Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme la présidente. Je mets aux voix l’amendement n° 43 rectifié.
(L’amendement n’est pas adopté.)
Article 9 quater (nouveau)
Le 1° du III de l’article L. 511-22 du code de la construction et de l’habitation est complété par les mots : « , ou lorsque la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du présent code est engagée ». – (Adopté.)
Article 9 quinquies (nouveau)
I. – L’article 199 novovicies du code général des impôts est ainsi modifié :
1° Au 5° du B du I, les deux occurrences de l’année : « 2026 » sont remplacées par l’année « 2027 » ;
2° Le IV bis est ainsi modifié :
a) À la première phrase, le mot : « exclusivement » est supprimé ;
b) Est ajoutée une phrase ainsi rédigée : « Ladite réduction d’impôt s’applique également aux logements situés dans des copropriétés en difficulté faisant l’objet des procédures prévues à l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou dans des copropriétés incluses dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées régie par les articles L. 741-1 et L. 741-2 du code de la construction et de l’habitation. »
II. – Le Gouvernement présente au Parlement, au plus tard le 30 septembre 2027, une évaluation des principales caractéristiques des logements et des contribuables bénéficiaires de ladite réduction d’impôt et le coût de celle-ci.
III. – La perte de recettes résultant pour l’État du I du présent article est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
Mme la présidente. L’amendement n° 131, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :
Supprimer cet article.
La parole est à M. le ministre délégué.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. Le dispositif Denormandie dans l’ancien vise à inciter les particuliers, au moyen d’une réduction d’impôt, à la rénovation de logements anciens situés sur le périmètre des programmes Action cœur de ville et Petites Villes de demain et des communes ayant conclu une opération de revitalisation. Il vient d’être prorogé par la loi de finances pour 2024 jusqu’au 31 décembre 2026.
Ce dispositif apparaît plus aisé à être mobilisé pour la rénovation de logements individuels en centre ancien dégradé plutôt que pour des programmes d’ampleur de réhabilitation d’ensemble de copropriétés en sortie d’habitat indigne.
Il serait plus pertinent d’adapter le dispositif dans le cadre d’une réforme plus globale, au regard de son évaluation à terme.
C’est pourquoi le Gouvernement vous propose de supprimer l’article 9 quinquies.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. L’amendement du Gouvernement vise à supprimer l’extension du Denormandie dans l’ancien aux copropriétés en difficulté, dans des opérations de requalification des copropriétés dégradées (Orcod) ou sous administration provisoire.
Cette extension est une demande largement soutenue par les maires. Elle figurait d’ailleurs dans le rapport Hanotin-Lutz. Le dispositif Denormandie vise à rénover de l’ancien et, nous le répétons depuis hier, dans le contexte actuel de pénurie d’offres locatives, cette mesure nous semble bienvenue, d’autant qu’il n’y a pas de moyens nouveaux dans ce projet de loi. Aussi, la commission a souhaité dégager quelques marges de manœuvre. C’est pourquoi nous sommes défavorables à cette suppression de l’article.
Mme la présidente. Je mets aux voix l’amendement n° 131.
J’ai été saisie d’une demande de scrutin public émanant de la commission des affaires économiques.
Je rappelle que l’avis de la commission est défavorable.
Il va être procédé au scrutin dans les conditions fixées par l’article 56 du règlement.
Le scrutin est ouvert.
(Le scrutin a lieu.)
Mme la présidente. Personne ne demande plus à voter ?…
Le scrutin est clos.
J’invite Mmes et MM. les secrétaires à constater le résultat du scrutin.
(Mmes et MM. les secrétaires constatent le résultat du scrutin.)
Mme la présidente. Voici, compte tenu de l’ensemble des délégations de vote accordées par les sénateurs aux groupes politiques et notifiées à la présidence, le résultat du scrutin n° 138 :
| Nombre de votants | 339 |
| Nombre de suffrages exprimés | 338 |
| Pour l’adoption | 37 |
| Contre | 301 |
Le Sénat n’a pas adopté.
Je mets aux voix l’article 9 quinquies.
(L’article 9 quinquies est adopté.)
Chapitre II
Accélérer les procédures de recyclage et de transformation des copropriétés et les opérations d’aménagement stratégiques
Article 10
Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
1° Le chapitre unique du titre IV du livre VII est complété par des articles L. 741-3 et L. 741-4 ainsi rédigés :
« Art. L. 741-3. – I. – Lorsqu’un immeuble ou un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis est inclus dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées régie par les articles L. 741-1 ou L. 741-2 ou dans une opération de revitalisation de territoire prévue à l’article L. 303-2 et que sa gestion et son fonctionnement normal sont compromis en raison de graves difficultés d’entretien ou d’administration résultant notamment de défaillances récurrentes des copropriétaires ou de complexités juridiques ou techniques, l’opérateur peut saisir le juge afin qu’il constate que ces difficultés menacent la poursuite de l’opération et qu’il désigne un expert chargé, aux frais de l’opérateur, de déterminer les conditions matérielles, juridiques et financières de la division du syndicat de copropriétaires ou de la constitution d’un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires secondaires.
« II. – Le syndic et l’opérateur fournissent sans délai à l’expert, et en tout état de cause au plus tard à la date fixée par la décision ordonnant l’expertise, les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission.
« III. – L’expert établit notamment la répartition des parties communes du syndicat des copropriétaires initial, les projets de règlement de copropriété et les états descriptifs de division des nouveaux syndicats des copropriétaires, dresse un état des créances et des dettes dudit syndicat et en établit la répartition selon les principes définis aux 1° et 2° du II de l’article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
« Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois, à compter de sa désignation, l’expert adresse au juge et à l’opérateur un rapport présentant les préconisations faites pour opérer la scission du syndicat ou la création d’un ou de plusieurs syndicats secondaires et, le cas échéant, pour assurer la sécurité et la division de l’immeuble ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il a éventuellement menées avec les parties en cause.
« L’opérateur notifie ce rapport au syndic, au conseil syndical lorsqu’il en est constitué un ainsi qu’au représentant de l’État dans le département.
« IV. – Si l’expertise révèle que des travaux préalables sont nécessaires pour réaliser la constitution d’un syndicat des copropriétaires secondaire ou les divisions prévues au présent article, le juge peut autoriser l’opérateur à les réaliser.
« Si la division en volumes s’avère nécessaire, le rapport de l’expert établit que l’immeuble ou l’ensemble immobilier peut être scindé en volumes sans parties communes indivises et fonctionnant de façon autonome.
« V. – Lorsqu’il résulte du rapport de l’expert que la division nécessaire à la réussite des objectifs poursuivis par l’opération en cours générerait un partage inégal des parties communes du syndicat des copropriétaires initial entre les syndicats créés, l’opérateur notifie aux copropriétaires lésés une offre d’indemnité dans les conditions et selon les règles prévues au code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
« VI. – Au vu des conclusions du rapport de l’expert, le juge peut prononcer :
« 1° La constitution d’un ou de plusieurs syndicats secondaires ;
« 2° La division du syndicat.
« Il désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires issu des divisions prévues au présent article ou pour chaque syndicat secondaire constitué en application du présent article, la personne chargée de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.
« Il homologue les nouveaux règlements de copropriété et les états descriptifs de division des syndicats issus de la division ou les modifications du règlement de copropriété résultant de la constitution d’un syndicat secondaire.
« S’il y a lieu, il ordonne la création d’une union ou d’une association syndicale libre des syndicats issus de la division, en vue de la création, de la gestion et de l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être divisés.
« En cas de désaccord des parties sur le montant de l’indemnité prévue au V, il fixe l’indemnité comme en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique.
« La division emporte la dissolution du syndicat initial au jour de son prononcé par le juge.
« Art. L. 741-4. – I. – Lorsqu’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis fait l’objet d’un plan de sauvegarde prévu aux articles L. 615-1 à L. 615-10 ou est inclus dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées régie par les articles L. 741-1 ou L. 741-2 et que l’inclusion de l’immeuble dans le périmètre d’une association syndicale libre régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que, le cas échéant, par le chapitre II du titre II du livre III du code de l’urbanisme engendre des difficultés de gestion, de fonctionnement normal ou financières ou des complexités juridiques qui font obstacle à la poursuite de l’opération ou au succès du plan de sauvegarde, l’opérateur ou le coordonnateur du plan de sauvegarde, au sens du II de l’article L. 615-2 du présent code, peut saisir le juge afin qu’il en fasse le constat et qu’il désigne un expert chargé de déterminer les conditions matérielles, juridiques et financières de la distraction de l’immeuble ou, lorsque l’opération porte sur un ou plusieurs immeubles représentant une part majoritaire du périmètre de l’association, de la dissolution de l’association. L’opérateur notifie ce rapport aux membres de l’association syndicale.
« II. – Au vu des conclusions du rapport de l’expert, le juge peut prononcer :
« 1° La distraction de l’immeuble ;
« 2° La dissolution de l’association syndicale.
« III. – En cas de dissolution, les conditions de la dévolution du passif et de l’actif sont déterminées soit par les statuts du syndicat, soit, à défaut, par un liquidateur nommé par le juge. Elles doivent tenir compte des droits des tiers. Dans le cas de la dissolution comme dans celui de la distraction, les propriétaires membres de l’association sont redevables de leur quote-part des dettes de l’association contractées durant leur période d’adhésion jusqu’à leur extinction totale.
« IV. – En cas de distraction, les éventuels frais relatifs à la modification des statuts ou de tout acte nécessaire pour constater les conséquences de cette distraction sont à la charge de l’opérateur. » ;
2° Le IV de l’article L. 615-1 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsque la préconisation du plan de sauvegarde de procéder à la division du syndicat des copropriétaires ou à la création de syndicats des copropriétaires secondaires n’a pas été suivie, le représentant de l’État dans le département ou l’une des collectivités territoriales signataires du plan de sauvegarde peut, avec l’accord du représentant de l’État dans le département et après avis de la commission réunie à nouveau à cet effet, saisir le juge afin qu’il constate que cette abstention compromet la conservation de l’immeuble et qu’il désigne, aux frais de l’État ou de la collectivité territoriale l’ayant saisi, un expert chargé de la mission prévue à l’article L. 741-3. Le rôle dévolu par le même article L. 741-3 à l’opérateur d’opération de requalification des copropriétés dégradées est alors confié au représentant de l’État dans le département ou à la collectivité territoriale ayant saisi le juge, qui peut le déléguer à un opérateur. La division ne peut conduire au partage inégal prévu au V dudit article L. 741-3. »
Mme la présidente. Je suis saisie de trois amendements faisant l’objet d’une discussion commune.
L’amendement n° 155, présenté par MM. Buis, Buval, Fouassin, Patriat, Bitz et Mohamed Soilihi, Mmes Schillinger, Cazebonne, Duranton et Havet, MM. Haye, Iacovelli, Kulimoetoke, Lemoyne et Lévrier, Mme Nadille, MM. Omar Oili et Patient, Mme Phinera-Horth, MM. Rambaud, Rohfritsch, Théophile et les membres du groupe Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants, est ainsi libellé :
I. – Après l’alinéa 1
Insérer huit alinéas ainsi rédigés :
…° Après l’article L. 303-1, il est inséré un article L. 303-1-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 303-1-1. - Lorsqu’un immeuble ou un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis est inclus dans le périmètre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat prévue à l’article L. 303-1 et que la poursuite de cette opération, lorsque celle-ci poursuit un objectif de redressement et de transformation des copropriétés dégradées, nécessite de procéder à la division du syndicat des copropriétaires ou à la création de syndicats des copropriétaires secondaires, le représentant de l’État dans le département ou l’une des collectivités territoriales signataires de la convention prévue à l’article L. 303-1, avec l’accord du représentant de l’État dans le département, peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le projet de division du syndicat des copropriétaires ou de création de syndicats de copropriétaires secondaires.
« Le premier alinéa du présent article n’est applicable qu’aux opérations prévoyant des dispositifs d’accompagnement social des occupants et des propriétaires, d’intervention immobilière et foncière, incluant des actions d’acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété. L’immeuble concerné doit également présenter un état de dégradation compromettant sa conservation. Cet état est constaté par un rapport d’expert établi aux frais de l’État ou de l’une des collectivités signataires de la convention.
« Lorsque le projet de division du syndicat des copropriétaires ou de création de syndicats de copropriétaires secondaires n’a pas été adopté par l’assemblée des copropriétaires, le syndic en informe les signataires de la convention.
« À réception de cette information, l’une des collectivités territoriales avec l’accord du représentant de l’État dans le département ou le représentant de l’État dans le département signataires de la convention peut, après avis des autres signataires, saisir le juge afin qu’il :
« 1° Constate que cette abstention compromet la poursuite de l’opération programmée d’amélioration de l’habitat prévue à l’article L. 303-1 ainsi que la conservation de l’immeuble compris dans son périmètre ;
« 2° Désigne, aux frais du demandeur, un expert chargé de la mission prévue à l’article L. 741-3.
« Le rôle dévolu par le même article L. 741-3 à l’opérateur d’opération de requalification des copropriétés dégradées est alors confié au demandeur, qui peut le déléguer à un opérateur. La division ne peut conduire au partage inégal prévu au V de l’article L. 741-3. »
II. – Alinéa 3
Supprimer les mots :
ou dans une opération de revitalisation de territoire prévue à l’article L. 303-2
III. – Alinéas 11 et 20
Remplacer les mots :
peut prononcer
par les mots :
prononce
IV. – Alinéa 19
Supprimer les mots :
fait l’objet d’un plan de sauvegarde prévu aux articles L. 615-1 à L. 615-10 ou
et remplacer les mots :
ou au succès du plan de sauvegarde, l’opérateur ou le coordonnateur du plan de sauvegarde, au sens du II de l’article L. 615-2 du présent code,
par les mots :
, l’opérateur
V. – Alinéa 26
Remplacer les mots :
le représentant de l’État dans le département ou l’une des collectivités territoriales signataires du plan de sauvegarde peut, avec l’accord du représentant de l’État dans le département et
par les mots :
l’une des collectivités territoriales, avec l’accord du représentant de l’État dans le département ou ce dernier, signataires du plan de sauvegarde, peut,
VI. – Compléter cet article par deux alinéas ainsi rédigés :
« Lorsque la poursuite du plan de sauvegarde est compromise du fait de l’inclusion de l’immeuble dans le périmètre d’une association syndicale libre régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que, le cas échéant, par le chapitre II du titre II du livre III du code de l’urbanisme, l’une des collectivités territoriales avec l’accord du représentant de l’État dans le département ou ce dernier, signataires du plan de sauvegarde, peut saisir le juge dans les conditions prévues à l’article L. 741-4 afin qu’il en fasse le constat et qu’il désigne, aux frais de l’État ou de la collectivité territoriale l’ayant saisi, un expert chargé de la mission prévue à l’article L. 741-4.
« Le rôle dévolu par ce même article à l’opérateur d’opération de requalification des copropriétés dégradées est confié au demandeur, qui peut le déléguer à un opérateur. »
La parole est à M. Bernard Buis.
M. Bernard Buis. La commission des affaires économiques a adopté un amendement modifiant l’extension de la procédure de réorganisation forcée aux copropriétés dégradées situées dans le périmètre des opérations programmées d’amélioration de l’habitat (Opah) pour l’autoriser dans les opérations de revitalisation de territoire (ORT). Or cette modification paraît restrictive dans la mesure où les ORT comprenant un volet habitat sont considérées comme des Opah.
Il apparaît par ailleurs nécessaire de préciser la procédure de réorganisation forcée, afin de la rendre opérationnelle et proportionnée au regard de la privation du droit de propriété qu’elle implique.
À cette fin, sur le volet opérationnel, le présent amendement a pour objet d’expliciter les rôles des différentes parties prenantes à l’Opah, qui sont différents de ceux qui sont prévus dans le cadre des Orcod.
Mme la présidente. L’amendement n° 171, présenté par Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
I. – Après l’alinéa 1
Insérer huit alinéas ainsi rédigés :
….° Après l’article L. 303-1, il est inséré un article L. 303-1-… ainsi rédigé :
« Art. L. 303-1-… Lorsqu’un immeuble ou un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis est inclus dans le périmètre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat prévue à l’article L. 303-1 et que la poursuite de cette opération, lorsque celle-ci poursuit un objectif de redressement et de transformation des copropriétés dégradées, nécessite de procéder à la division du syndicat des copropriétaires ou à la création de syndicats des copropriétaires secondaires, le représentant de l’État dans le département ou l’une des collectivités territoriales signataires de la convention prévue à l’article L. 303-1, avec l’accord du représentant de l’État dans le département, peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le projet de division du syndicat des copropriétaires ou de création de syndicats de copropriétaires secondaires.
« Le premier alinéa du présent article n’est applicable qu’aux opérations prévoyant des dispositifs d’accompagnement social des occupants et des propriétaires, d’intervention immobilière et foncière, incluant des actions d’acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété. L’immeuble concerné doit également présenter un état de dégradation compromettant sa conservation. Cet état est constaté par un rapport d’expert établi aux frais de l’État ou de l’une des collectivités signataires de la convention.
« Lorsque le projet de division du syndicat des copropriétaires ou de création de syndicats de copropriétaires secondaires n’a pas été adopté par l’assemblée des copropriétaires, le syndic en informe les signataires de la convention.
« À réception de cette information, l’une des collectivités territoriales avec l’accord du représentant de l’État dans le département ou le représentant de l’État dans le département signataires de la convention peut, après avis des autres signataires, saisir le juge afin qu’il :
« 1° Constate que cette abstention compromet la poursuite de l’opération programmée d’amélioration de l’habitat prévue à l’article L. 303-1 ainsi que la conservation de l’immeuble compris dans son périmètre ;
« 2° Désigne, aux frais du demandeur, un expert chargé de la mission prévue à l’article L. 741-3.
« Le rôle dévolu par le même article L. 741-3 à l’opérateur d’opération de requalification des copropriétés dégradées est alors confié au demandeur, qui peut le déléguer à un opérateur. La division ne peut conduire au partage inégal prévu au V de l’article L. 741-3. » ;
II. – Alinéa 3
Supprimer les mots :
ou dans une opération de revitalisation de territoire prévue à l’article L. 303-2
III. – Alinéa 19
Supprimer les mots :
fait l’objet d’un plan de sauvegarde prévu aux articles L. 615-1 à L. 615-10 ou
et remplacer les mots :
ou au succès du plan de sauvegarde, l’opérateur ou le coordonnateur du plan de sauvegarde, au sens du II de l’article L. 615-2 du présent code,
par les mots :
, l’opérateur
IV. – Alinéa 26
Remplacer les mots :
le représentant de l’État dans le département ou l’une des collectivités territoriales signataires du plan de sauvegarde peut avec l’accord du représentant de l’État dans le département et
par les mots :
l’une des collectivités territoriales, avec l’accord du représentant de l’État dans le département ou ce dernier, signataires du plan de sauvegarde, peut,
V. – Compléter cet article par deux alinéas ainsi rédigés :
« Lorsque la poursuite du plan de sauvegarde est compromise du fait de l’inclusion de l’immeuble dans le périmètre d’une association syndicale libre régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que, le cas échéant, par le chapitre II du titre II du livre III du code de l’urbanisme, l’une des collectivités territoriales avec l’accord du représentant de l’État dans le département ou ce dernier, signataires du plan de sauvegarde, peut saisir le juge dans les conditions prévues à l’article L. 741-4 afin qu’il en fasse le constat et qu’il désigne, aux frais de l’État ou de la collectivité territoriale l’ayant saisi, un expert chargé de la mission prévue à l’article L. 741-4.
« Le rôle dévolu par ce même article à l’opérateur d’opération de requalification des copropriétés dégradées est confié au demandeur, qui peut le déléguer à un opérateur. »
La parole est à Mme la rapporteure.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. Le Gouvernement a principalement pour objectif de créer un régime spécifique pour faciliter la scission des copropriétés incluses dans les Opah et de préciser les dispositions à mettre en œuvre dans les plans de sauvegarde lorsqu’une copropriété est incluse dans une association syndicale libre.
Ces évolutions nous semblent bienvenues, et sont d’ailleurs reprises dans cet amendement. Il est important que les villes petites et moyennes puissent disposer d’un outil facilitant la scission des copropriétés, notamment dans les centres anciens lorsque c’est nécessaire, et que cela ne soit pas réservé aux grandes opérations que sont les Orcod et les Orcod d’intérêt national.
Le Gouvernement répond ainsi à une demande de l’Assemblée nationale et du Sénat. Qu’il en soit remercié.
En revanche, le Gouvernement souhaite aussi revenir sur le pouvoir d’appréciation du juge que la commission des affaires économiques et la commission des lois ont voulu conserver. C’est la règle dans les scissions qui se pratiquent aujourd’hui sous administration provisoire. Il nous semble que c’est une garantie du droit de propriété en cas de partage inégal, à l’instar du recours à un expert indépendant. Le Conseil d’État l’a d’ailleurs souligné dans son avis.
Il s’agit du seul point de désaccord que nous avons avec le Gouvernement sur cet article.
Mme la présidente. L’amendement n° 95, présenté par Mmes Artigalas et Linkenheld, M. Kanner, Mme Brossel, MM. Féraud et Lurel, Mme Narassiguin, MM. Ros, Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Redon-Sarrazy, Stanzione, Tissot et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :
Alinéa 3
Remplacer les mots :
de revitalisation de territoire prévue à l’article L. 303-2
par les mots :
programmée d’amélioration de l’habitat prévue à l’article L. 303-1 qui a pour objet la rénovation urbaine
La parole est à Mme Viviane Artigalas.