C. POUR L'INVESTISSEMENT LOCATIF, LES COMPARAISONS AVEC LA FISCALITÉ MOBILIÈRE NE CONFIRMENT PAS L'EXISTENCE D'UN BIAIS FISCAL EN FAVEUR DE L'IMMOBILIER
Des simulations ont été effectuées afin de comparer la fiscalité s'appliquant à un placement immobilier à celle d'un investissement en valeurs mobilières, en confrontant des stratégies d'investissement proches : il ne s'agit pas de mettre en regard la fiscalité d'un dispositif dérogatoire comme le « Pinel » avec celle d'un véhicule d'investissement lourdement taxé comme le compte-titre. En revanche, la comparaison entre le « Pinel » et le plan d'épargne en actions (PEA) est pertinente dans la mesure où il s'agit de deux investissements bénéficiant d'une fiscalité plus avantageuse que le droit commun.
C'est pourquoi quatre stratégies d'investissement ont été modélisées pour chaque ménage (deux investissements immobiliers et deux placements en valeurs mobilières) : un investissement auquel s'applique la fiscalité de droit commun d'une part, un investissement effectué dans le cadre d'un dispositif avantageux fiscalement d'autre part.
Les résultats correspondent à un taux global effectif d'imposition sur les gains bruts : en d'autres termes, les simulations mesurent, sur 100 euros de gain, la part prélevée par la fiscalité .
Dans la mesure où le but est d'isoler l'influence de la fiscalité sur la rentabilité des différents placements, on raisonne autant que possible ceteris paribus : le niveau du rendement brut des placements est donc neutralisé et supposé identique pour tous les placements , de même que la structure familiale des ménages (couple marié ou pacsé avec deux enfants) et la durée du placement (dix ans).
Deux ménages sont étudiés : d'un côté, le ménage dit « médian » , dont le revenu correspond au revenu médian français, de même que son patrimoine correspond au patrimoine médian des ménages français ; de l'autre, le ménage dit « très aisé » , appartenant au 1 % de la population la plus aisée de France.
L'investissement immobilier est un investissement locatif (et ne correspond donc pas à l'acquisition d'une résidence principale). En matière d'immobilier, le dispositif avantageux d'un point de vue fiscal choisi pour la présente simulation est le « Pinel ». Le dispositif de droit commun correspond à la location nue soumise au régime micro-foncier.
En matière de valeurs mobilières, le placement avantageux d'un point de vue fiscal choisi pour la présente simulation est le plan d'épargne en actions (PEA), complété lorsque le plafond est dépassé par une assurance-vie (ou un dispositif analogue comme le contrat de capitalisation, plus avantageux pour l'imposition à l'impôt sur la fortune). Le dispositif de droit commun correspond à un compte-titre (avec dividendes réinvestis).
Ces quatre stratégies d'investissement sont modélisées pour les deux ménages, avant et après les réformes prévues dans le projet de loi de finances pour 2018 et le projet de loi de financement de la sécurité sociale (impôt sur la fortune immobilière, prélèvement forfaitaire unique, hausse de la CSG) - soit un total de 16 cas différents.
Le détail des hypothèses méthodologiques est précisé en annexe au présent rapport.
Les résultats des simulations permettent de constater quand dans presque tous les cas, sur des stratégies d'investissement comparables, l'immobilier est plus taxé que les valeurs mobilières . Le seul cas où l'investissement immobilier est moins lourdement taxé est celui d'un investissement en « Pinel » pour le ménage médian après la hausse de la CSG prévue par le projet de loi de financement de la sécurité sociale.
Dans tous les autres cas, la fiscalité grève plus lourdement la rentabilité de l'immobilier que celle des valeurs mobilières, que ce soit avant ou après les réformes (PFU, IFI, hausse de la CSG) prévues dans le projet de loi de finances et le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2018.
Au total, il apparaît donc que la fiscalité française n'introduit pas de distorsion en faveur de l'immobilier . Les simulations permettent également de constater que, loin de constituer un « rééquilibrage », les réformes prévues par le Gouvernement augmentent encore le différentiel de taxation en faveur des valeurs mobilières pour les ménages les plus aisés .
Comparatif des taux globaux d'imposition sur l'immobilier et les valeurs mobilières avant les réformes prévues par le Gouvernement
(en %)
Source : commission des finances du Sénat
Comparatif des taux globaux d'imposition sur l'immobilier et les valeurs mobilières après les réformes prévues par le Gouvernement
Source : commission des finances du Sénat
Il faut souligner que ces modélisations sont construites sur la base d'hypothèses prudentes qui tendent plutôt à minorer qu'à majorer les taux de taxation de l'immobilier : à titre d'exemple, pour le « Pinel », l'hypothèse est faite que le logement est loué sans interruption pendant toute la période, que le prix au mètre carré n'est pas surévalué et les éventuels frais pris par les intermédiaires ne sont pas pris en compte.