B. LA HAUSSE DES PRIX DE L'IMMOBILIER NE S'EST PAS TRADUITE PAR UNE DÉFORMATION DE LA STRUCTURE DE L'ÉCONOMIE FRANÇAISE VERS LA CONSTRUCTION
Si l'immobilier a parfois été qualifié d'investissement « improductif » par certains économistes, en dépit de son poids dans la valeur ajoutée et l'emploi, c'est avant tout parce qu'il s'agit d'un secteur au sein duquel les gains de productivité sont significativement plus faibles que dans le reste de l'économie.
Taux de croissance annuel moyen de la
productivité horaire du travail
en France entre 1980 et
2016
(en %)
Source : commission des finances du Sénat (d'après les données de l'OCDE)
Ainsi, l'expansion de secteurs tels que la construction, en déformant la structure de l'économie au détriment de secteurs plus productifs, est susceptible de pousser à la baisse la productivité globale, qui constitue le principal déterminant de la croissance à long terme .
Les services de la direction générale du Trésor constatent ainsi dans une récente étude consacrée à la désindustrialisation que « les branches à forts gains de productivité (agriculture et certaines branches industrielles) ont décliné au profit de branches dont les gains sont moins dynamiques », ce qui a diminué « d'environ 0,4 point les gains annuels de productivité en France dans les années 1990, puis de 0,2-0,3 point dans les années 2000 » 47 ( * ) .
S'agissant du secteur immobilier, cette déformation est particulièrement susceptible de se produire en cas de forte hausse des prix , qui attire les investisseurs et la main d'oeuvre. En Espagne, la bulle immobilière s'est ainsi accompagnée d'une véritable « bulle de la construction ». Comme le relève le Fonds monétaire international (FMI), l'expansion de ce secteur a toutefois constitué un « mauvais investissement » pour l'Espagne, qui a mobilisé des « ressources disproportionnées » en capital et « pesé sur la productivité » 48 ( * ) .
Dans le cas français, si l'on pouvait craindre qu'un phénomène analogue se produise, la dynamique des prix de l'immobilier observée depuis la fin des années 1990 ne s'est pas accompagnée d'une déformation de la structure de l'économie au profit de la construction.
Évolution de la part du secteur de la construction dans la valeur ajoutée
(en %)
Source : commission des finances du Sénat (d'après les données d'Eurostat)
La part de la construction dans la valeur ajoutée apparaît ainsi extrêmement stable sur longue période , ce qui contraste fortement avec l'évolution observée en Espagne.
Un constat analogue peut être dressé s'agissant du poids de la construction dans l'emploi , qui est à la fois stable et en ligne avec la moyenne européenne.
Évolution de la part du secteur de la construction dans l'emploi total
(en %)
Source : commission des finances du Sénat (d'après les données d'Eurostat)
Si de nouveaux leviers doivent être trouvés pour élever la productivité dans ce secteur , les inquiétudes sur la place grandissante de l'immobilier dans l'économie française apparaissent donc, à ce stade, largement infondées .
* 47 Direction générale du Trésor, « L'industrie : quels défis pour l'économie française », Trésor-éco, n° 124, février 2014, p. 3.
* 48 FMI, « Spain : Selected Issues - IMF Country Report », 8 juillet 2011, p. 8.