B. LA NÉCESSITÉ D'ADAPTER LES PARAMÈTRES DE FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL
1. La hausse des coûts influe sur le financement du logement social
Selon le secrétariat d'Etat à l'outre-mer, les analyses des directions départementales de l'équipement, des observatoires locaux quand ils existent et des organismes de logement social convergent et indiquent que la hausse des prix de la construction et du foncier altèrent les conditions d'équilibre de bilan des opérations de construction . A La Réunion, l'Association régionale des maîtres d'ouvrage sociaux et aménageurs - océan indien (ARMOS - oi) estime ainsi que ces facteurs ont « entraîné un renchérissement des coûts de construction des opérations sociales, sans que les paramètres de financement du logement social soient ajustés à due proportion » 53 ( * ) .
Les informations recueillies à La Réunion par votre rapporteur spécial confirment cette analyse, indiquant toutes que la hausse des coûts de construction est un obstacle important à l'augmentation de la production de logements sociaux sur l'île. En effet, ils entraînent une hausse des coûts auxquels les organismes de logement social font face tandis que, par ailleurs, la subvention de l'Etat ne varie pas et il ne leur est pas possible d'accroître les loyers, qui sont plafonnés. Ainsi, leur marge de manoeuvre est de plus en plus réduite et pèse sur la réalisation de nouvelles habitations.
2. Une adaptation permanente des paramètres est nécessaire
Pour remédier à cette situation, une des solutions à privilégier est de faire évoluer le montant de la subvention de l'Etat en fonction du coût de la construction . Aujourd'hui, la subvention de l'Etat pour les opérations de production de logement social est calculée comme un pourcentage de l'assiette de subvention, qui dépend elle-même de constantes définies par arrêté pour chaque département d'outre-mer. Pour faciliter la mise en place des opérations de logement social, il faut donc nécessairement que l'Etat participe à l'équilibre financier des opérations, lorsque celles-ci sont rendues plus difficiles, en adaptant les paramètres de financement du logement social.
Le choix des indices dictant l'évolution des paramètres de financement revêt donc une importance particulière. Les paramètres de financement qui servent au calcul du montant des subventions par la LBU ont été recalculés sur la base de l'indice du coût de la construction (ICC) établi par l'INSEE.
Or, deux raisons rendent le choix de cet indice peu pertinent pour le logement social en outre-mer. D'une part, les coûts de construction en outre-mer augmentent plus rapidement que cet indice. Ainsi, sur l'année 2006 par exemple, l'index travaux publics 54 ( * ) établi par la DDE de La Réunion a augmenté de 6,24 %. Or, parallèlement, l'indice du coût de la construction n'a augmenté que de 3,2 %. Par ailleurs, le renchérissement du coût du foncier en outre-mer et notamment à La Réunion est particulièrement élevé, ainsi que cela a été souligné.
La société immobilière du département de La Réunion (SIDR), société d'économie mixte créée en application de la loi de 1946 relative aux plans d'équipement des territoires d'outre-mer 55 ( * ) , reconnaît que malgré les efforts de l'Etat et du département pour enrayer la baisse de production des organismes de logement social, « confrontée aux mêmes difficultés que ses homologues, et en dépit d'un effort significatif au prix d'arguties de montages, [elle] n'a pas été en mesure de répondre pleinement aux attentes des pouvoirs publics » 56 ( * ) .
Pour que le logement social bénéficie réellement des nouvelles potentialités qui devraient figurer dans la future loi de programme pour le développement économique et la promotion de l'excellence outre-mer, il semble donc à votre rapporteur spécial que les paramètres de financement des logements sociaux devraient être réévalués pour tenir compte de la hausse particulièrement élevée des coûts de production du logement social en outre-mer . Cette hausse des coûts de production doit aussi nécessairement se refléter dans l'évolution des crédits de la LBU, si l'objectif de hausse de la construction de logement social veut réellement être atteint.
Votre rapporteur spécial souhaite, enfin, que l'impact des nouvelles réglementations soit périodiquement évalué et pris en compte dans la modification des paramètres de financements de la LBU. Etant donnée la situation critique à laquelle fait face le logement social ultramarin, et notamment réunionnais, il apparaît en effet logique que l'Etat prenne à sa charge une partie des nouvelles réglementations applicables afin que l'objectif d'amélioration de l'habitat ne se fasse pas au détriment de l'objectif tout aussi essentiel d'augmentation du rythme de construction des logements sociaux en outre-mer.
* 53 Société immobilière du département de La Réunion, « Réorienter la défiscalisation en faveur du logement social », 27 mars 2008.
* 54 Index général tous travaux, TPR1, site internet de la direction départementale de l'équipement de La Réunion.
* 55 Loi n° 46-860 du 30 avril 1946 relative à l'établissement des plans d'équipement des territoires d'outre-mer qui doivent concourir aux programmes de développement de l'union française.
* 56 Société immobilière du département de La Réunion, « Réorienter la défiscalisation en faveur du logement social », 27 mars 2008.