(i) Les nouveaux paramètres de la ligne budgétaire unique (LBU) se révèlent mal adaptés
Le budget de l'État consacré au logement outre-mer est identifié depuis 1987 dans une « ligne budgétaire unique » (LBU). Sa gestion a été transférée depuis 1997-1998 au secrétariat d'État à l'outre-mer, dans le but, à l'époque, d'assurer une visibilité accrue et une meilleure adaptation territoriale de la politique du logement. La gestion directe de la LBU par une administration telle que celle de la délégation générale à l'outre-mer pose cependant des difficultés, notamment en termes d'évaluation des politiques du logement outre-mer, qui amènent à s'interroger sur ce schéma d'organisation.
En ce qui concerne la LBU elle-même, son utilisation répond à des critères et à des paramètres qui ont été modifiés par voie réglementaire au début de l'année 2009 ; ils ne semblent plus permettre d'équilibrer les opérations locatives sociales au-delà d'un prix de revient de 1 700 € par m² en Guadeloupe.
(ii) Les normes et règles techniques pèsent lourdement sur les finances des bailleurs et des promoteurs
Alors que le contexte des DOM est déjà particulièrement difficile pour les opérateurs du logement social, ceux-ci subissent de manière encore plus sensible qu'en métropole les multiples normes et règles techniques adoptées par l'État, que ce soit en matière d'urbanisme, de permis de construire ou d'environnement.
L'association régionale des maîtres d'ouvrages sociaux de la Guadeloupe a par exemple évoqué devant les membres de la mission durant leur déplacement sur place de récents décrets et arrêtés sur les dispositions particulières relatives aux caractéristiques thermiques, énergétiques, acoustiques et d'aération des bâtiments d'habitation des DOM.
L'article R. 162-4 du code de la construction et de l'habitation précise ainsi que « les bâtiments d'habitation nouveaux et les parties nouvelles de bâtiments d'habitation existants sont construits et aménagés de telle sorte que soit privilégiée l'aération naturelle ». Partant de l'objectif -Louable- de limiter le recours à la climatisation, ces textes imposent des contraintes coûteuses aux promoteurs : ainsi, lorsqu'un système de production d'eau chaude sanitaire est installé dans un logement neuf, cette eau chaude est produite par énergie solaire pour une part au moins égale à 50 % des besoins.
L'article 3 de l'arrêté du 17 avril 2009 relatif à l'aération des bâtiments d'habitation neufs prévoit de son côté que « dans tous les logements, les cuisines doivent posséder une baie d'au moins 1 m² ouvrant sur l'extérieur et dont au moins 0,2 m² est situé à une hauteur au moins égale à 1,9 mètre au-dessus du sol fini ». Le même texte croit utile de préciser la définition d'une baie : « une ouverture ménagée dans une paroi extérieure ou intérieure au logement servant à l'éclairage, le passage ou l'aération ».
Les trois arrêtés du 17 avril 2009 relatifs aux caractéristiques acoustiques et à l'aération des bâtiments d'habitation neufs dans les DOM et définissant leurs caractéristiques thermiques minimales constituent au final une longue suite d'explications obscures et complexes.
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Arrêté du 17 avril 2009 définissant les
caractéristiques thermiques minimales
(JORF n° 0092 du 19 avril 2009 page 6727) [...] Chapitre III : Ventilation naturelle de confort thermique Article 9 Afin d'assurer une vitesse d'air minimale pour le confort thermique des occupants, les pièces principales de tout logement doivent pouvoir être balayées par au moins un flux d'air extérieur continu, qui entre, transite et sort du logement par des baies ouvertes en adoptant les conventions suivantes : 1° À l'échelle du logement, le flux d'air est obtenu par des ouvertures particulières percées dans au moins deux façades ayant des orientations différentes. Le taux d'ouverture des façades considérées pour ce flux d'air doit être supérieur ou égal à la valeur minimale admissible donnée dans le tableau ci-après selon le département, l'altitude et la zone : [...] Les surfaces d'ouverture des baies à prendre en compte pour la détermination du taux d'ouverture de façade doivent être calculées alors même que les dispositifs mobiles de protection solaire sont déployés en application du chapitre I er du présent arrêté. 2° À l'échelle de chaque local traversé, le flux d'air est obtenu par des ouvertures particulières à chaque flux, percées dans deux parois, opposées ou latérales. Dans ce dernier cas, les percements par lesquels transite le flux doivent être éloignés du sommet de l'angle formé par les directions des parois d'une distance au moins égale à la moitié de la distance maximale, comptée horizontalement, entre tout point de la paroi percée et le sommet de l'angle précité . 3° Les surfaces d'ouverture des parois internes du logement traversées par un ou des flux d'air doivent être supérieures à la plus petite des surfaces d'ouverture de façade par laquelle transite le ou chacun de ces flux. 4° Aucun flux d'air ne traverse un local abritant un cabinet d'aisance. |
Au-delà du divertissement que peut procurer la lecture de ce type d'arrêté, il est nécessaire de mesurer le coût de ces normes sur des opérations de construction et notamment pour le logement social : coûts de construction augmentés (installation de chauffe-eau solaire par exemple), coûts de gestion pour connaître et intégrer dans les programmes ces règles. Le seul surcoût direct des textes réglementaires cités ci-dessus du 17 avril 2009 est estimé par l'Union sociale pour l'habitat à 6 % en moyenne. Celui lié à l'application d'une nouvelle norme pour l'accessibilité des handicapés est quant à lui estimé à 5 %.
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Proposition n°91 : Limiter l'impact des règles et normes techniques et les adapter aux situations locales pour accélérer la construction de logements. |