Article 5
Le I de l'article 278 sexies du code général des impôts est complété par un 6 ainsi rédigé :
« 6. Les ventes et livraisons à soi-même d'immeubles au sens du 7° de l'article 257, à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas de plus de 30 % les plafonds de ressources prévus à l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation et situés dans des quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ainsi que dans les îlots, au sens du recensement, entièrement compris à une distance de moins de 2 kilomètres de la limite de ces quartiers. »
Mme la présidente. Je suis saisie de cinq amendements faisant l'objet d'une discussion commune.
L'amendement n° 200, présenté par M. Vasselle, est ainsi libellé :
I. - Après les mots :
du code de la construction et de l'habitation
supprimer la fin du texte proposé par cet article pour compléter le I de l'article 278 sexies du code général des impôts.
II. - Pour compenser la perte de recettes pour l'État résultant du I ci-dessus, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
... - La perte de recettes résultant pour l'État de la suppression des conditions relatives à l'implantation dans les quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine pour bénéficier du taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée visé au 6 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts est compensée par la création d'une taxe additionnelle aux droits visés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.
Cet amendement n'est pas soutenu.
Par conséquent, l'amendement n° 398 fait l'objet d'un examen séparé.
L'amendement n° 398, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :
I. - Dans le texte proposé par cet article pour compléter le I de l'article 278 sexies du code général des impôts, remplacer les mots :
faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine
par les mots :
situés en zone urbaine sensible mentionnée au 3 de l'article 42 de la loi nº 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire
II - Pour compenser la perte de recettes résultant du I ci-dessus, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
... - La perte de recettes pour l'État résultant de l'extension à tous les quartiers situés en zone urbaine sensible du bénéfice du taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits visés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.
La parole est à M. Thierry Repentin.
M. Thierry Repentin. Le projet de loi vise à étendre le taux réduit de TVA aux opérations d'accession sociale à la propriété réalisées dans les quartiers bénéficiant d'une convention ANRU.
Or, dans les quartiers sensibles, toutes les opérations de renouvellement urbain ne bénéficient pas du soutien de l'ANRU, soit parce qu'elles ne figurent pas parmi les 189 quartiers éligibles à ce dispositif, soit parce que leur dossier n'a pas été retenu.
Que ce soit pour la première ou pour la seconde raison, les « recalés » de l'ANRU sont nombreux, et les programmes d'accession aidée à la propriété qui seront réalisés dans ces quartiers ne pourront pas bénéficier du taux de TVA de 5,5 %.
Nous jugeons préférable d'élargir le bénéfice de ce taux pour les opérations d'accession sociale à la propriété aux 751 quartiers situés en ZUS plutôt que d'avaliser un élargissement basé sur une simple règle géographique, comme l'a prévu l'Assemblée nationale, qui a fixé, sans que l'on sache précisément pourquoi, un rayon de 2 kilomètres pour l'application du dispositif.
Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur. La logique de l'ANRU est bien connue de tous : il s'agit de définir des quartiers prioritaires pour la mise en oeuvre des politiques de requalification urbaine.
En conséquence, il est normal de cibler la mesure de TVA à 5,5 % sur ces quartiers, tout en prévoyant un élargissement à leur voisinage, élargissement que nous vous proposerons tout à l'heure de ramener de 2 kilomètres à 500 mètres.
Cet élargissement vise à permettre de traiter aussi les franges des quartiers ANRU. Nous ne pouvons pas l'étendre sur des zones beaucoup plus importantes, car cela représenterait un coût substantiel pour l'État, ce qui paraît inenvisageable dans le contexte actuel.
La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement.
Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?
Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. La condition liée à la signature d'une convention avec l'ANRU répond à un objectif très simple : garantir que le taux réduit de TVA s'appliquera à des opérations d'accession inscrites dans des projets concertés avec les maires dans le cadre du renouvellement urbain.
Tel est le sens de ce dispositif tendant à réduire le taux de TVA à 5,5 % dans les quartiers qui font l'objet d'une convention avec l'ANRU.
C'est la raison pour laquelle le Gouvernement est défavorable à cet amendement.
Mme la présidente. Les deux amendements suivants restent en discussion commune.
L'amendement n° 399, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :
À la fin du texte proposé par cet article pour compléter le I de l'article 278 sexies du code général des impôts, supprimer les mots :
ainsi que dans les îlots, au sens du recensement, entièrement compris à une distance de moins de 2 kilomètres de la limite de ces quartiers.
La parole est à M. Thierry Repentin.
M. Thierry Repentin. Mme la ministre vient de nous indiquer que l'application du taux réduit de TVA dans les quartiers ANRU était liée à une contractualisation entre les partenaires locaux et l'État sur des quartiers ciblés.
M. Thierry Repentin. Il s'agit des 189 quartiers listés en annexe de la loi du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine et de quelques autres quartiers correspondant aux critères définis par l'article 6 de cette loi.
Cet amendement permet de respecter scrupuleusement tant la loi que votre explication sur les quartiers ANRU, madame la ministre.
En outre, il tend à supprimer la disposition adoptée par l'Assemblée nationale visant à élargir la carte d'éligibilité du taux réduit de TVA dans un rayon de 2 kilomètres autour de ces sites ANRU. Nous n'avons d'ailleurs obtenu aucune explication rationnelle sur ce rayon de 2 kilomètres. Pourquoi pas 3, 4 ou 5 kilomètres ? Une évaluation a-t-elle été réalisée avant l'adoption de cette mesure à l'Assemblée nationale ?
Madame la ministre, nous préférerions soit le maintien sur les sites ANRU soit, si vous faites une extension, des critères qui soient réellement opposables.
En effet, tous les zonages adoptés dans le cadre des différentes lois de la République, qu'il s'agisse des zones de revitalisation rurale ou des zones de redynamisation urbaine, ont toujours visé des territoires cumulant un certain nombre de handicaps. C'est le fait de s'appuyer sur des critères opposables d'un secteur à l'autre qui, précisément, permet de garantir l'équité entre les individus.
En revanche, vous en conviendrez, tracer un périmètre de 2 kilomètres sans connaître la typologie de la population ni les activités économiques qu'abrite le périmètre ainsi défini ne peut que susciter des incompréhensions. D'aucuns pourraient penser - je n'irai pas plus loin dans mon explication - que la règle des 2 kilomètres a été retenue pour de pures raisons d'opportunité. Bien entendu, je ne dis pas cela parce que la ville de Rueil-Malmaison, dont l'auteur du dispositif en question est l'élu, serait totalement comprise dans le périmètre... (Sourires.)
Mme la présidente. L'amendement n° 68, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :
Dans le texte proposé par cet article pour compléter le I de l'article 278 sexies du code général des impôts, remplacer les mots :
au sens du recensement, entièrement compris à une distance de moins de 2 kilomètres
par les mots :
au sens du recensement général de la population, entièrement compris à une distance de moins de 500 mètres
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. Sur l'initiative du président de la commission des affaires économiques, de l'environnement et du territoire de l'Assemblée nationale, les députés ont élargi le bénéfice du taux réduit de TVA aux opérations d'accession sociale à la propriété réalisées dans les îlots situés à moins de 2 kilomètres des quartiers ANRU.
Tous ceux qui travaillent sur ces quartiers le savent, une telle extension est extrêmement pertinente. Elle favorise en effet l'accession à la propriété dans les zones situées aux franges de ces quartiers, zones qui connaissent également souvent des difficultés économiques.
Toutefois, ainsi que notre collègue Thierry Repentin l'a remarqué, les députés n'ont vraisemblablement pas eu le temps d'expertiser avec toute la précision requise l'effet d'une telle mesure.
En conséquence, la commission, qui a disposé d'un peu plus de temps grâce à la navette parlementaire, propose de ramener le seuil des 2 kilomètres à 500 mètres, de manière à conserver l'effet de ciblage de ce dispositif.
Mme la présidente. Le sous-amendement n° 511, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :
Compléter le dernier alinéa de l'amendement n° 68 par les mots :
, sur décision motivée du représentant de l'État dans le département,
La parole est à M. Thierry Repentin.
M. Thierry Repentin. De mon point de vue, la proposition de la commission des affaires économiques du Sénat est beaucoup plus raisonnable que celle de nos collègues députés.
C'est pourquoi ce sous-amendement vise à compléter le dispositif proposé par M. le rapporteur, mais en mettant en avant un souci d'explication vis-à-vis des différents territoires.
Nous souhaitons que l'élargissement du bénéfice du taux réduit de TVA du site ANRU à un rayon de 500 mètres autour dudit site fasse l'objet d'une décision motivée du préfet. Ainsi, chacun pourra savoir en quoi la mesure est justifiée.
En effet, les sites ANRU sont quelquefois en frange d'une ville qui n'a aucune difficulté économique, voire d'une zone d'activité économique. Il faut donc pouvoir expliquer - c'est la fonction du contrôle par le représentant de l'État - pourquoi le périmètre de tel ou tel site ANRU fait l'objet d'un élargissement.
Enfin, personne n'oublie que ce dispositif représente un coût pour l'État. À cet égard, je crois que, si M. le rapporteur général du budget, qui assiste de temps de temps à nos débats - trop rarement (Sourires) - était présent, il soutiendrait ce sous-amendement, qui procède en fin de compte d'une certaine orthodoxie budgétaire.
Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Comme je l'ai dit, l'idée d'élargir le bénéfice du taux réduit de TVA aux quartiers périphériques à ceux qui font l'objet d'une convention ANRU est pertinente. En effet, ces quartiers sont souvent stigmatisés et il est difficile d'y faire venir des personnes que nous souhaitons y attirer.
Dans ces conditions, s'attaquer au problème via les franges nous paraît beaucoup plus réaliste. Petit à petit, cela permettra l'arrivée de propriétaires de plus en plus nombreux dans ces quartiers difficiles, ce qui en changera totalement l'ambiance. Il nous paraît raisonnable de fixer le rayon à 500 mètres.
La commission émet donc un avis défavorable sur l'amendement n° 399.
Le sous-amendement n° 511 me laisse un peu perplexe. En effet, d'habitude, cher collègue Repentin, lorsque nous confions de nouvelles responsabilités aux préfets, vous nous accablez de reproches, arguant que cela n'est pas souhaitable et mettant même souvent en doute leur impartialité, ce qui me semble totalement infondé.
En l'occurrence, soit une mesure s'applique soit elle ne s'applique pas. On ne peut pas laisser au préfet le soin de décider si une mesure fiscale s'applique ou non ! Ce serait une source d'injustice pour nos concitoyens ; en tout cas, ils risqueraient de ressentir cela comme une injustice.
Par conséquent, la commission émet un avis défavorable sur ce sous-amendement.
Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?
Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Le Gouvernement est attaché à ce qu'on puisse procéder à une revalorisation de ces quartiers, qui sont assez souvent stigmatisés.
Or permettre une première accession à la propriété aux limites du quartier est souvent l'occasion de commencer à mettre en place cette mixité que nous recherchons.
C'est la raison pour laquelle le Gouvernement émet un avis favorable sur l'amendement n° 68.
En revanche, l'amendement n° 399 tendant à supprimer totalement le principe de l'extension, nous y sommes défavorables.
Il en va de même concernant le sous-amendement n° 511, qui tend à prévoir, pour toute extension, une « décision motivée du représentant de l'État ».
Nous cherchons tous à éviter d'alourdir des procédures administratives, à ne pas amoindrir l'effet incitatif d'une mesure et à ne pas provoquer de différences de traitement selon les opérations d'accession.
Il n'est donc pas judicieux de subordonner l'élargissement du taux réduit de TVA à une autorisation supplémentaire, alors que le quartier concerné aura déjà fait l'objet de très nombreux projets et études.
Mme la présidente. La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote sur l'amendement n° 399.
M. Philippe Dallier. Mon explication de vote vaudra également pour l'amendement no 68, ainsi que pour le sous-amendement n° 511.
J'avoue que je ne suis pas très loin de partager l'avis de M. Repentin.
Je comprends tout à fait qu'il faille permettre aux franges de ces quartiers de se développer et y instaurer une certaine mixité. Toutefois, je me suis intéressé, dans ma commune, à ce que sont les « îlots INSEE ». Compte tenu du fait qu'ils doivent regrouper 2 000 habitants, il y en a de formes très différentes, en fonction des territoires. Il me semble donc difficile de tracer, à l'aide d'un compas, une zone de 500 mètres ou de deux kilomètres à partir de l'extrémité d'un quartier, en veillant à ce qu'un îlot INSEE y soit intégré !
Par ailleurs, on distingue les quartiers prioritaires, les quartiers de priorité 2 et les quartiers ANRU dérogatoires. Peut-être pourrez-vous répondre à cette question, madame la ministre : le périmètre s'appliquera-t-il également aux quartiers dérogatoires ?
M. Philippe Dallier. Dans ce cas, c'est encore plus gênant que pour les quartiers prioritaires ! En effet, les quartiers dérogatoires peuvent être des coeurs de ville. J'ai à cet égard quelques exemples en tête. Les quartiers qui seront situés dans leur périmètre peuvent n'avoir aucun problème particulier !
Je suis donc très réservé sur ce dispositif, sauf si l'on en exclut les quartiers dérogatoires. Ce serait là, me semble-t-il, un compromis.
Mme la présidente. La parole est à Mme la ministre déléguée.
Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Les quartiers dérogatoires sont effectivement concernés, monsieur Dallier.
Ce que nous voulons, c'est trouver du foncier. C'est un moyen d'y parvenir.
Par ailleurs, comment favorise-t-on la mixité ? Nous savons tous qu'un certain nombre de quartiers de nos villes sont stigmatisés et que les gens ne vont pas aller s'y installer du jour au lendemain. Instituer, dans le cadre d'une concertation, un périmètre de 500 mètres autour de ces quartiers permettra de faire venir de l'extérieur un certain nombre d'accédants à la propriété.
Nous avons déjà évoqué au cours de nos débats des exemples d'endroits où cela s'est produit ou se produira. Un tel dispositif permet de modifier concrètement la physionomie d'un quartier. C'est ce que nous souhaitons faire avec ces opérations de renouvellement urbain.
Il s'agit donc non pas d'instaurer un périmètre autour de centres villes importants, mais d'aider à redynamiser des quartiers. Pourquoi ne pas le faire par leurs franges, qui en constituent les limites extrêmes ?
Telles sont les raisons pour lesquelles j'accepte bien volontiers la réduction du périmètre à 500 mètres, au lieu de 2 kilomètres.
Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Pierre Sueur, pour explication de vote sur le sous-amendement n° 511.
M. Jean-Pierre Sueur. La remarque de M. Dallier est très intéressante. Je ne suis pas toujours d'accord avec vous, monsieur Dallier,...
M. Philippe Dallier. Je l'avais noté ! (Sourires.)
M. Jean-Pierre Sueur. ... mais il m'est permis de l'être parfois !
Madame la ministre, les zonages posent de nombreux problèmes.
M. Jean-Pierre Sueur. La théorie du zonage généralisé, sur laquelle est bâtie toute la politique de la ville en France, est déjà en soi un vrai sujet.
Ensuite, la délimitation d'un périmètre autour de ces zones sur le fondement du seul critère arbitraire de la distance risque de conduire à des aberrations. Tout dépend de la réalité sur le terrain ! Toutes les zones situées autour des quartiers en cause, que ce soit à 2 kilomètres ou même à 500 mètres, ne sont pas identiques !
C'est pourquoi, si vous tenez absolument à une telle mesure, il serait très sage, selon moi, comme l'a proposé M. Repentin, de prévoir que l'élargissement sera assorti d'un avis motivé du préfet.
Il a été reproché à M. Repentin de mettre en cause les préfets. Je dois dire que je ne l'ai jamais entendu mettre en cause les représentants de l'État, qui exercent une fonction tout à fait respectable, honorable et nécessaire.
Je suis persuadé, en fait, et c'est d'ailleurs ce qu'a justement dit, et avec beaucoup de force, M. Repentin au sujet de l'amendement de M. Ralite sur le droit au logement, que nous allons devoir redonner plus de droits à l'État en matière de logement.
Nous avons été très près, ici, au Sénat, il n'y a pas si longtemps, d'adopter un dispositif - il était soutenu par M. Patrick Devedjian, je m'en souviens très bien, à l'occasion d'un projet de loi sur la décentralisation - en vertu duquel les préfets n'auraient pratiquement plus eu aucun pouvoir, aucune prérogative en matière d'attribution de logements. Nous nous y sommes opposés de toutes nos forces.
En effet, de convention en convention, l'État se dessaisit sur le terrain de ses moyens d'agir. Or, si certaines collectivités sont extrêmement « battantes » et veulent faire du logement social, il en est d'autres - et ce n'est pas leur faire injure que de le dire - qui sont plus réticentes.
Nous pensons donc que, dès lors qu'il s'agit d'un droit ou d'une politique nationale, dès lors qu'il y va de l'intérêt général, il n'est pas du tout choquant, bien au contraire, que l'État intervienne là où il y a carence des collectivités locales ou là où la somme des décisions des collectivités locales ne produit pas le bien commun en matière de logement social. Et reconnaissez, mes chers collègues, que cela arrive plus souvent qu'on n'aimerait à le penser !
Nous sommes pour que l'État joue son rôle. Plutôt que d'instituer, de manière quelque peu aveugle, des périmètres autour de zones, sur un simple critère de distance et sans tenir compte de la réalité du terrain, il nous paraît beaucoup plus judicieux de requérir, comme le propose M. Repentin, l'avis motivé des préfets.
Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 511.
(Le sous-amendement n'est pas adopté.)
Mme la présidente. L'amendement n° 400, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :
Compléter in fine le texte proposé par cet article pour compléter le I de l'article 278 sexies du code général des impôts par les mots :
ainsi que dans les quartiers faisant l'objet d'un grand projet de ville ou d'une opération de renouvellement urbain.
La parole est à M. Thierry Repentin.
M. Thierry Repentin. Cet amendement vise, lui aussi, à faire en sorte que les territoires soient traités en fonction de critères opposables d'un site à l'autre et non de choix qui pourraient paraître arbitraires
Bien avant la mise en place l'ANRU, des villes s'étaient engagées dans des opérations lourdes de renouvellement urbain - ORU - ou dans des grands projets de ville - GPV. Or la situation n'est pas facile à gérer sur le terrain. Certaines collectivités locales volontaristes, ayant des sites GPV ou ORU, se sentiront pénalisées parce qu'elles ne pourront pas bénéficier du taux réduit de TVA que nous nous apprêtons à voter au motif qu'elles n'auront pas elles-mêmes été retenues comme abritant un site ANRU.
L'amendement n° 400 vise à remédier à cette difficulté. Il permettra de répondre à l'angoisse des élus dont le territoire ne se situe pas dans ces périmètres prédéfinis par l'Agence nationale pour la rénovation urbaine.
Ces territoires étant effectivement exclus de toute procédure d'accompagnement par l'État pour leurs opérations de renouvellement urbain, l'ANRU reçoit pléthore de dossiers, mais ne peut pas tous les valider.
Les élus ont bien compris que, pour obtenir des subventions et des accompagnements importants, il fallait aujourd'hui être « labellisé » auprès de l'ANRU. Il serait donc dommage de limiter l'application du taux réduit de TVA, qui vise à favoriser l'accession à la propriété, aux 189 quartiers et à leur voisinage dans un rayon de 500 mètres.
Nous proposons, par conséquent, d'étendre cette mesure non pas à toutes les ZUS qui ne sont pas couvertes par un site ANRU, mais au moins à celles qui s'étaient engagées dans des procédures contractuelles avec l'État, à travers les opérations ZRU, GPV ou ORU.
J'avais déjà défendu cet amendement en première lecture. M. Borloo m'avait alors indiqué que ma demande était superfétatoire, car, m'avait-il assuré, tous les sites GPV et ORU étaient couverts par une dérogation au titre de l'article 6 de la loi du 1er août 2003. J'avais donc retiré mon amendement, sous le bénéfice de l'assurance qu'il m'avait donnée et selon laquelle une vérification serait effectuée d'ici à la deuxième lecture.
Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Le dispositif tel qu'il a été adopté par les députés et modifié à l'instant par la commission apparaît satisfaisant. Il n'est pas souhaitable d'aller au-delà.
D'une part, toutes ces mesures ont un coût élevé pour l'État et l'on ne peut pas en ajouter de nouvelles indéfiniment.
D'autre part, s'agissant des sites qu'a évoqués notre collègue Thierry Repentin, les GPV et les ORU, ils peuvent intégrer les quartiers faisant l'objet d'une convention ANRU, au titre de l'article 6 de la loi du 1er août 2003, à condition que leur situation le nécessite.
Cet amendement est donc satisfait et la commission émet un avis défavorable.
Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?
Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. La position du Gouvernement est la même que celle de la commission.
En effet, les quartiers concernés par un grand projet de ville ou une opération de renouvellement urbain appartiennent, pour la plupart, à des ZUS et peuvent, à ce titre, conclure une convention avec l'ANRU.
En outre, l'article 6 précité sur la rénovation des quartiers non classés en ZUS mais présentant des caractéristiques analogues s'applique, ce qui nous conduit à dire que les quartiers GPV et ORU sont potentiellement éligibles au dispositif prévu par le présent article 5.
Mme la présidente. Je mets aux voix l'article 5, modifié.
(L'article 5 est adopté.)
Article 5 bis A
L'article L. 443-12 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :
« Art. L. 443-12. - Le prix de vente est fixé par l'organisme propriétaire, après avis du maire de la commune d'implantation du logement vendu.
« Si le maire n'a pas répondu dans un délai de deux mois, son avis est réputé favorable.
« Lorsque l'acquéreur est une personne physique, le prix fixé en application de la délibération mentionnée à l'article L. 443-7 peut être inférieur ou supérieur de 35 % à l'évaluation faite par le service des domaines ou par un expert agréé par le service des domaines, en prenant pour base le prix d'un logement comparable libre d'occupation. Si le prix fixé est inférieur à l'évaluation précitée, l'acquéreur ne peut revendre le logement acquis dans les cinq années suivant la date de cession, sauf auprès de l'organisme mentionné au premier alinéa du présent article.
« Lorsque l'acquéreur est l'une des personnes morales visées à l'article L. 443-11, le prix de vente ne peut être inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines ou par un expert agréé par le service des domaines en prenant pour base le prix d'un logement comparable libre d'occupation, sauf en cas de vente à un organisme d'habitations à loyer modéré ou à une société d'économie mixte. »
Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.
L'amendement n° 38, présenté par Mmes Demessine et Didier, MM. Billout, Coquelle, Le Cam et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :
Supprimer cet article.
La parole est à Mme Michelle Demessine.
Mme Michelle Demessine. L'article 5 bis A, qui a été introduit par l'Assemblée nationale, inaugure les dispositions relatives à la vente des logements HLM. Il tend à faciliter celles-ci au moindre coût, alors qu'il manque 600 000 logements sociaux dans notre pays. C'est donc une fausse bonne idée.
De multiples exemples montrent que le choix de la transformation en copropriétés d'un certain nombre d'ensembles locatifs, notamment depuis l'adoption et la mise en oeuvre de la loi Méhaignerie en 1986, n'a pas résolu, loin de là, la situation sociale et économique des quartiers.
L'exemple du plateau de Clichy-sous-Bois-Montfermeil, où l'on trouve de grands ensembles de copropriétés, est, de ce point de vue, significatif.
On pourrait également évoquer la situation de Nogent-sur-Oise, où la cité la plus à la dérive est un ensemble où se cumulent tous les statuts locatifs et où se concentrent toutes les difficultés sociales.
Ces exemples devraient faire réfléchir sur les bienfaits attendus de cette démarche.
Cela dit, notre objection est plus profonde : nous refusons que soit vendu un patrimoine social qui a été financé et aidé en faveur des ménages à revenus modestes, parce que cela constitue une injustice.
Il s'agit d'éviter que ne se développe un véritable marché de la transaction immobilière de logements locatifs sociaux vendus qui, très vite, finira par présenter les caractéristiques suivantes.
À moyen terme, les logements, pour une part non négligeable d'entre eux, seront revendus ou mis en location. Certains locataires ayant accédé à la propriété du fait de la vente de leur appartement auront en effet assez naturellement tendance, si l'opportunité se présente, à réaliser l'actif, c'est-à-dire à revendre ou à louer leur ancien appartement HLM.
Une nouvelle population, en général repérée par les agences immobilières, habitera donc les ensembles vendus, entretenant, comme c'est souvent le cas, un rapport difficile avec les propriétaires occupants.
Il est également à craindre, comme nous le savons tous d'expérience, que l'entretien des parties communes et les investissements nécessaires au maintien de la qualité du bâti ne finissent par souffrir de l'incapacité des copropriétaires à s'entendre sur les modalités de financement de ces dépenses.
En adoptant l'ensemble des dispositions relatives à la vente, on faciliterait donc la fabrication d'une sorte de bombe à retardement, source de nouvelles difficultés puisqu'il faudrait un jour trouver les financements nécessaires, par exemple, à la requalification urbaine et architecturale des ensembles vendus.
Du strict point de vue des organismes bailleurs sociaux, la vente des logements HLM est un outil de gestion destiné, dans certains cas, à permettre de dégager des marges de manoeuvre financières et, dans d'autres cas, à éviter de se trouver confronté, à moyen terme, à une opération de réhabilitation sociale et architecturale.
Pour toutes ces raisons, nous ne pouvons que vous inviter à supprimer l'article 5 bis A.
Mme la présidente. L'amendement n° 69 rectifié, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :
A - Supprimer la seconde phrase du troisième alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 443-12 du code de la construction et de l'habitation.
B - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
II. - L'article L. 443-12-1 est ainsi rédigé :
« Art. L. 443-12-1. - L'acquéreur personne physique qui souhaite revendre son logement dans les cinq ans qui suivent l'acquisition est tenu d'en informer l'organisme d'habitations à loyer modéré, qui peut se porter acquéreur en priorité.
« Lorsque l'acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines ou par un expert agréé par le service des domaines et qu'il le vend dans les dix ans suivant cette acquisition :
« - si le prix de revente est supérieur à l'évaluation actualisée, il est tenu de verser à l'organisme d'habitations à loyer modéré une somme égale à la différence entre le prix d'acquisition et l'évaluation faite lors de l'acquisition ;
« - si le prix de revente est supérieur au prix d'acquisition, mais inférieur à l'évaluation actualisée, il est tenu de verser à l'organisme d'habitations à loyer modéré une somme représentant la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente.
« Ces prix s'entendent hors frais d'acte et accessoires à la vente.
« Lorsque l'acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines ou par un expert agréé par le service des domaines et qu'il le loue dans les dix ans qui suivent l'acquisition, le niveau de loyer ne doit pas excéder des plafonds fixés par l'autorité administrative.
« A peine de nullité, le contrat de vente entre l'acquéreur et l'organisme d'habitations à loyer modéré comporte la mention de ces obligations. »
C - En conséquence, faire précéder le premier alinéa de cet article de la mention :
I
La parole est à M. le rapporteur, pour présenter cet amendement et donner l'avis de la commission sur l'amendement n° 38.
M. Dominique Braye, rapporteur. Tout en jugeant pertinente la présence au sein de cet article d'une clause anti-spéculative, la commission a émis des réserves sur la constitutionnalité d'un dispositif qui interdit à des propriétaires de revendre le logement acquis avec une décote pendant une durée de cinq ans.
Comment, d'ailleurs, empêcher un propriétaire de vendre son appartement dont il n'a plus besoin parce qu'il fait l'objet d'une mutation professionnelle ou pour toute autre raison indépendante de sa volonté ?
En conséquence, il nous a semblé plus approprié de prévoir un remboursement à l'organisme vendeur de la décote obtenue par l'accédant, et ce pendant une période de dix ans suivant l'acquisition dans le cas où l'acquéreur serait amené à revendre son logement.
Par ailleurs, la commission a jugé indispensable de compléter ces dispositions par une clause anti-« location spéculative ». Il s'agit d'empêcher un accédant de louer, pendant une période de dix ans, le logement acquis à un niveau de loyer supérieur au plafond fixé par l'autorité administrative.
Par ailleurs, la commission étant, toute comme la Haute Assemblée, favorable, dans certaines conditions, à la vente de logements HLM à leurs occupants, émet un avis défavorable sur l'amendement n° 38. L'amendement de la commission apporte, comme je viens de l'expliquer, des garanties sérieuses, qui empêcheront toute utilisation des décotes à des fins spéculatives.
Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?
Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. La possibilité de vendre un logement locatif social à son occupant répond aux aspirations à l'accession à la propriété d'un grand nombre de nos concitoyens. Sur le principe, il me semble que nous sommes tous d'accord.
Naturellement, il convient d'éviter toute vente qui pourrait présenter certaines difficultés. C'est la raison pour laquelle nous considérons que l'amendement présenté par M. le rapporteur est particulièrement intéressant.
En effet, il tend en fait à mettre en place un double dispositif applicable pendant une période limitée. En vertu des mesures proposées, d'une part, la plus-value réalisée le cas échéant lors de la revente est neutralisée et récupérée par l'organisme HLM vendeur, d'autre part; les conditions d'une éventuelle mise en location par l'acquéreur sont encadrées au moyen de plafonds réglementaires de loyers.
Le Gouvernement est favorable à cet amendement. Toutefois, il aurait préféré que l'on opte pour une période de cinq ans plutôt que pour une période de dix ans et souhaiterait qu'il soit modifié en ce sens.
Mme la présidente. Monsieur le rapporteur, accédez-vous au souhait du Gouvernement
M. Dominique Braye, rapporteur. Après avoir entendu les explications de Mme le ministre et me souvenant par ailleurs de la discussion que nous avons eue sur ce problème en commission, je rectifie cet amendement en ramenant le délai en cause à cinq ans.
Mme la présidente. Je suis donc saisie d'un amendement n° 69 rectifié bis, présenté par M. Braye, au nom de la commission, et ainsi libellé :
A - Supprimer la seconde phrase du troisième alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 443-12 du code de la construction et de l'habitation.
B - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
II. - L'article L. 443-12-1 est ainsi rédigé :
« Art. L. 443-12-1. - L'acquéreur personne physique qui souhaite revendre son logement dans les cinq ans qui suivent l'acquisition est tenu d'en informer l'organisme d'habitations à loyer modéré, qui peut se porter acquéreur en priorité.
« Lorsque l'acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines ou par un expert agréé par le service des domaines et qu'il le vend dans les cinq ans suivant cette acquisition :
« - si le prix de revente est supérieur à l'évaluation actualisée, il est tenu de verser à l'organisme d'habitations à loyer modéré une somme égale à la différence entre le prix d'acquisition et l'évaluation faite lors de l'acquisition ;
« - si le prix de revente est supérieur au prix d'acquisition, mais inférieur à l'évaluation actualisée, il est tenu de verser à l'organisme d'habitations à loyer modéré une somme représentant la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente.
« Ces prix s'entendent hors frais d'acte et accessoires à la vente.
« Lorsque l'acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines ou par un expert agréé par le service des domaines et qu'il le loue dans les cinq ans qui suivent l'acquisition, le niveau de loyer ne doit pas excéder des plafonds fixés par l'autorité administrative.
« A peine de nullité, le contrat de vente entre l'acquéreur et l'organisme d'habitations à loyer modéré comporte la mention de ces obligations. »
C - En conséquence, faire précéder le premier alinéa de cet article de la mention :
I
Je mets aux voix l'amendement n° 38.
(L'amendement n'est pas adopté.)