D. LIMITER CERTAINS BIAIS CONSTATÉS SUR LES DISPOSITIFS D'AIDE AU LOGEMENT
Comme cela a pu être montré précédemment, un dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif tel que le « Pinel » ne garantit pas un rendement après impôt tel qu'il soit bien plus avantageux que dans le cas d'un placement mobilier. Cela n'empêche pas que l'on puisse constater, dans certains cas spécifiques, des rendements particulièrement élevés ou que certains biais ne doivent pour autant être corrigés .
Ainsi, les dispositifs de soutien à la construction et à l'accès au logement sont nombreux et ne sont pas toujours suffisamment ciblés . Il convient notamment d'éviter que les dispositifs d'aide au logement n'aient un effet inflationniste sur les prix des biens et les loyers pratiqués dans certaines communes. Par exemple, pour le dispositif « Pinel », les loyers-plafonds applicables pour le bien construit doivent garantir qu'il s'agit bien d'un logement intermédiaire (soit environ 20 % en-deçà des loyers pratiqués dans un logement libre). C'est la raison pour laquelle il est souhaitable que les préfets usent de leur faculté de réduire les plafonds de loyers applicables dans les communes où ceux prévus par la loi sont trop élevés.
Bien entendu, il importe aussi de s'assurer que la demande existe et que le marché immobilier n'est pas déjà saturé, y compris lorsque la commune se situe dans une zone tendue.
Cela rejoint l'idée précédemment évoquée de la nécessité d'un zonage « plus fin » et d'une politique du logement davantage adaptée à la réalité des marchés locaux .
Ensuite, les particuliers qui deviennent propriétaires en bénéficiant d'un dispositif fiscal sont surtout attirés par la réduction d'impôt associée à l'opération, sans nécessairement se soucier du prix d'acquisition proposé ni être en mesure d'apprécier si tous les paramètres pourront réellement être remplis (location du bien en particulier) afin de leur garantir le rendement qui leur est présenté.
Dans le cadre de l'examen de la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, un nouvel article L. 122-23 a été inséré au sein du code de la consommation à l'initiative de votre rapporteur général afin de renforcer l'obligation d'information des acquéreurs , en précisant que la publicité pour ce type d'opération doit raisonnablement permettre de comprendre les risques afférents à l'investissement. Tout manquement est désormais sanctionné d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100 000 euros.
Une partie du prix de l'acquisition peut surtout être très aisément captée par les intermédiaires dont les marges pourraient atteindre jusqu'à 15 % du montant total 71 ( * ) .
Le groupe de travail sur le financement et la fiscalité du logement avait à ce titre estimé nécessaire que les obligations d'information soient également renforcées auprès des acquéreurs, afin qu'ils aient davantage connaissance de la composition du prix d'acquisition et pleinement connaissance des frais facturés par ces intermédiaires.
Plus globalement, l'effet potentiellement inflationniste des dispositifs publics de soutien à la construction et à l'accès au logement ne peut être éludé et mériterait d'être précisément étudié . La question se pose tout particulièrement pour les aides personnelles au logement qui représentent à elles seules plus de 18 milliards d'euros de dépenses publiques en faveur du logement.
* 71 Dans le cadre du groupe de travail précité sur le financement et la fiscalité du logement, les marges des intermédiaires avaient été estimées de 5 à 15 % du prix du bien.