Des ambitions aux réalisations : retour sur deux ans de politique du logement en outre-mer

Rapport d'information n° 355 (2007-2008) de M. Henri TORRE , fait au nom de la commission des finances, déposé le 27 mai 2008

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• AVANT-PROPOS
  
• TABLEAU DE SUIVI DES RECOMMANDATIONS DE VOTRE RAPPORTEUR SPÉCIAL
  
• PREMIÈRE PARTIE : LA NÉCESSITÉ DE POURSUIVRE LA MISE EN oeUVRE DES PRÉCONISATIONS FORMULÉES PAR VOTRE RAPPORTEUR SPÉCIAL EN 2006
  
  • I. UNE SATISFACTION : LA MEILLEURE GESTION PAR LE SECRÉTARIAT D'ETAT À L'OUTRE-MER DES CRÉDITS CONSACRÉS AU LOGEMENT
    
    • A. UNE MEILLEURE GESTION DE LA LIGNE BUDGÉTAIRE UNIQUE
      
      • 1. Le resserrement entre les autorisations d'engagement et les crédits de paiement
        
      • 2. Le secrétariat d'Etat à l'outre-mer a montré sa capacité à mieux gérer ses crédits
        
    • B. L'AMÉLIORATION DE LA SITUATION DES IMPAYÉS AUX ORGANISMES DE LOGEMENT SOCIAL
      
      • 1. Les engagements pris en 2006 par le ministre de l'outre-mer ont été tenus
        
      • 2. La réduction du montant des impayés aux organismes de logement social
        
  • II. L'IMPACT TROP INCERTAIN DE LA DÉFISCALISATION PLAIDE POUR UN FORT RECENTRAGE SUR LE LOGEMENT SOCIAL
    
    • A. UN COÛT EXORBITANT ET D'IMPORTANTS EFFETS PERVERS
      
      • 1. Le coût exorbitant de la défiscalisation en matière d'impôts sur le revenu appliquée au logement en outre-mer : 230 millions d'euros prévus en 2008
        
        • a) Un dépense fiscale non maîtrisée
          
        • b) Des créations d'emplois très coûteuses
          
      • 2. Un dispositif inadapté aux besoins de l'outre-mer
        
        • a) La production de logements haut de gamme atteint ses limites
          
        • b) Un nombre important de petits logements inoccupés
          
      • 3. Un dispositif qui pénalise le logement social
        
    • B. UNE INCAPACITÉ PERSISTANTE À ÉVALUER L'EFFICACITÉ DE LA DÉFISCALISATION
      
      • 1. La mise en oeuvre des recommandations du précédent rapport n'est pas encore effective
        
        • a) Les recommandations de votre rapporteur spécial
          
        • b) Une mise en oeuvre partiellement satisfaisante de ces recommandations
          
      • 2. Une évaluation de la défiscalisation actuellement impossible
        
    • C. RECENTRER LA DÉFISCALISATION SUR LE LOGEMENT SOCIAL : LE MOINS MAUVAIS CHOIX
      
      • 1. Des réticences de principe : la défiscalisation devrait cibler les investissements productifs
        
      • 2. Deux avantages cumulés : l'aide au secteur de la construction et la réponse au besoin de logement social
        
        • a) L'aide au secteur de la construction
          
        • b) La nécessité de produire du logement social
          
      • 3. Les conditions nécessaires pour qu'une défiscalisation appliquée au logement social soit efficace
        
        • a) Lisser dans le temps le recentrage de la défiscalisation sur le logement social
          
        • b) Simplifier le recours à la défiscalisation pour les bailleurs sociaux
          
        • c) Ne pas diminuer parallèlement les crédits de la ligne budgétaire unique
          
        • d) Maintenir le nouveau système de défiscalisation pendant une durée minimale
          
  • III. UNE PRISE EN COMPTE INSUFFISANTE DES AUTRES RECOMMANDATIONS DE VOTRE RAPPORTEUR SPÉCIAL
    
    • A. L'ABSENCE D'APPLICATION DE LA LOI DE COHÉSION SOCIALE DU 18 JANVIER 2005
      
      • 1. Les recommandations du précédent rapport de votre rapporteur spécial
        
      • 2. Une programmation financière encore à venir
        
    • B. L'ABSENCE DE BANALISATION DE L'INTERVENTION DE L'AGENCE NATIONALE DE L'HABITAT (ANAH)
      
      • 1. Les recommandations du précédent rapport de votre rapporteur spécial
        
      • 2. La nécessité d'accroître le rôle de l'ANAH
        
• SECONDE PARTIE - LA SITUATION CRITIQUE DU LOGEMENT EN OUTRE-MER NÉCESSITE LA MISE EN oeUVRE D'AUTRES MESURES
  
  • I. L'AGGRAVATION DE LA SITUATION DU LOGEMENT SOCIAL EN OUTRE-MER
    
    • A. L'EFFRONDREMENT DE LA PRODUCTION DE LOGEMENT SOCIAL
      
      • 1. Une baisse globale de 22 % sur deux ans du logement locatif social
        
      • 2. Le cas de La Réunion : - 34 % entre 2005 et 2007
        
    • B. PRENDRE CONSCIENCE DE L'ÉTENDUE DES BESOINS EN LOGEMENT SOCIAL
      
      • 1. L'exemple de La Réunion
        
        • a) Des besoins non couverts par les réalisations
          
        • b) Des prévisions démographiques alarmantes : 933.000 habitants d'ici 2020
          
        • c) Un nombre élevé de foyers en situation de précarité
          
      • 2. Des besoins importants dans l'ensemble des départements d'outre-mer
        
    • C. DES DIFFICULTÉS CROISSANTES À METTRE EN oeUVRE UNE POLITIQUE DE RÉSORPTION DE L'HABITAT INSALUBRE
      
      • 1. La politique de résorption de l'habitat insalubre (RHI) en outre-mer : 52 millions d'euros en 2007
        
      • 1. 2. Malgré les réalisations, les besoins restent constants et sont de plus en plus difficiles à satisfaire
        
        • a) Une évaluation difficile du nombre de logements insalubres : plus du quart du parc immobilier ?
          
        • b) L'insuffisance du logement social et la dispersion de l'habitat insalubre expliquent la permanence de l'insalubrité
          
        • c) L'immigration clandestine est facteur d'habitat insalubre
          
      • 3. Des recommandations de l'audit de modernisation qui restent à mettre en oeuvre
        
    • D. LA NÉCESSITÉ DE REDÉFINIR LES PRIORITÉS BUDGÉTAIRES DE L'ETAT
      
      • 1. Donner la priorité au logement social
        
      • 2. Financer le logement social par des redéploiements et non par une hausse des crédits
        
  • II. LES DIFFICULTÉS DE MOBILISATION DU FONCIER CONSTITUENT LE PRINCIPAL OBSTACLE AU DÉVELOPPEMENT DU LOGEMENT SOCIAL OUTRE-MER
    
    • A. L'INDIVISION, LES CARACTÉRISTIQUES GÉOGRAPHIQUES ET LA DÉFISCALISATION SONT LES TROIS PRINCIPAUX FACTEURS EXPLIQUANT LA RARETÉ DU FONCIER DISPONIBLE
      
      • 1. Le problème de l'indivision
        
      • 2. Les conséquences des caractéristiques géographiques
        
      • 3. Un effet pervers de la défiscalisation
        
    • B. LA RESPONSABILITÉ DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES ?
      
      • 1. La faible contribution financière des collectivités territoriales d'outre-mer
        
      • 2. De manière générale, un manque d'engagement des communes dans la politique de mobilisation du foncier
        
    • C. LES OUTILS À DÉVELOPPER POUR FAVORISER LA LIBÉRATION DU FONCIER EN FAVEUR DU LOGEMENT SOCIAL
      
      • 1. La signature de conventions entre l'Etat et les communes pour favoriser l'engagement de celles-ci
        
        • a) L'expérimentation des contrats d'objectifs fonciers (COF) en faveur du logement social à La Réunion
          
        • b) Les conventions d'action foncière (CAFO)
          
      • 2. Développer l'action des établissements publics fonciers : l'exemple de La Réunion
        
        • a) Le fonctionnement de l'établissement public foncier de La Réunion (EPFR)
          
        • b) Les réalisations de l'EPFR en matière de logement sont essentielles et doivent être encouragées
          
      • 3. Recentrer la défiscalisation sur le logement social
        
  • III. LA NÉCESSITÉ DE RESTER ATTENTIF AUX PARAMÈTRES DE FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL
    
    • A. LES FACTEURS DE HAUSSE DES COÛTS DE CONSTRUCTION
      
      • 1. Le coût croissant des matières premières
        
        • a) L'isolement relatif de l'outre-mer explique un coût particulièrement élevé des matières premières
          
        • b) La constitution de stocks de réserves serait un élément de solution aux ruptures d'approvisionnement
          
      • 2. L'impact moindre des coûts salariaux
        
        • a) Le rattrapage du niveau du SMIC a alourdi les coûts salariaux
          
        • b) Les coûts salariaux ne constituent plus, aujourd'hui, le principal facteur de hausse des coûts de construction
          
          • (1) L'effet du SMIC sur les productions qui peuvent être délocalisées
            
          • (2) Les effets plus réduits du SMIC dans le secteur de la construction
            
      • 3. La question des réglementations applicables aux constructions de logements sociaux
        
        • a) Les nouvelles réglementations entraînent des hausses de coûts de production
          
        • b) Certaines nouvelles réglementations semblent injustifiées
          
          • (1) Les conditions de dépôt de visa par le trésorier payeur général doivent rester souples
            
          • (2) L'idée d'adapter les réglementations au climat
            
      • 4. La hausse des prix du foncier
        
    • B. LA NÉCESSITÉ D'ADAPTER LES PARAMÈTRES DE FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL
      
      • 1. La hausse des coûts influe sur le financement du logement social
        
      • 2. Une adaptation permanente des paramètres est nécessaire
        
• EXAMEN EN COMMISSION
  
• ANNEXE : PERSONNES AUDITIONNÉES PAR VOTRE RAPPORTEUR SPÉCIAL