CHAPITRE IER BIS - Dispositions relatives à l'amélioration du fonctionnement des copropriétés
Avant l'article 5, votre commission préconise l'insertion d'une division additionnelle, sous la forme d'un chapitre I er bis , consacrée à l'amélioration du fonctionnement des copropriétés . Outre les articles 5 et 6 du projet de loi, ce chapitre comporterait trois articles additionnels , que votre commission propose d'ajouter, modifiant les règles de fonctionnement des immeubles soumis à la loi du 10 juillet 1965.
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Votre commission vous propose d'adopter cette division additionnelle. |
Article 5 (Article L. 443-7-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) - Obligation de constituer des provisions spéciales dans les copropriétés HLM
Commentaire : cet article propose de rendre applicable aux copropriétés constituées de logements sociaux vendus à leurs occupants une obligation de constituer des provisions spéciales pour financer les travaux d'amélioration.
I. Le droit en vigueur
Le code de la construction et de l'habitation prévoit les cas dans lesquels les organismes HLM peuvent mettre en vente les logements qu'ils possèdent, soit à leurs occupants, soit, sous certaines conditions, à toutes personnes physiques ou morales. En vertu de l'article L. 433-7, ne peuvent être mis en vente que les logements construits ou acquis depuis plus de dix ans et répondant à des normes d'habitabilité minimale fixées par décret en Conseil d'Etat. La décision d'aliénation prise par l'organisme ne peut porter sur des logements et immeubles insuffisamment entretenus et ne doit pas avoir pour effet de réduire de manière excessive le parc de logements sociaux locatifs existant sur le territoire de la commune ou de l'agglomération concernée.
Préalablement à la vente, l'organisme HLM doit indiquer par écrit à l'acquéreur personne physique le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété des deux dernières années ainsi que la récapitulation des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes, et doit aussi fournir, en tant que de besoin, une liste des travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre .
L'article L. 443-15 du CCH précise quant à lui qu'en cas de vente de logements sociaux appartenant aux organismes HLM, les fonctions de syndic de la copropriété sont assurées, sauf s'il y renonce, par l'organisme vendeur tant qu'il demeure propriétaire d'au moins un logement. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires peut désigner un autre syndic dès lors que les copropriétaires autres que l'organisme vendeur détiennent au moins 60 % des voix du syndicat. En outre, les fonctions de syndic de la copropriété comportant des immeubles vendus en application de la présente section peuvent être assurées par l'organisme vendeur conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 58 ( * ) lorsque l'organisme n'est plus propriétaire d'aucun logement.
De manière générale, les immeubles d'habitation sociale au sein desquels la propriété de logements aurait été cédée à une personne physique ou morale autre que l'organisme sont soumis, sauf disposition expresse contraire, à la loi du 10 juillet 1965 qui indique, en son article 1 er , qu'elle « régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».
A ce titre, l'article 18 de cette loi de 1965 dispose que le syndic de l'immeuble est notamment chargé de soumettre au vote de l'assemblée générale des copropriétaires, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la loi de 65, c'est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires.
II. Le texte du projet de loi
L'article 5 propose d'insérer, dans le CCH, un nouvel article L. 443-7-1 . Afin de garantir la qualité des immeubles de logements sociaux ayant fait l'objet d'une mise en copropriété et d'inciter les copropriétaires à procéder aux travaux essentiels à leur bonne conservation, celui-ci propose de rendre obligatoire la constitution de provisions spéciales, telles que définies à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, pour les travaux votés en assemblée générale du syndicat des copropriétaires et, en conséquence, mis à la charge de ces derniers.
Ces provisions devront être déposées sur un compte séparé au nom du syndicat avec une rubrique particulière pour chacun des copropriétaires. Le compte et les rubriques ne pourront faire l'objet d'aucune convention de fusion, de compensation ou d'unité de comptes.
III. La position de votre commission
Tout en saluant l'intention exprimée par cet article, qui vise à apporter une réponse à la question des copropriétés dégradées et prévenir les difficultés qui pourraient surgir dans des copropriétés résultant de ventes de logements HLM à leurs locataires par insuffisance d'entretien, votre commission se déclare sceptique sur le caractère opérationnel de la mesure proposée par cet article. En effet, le texte de l'article 5 s'avère contradictoire puisque, tout en rendant les provisions spéciales obligatoires, il renvoie les conditions de leur constitution aux modalités prévues par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles laissent l'assemblée générale des copropriétaires libre de les constituer ou non. Au surplus, le champ d'application de ce dispositif apparaît insuffisamment précis puisqu'il ne précise pas explicitement les types de copropriétés qui pourraient être assujetties à cette obligation.
Dans ces conditions, votre commission vous soumet un amendement de rédaction globale de cet article afin d'en améliorer l'efficacité.
D'une part, elle propose tout d'abord de compléter les dispositions de l'article L. 443-7 consacrées à la transmission à l'acquéreur par l'organisme HLM de la liste des travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre, afin que cette liste soit accompagnée d'une évaluation du montant global des travaux mentionnés et de la quote-part imputable à l'acquéreur .
D'autre part, votre commission préconise, dans le nouvel article L. 443-7-1, de rendre obligatoire, dans les copropriétés constituées en partie de logements résultant de ventes HLM, la présentation par le syndic à l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de cette liste de travaux qu'il serait souhaitable d'entreprendre. En outre, elle vous propose de ne plus faire référence à la notion de provisions spéciales, afin de résoudre la contradiction évoquée ci-dessus, mais à celle d'avances.
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Selon les termes de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 59 ( * ) , modifié par le décret du 27 mai 2004, sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux. |
En conséquence, cet amendement rend obligatoire, selon des modalités définies par l'assemblée générale, la constitution d'avances quand des travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun sont votés par le syndicat des copropriétaires. Il dispense à ce titre les organismes HLM d'une telle exigence, au regard des risques de déséquilibre des comptes qu'elle pourrait occasionner. En effet, la vente d'un seul logement dans un immeuble serait de nature à déstabiliser les équilibres comptables du bailleur. Il apparaît en conséquence plus logique que de telles avances soient constituées par le bailleur dans le cadre des procédures comptables qui lui sont propres.
Votre commission estime que la juxtaposition de ces trois dispositifs permettra successivement d' améliorer l a connaissance des acquéreurs sur l'état du bien immobilier préalablement à son acquisition, de débattre de manière régulière au sein des assemblées générales des travaux indispensables à la bonne conservation de l'immeuble et de favoriser la constitution de fonds permettant d'en assurer le financement .
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Votre commission vous propose d'adopter cet article ainsi modifié. |
Article 6 (Articles 29-1 à 29-6 et articles 29-7 et 29-8 [nouveaux] de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) - Création d'une procédure d'alerte dans les copropriétés en difficulté
Commentaire : cet article propose la création d'une procédure d'alerte au sein des copropriétés dans lesquelles les impayés atteignent 25 % du budget des charges courantes.
I. Le droit en vigueur
Ces dernières années, le législateur s'est penché à de nombreuses reprises sur la question des copropriétés dégradées afin de définir des solutions juridiques et économiques de nature à enrayer ce problème et de prévenir de telles difficultés qui, de l'avis général des élus locaux, appartiennent aux situations les plus délicates à gérer. D'après les données disponibles, près de 350.000 logements seraient situés dans des copropriétés dont les difficultés nécessitent l'intervention de la puissance publique.
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A ce titre, la loi du 18 janvier 2005 60 ( * ) a habilité le Gouvernement à prendre par ordonnance des mesures permettant d'unifier et de simplifier les procédures administratives de lutte contre l'insalubrité et le péril, afin de faciliter la réalisation de travaux, de mieux protéger les occupants de bonne foi, de clarifier les conditions de leur hébergement ou de leur relogement et de traiter les problèmes d'urgence. Cette ordonnance, en date du 15 décembre 2005 61 ( * ) , a été ratifiée par l'article 44 de la loi ENL. Par ailleurs, en matière de copropriétés dégradées, le préfet peut, à son initiative ou sur proposition du maire, d'associations d'habitants, de propriétaires ou de copropriétaires et de riverains, mettre en oeuvre un plan de sauvegarde. Ce plan peut être institué pour réaliser des travaux de conservation de l'immeuble, rétablir le fonctionnement des instances de la copropriété, assainir sa gestion et sa situation financière, assurer l'information et la formation des occupants de l'immeuble et organiser la mise en place de mesures d'accompagnement économiques, urbaines, ou sociales. En complément de ce dispositif, la loi du 1 er août 2003 a donné aux maires la possibilité de prescrire la remise en état de fonctionnement ou le remplacement des équipements communs d'un immeuble collectif lorsque la sécurité des occupants est menacée ou que leurs conditions d'habitation sont gravement compromises. Enfin, la loi ENL a prévu que les PLH comportent un repérage des situations d'habitat indigne et des copropriétés dégradées, lequel doit être inclus dans le diagnostic sur le fonctionnement des marchés du logement et de la situation de l'hébergement. |
Dans le cas où les difficultés des copropriétés n'auraient pu être prévenues, les articles 29-1 à 29-6 de la loi du 10 juillet 1965 précitée prévoient, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat, exerçant les prérogatives du syndic et chargé de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété . Un tel administrateur doit être nommé, pour une durée déterminée, par le président du tribunal de grande instance (TGI), saisi par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République.
II. Le texte du projet de loi
Comme le souligne l'exposé des motifs du projet de loi, l'article 6 a pour objet la création d'une procédure d'alerte préventive afin de traiter les difficultés rencontrées par les copropriétés dès leur survenance et pour en limiter les conséquences. Ses modalités seraient définies dans la loi du 10 juillet 1965.
* Le paragraphe I procède à la renumérotation des articles 29-1 à 29-6 (qui deviendraient les articles 29-3 à 29-8 ) afin de débuter la section 2 du chapitre II de la loi de 1965 par deux articles consacrés à cette procédure d'observation.
* En conséquence, le paragraphe II propose de consacrer l'article 29-1 aux modalités de déclenchement de cette procédure.
Dès que les impayés atteignent 25 % du budget prévisionnel 62 ( * ) , le syndic serait tenu de saisir le président du TGI d'une demande de désignation d'un observateur du syndicat, chargé d'analyser la situation financière de celui-ci et, le cas échéant, l'état de l'immeuble. En l'absence de saisine du syndic, le président du tribunal pourrait être saisi aux mêmes fins par des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat.
Par ailleurs, le président du TGI pourrait être saisi d'une même demande par les créanciers, lorsque les factures d'abonnement à un service de fourniture d'énergie et d'eau, ainsi que les factures de travaux prévus à l'article 14-2, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées par le syndic sur une période de douze mois.
Dans ces différents cas de figure, le maire de la commune où est implanté l'immeuble devrait être informé de la saisine par le ou les demandeurs.
L'article 29- 1 renvoie enfin la détermination de ses modalités d'application à un décret en Conseil d'Etat.
* Le paragraphe III insère un article 29-2 qui arrête les modalités de désignation de l'observateur et le champ de son mandat.
Le président du TGI, statuant comme en matière de référé ou par ordonnance sur requête, désignerait un observateur du syndicat des copropriétaires, aux frais du syndicat en cas de saisine par le syndic, à ceux du syndic en cas de saisine par 15 % au moins des copropriétaires et à ceux des créanciers en cas de saisine par ces derniers.
A l'issue d'un délai de trois mois, renouvelable une fois, l'observateur serait tenu d'adresser au président du tribunal un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat et de l'état de l'immeuble , ainsi que les mesures de nature à permettre de redresser cette situation et d'améliorer cet état. Le greffe du tribunal aurait alors pour tâche de transmettre copie du rapport au syndic et au maire, pour information de ce dernier.
Après avoir entendu le conseil syndical, le syndic serait tenu d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale toutes les questions nécessaires à la mise en oeuvre du rapport.
Les modalités d'application de cet article sont elles aussi renvoyées à un décret en Conseil d'État.
* Le paragraphe IV amende le dernier alinéa de l'article 29-3 63 ( * ) de la loi du 10 juillet 1965, relatif à la durée du mandat des administrateurs provisoires nommés en application des articles 29-1 à 29-6. Dans sa rédaction actuelle, ce dispositif renvoie à la décision du président du TGI désignant l'administrateur le soin de fixer la durée de son mandat. Les modifications apportées par le projet de loi visent à préciser que cette durée ne peut être inférieure à douze mois et que si aucun rapport d'un observateur n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat.
En outre, le texte complète la liste des personnes aujourd'hui habilitées à demander au président du tribunal de prolonger ou de mettre fin à la mission de l'administrateur provisoire 64 ( * ) en y ajoutant le préfet du département.
III. La position de votre commission
Sur cet article, votre commission partage le souci exprimé par le Gouvernement de prévenir en amont les difficultés qui peuvent se poser dans certaines copropriétés. Toutefois, elle doute que la procédure proposée soit de nature à atteindre un tel objectif.
En conséquence, elle vous présente un amendement de rédaction globale de l'article qui, tout en retenant l'esprit général de la mesure, en transforme substantiellement les modalités d'application.
Votre commission considère tout d'abord qu'il n'est pas de bonne législation de procéder à la renumérotation d'articles de textes législatifs puisqu'une telle opération supposerait des coordinations dans toutes les dispositions législatives qui font référence à ces mêmes articles. Au surplus, une telle modification de ces références est de nature à susciter des difficultés d'ordre juridique si des procédures judiciaires sont actuellement engagées, ce qui est plus que probable, sur le fondement des actuels articles 29-1 à 29-6. Dans ces conditions, il est proposé d'insérer les deux nouveaux articles avant l'article 29-1 sous la numérotation 29-1 A et 29-1 B.
Sur le fond, il est préconisé, pour favoriser une prévention efficace des difficultés dans les copropriétés, de s'inspirer des dispositions applicables dans le domaine des entreprises en difficultés avec la procédure du mandataire ad hoc .
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Régie par l'article L. 611-3 du code de commerce, cette procédure permet au président du tribunal de commerce ou du TGI de désigner, à la demande du représentant de l'entreprise, un mandataire ad hoc dont il détermine la mission. En pratique, le mandataire est chargé d'assister les entreprises connaissant des difficultés financières et de les aider à mettre en oeuvre des solutions permettant d'assurer leur pérennité. Le mandataire, qui est généralement nommé pour une durée de trois mois renouvelable plusieurs fois, aide donc l'entreprise à analyser la situation et les difficultés rencontrées et à élaborer des solutions de redressement. En accord avec le dirigeant, le mandataire établira ainsi un protocole d'accord à négocier avec les créanciers de l'entreprise en vue d'obtenir un rééchelonnement des dettes ou la mise en place de financements adaptés. Les mandataires sont, en règle générale, des administrateurs judiciaires qui justifient d'une grande expérience en matière de redressement d'entreprises et de négociations avec les créanciers, ce qui leur confère légitimité et force dans les discussions. Ils sont soumis à une obligation de confidentialité pour toutes les opérations de la procédure. L'intérêt de celle-ci est la très grande souplesse qui la caractérise puisque le mandataire ne fait qu'assister le dirigeant de l'entreprise en cause et ne s'y substitue pas, et qu'il peut être mis fin à sa mission sur simple demande du responsable de l'entreprise. Selon des sources citées par le greffe du tribunal de commerce de Paris, le mandat ad hoc , aux côtés des procédures de conciliation, a fait la preuve de son efficacité puisque ces procédures auraient, par exemple, permis de sauver près de 4.300 emplois en 2001 à Paris. |
Le recours au mandataire ad hoc se substituerait donc à la procédure d'observation proposée par le projet de loi. Le mandataire serait toujours nommé par le président du TGI sur saisine du syndic après avis du conseil syndical , lequel serait tenu de joindre les justificatifs attestant des mesures prises pour recouvrer les créances, de 15 % des copropriétaires en cas de défaillance de ce dernier ou des créanciers en cas d'impayés pendant une année 65 ( * ) . Le texte de l'amendement conserve également les dispositions proposées par le projet de loi prévoyant que les auteurs de la saisine en informent le maire et y ajoute également le préfet et, le cas échéant, le président de l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat.
Le mandataire pourrait en conséquence se voir confier une mission comprenant une analyse de la situation financière du syndicat et de l'état de l'immeuble ainsi que des préconisations pour rétablir l'équilibre financier et, le cas échéant, assurer la sécurité des occupants de l'immeuble. En outre, le mandataire pourrait être chargé d'une mission de médiation ou de négociation avec les parties en cause. Le président du tribunal aurait pour sa part la tâche de préciser, dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, quand la saisine intervient à l'initiative de l'une de ces deux parties. En cas de saisine par les créanciers, ils auraient à en supporter les frais.
Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois par décision du président du TGI, le mandataire ad hoc devrait adresser à ce dernier un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, les résultats de sa mission de médiation ou de négociation.
Le greffe du TGI serait tenu d'adresser le rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l'immeuble, le cas échéant, au président de l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat, ainsi qu'au représentant de l'Etat dans le département. Le syndic procéderait ensuite à l'inscription de l'examen de ce rapport à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Par coordination avec le dispositif de cet amendement, il convient d'adapter les modifications prévues par l'article 6 pour l'article 29-1 et de prévoir la présentation d'un rapport intermédiaire de l'administrateur provisoire si aucun rapport d'un mandataire ad hoc n'a été établi au cours de l'année précédente.
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Votre commission vous propose d'adopter cet article ainsi modifié. |
Article additionnel après l'article 6 (Article 68 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution) - Régime simplifié de recouvrement des créances de copropriété
Commentaire : cet article additionnel propose d'élargir aux charges de copropriété impayées le régime de recouvrement simplifié prévu par la loi du 9 juillet 1991 pour les loyers impayés.
I. Le droit en vigueur
En application de l'article 68 de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution, les loyers impayés peuvent faire l'objet d'une procédure de recouvrement simplifié. Rapide et simple, cette procédure permet de faire opérer par huissier une saisie conservatoire sans autorisation préalable du juge, celui-ci étant saisi en parallèle pour reconnaître la qualité de titre exécutoire à cette créance et transformer, si nécessaire, la saisie conservatoire en saisie-attribution, par exemple.
II. La position de votre commission
Votre commission préconise, par un amendement portant article additionnel après l'article 6, d' étendre cette procédure de recouvrement simplifié aux charges de copropriété exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires et restées impayées dans un délai de deux mois après qu'un commandement de payer a été adressé . En effet, les retards, voire l'absence, de paiement des charges de copropriété constituent souvent un élément majeur de dysfonctionnement des copropriétés puisque le déficit cumulé de charges impayées aboutit automatiquement au déséquilibre financier de la copropriété. En l'état actuel du droit en vigueur, les mécanismes d'exécution forcée des créances dont dispose le syndicat de la copropriété sont longs à mettre en oeuvre et peu efficaces pour éviter les « manoeuvres » de certains copropriétaires. Votre commission considère en conséquence plus pertinent de permettre au syndic d'opérer, dans des délais très rapides, une saisie conservatoire sur les avoirs du copropriétaire débiteur, par exemple sur les loyers perçus par celui-ci lorsqu'il est propriétaire d'un ou plusieurs logements locatifs.
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Votre commission vous propose d'adopter cet article additionnel. |
Article additionnel après l'article 6 (Article L. 132-3 du code de la construction et de l'habitation) - Régime de notification des injonctions de ravalement des façades
Commentaire : cet article additionnel propose de simplifier le régime de communication aux copropriétaires des injonctions délivrées par les autorités municipales d'entretenir les façades des immeubles.
I. Le droit en vigueur
En vertu des articles L. 132-1 à L. 132-5, les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. Dans ce cadre, les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction faite au propriétaire par l'autorité municipale. De telles dispositions sont applicables à Paris ainsi que dans les communes figurant sur une liste établie par l'autorité préfectorale, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux.
En outre, si, dans les six mois de l'injonction qui lui est faite, le propriétaire n'a pas entrepris les travaux qu'elle prévoit, le maire peut prendre un arrêté en vue de les prescrire. L'arrêté municipal est alors notifié au propriétaire avec sommation d'avoir à effectuer les travaux dans un délai qu'il détermine et qui ne peut excéder un an.
Il résulte de ces dispositions qu'en cas d'arrêté prescrivant l'exécution des travaux dans les immeubles relevant du statut de la copropriété l'autorité municipale est tenue d'informer individuellement chaque copropriétaire.
II. La position de votre commission
Une telle exigence d'information de chaque copropriétaire pris individuellement apparaissant passablement lourde, il est préconisé d'en simplifier les modalités. Une telle évolution du droit en vigueur paraît d'autant plus justifiée que certains dispositifs de même nature prévoient déjà un régime juridique d'information allégé. Ainsi, dans le cadre de la notification des arrêtés de péril des immeubles menaçant ruine (article L. 511-1-1 du code de la construction et de l'habitation) et des arrêtés d'insalubrité (article L. 1331-28-1 du code de la santé publique), il est prévu que la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, qui doit en informer dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires. Dans ces conditions, votre commission vous soumet un amendement , portant article additionnel après l'article 6, soumettant les injonctions municipales sur les ravalements de façades au même régime de communication que ces deux types d'arrêté pour les immeubles soumis au statut de la copropriété.
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Votre commission vous propose d'adopter cet article additionnel. |
Article additionnel après l'article 6 (Article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) - Pérennisation du régime simplifié d'adaptation des règlements de copropriété
Commentaire : cet article additionnel propose de rendre pérenne les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 autorisant les copropriétés à procéder aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives dans des conditions de majorité simplifiée.
I. Le droit en vigueur
Avec l'entrée en vigueur de la loi SRU 66 ( * ) , un article 49 a été inséré dans la loi du 10 juillet 1965 pour, pendant une durée déterminée, permettre aux copropriétés de procéder aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives sur la base de la majorité des présents à l'assemblée générale (majorité simplifiée dite de l'article 24).
A l'origine, cette faculté n'était ouverte que pour une durée de cinq ans à compter de la date de publication de la loi SRU et répondait au souci de faciliter de telles adaptations des règlements de copropriété alors même que cette loi avait procédé à des modifications assez substantielles du droit de la copropriété. Puis, à l'initiative de votre commission, cette durée avait été allongée de trois ans à l'occasion de l'examen du projet de loi portant engagement national pour le logement, dans la mesure où d'autres évolutions du statut de la copropriété étaient intervenues en 2004 et 2005 et justifiaient en conséquence une telle prolongation.
II. La position de votre commission
D'après les analyses présentées à votre rapporteur au cours de ses auditions, certains acteurs, notamment les associations de consommateurs, considèrent en définitive peu pertinente l'instauration d'une date butoir pour une procédure tendant à la mise en conformité du règlement de copropriété, en particulier dans un contexte de réformes législatives régulières. Votre commission, sensible à ces arguments, fait sienne cette analyse et propose, en conséquence, de supprimer le caractère temporaire de cette disposition par la voie d'un amendement portant article additionnel après l'article 6.
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Votre commission vous propose d'adopter cet article additionnel. |
* 58 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
* 59 Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
* 60 Loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale.
* 61 Ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux.
* 62 Selon les termes de l'article 14-1 de la même loi, le budget prévisionnel est voté chaque année par le syndicat des copropriétaires pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble.
* 63 Dans sa nouvelle numérotation résultant du paragraphe I. Il s'agit donc, en vertu du droit en vigueur, de l'actuel article 29-1.
* 64 Peuvent actuellement user de cette faculté l'administrateur lui-même, un ou plusieurs copropriétaires et le procureur de la République. Le président du TGI peut également procéder à une telle opération d'office.
* 65 Le projet de loi ne visait que les factures d'abonnement. Votre commission vous propose d'y ajouter les factures de fourniture et de conditionner la saisine à l'envoi préalable d'un commandement de payer qui serait resté infructueux.
* 66 Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.