(b) Les principales mesures de la loi de développement économique des outre-mer
La loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer prévoit plusieurs dispositifs destinés à corriger la pénurie de logements, et notamment de logements sociaux, outre-mer.
Elle prévoit notamment d'étendre la réquisition des logements vacants dans les DOM (article 33), d'assouplir les règles d'indivision en vue de faciliter la remise sur le marché locatif de logements vacants (article 34), de créer un groupement d'intérêt public chargé de travailler sur l'indivision et les titres de propriété (article 35), de prolonger la durée de vie des agences des cinquante pas géométriques créées en Martinique et en Guadeloupe pour contrôler l'urbanisation de la bande côtière (article 45), d'étendre la compétence de l'agence nationale de l'habitat (ANAH) à Mayotte et à Saint-Pierre-et-Miquelon (article 42), ainsi que de permettre aux sociétés anonymes d'HLM de bénéficier du nouveau dispositif de défiscalisation pour les logements sociaux (article 33).
De plus, face aux déficiences des mécanismes d'évaluation, la loi prévoit que le Gouvernement remet au Parlement, chaque année, un rapport relatif à la situation du marché du logement dans les départements et collectivités d'outre-mer comprenant des informations relatives aux niveaux des loyers constatés (article 37).
Surtout, elle réorganise la politique de défiscalisation des investissements réalisés dans le logement outre-mer (article 38). Elle tire ainsi la conséquence des excès que les dispositifs précédents ont pu entraîner au fil des années : elle supprime à court terme la défiscalisation pour les investisseurs qui ne font pas du logement construit en secteur libre leur résidence principale ; elle la conserve pour les primo-accédants qui en font leur résidence principale ; elle éteint progressivement le dispositif pour le logement intermédiaire et, enfin, elle crée un mécanisme spécifique de défiscalisation pour le logement social qui pourra s'ajouter aux crédits de la LBU et qui bénéficiera également à la location-accession.
Ainsi, la défiscalisation applicable au secteur libre en cas d'acquisition ou de construction de la résidence principale de l'investisseur sera désormais limitée aux primo-accédants à la propriété tandis que la base éligible sera limitée en fonction de la surface et fixée selon la composition de la famille. En revanche, la défiscalisation en faveur des acquisitions ou constructions de logements destinés à la location dans le secteur libre sera supprimée. Une période de transition est cependant ménagée.
La défiscalisation en faveur des acquisitions ou constructions de logements destinés à la location sous conditions de loyer et de ressources des locataires, c'est-à-dire le secteur intermédiaire, sera maintenue mais de manière dégressive pour disparaître complètement au 31 décembre 2012.
Le Sénat a également introduit une nouvelle disposition, en étendant à l'outre-mer le dispositif national de relance du secteur du bâtiment et des travaux publics adopté en loi de finances pour 2009, dit « Scellier - Carrez » 171 ( * ) : il s'agit de favoriser l'acquisition de logements neufs destinés à être loués pour neuf ans minimum à des loyers légèrement supérieurs à ceux du secteur social.
De plus, alors que le projet de loi initial prévoyait de supprimer l'éligibilité à la défiscalisation des travaux de réhabilitation, les discussions au Parlement ont permis d'élargir ce dispositif afin de tenir réellement compte des spécificités des constructions outre-mer, notamment des facteurs climatiques ou géologiques d'usure des bâtiments : elle concerne dorénavant les travaux de confortation de logements contre le risque sismique et les immeubles de plus de vingt ans, contre quarante auparavant.
Surtout, la loi organise un nouveau dispositif de défiscalisation de l'impôt sur le revenu pour permettre la construction ou l'acquisition de logements neufs à usage locatif dans le secteur social .
Les logements éligibles devront être loués à un organisme HLM durant cinq ans, puis ils leur seront revendus ; l'avantage fiscal sera d'ailleurs rétrocédé, au moins à 65 %, à l'organisme gestionnaire. L'avantage fiscal s'élèvera à 50 % du prix de revient de la construction, dans la limite d'un plafond de 2 194 € hors taxes par m² de surface habitable. Les locataires, éligibles sous conditions de ressources, devront en faire leur résidence principale.
Enfin, ce nouveau dispositif sera étendu à la défiscalisation de la construction de logements destinés à la location-accession. Dans ce cas, l'avantage fiscal sera rétrocédé à l'accédant à la propriété à hauteur de 75 %.
En conclusion, la LODEOM entend enclencher une logique vertueuse des dispositifs de défiscalisation ; de nombreux intervenants de ce secteur économique, tant du côté des entreprises du bâtiment et des travaux publics que de celui des maîtres d'ouvrage sociaux, ont cependant mis en avant le risque d'une période de transition où les dispositifs précédents s'éteindraient et les nouveaux n'auraient pas encore pris leur essor. C'est pourquoi il sera nécessaire pour l'ensemble des acteurs publics, Gouvernement comme Parlement, d'être particulièrement réactifs pour adapter, même temporairement, les mesures adoptées.
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Proposition n° 86 : Evaluer rapidement et régulièrement l'efficacité des nouveaux dispositifs de la LODEOM pour pouvoir les adapter en cas de difficultés de mise en oeuvre. |
* 171 Article 199 septies du code général des impôts.