C. TROUVER UN MEILLEUR ÉQUILIBRE ENTRE LA MOBILISATION DU PARC ANCIEN ET LA CONSTRUCTION NEUVE POUR ACCROÎTRE L'OFFRE ET FAVORISER L'ENTRETIEN DES IMMEUBLES
Comme le groupe de travail de la commission des finances du Sénat sur le financement et la fiscalité du logement l'avait mis en évidence dans le cadre de ses travaux en 2015 68 ( * ) , les outils offerts par la politique du logement ne sont pas toujours suffisamment adaptés à la réalité du parc.
Il est indispensable de mobiliser davantage le parc ancien privé , sans se focaliser uniquement sur la construction neuve . La question se pose notamment très différemment selon les zones concernées et même, plus précisément, en fonction des caractéristiques de chaque commune. Or l'avantage fiscal accordé par les dispositifs applicables dans le neuf permet d'attirer bien davantage les investisseurs que ceux dédiés au parc ancien.
Ainsi, tandis que 12 dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif continuent de peser sur les recettes de l'État à hauteur de 2 milliards d'euros par an 69 ( * ) , seuls 3 d'entre eux concernent directement le parc ancien pour moins de 80 millions d'euros.
Le groupe de travail précité de la commission des finances avait ainsi notamment prôné le renforcement du dispositif « Borloo ancien » permettant de soutenir la location de logements dans l'ancien à des prix inférieurs au marché (logement intermédiaire, logement social à très social voire intermédiation locative). Il proposait ainsi d'augmenter l'avantage fiscal associé tout en recentrant son application, en contrepartie, sur les zones tendues. Depuis, l'article 46 de la loi de finances rectificative pour 2016 a effectivement transformé le dispositif « Borloo ancien » en dispositif « Cosse », en rejoignant, pour une large part, les préconisations du groupe de travail.
S'il est trop tôt pour s'assurer de l'efficacité du nouveau dispositif, une évaluation devra être rapidement réalisée pour s'en assurer.
En tout état de cause, ces aménagements de dispositifs fiscaux doivent nécessairement s'accompagner d'une information efficace auprès des particuliers bailleurs, par le biais de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), avec laquelle les bailleurs doivent conclure une convention pour bénéficier de l'avantage fiscal, et des agences départementales d'information sur le logement (Adil) mais aussi par les professionnels de l'immobilier (agences...).
L'avantage fiscal issu du « Borloo ancien » peut également être complété par des subventions pour travaux versés par l'Anah, ce qui permet aussi de remettre sur le marché des logements vacants . Il s'agit là d'un enjeu essentiel, notamment dans les zones les plus tendues mais aussi pour les centres-bourgs dont les biens les plus anciens sont concurrencés par la construction de logements neufs en périphérie.
En effet, comme l'indique le rapport de l'Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) de janvier 2016 sur « la mobilisation des logements et des bureaux vacants », l'augmentation de 30 % du stock de logements vacants observée depuis 2006 s'explique « par une hausse conjoncturelle de la vacance en zone rurale et par les biens dégradés. En revanche les cas de rétention volontaire représentent moins de 10 % des locaux durablement vacants identifiés par la mission. » Tout en démontrant que « le parc privé de logements durablement vacants est surestimé », il indique que « son état dégradé ne permet pas une mobilisation rapide en zone tendue » et que « le besoin de travaux est la première cause de vacance prolongée ».
À ce titre, le Gouvernement annonce un grand plan à destination des villes moyennes, pour la revitalisation des centres anciens. Il conviendra d'y rester attentif. De même, il paraît bienvenu que le prêt à taux zéro « dans l'ancien » soit prolongé pour 4 ans dans les zones B2 et C par l'article 40 du projet de loi de finances pour 2018.
Un rééquilibrage des moyens consacrés en faveur du parc ancien peut également s'accompagner d'un recentrage des dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif dans le neuf sur les seules zones les plus tendues . L'article 39 du projet de loi de finances pour 2018 va dans ce sens, en proposant de prolonger pour 4 ans le dispositif « Pinel » tout en le recentrant sur les zones A, A bis et B1 du territoire.
Le groupe de travail précité de la commission des finances du Sénat avait également proposé de mettre en place un zonage « plus fin » pour les dispositifs tels que le « Pinel », afin de mieux cibler l'aide là où les besoins sont clairement identifiés , en termes de localisation géographique comme de populations (locataires). Enfin, lors de son audition au Sénat du 24 octobre 2017, Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, a lui-même évoqué la possibilité d'une révision du zonage 70 ( * ) .
* 68 Rapport d'information n° 99 (2015-2016) « Financement et fiscalité du logement : reconstruire sans démolir », fait au nom de la commission des finances et déposé le 21 octobre 2015.
* 69 D'après les chiffres du tome II du Voies et Moyens annexé au projet de loi de finances pour 2018 (2,04 milliards d'euros en 2017 et 2,16 milliards d'euros en 2018).
* 70 Compte rendu de la commission des finances du 24 octobre 2017 : http://www.senat.fr/compte-rendu-commissions/20171023/fin.html#toc3 .