B. UNE IMPOSITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER INTERVENANT À CHAQUE STADE DU CYCLE ÉCONOMIQUE
1. Une fiscalité applicable de l'acquisition à la cession
Il est important de rappeler que d'un point de vue fiscal, un logement fait l'objet d'une imposition (et parfois des prélèvements sociaux afférents) à toutes les étapes économiques , soit depuis sa construction ou son acquisition jusqu'à sa cession, en passant par sa détention et les revenus susceptibles d'en être tirés.
a) Lors de l'acquisition ou de la construction du bien immobilier...
Ainsi, l'acquisition ou la production d'un bien immobilier par les particuliers est soumis :
- à la TVA lorsque le vendeur du terrain à bâtir ou de l'immeuble neuf y est assujetti, au taux de 20 % 39 ( * ) , à laquelle s'ajoutent des droits de mutations à titre onéreux (selon les cas, au taux normal ou, notamment pour les immeubles neufs, au taux réduit à 0,715 %).
- aux droits de mutation à titre onéreux, au taux normal, pour les immeubles anciens . Celui-ci est fixé, en principe à 5,09 % mais s'élève, désormais dans la très grande majorité des cas, à 5,81 %, compte tenu de la hausse de leur part opérée par la quasi intégralité des départements, en compensation de la montée en charge des dépenses sociales dont ils assument le financement.
b) ...puis au cours de sa détention...
Pendant la détention du bien , le propriétaire devra s'acquitter d'un certain nombre d'impositions et de prélèvements sociaux.
Tout d'abord, qu'il soit propriétaire occupant ou bailleur, il sera soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) .
Pour les terrains à bâtir, c'est la taxe foncière sur les propriétés non bâties qui s'applique, avec éventuellement une majoration de la valeur locative de plein droit ou sur délibération.
La taxe d'habitation mérite également d'être mentionnée , même si elle est due à la fois par les propriétaires occupants et par les locataires. Pour mémoire, le projet de loi de finances pour 2018 prévoit de la supprimer pour 80 % des ménages, sur une période de trois ans.
Ensuite, tous les travaux réalisés sont également soumis à TVA mais bénéficient pour une large part de taux réduits, à 10 % en cas de travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien ou même de 5,5 % dans le cas de travaux de rénovation énergétique dans les logements de plus de deux ans.
Les propriétaires de biens immobiliers peuvent également se voir appliquer, selon les cas, des dispositifs fiscaux variés :
- l'impôt sur la fortune , qui fait l'objet d'une réforme importante dans le projet de loi de finances pour 2018 et allant dans le sens d'une concentration de la taxation sur les biens immobiliers. Symboliquement, la dénomination de l'impôt sur la fortune serait transformée en impôt sur la fortune immobilière. Pour mémoire, les résidences principales bénéficient d'un abattement de 30 % et des exonérations totales ou partielles s'appliquent pour des cas particuliers (biens professionnels, bois et forêts sous engagement de gestion durable trentenaire...) ;
- en cas de vacance prolongée, la taxe sur les logements vacants ou, dans les communes où celle-ci ne s'applique pas, la majoration de la taxe d'habitation (taxe d'habitation sur les logements vacants) lorsqu'elle a été instituée par la municipalité ou l'établissement public de coopération intercommunale ;
- dans les zones les plus tendues, une majoration de taxe d'habitation appliquée aux résidences secondaires (pouvant aller jusqu'à 60 % de la part communale, selon les délibérations de leurs conseils municipaux).
Dans le cas d'un propriétaire bailleur , les loyers perçus, charges déduites, se verront également imposés au titre de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers pour les locations nues (régime micro-foncier pour les revenus annuels de moins de 15 000 euros).
Pour les locations meublées , le propriétaire sera imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (ou les bénéfices non commerciaux pour la sous-location prise à bail).
Le propriétaire bailleur se voit également appliquer la taxe annuelle sur les loyers élevés des logements de petite surface (dite « taxe Apparu »), applicable aux micro-logements (moins de 14 mètres carrés) situés en zone tendue et occupé par un locataire en tant que résidence principale et pour un loyer mensuel supérieur à 41,64 euros par mètre carré (en 2017).
c) ...et enfin lors de sa cession
Enfin, s'agissant de la cession , les plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu à un taux proportionnel de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5 %.
Comme cela sera davantage développé dans la suite du présent rapport, la résidence principale bénéficie d'une exonération d'imposition de plus-value et des abattements sont appliqués, s'agissant tant de l'imposition sur le revenu que des prélèvements sociaux, pour aboutir à un abattement linéaire de 2 % à compter de la sixième année de détention et à une exonération complète au bout de 30 ans.
D'autres exonérations sont également prévues pour des cas particuliers (biens expropriés, opérations de démembrement, cession au profit d'un organisme en charge du logement social...).
Une surtaxe des plus-values de cessions les plus élevées , c'est-à-dire dépassant 50 000 euros, s'applique également aux biens immobiliers cédés.
L'on peut encore citer la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles et la taxe nationale sur les cessions de terrains nus devenus constructibles.
En cas de succession ou de donations , ce sont les droits de mutation à titre gratuit qui s'appliquent (pour lesquels plusieurs régimes de faveur - abattement ou exonération - sont également prévus).
Au total, de nombreuses impositions s'appliquent donc aux biens immobiliers des particuliers.
2. Le traitement fiscal favorable dont bénéficient les propriétaires occupants se justifie par le fait que la plus-value sur la résidence principale sert le plus souvent à se reloger
Le concept de « rente immobilière » semble difficilement applicable aux propriétaires occupants. Certes, les ménages qui accèdent à la propriété font le choix d'un investissement pour l'avenir mais tant qu'ils restent dans leur logement, ils n'en tirent pas de gain financier direct si ce n'est le fait de ne pas avoir à payer de loyer, mais ils doivent généralement rembourser un emprunt.
En outre, la majorité des propriétaires occupants utilisent ensuite le produit de la vente de leurs biens pour acquérir un nouveau logement . Sauf à choisir une zone géographique où les tensions sur l'immobilier résidentiel seraient moins fortes que celles dans laquelle ils vivent ou à réinvestir dans un bien plus petit, ils subissent donc également la hausse des prix de l'immobilier constatée en procédant à un nouvel achat .
C'est par ce raisonnement que se justifie l'exonération d'imposition de la plus-value réalisée sur une résidence principale .
La plus-value obtenue en cas de vente ne se traduira donc pas, dans un grand nombre de cas, par une augmentation du pouvoir d'achat des ménages propriétaires mais pourra éventuellement favoriser l'achat d'une plus grande surface en disposant d'un apport personnel plus important.
Ces considérations concernent un nombre important de transactions immobilières puisque 83 % d'entre elles concernent des résidences principales. De même, selon l'INSEE à partir de son enquête sur le patrimoine pour l'année 2015 40 ( * ) , « la résidence principale est la composante essentielle du patrimoine immobilier brut : elle représente 85 % de la valeur des biens immobiliers des ménages en détenant ».
* 39 Sauf en cas de taux réduit pour des biens entrant dans le cadre du logement social ou de l'accession sociale à la propriété.
* 40 « Entre 2010 et 2015, les inégalités de patrimoine se réduisent légèrement », INSEE Première n° 1621, novembre 2016.