ANNEXE
Note méthodologique relative à la modélisation de cas-types afin de comparer la rentabilité de l'investissement immobilier et celle d'un investissement en valeurs mobilières
Description globale
Les simulations effectuées visent à comparer la fiscalité s'appliquant à un placement immobilier à celle d'un investissement en valeurs mobilières. Les résultats correspondent à un taux global effectif d'imposition sur les gains bruts : en d'autres termes, les simulations mesurent, sur 100 euros de gain, la part prélevée par la fiscalité.
Dans la mesure où le but est d'isoler l'influence de la fiscalité sur la rentabilité des différents placements, on raisonne autant que possible ceteris paribus : le niveau du rendement brut des placements est donc neutralisé et supposé identique pour tous les placements, de même que la structure familiale des ménages (couple marié ou pacsé avec deux enfants) et la durée du placement (dix ans).
Deux ménages sont étudiés : d'un côté, le ménage dit « médian » (A), dont le revenu correspond au revenu médian français, de même que son patrimoine correspond au patrimoine médian des ménages français ; de l'autre, le ménage dit « aisé » (B), appartenant au 1 % de la population la plus aisée de France.
Quatre stratégies d'investissement sont modélisées pour ces deux ménages (deux investissements immobiliers et deux placements en valeurs mobilières) : un investissement auquel s'applique la fiscalité de droit commun d'une part, un investissement effectué dans le cadre d'un dispositif avantageux fiscalement d'autre part.
L'investissement immobilier est un investissement locatif (et ne correspond donc pas à l'acquisition d'une résidence principale).
En matière d'immobilier, le dispositif avantageux d'un point de vue fiscal choisi pour la présente simulation est le « Pinel ». Le dispositif de droit commun correspond à la location nue sous le régime micro-foncier.
En matière de valeurs mobilières, le placement avantageux d'un point de vue fiscal choisi pour la présente simulation est le plan d'épargne en actions (PEA), complété lorsque le plafond est dépassé par une assurance-vie (ou un dispositif analogue comme le contrat de capitalisation, plus avantageux pour l'imposition à l'impôt sur la fortune). Le dispositif de droit commun correspond à un compte-titre (avec dividendes réinvestis).
Ces quatre stratégies d'investissement sont modélisées pour les deux ménages, avant et après réformes prévues dans le projet de loi de finances pour 2018 et le projet de loi de financement de la sécurité sociale (impôt sur la fortune immobilière, prélèvement forfaitaire unique, hausse de la CSG) - soit un total de 16 cas différents.
Hypothèses communes à tous les cas-types
On fait l'hypothèse que chaque ménage place l'intégralité de son patrimoine dans un placement en début de période et qu'il liquide son patrimoine en fin de période (rachat assurance-vie, vente bien mobilier...).
Le montant investi est le montant net de frais pris par les intermédiaires (frais bancaires, frais facturés par les intermédiaires dans le cas du dispositif « Pinel »)... Seuls les impôts sont pris en compte, pas les frais, ce qui représente une hypothèse plutôt conservatrice dans la mesure où certains dispositifs d'optimisation fiscale en matière immobilière (comme le Pinel) s'accompagnent généralement de frais élevés.
Bien sûr, dans les faits, les ménages optent pour des stratégies d'investissement plus diversifiées et ils ne placent pas tout leur patrimoine en début de période pour tout réaliser dix ans plus tard mais, dans la mesure où l'objectif est de comparer la fiscalité qui s'applique à chaque placement, la simplification se justifie.
La rentabilité avant impôts est supposée de 6 %.
La durée de détention est dix ans. La période de placement (qui doit être définie pour l'application des taux de prélèvements sociaux dans le cadre du PEA) concerne les années 2005-2015.
La structure familiale des ménages est celle d'un couple marié ou pacsé avec deux enfants de moins de 14 ans.
Description du ménage médian
- Montant de patrimoine à investir : 236 200 euros.
Source : chiffre Insee Première n° 1621 novembre 2016, p. 2, patrimoine brut d'un couple avec enfants.
- Taux marginal d'impôt sur le revenu : le revenu net disponible s'élève à 42 000 euros par an.
Source : Insee fiche thématique « revenus », p. 94 (Les revenus et le patrimoine des ménages, édition 2016)
- Les impôts représentent environ - 13 % du revenu net.
Source : ibidem, p. 99 .
- Le revenu brut (avant impôts) est donc de 47 460 euros, soit un quotient familial de 15 820 euros et un taux d'imposition marginal de 14 %.
Précisions sur les stratégies d'investissement du ménage médian
Dans le cadre de son investissement locatif sans dispositif d'incitation fiscale, le ménage médian utilise le régime du micro-foncier.
Description du ménage riche
- Montant de patrimoine à investir : 1,95 million d'euros - arrondi à 2 millions d'euros.
Source : chiffre Insee Première n° 1621 novembre 2016, p. 1, patrimoine brut, pas de précisions sur la structure familiale.
- Taux marginal d'impôt sur le revenu : au regard du patrimoine dont dispose le ménage et de son appartenance au qu'imposition au 1 % des ménages les plus aisés, le taux marginal d'impôt sur le revenu est posé par hypothèse comme le plus élevé du barème, soit 45 %.
- Le ménage est également redevable de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CHR). Les revenus perçus dans le cadre des placements modélisés se voient appliquer le taux de 4 %.
Précisions sur les stratégies d'investissement du ménage aisé
- Dans le cadre du placement en valeurs mobilières, le ménage aisé investit dans un PEA au maximum autorisé (soit 300 000 euros pour un couple) et place le reste sur un contrat de quasi assurance-vie78 ( * ) (contrat de capitalisation).
- Le portefeuille du contrat de capitalisation ne comporte aucun placement en « pierre-papier » susceptible d'être imposé à l'IFI.
- Dans le cadre de l'investissement immobilier sous régime micro-foncier, il est fait l'hypothèse que les charges déductibles du revenu foncier correspondent à 30 % de celui-ci.
Précisions sur le logement acquis dans le cadre de l'investissement locatif
- Le logement est acquis en Île-de-France.
- Dans le cadre de l'application du dispositif « Pinel », le logement est situé en zone A et le ménage s'engage à le louer pendant 9 ans (réduction d'impôt de 2 % par an).
- Le capital investi est divisé par le prix moyen du mètre carré dans le neuf en Île-de-France pour obtenir la surface du logement, ce qui permet ensuite de calculer le loyer en « Pinel » (loyer maximal autorisé par la loi). Ce mode de calcul conduit à surévaluer légèrement le rendement locatif du « Pinel », dans la mesure où les prix de vente sont souvent légèrement supérieurs par rapport à ceux des biens qui ne bénéficient pas du même avantage fiscal.
- Le loyer hors Pinel est calculé en multipliant la surface du logement par le loyer moyen au mètre carré en Île-de-France.
- Il est fait l'hypothèse que le bien est loué immédiatement après son achat et de façon discontinue pendant toute la période de modélisation.
- Les loyers permettent de calculer le rendement locatif du bien. La plus-value immobilière est calculée en déduisant du rendement brut global le rendement locatif.
- Prix moyen par mètre carré dans le logement neuf collectif en Île-de-France (par mètre carré habitable, hors parking, TVA au taux normal) : 4 741 euros
Source : Observatoire de l'immobilier de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), « Les chiffres du logement neuf : 4 ème trimestre 2015 et bilan annuel », 18 février 2016.
- Loyer moyen en Île-de-France : 20,1 euros au m 2.
Source : Institut de l'épargne immobilière et foncière, Le marché immobilier français, 2016-2017, p. 196.
- En ce qui concerne la taxe foncière, afin de lier le montant de l'investissement immobilier et la valeur locative du bien, il a été décidé d'utiliser le rapport, remis en 2017, concernant les simulations relatives aux nouvelles modalités de détermination des valeurs locatives et aux impacts de la réforme, ce qui a conduit à localiser les biens immobiliers dans trois des cinq départements concernés par l'expérimentation (en l'occurrence Paris, le Val-de-Marne et la Charente-Maritime).
S'agissant du ménage médian :
- Avec un investissement de 236 200 euros, sur la base d'un prix moyen au m 2 de 4 599 euros dans le Val-de-Marne, on peut estimer que la superficie de l'appartement est de 51 m 2 .
Source : base BIEN des notaires Paris Île-de-France
- Selon le rapport relatif à l'expérimentation de la révision des valeurs locatives précité, le Val-de-Marne compte 55 756 appartements de 50 à 59 m 2 (catégorie APPART 9), pour une valeur locative totale de 232,583 millions d'euros, soit une valeur locative moyenne pour cette catégorie d'appartement de 4 171 euros.
Source : rapport concernant les simulations relatives aux nouvelles modalités de détermination des valeurs locatives et aux impacts de la réforme
- On applique à cette valeur locative le taux départemental de taxe foncière (12,62 %) et un taux communal moyen (20,80 %) calculé sur l'ensemble du département du Val-de-Marne. Il en résulte un montant de taxe foncière annuelle de 1 400 euros.
Source : statistiques sur impots.gouv.fr (année d'imposition : 2016)
S'agissant du ménage riche :
- La même méthodologie est appliquée au ménage riche, à partir des hypothèses suivantes : une maison d'une valeur de 800 000 euros en Charente-Maritime et un appartement à Paris correspondant à un investissement de 1,2 million d'euros.
- La superficie de la maison serait de l'ordre de 158 m 2 , à partir d'un prix moyen au m 2 de l'Île-de-Ré de 5 074 euros. L'appartement parisien disposerait de 136 m 2 , correspondant à un prix moyen au m 2 à Paris de 8 823 euros.
Source : meilleurs agents pour la maison 79 ( * ) , base BIEN des notaires Paris Île-de-France pour l'appartement
En Charente-Maritime, on enregistre 30 161 maisons de 150 à 174 m 2 (catégorie MAISON 13) pour une valeur locative totale de 115,313 millions d'euros, soit une valeur locative moyenne de cette catégorie de maison de 3 823 euros.
À Paris, 39 393 appartements de 120 à 149 m 2 sont dénombrés, pour une valeur locative totale de 558,42 millions d'euros, soit une valeur locative moyenne pour la catégorie des appartements de 120 à 149 m 2 de 14 175 euros.
Source : rapport concernant les simulations relatives aux nouvelles modalités de détermination des valeurs locatives et aux impacts de la réforme
On applique à ces valeurs locatives respectivement un taux de 36,8 % pour la Charente-Maritime (21,5 % de taux départemental et 15,30 % de taux moyen du bloc communal 80 ( * ) ) et de 13,38 % pour Paris.
Source : statistiques sur impots.gouv.fr (année d'imposition : 2016)
Il en résulte une taxe foncière totale de 3 300 euros (1 400 euros pour la maison et 1 900 euros pour l'appartement à Paris).
En outre, au regard de l'extrême diversité des situations et de l'absence de lien direct entre la valeur du logement et le montant de la taxe, qui varie fortement selon l'année de construction du bâtiment, une hypothèse minimaliste a été favorisée afin de ne pas alourdir artificiellement le taux d'imposition global de l'investissement immobilier. Ainsi, les résultats obtenus sur la base des données disponibles - au demeurant incomplètes - en matière de valeurs locatives ont été diminués de 20 % afin d'assurer la prudence des hypothèses retenues en matière de taxe foncière.
* 78 Le contrat de capitalisation est déclaré à sa valeur nominale (sans les plus-values latentes), contrairement au contrat d'assurance-vie.
* 79 Il n'y a pas d'écart significatif de prix au m 2 entre la base Bien des notaires et meilleurs agents ; dans la mesure où la base Bien des notaires ne permet pas de disposer d'un prix au m 2 pour les maisons (mais uniquement d'un prix médian par maison, ne permettant pas d'en déduire la surface), c'est l'estimation du site Internet meilleurs agents qui a été utilisée.
* 80 Il s'agit d'une hypothèse minimaliste, dans la mesure où le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties sur l'île de Ré est de 21,9 %.