NE S'EST PAS
TRADUITE PAR UNE DÉFORMATION DE LA STRUCTURE DE L'ÉCONOMIE
FRANÇAISE VERS LA CONSTRUCTION
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C. LA DYNAMIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER NE
SEMBLE PAS EXERCER D'EFFET D'ÉVICTION SUR LE FINANCEMENT DES
ENTREPRISES
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A. L'IMMOBILIER CONSTITUE UN DES MOTEURS DE LA
CROISSANCE FRANÇAISE, MÊME SI LES GAINS DE PRODUCTIVITÉ Y
SONT PLUS FAIBLES QUE DANS LE RESTE DE L'ÉCONOMIE
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IV. LA HAUSSE DES PRIX DE L'IMMOBILIER EXERCE DES
EFFETS CONTRASTÉS SUR L'ÉVOLUTION DES
INÉGALITÉS
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A. LA PROGRESSION DES PRIX DE L'IMMOBILIER NE
CONTRIBUE QUE MARGINALEMENT À LA HAUSSE DE LA CONSOMMATION DES
PROPRIÉTAIRES-OCCUPANTS
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B. PARADOXALEMENT, LA HAUSSE DES PRIX DE
L'IMMOBILIER A PERMIS DE RÉDUIRE LA CONCENTRATION DES RICHESSES, COMPTE
TENU DU POIDS DU LOGEMENT DANS LE PATRIMOINE DES « CLASSES MOYENNES
»
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C. UN RENFORCEMENT PRÉOCCUPANT DES
INÉGALITÉS D'ACCÈS À LA PROPRIÉTÉ, EN
PARTIE LIÉE À L'INFLATION IMMOBILIÈRE, PEUT
NÉANMOINS ÊTRE OBSERVÉ
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A. LA PROGRESSION DES PRIX DE L'IMMOBILIER NE
CONTRIBUE QUE MARGINALEMENT À LA HAUSSE DE LA CONSOMMATION DES
PROPRIÉTAIRES-OCCUPANTS
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V. LES « FAUX-DÉBATS »
SUR LA RENTE IMMOBILIÈRE NE SAURAIENT MASQUER LA NÉCESSITÉ
DE RÉORIENTER LA POLITIQUE DU LOGEMENT
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A. INFLÉCHIR LA RÉTENTION
FONCIÈRE, INCITER LES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES À RENDRE
LES TERRAINS CONSTRUCTIBLES ET POURSUIVRE LA RATIONALISATION DES NORMES POUR
FACILITER LA CONSTRUCTION NEUVE EN ZONE TENDUE
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B. FACILITER L'ACCÈS À LA
PROPRIÉTÉ DES JEUNES GÉNÉRATIONS ET DES
MÉNAGES MODESTES
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C. TROUVER UN MEILLEUR ÉQUILIBRE ENTRE LA
MOBILISATION DU PARC ANCIEN ET LA CONSTRUCTION NEUVE POUR ACCROÎTRE
L'OFFRE ET FAVORISER L'ENTRETIEN DES IMMEUBLES
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D. LIMITER CERTAINS BIAIS CONSTATÉS SUR LES
DISPOSITIFS D'AIDE AU LOGEMENT
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E. TRAITER FISCALEMENT L'INVESTISSEMENT LOCATIF
COMME UN ACTIF PRODUCTIF
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F. GARANTIR UNE CONCURRENCE ÉQUITABLE AVEC
LES PROPRIÉTAIRES EXERÇANT SUR LES PLATEFORMES
D'HÉBERGEMENT EN LIGNE
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A. INFLÉCHIR LA RÉTENTION
FONCIÈRE, INCITER LES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES À RENDRE
LES TERRAINS CONSTRUCTIBLES ET POURSUIVRE LA RATIONALISATION DES NORMES POUR
FACILITER LA CONSTRUCTION NEUVE EN ZONE TENDUE
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I. L'IMMOBILIER NE PRÉSENTE PAS UNE
RENTABILITÉ AVANT IMPÔTS ANORMALEMENT ÉLEVÉE
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EXAMEN EN COMMISSION
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ANNEXE