Rapport d'information n° 731 (2018-2019) de M. Philippe DALLIER , fait au nom de la commission des finances, déposé le 18 septembre 2019
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LES CONSTATS ET RECOMMANDATIONS
DU RAPPORTEUR SPÉCIAL
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AVANT-PROPOS
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I. DES SOURCES TRADITIONNELLES DE FINANCEMENT MISES
À L'ÉPREUVE PAR LES RÉFORMES
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A. UN MODÈLE DE FINANCEMENT FONDÉ SUR
L'ENDETTEMENT
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1. L'emprunt constitue de loin la partie la plus
importante du plan de financement
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a) Les prévisions de recettes doivent
couvrir les dépenses d'exploitation
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b) Les organismes utilisent des outils communs pour
élaborer les plans de financement
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c) La répartition entre subventions et
prêts dépend du type de logement social
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d) Les différences entre offices publics
d'HLM et entreprises sociales de l'habitat sont limitées
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e) Action Logement apporte des prêts et
subventions spécifiques
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a) Les prévisions de recettes doivent
couvrir les dépenses d'exploitation
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2. Les coûts de construction et notamment la
hausse du coût du foncier contraignent l'élaboration des plans de
financement
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3. Le recours au parc ancien amorti ne joue qu'un
rôle limité dans le financement des nouveaux logements
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1. L'emprunt constitue de loin la partie la plus
importante du plan de financement
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B. LA STABILITÉ ET LA
PÉRÉQUATION APPORTÉES PAR LES PRÊTS
RÉGLEMENTÉS ET LES MÉCANISMES DE RÉGULATION
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1. Le recours aux prêts aidés est une
quasi-obligation pour les porteurs de projet
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2. Le modèle est porteur de stabilité
et de péréquation
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3. Le système est sécurisé par
des contrôles à plusieurs niveaux sur les bailleurs sociaux et sur
leurs opérations
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4. La cohérence d'ensemble du système
repose in fine sur la garantie des collectivités territoriales
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1. Le recours aux prêts aidés est une
quasi-obligation pour les porteurs de projet
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C. LA FIN DU FINANCEMENT DIRECT PAR L'ÉTAT
ET LE MAINTIEN D'UN RÔLE IMPORTANT DES COLLECTIVITÉS
TERRITORIALES
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D. LA PRESSION EXERCÉE PAR LES
RÉFORMES DU SECTEUR ET PAR L'ÉVOLUTION DES TAUX
D'INTÉRÊT
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1. L'instauration de la RLS et les autres
réformes issues de la loi de finances pour 2018 instaurent une pression
durable sur la marge d'autofinancement des bailleurs sociaux.
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2. La « clause de revoyure »
permettra de limiter la montée en charge de cette pression, qui
demeurera toutefois importante.
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3. La persistance de taux bas met également
en tension l'équilibre du système.
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1. L'instauration de la RLS et les autres
réformes issues de la loi de finances pour 2018 instaurent une pression
durable sur la marge d'autofinancement des bailleurs sociaux.
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A. UN MODÈLE DE FINANCEMENT FONDÉ SUR
L'ENDETTEMENT
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II. DE NOUVELLES VOIES DE FINANCEMENT À
EXPLORER SANS REMETTRE EN CAUSE LES FONDEMENTS DU MODÈLE FRANÇAIS
DU LOGEMENT SOCIAL
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A. LES EXEMPLES ÉTRANGERS CONFORTENT LA
VALIDITÉ DES FONDEMENTS DU MODÈLE FRANÇAIS
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1. La vente forcée d'une partie du parc
social en Angleterre
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a) Le parc a été partiellement
démantelé
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(1) Un désengagement massif dans les
années 1980 et 1990
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(2) Une situation actuelle vivement
critiquée
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(3) Les tentatives de relancer la production de
logements sociaux
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b) Le modèle économique est
fondé sur les subventions d'État et les ressources des porteurs
de projet
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c) Les promoteurs participent
réglementairement à la production de logements sociaux
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d) Au total, l'expérience de l'Angleterre
doit conduire à préserver le parc social
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a) Le parc a été partiellement
démantelé
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2. L'abandon du modèle du logement social
en Allemagne
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1. La vente forcée d'une partie du parc
social en Angleterre
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B. LES SOLUTIONS
D' « ACCOMPAGNEMENT » NE RÉSOLVENT PAS LE
PROBLÈME DE FOND DU FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL
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C. LA PISTE DES FINANCEMENTS EUROPÉENS DOIT
ÊTRE EXPLORÉE ET ORGANISÉE
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D. LE RECOURS À DES FINANCEMENTS DE
MARCHÉ PEUT APPORTER UN COMPLÉMENT TOUT EN PRÉSERVANT LE
RÔLE STABILISANT DES PRÊTS RÉGLEMENTÉS
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1. Le recours à des prêts de
marché paraît devoir profiter, mais de manière
limitée, du niveau historiquement bas des taux
d'intérêt.
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2. L'hypothèse de l'intervention en capital
de nouveaux acteurs doit être envisagée avec prudence
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3. L'émission de titres sur les
marchés financiers devrait rester limitée à certains
acteurs
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1. Le recours à des prêts de
marché paraît devoir profiter, mais de manière
limitée, du niveau historiquement bas des taux
d'intérêt.
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A. LES EXEMPLES ÉTRANGERS CONFORTENT LA
VALIDITÉ DES FONDEMENTS DU MODÈLE FRANÇAIS
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I. DES SOURCES TRADITIONNELLES DE FINANCEMENT MISES
À L'ÉPREUVE PAR LES RÉFORMES
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EXAMEN EN COMMISSION
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LISTE DES PERSONNES ENTENDUES