EXAMEN DES ARTICLES
TITRE
PREMIER
BÂTIMENTS ET URBANISME
CHAPITRE PREMIER - AMÉLIORATION DE LA PERFORMANCE ÉNERGETIQUE DES BÂTIMENTS
Article 3 (art. 24-4 nouveau et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) Économies d'énergie dans les copropriétés
Sur le modèle des incitations déjà mises en place par la loi de modernisation de l'économie pour développer l'accès au très haut débit et aux technologies de l'information et de la communication 1 ( * ) , l'article 3 favorise la mise en oeuvre de travaux d'économies d'énergie dans les copropriétés.
• Les dispositions actuellement en vigueur :
Dans sa rédaction actuelle, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit deux régimes principaux de prise de décision pour l'assemblée générale des copropriétaires :
- les décisions qui relèvent de l'article 24 de la loi sont prises à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés. Cette majorité est la majorité de droit commun : elle a vocation à s'appliquer dans tous les cas où des dispositions législatives expresses contraires n'y font pas obstacle ;
- les décisions qui relèvent de l'article 25 de la loi sont, quant à elles, limitativement énumérées et prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Sont notamment incluses dans cette catégorie, les décisions qui concernent « les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude » ; la durée d'amortissement de ces travaux ne peut excéder dix ans 2 ( * ) .
Ces dispositions sont inadaptées à l'objectif de promotion du développement durable : d'une part, les modalités de prise de décision qu'elles imposent sont lourdes, et donc peu incitatives ; de l'autre, elles ne tiennent pas suffisamment compte des caractéristiques des travaux d'économie d'énergie, dont la durée d'amortissement dépasse fréquemment les dix ans.
• Le texte issu des travaux de la commission des affaires économiques :
Pour pallier ces faiblesses, le présent texte facilite la réalisation des travaux susceptibles de donner lieu à des économies d'énergie importantes. Un régime particulièrement incitatif est mis en place pour les bâtiments disposant d'une installation collective de chauffage et dotés de caractéristiques objectives favorables à la réalisation d'économies d'énergie (grande taille, hauteur importante...) 3 ( * ) .
Ainsi, dans de tels immeubles :
- le syndic sera tenu d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui suit l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique 4 ( * ) , « la question d'un contrat de performance énergétique ». Les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires en la matière seront soumises à la majorité de l'article 24, c'est-à-dire à la majorité la plus facile à atteindre. Les copropriétaires seront donc incités à conclure des contrats de performance énergétique 5 ( * ) . La commission des affaires économiques, saisie d'un amendement de son rapporteur, a élargi le champ de ces dispositions : elle a ainsi précisé que l'assemblée générale pourrait également mettre aux voix, dans les mêmes conditions, un « plan de travaux d'économies d'énergie » ;
- la mise en concurrence sera préservée. L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose en effet à l'assemblée générale de fixer « un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ». Or, les contrats de performance énergétique se caractérisent par un mode de financement original : il s'agit en effet de contrats globaux, par lesquels le prestataire s'engage à atteindre un niveau d'économies d'énergie prédéfini. Dans ce cadre, il bénéficie le plus souvent d'une rémunération à la performance : une somme fixe, assimilable à un loyer et indépendante des économies d'énergie effectivement réalisées, lui est versée. Les investissements initiaux consentis dans le cadre d'un contrat de performance énergétique sont donc très faibles, voire nuls, ce qui peut conduire à la présentation d'un « coût zéro » par le prestataire. Dès lors, le montant apparent des travaux sera inférieur au seuil défini en application de l'article 21, exonérant le syndic d'opérer une mise en concurrence alors même que l'importance des investissements bruts à terme devrait théoriquement l'y obliger. Cette différence sensible entre le coût net des travaux et leur coût brut a été prise en compte par le présent article, qui met en place un régime dérogatoire pour les contrats de performance énergétique : lorsqu'une copropriété envisage de conclure un tel contrat, le syndic sera tenu de procéder à une mise en concurrence systématique entre au moins trois prestataires, quel que soit le coût apparent des travaux. À l'inverse, les plans de travaux d'économies d'énergie, qui sont rémunérés de manière classique et ne reposent pas sur un autofinancement des investissements, restent soumis aux dispositions de l'article 21 ;
- pour les autres décisions, des règles plus souples seront mises en place. Ainsi, la décision de mettre en oeuvre des travaux d'économie d'énergie d'une durée d'amortissement de plus de dix ans sera soumise à la majorité de l'article 25, et non plus à une majorité des deux tiers. En outre, les copropriétaires seront autorisés à réaliser des « travaux d'intérêt commun sur les parties privatives aux frais du copropriétaire du lot concerné » pour réduire l'empreinte énergétique de l'immeuble, ce qui n'est pas autorisé en l'état actuel du droit ; la décision de procéder à de tels travaux relèvera de la majorité de l'article 25.
À l'initiative de son rapporteur, la commission des affaires économiques a prévu que cet assouplissement s'appliquerait à l'ensemble des copropriétés , quelles que soient leurs caractéristiques extérieures. Toutes les copropriétés pourront donc recourir à la majorité de l'article 25 pour mettre en oeuvre des travaux d'économie d'énergie de long terme et toutes pourront, à la même majorité, décider de la réalisation de travaux d'intérêt commun.
• La position de votre commission des lois :
Votre commission a donné un avis favorable à l'adoption de l'article 3 sans modification .
Article 3 bis nouveau (art. L. 112-1 du code de l'urbanisme) Exclusion des surfaces extérieures mobilisées pour améliorer l'isolation thermique et acoustique des bâtiments existants du calcul de la surface hors oeuvre
L'article 3 bis exclut du calcul de la surface hors oeuvre, les surfaces extérieures nécessaires à l'amélioration de l'isolation thermique et acoustique des immeubles existants.
La surface hors oeuvre constitue l'assiette de certaines taxes d'urbanisme 6 ( * ) , ce qui peut avoir un fort effet dissuasif : en effet, lorsque des travaux d'isolation sont effectués, la surface hors oeuvre tend à croître mécaniquement, faisant augmenter les taxes dues par le propriétaire.
Aussi la commission des affaires économiques a-t-elle adopté un amendement portant article additionnel de M. Dominique Braye, rapporteur, qui prévoit que les surfaces extérieures mobilisées pour réaliser de tels travaux ne seront pas comprises dans le calcul de la surface hors oeuvre.
Votre commission a donné un avis favorable à l'adoption de l'article 3 bis sans modification .
* 1 Articles 24-1 et 24-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
* 2 Si la durée d'amortissement desdits travaux est supérieure à dix ans, ils devront être approuvés par les deux tiers des copropriétaires (c de l'article 26 de la même loi).
* 3 Ces caractéristiques seront fixées par un décret en Conseil d'Etat.
* 4 Le diagnostic de performance énergétique est défini, à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation, comme « un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment [...} et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique ». Il n'est obligatoire que lors de la construction ou de l'extension d'un bâtiment (article L. 134-2) ; dans tous les autres cas, son établissement est une simple faculté, laissée à la discrétion de l'assemblée générale des copropriétaires.
* 5 Les contrats de performance énergétique sont définis par la directive 2006/32/CE du 5 avril 2006 relative aux services énergétiques, qui les décrit comme « un accord contractuel entre les bénéficiaires et les fournisseurs autour d'une mesure visant à améliorer l'efficacité énergétique, selon lequel des investissements dans cette mesure seront consentis afin de parvenir à un niveau d'amélioration d'efficacité énergétique contractuellement défini ».
* 6 Par exemple : taxe locale d'équipement, taxe départementale des espaces naturels sensibles...