C. LA DÉTERMINATION DU SUPPLÉMENT DE LOYER DE SOLIDARITÉ
Les modalités de calcul du montant du supplément de loyer de solidarité sont fixées par l'article premier du projet de loi et notamment par les textes Proposés pour les articles L. 441-4. L. 441-5. L. 441-6 et L. 441-8 du code de la construction et de l'habitation.
Votre rapporteur a choisi d'en présenter les grandes lignes dans l'exposé général, afin de faciliter la présentation et la compréhension de l'ensemble de ces dispositions assez complexes.
Le texte proposé pour l'article L. 441-4 prévoit que le montant du surloyer est le produit de deux termes :
- le supplément de loyer de référence, qui ne dépend que du logement défini à l'article L. 441-6),
- le coefficient de dépassement du plafond de ressources, qui dépend des ressources du locataire (régi par l'article L. 441-5).
Ces deux éléments sont arrêtés localement par l'organisme HLM en respectant des minima fixés au niveau national par décret en Conseil d'État, ceci en vertu de l'article L. 441-8.
L'organisme doit donc attribuer à chaque logement un supplément de loyer de référence. Le montant de ce supplément est exprimé par mètre carré habitable.
Il dépend de la « qualité et de la situation géographique de l'immeuble ou du groupe d'immeubles » concerné.
En vertu du texte proposé pour l'article L. 441-6, un organisme d'HLM pourra donc répartir son patrimoine en plusieurs catégories de logements, auxquelles il fixera un montant mensuel par mètre carré habitable variant en fonction de ces critères.
Il devra cependant vérifier que « le montant moyen par mètre carré habitable des suppléments de loyer de référence est au moins égal à celui prévu à l'article L. 441-8 ». Ce montant minimum sera fixé par décret en Conseil d'État.
Un exemple permettra d'illustrer la présentation de ce dispositif.
Prenons un organisme qui possède 3.000 logements en zone 3 et décide de fixer un niveau moyen de supplément de loyer de référence à 50 francs, soit au-dessus du minimum moyen réglementé. 300 de ces logements sont situés en zone urbaine sensible où aucun surloyer n'est exigible. 200 logements sont dans une situation socialement délicate ; l'organisme choisit de fixer le supplément de loyer à zéro. 2.000 logements sont dans une situation normale et se voient appliquer un supplément de loyer de 50 francs par mois. 500 logements sont de bonne qualité et l'organisme fixe un supplément de loyer de 70 francs.
L'organisme d'HLM doit également établir les valeurs du coefficient de dépassement du plafond de ressources en s'assurant qu'elles sont au moins égales aux valeurs minimales fixées par le décret mentionné à l'article L. 441-8. Il peut par exemple décider que ce coefficient sera de :
- 0 pour un dépassement inférieur à 40 %,
- 1 pour un dépassement compris entre 40 % et 60 %,
- 1,5 pour un dépassement compris entre 60 % et 80 %,
- 2 pour un dépassement supérieur à 80 %.
L'article 14 de la loi de finances pour 1996 prévoyant que le tarif de contribution est majoré de 50 % pour les locataires dont le revenu net mensuel excède de plus de 60% les plafonds et de 100% quand le dépassement es supérieur à 80 %, l'organisme peut, mais ce n'est pas une obligation, décide d'appliquer ces majorations à tous ses locataires concernés.
On peut constater que le projet de loi reconnaît une grande liberté a organismes d'HLM dans la fixation des montants de surloyer ce qui leur permettra notamment de « mutualiser » le coût que représente la taxe dont ils sont redevables et d'ajuster les barèmes de surloyers en fonction des situations particulières rencontrées dans leur parc.