III. L'IMMOBILIER CONTRIBUE À LA CROISSANCE DE L'ÉCONOMIE RÉELLE
A. L'IMMOBILIER CONSTITUE UN DES MOTEURS DE LA CROISSANCE FRANÇAISE, MÊME SI LES GAINS DE PRODUCTIVITÉ Y SONT PLUS FAIBLES QUE DANS LE RESTE DE L'ÉCONOMIE
S'interroger sur le caractère « productif » de l'immobilier apparaît en première analyse doublement paradoxal, compte tenu de l'importance de ce secteur dans l'activité économique et l'emploi .
Si, comme relève le cabinet EY , la filière de l'immobilier constitue un « assemblage complexe d'activités variées (allant de l'architecture à la gestion de l'immobilier, en passant par l'aménagement, la construction, l'ingénierie, l'investissement, etc.) » qui reste « difficilement saisissable dans son exhaustivité », la gestion de l'immobilier et la construction en constituent néanmoins les deux principaux secteurs : ils concentrent ainsi 90 % de la contribution économique de la filière 41 ( * ) .
En comptabilité nationale, ces deux secteurs sont précisément identifiés 42 ( * ) dans la nomenclature d'activités française (Naf) de l'Insee, ce qui permet d'en apprécier aisément le poids dans la valeur ajoutée et l'emploi.
Poids du secteur immobilier dans la valeur ajoutée et l'emploi en France en 2015
(en %)
Source : commission des finances du Sénat (d'après les données de l'Insee)
Ainsi, l'immobilier représente en France environ 18 % de la valeur ajoutée 43 ( * ) de l'économie française et 8 % de l'emploi total.
Au sein du secteur immobilier, c'est avant tout la construction qui focalise l'attention des pouvoirs publics et des économistes, dans la mesure où elle concentre l'essentiel de la main d'oeuvre et de l'investissement - la contribution très importante de la filière des activités immobilières à la valeur ajoutée tenant surtout à sa nature très capitalistique 44 ( * ) . À titre d'illustration, le taux d'investissement s'élève à 5,4 % pour la construction, contre moins de 0,1 % pour les activités immobilières 45 ( * ) .
En outre, compte tenu de son caractère très cyclique , la construction exerce des effets d'entraînement importants sur la croissance et l'emploi en phase de crise comme en période de reprise. Après le commerce extérieur, la construction constitue ainsi, d'après l'Insee, le poste de la demande ayant le plus pesé sur la croissance française au cours de la période 2011-2016.
Contributions des principaux postes de la demande à la croissance du PIB
(en points de PIB)
|
2000-2010 |
2011-2016 |
|
|
PIB |
1,5 |
1 |
|
Consommation publique |
0,4 |
0,3 |
|
Consommation privée |
1,1 |
0,5 |
|
Investissements et stocks |
0,3 |
0,5 |
|
Construction |
0,2 |
- 0,1 |
|
Autres |
0,1 |
0,5 |
|
Commerce extérieur |
- 0,3 |
- 0,2 |
Note de lecture : les totaux peuvent ne pas correspondre à la somme des composantes en raison des arrondis.
Source : commission des finances du Sénat (d'après : Insee, « Croissance solide », note de conjoncture, juin 2017)
Sur le plan de l'emploi, des destructions ont été observées dans le secteur de façon quasi ininterrompue entre 2008 et 2016, avant que ce dernier ne renoue enfin avec la croissance au premier trimestre 2017 46 ( * ) .
* 41 EY, « Croissance : les moteurs de la ville », 2017, p. 9.
* 42 Au sens de la Naf, les « activités immobilières » regroupent trois types de services : les activités immobilières pour compte de tiers (administrateurs de biens et agences immobilières principalement), la location et l'exploitation de biens immobiliers et l'activité des marchands de biens. Le secteur de la construction retrace aussi bien les travaux neufs que la rénovation, la réparation ou la maintenance.
* 43 À titre de rappel, la valeur ajoutée brute représente 90 % du PIB en France, le reliquat correspondant aux impôts et subventions sur les produits tels que la taxe sur la valeur ajoutée.
* 44 La contribution très importante à la valeur ajoutée brute des activités immobilières au regard de sa part dans l'emploi s'explique par la nature très capitalistique de ce secteur : des locaux très importants sont immobilisés pour être loués, alors qu'un faible nombre de personnes est nécessaire pour gérer le parc. Comme le souligne l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), « lorsque l'on remonte dans le bilan, les frais d'entretien (...) et les frais financiers sont à la hauteur des immobilisations et viennent alors réduire la valeur ajoutée ». Cf. Département analyse et prévision de l'OFCE, « Contribution sur la valeur ajoutée : emplois à tout prix ? », Revue de l'OFCE , n° 100, 2007.
* 45 Insee, Comptes nationaux, base 2010.
* 46 Insee, « Croissance solide », note de conjoncture, juin 2017.