Mme la présidente. Mes chers collègues, je vous rappelle que cet article a été examiné en priorité.
Article 5 bis
I. - L'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Toutefois, lorsque le bail prévoit une possibilité d'achat du terrain par le preneur dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété dans les conditions prévues par la section 2 du chapitre III du titre IV du livre IV du présent code et que le preneur lève l'option, le bail prend fin à la date de la vente, nonobstant les dispositions du troisième alinéa. »
II. - L'article L. 251-6 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Il en va de même lorsque le preneur lève l'option conformément aux dispositions du quatrième alinéa de l'article L. 251-1 pour les privilèges et hypothèques mentionnés au premier alinéa du présent article et inscrits avant la levée d'option. Dans ces conditions, les privilèges et hypothèques s'étendent de plein droit au terrain et peuvent garantir les prêts consentis pour l'acquisition dudit terrain. »
Mme la présidente. L'amendement n° 70, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :
Dans le texte proposé par le I de cet article pour compléter l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation, remplacer la référence :
section 2
par la référence :
section 1
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. Il s'agit d'un amendement purement rédactionnel.
Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?
Mme la présidente. Je mets aux voix l'article 5 bis, modifié.
(L'article 5 bis est adopté.)
Article additionnel avant l'article 5 ter
Mme la présidente. L'amendement n° 368 rectifié, présenté par MM. Revet et J. Boyer, Mme Gousseau, M. Grillot, Mmes Henneron et Rozier et M. Seillier, est ainsi libellé :
Avant l'article 5 ter, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Lorsque dans un immeuble, un nombre significatif de locataires fait connaître son souhait d'acquérir l'appartement qu'il occupe, l'organisme d'habitations à loyer modéré, propriétaire, est tenu de soumettre la requête aux membres du conseil d'administration. Si le nombre de demandeurs est supérieur à 50 %, l'organisme propriétaire est tenu de mettre en place le plan de cession aux locataires concernés.
La parole est à Mme Adeline Gousseau.
Mme Adeline Gousseau. De nombreuses familles expriment le souhait de devenir propriétaires de leur logement. C'est une démarche qu'il faut encourager. Il peut arriver que, dans sa programmation, l'organisme HLM n'ait pas prévu la cession d'appartements qu'une majorité de locataires souhaiterait acquérir. Le présent amendement vise à prendre en compte une telle situation.
Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Je comprends bien le souci des auteurs de cet amendement. Sa rédaction me laisse néanmoins perplexe, car elle ne mentionne aucune référence d'article ; on ne peut donc exclure des contradictions avec le code de la construction et de l'habitation.
En outre, certains des termes employés sont imprécis : que faut-il entendre par « un nombre significatif de locataires » ?
J'ajoute que je n'ai pas eu connaissance de la possibilité pour un organisme de refuser d'accéder à une demande de vente de logements HLM !
Enfin, je ne suis pas convaincu que la vente de logements HLM réponde totalement aux souhaits de nos concitoyens en matière d'accession sociale à la propriété. Je pense que les ménages français qui veulent accéder à la propriété aspirent, le plus souvent, à un habitat autre que collectif.
À bien des égards, cet amendement me paraît très contraignant. En l'état actuel de sa rédaction, je préférerais, madame Gousseau, que vous acceptiez de le retirer.
Mme la présidente. Madame Gousseau, l'amendement n° 368 rectifié est-il maintenu ?
Mme Adeline Gousseau. Non, je le retire, madame la présidente.
Mme la présidente. L'amendement n° 368 rectifié est retiré.
Article 5 ter
Après l'article L. 443-15-2 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article L. 443-15-2-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 443-15-2-1. - Les dispositions de la présente section sont applicables aux logements locatifs sociaux des collectivités territoriales faisant l'objet de conventions conclues en application de l'article L. 351-2. Toutefois, lorsqu'une collectivité territoriale met en vente un logement conventionné vacant, elle doit l'offrir à l'ensemble des locataires de son patrimoine conventionné dans son territoire par la voie d'une publicité dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d'État. En outre, le surplus des sommes perçues par la collectivité territoriale au sens du quatrième alinéa de l'article L. 443-13 est affecté au financement de programmes nouveaux de construction de logements locatifs conventionnés, à des travaux destinés à améliorer de façon substantielle un ensemble déterminé d'habitations locatives conventionnées, ou à des acquisitions de logements devant être conventionnés, en vue d'un usage locatif.
« Les dispositions de la présente section, à l'exception de celles de l'article L. 443-14, sont également applicables, dans les départements d'outre-mer, à la vente des logements locatifs sociaux des collectivités territoriales construits, acquis ou améliorés à l'aide de prêts aidés par l'État. Toutefois, lorsqu'une collectivité territoriale met en vente un logement social vacant, elle doit l'offrir en priorité à l'ensemble des locataires de son patrimoine social de son territoire par la voie d'une publicité dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d'État. En outre, le surplus des sommes perçues par la collectivité territoriale, au sens du quatrième alinéa de l'article L. 443-13, est affecté en priorité au financement de programmes nouveaux de construction de logements locatifs sociaux, à des travaux destinés à améliorer de façon substantielle un ensemble déterminé d'habitations locatives sociales ou à des acquisitions de logements en vue d'un usage locatif social. »
Mme la présidente. Je suis saisie de cinq amendements faisant l'objet d'une discussion commune.
L'amendement n° 39, présenté par Mmes Demessine et Didier, MM. Billout, Coquelle, Le Cam et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :
Supprimer cet article.
La parole est à M. Jean-François Voguet.
M. Jean-François Voguet. L'article 5 ter tend à étendre encore un peu plus le champ des logements locatifs sociaux destinés à être vendus et à affecter, de manière prioritaire, le produit de la vente de ces logements à la réalisation de nouveaux logements locatifs ou à des travaux de réhabilitation.
Cet article présente objectivement deux écueils.
En premier lieu, il convient de se demander s'il appartient véritablement au domaine de la loi de préciser d'une telle manière l'usage que toute collectivité territoriale devrait faire du produit des opérations de vente, au demeurant assez ponctuelles, qu'elle serait amenée à réaliser sur son patrimoine conventionné. Nous sommes aux franges du pouvoir législatif en ces matières et, dès lors, nous pourrions presque nous demander si la mesure proposée présente un quelconque intérêt.
En second lieu, et c'est beaucoup plus grave, l'article 5 ter a en fait pour objet de faire de la vente de logements locatifs sociaux conventionnés un outil « normal » de constitution de fonds propres destinés à de nouvelles constructions ou à la mise en oeuvre de programmes de rénovation ou de réhabilitation.
En clair, on nous demande d'approuver un dispositif qui tend à permettre à l'État de se dégager de ses obligations de financement de la construction et de la réhabilitation du logement social, et ce en organisant, localement, par le biais de la vente de logements conventionnés, ce même financement grâce aux collectivités territoriales ! N'est-ce pas contradictoire avec la volonté de construction et d'établissement d'un parc locatif social dans notre pays ?
Par ailleurs, le parc locatif mis à disposition des demandeurs ne sera pas plus important et le risque de son étiolement existe même avec l'adoption de telles dispositions.
Vendre des logements pour en réhabiliter d'autres signifie que le nombre global de logements locatifs sociaux disponibles tendra à se réduire. Est-ce vraiment la priorité du moment, au regard de la situation de la demande ? Nous ne le pensons pas. C'est pourquoi nous proposons la suppression de l'article 5 ter.
Mme la présidente. L'amendement n° 71, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :
A - Avant le premier alinéa de cet article, ajouter un paragraphe ainsi rédigé :
I. - Dans les deuxième et troisième alinéas de l'article L. 443-15-2 du code de la construction et de l'habitation, les mots : « par voie de la publicité prévue au deuxième alinéa de l'article L. 443-11 » sont remplacés (par deux fois) par les mots : « par la voie d'une publicité dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d'Etat ».
B - En conséquence, faire précéder le premier alinéa de cet article de la mention :
II.
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. Il s'agit d'un amendement de coordination.
Mme la présidente. L'amendement n° 72, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :
A - Dans la deuxième phrase du premier alinéa du texte proposé par cet article pour insérer un article L. 443-15-2-1 dans le code de la construction et de l'habitation, après les mots :
elle doit l'offrir
insérer les mots :
en priorité
B - Dans la dernière phrase du premier alinéa du même texte, après les mots :
est affecté
insérer les mots :
en priorité
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement rédactionnel tend à aligner les dispositions relatives aux ventes d'HLM par les collectivités territoriales sur celles qui s'appliquent aux organismes HLM.
Pour permettre aux collectivités de vendre leurs logements à des ménages qui n'occupent pas ce parc, il est nécessaire de préciser que l'offre est faite en priorité aux occupants.
De même, il convient d'assouplir le dispositif relatif à l'utilisation des surplus tirés des ventes, en prévoyant leurs affectations, en priorité, à des opérations de logement social.
Mme la présidente. L'amendement n° 414, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :
Dans la dernière phrase du premier alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 443-15-2-1 du code de la construction et de l'habitation, après les mots :
logements locatifs conventionnés
insérer les mots :
, au développement d'une offre en places d'hébergement dans les établissements visés au neuvième alinéa de l'article L. 321-1 du code d'action sociale et des familles
La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.
M. Jean-Pierre Sueur. Lorsqu'une collectivité territoriale cède tout ou partie de ses logements locatifs conventionnés vacants, le surplus de la vente doit être utilisé au profit de la réalisation de logements pour tous.
Dans le contexte actuel de pénurie de logements locatifs sociaux, il serait en effet tout à fait incompréhensible que la vente de logements conventionnés s'opère au profit des collectivités pour être réinjectées dans les budgets au profit des dépenses de fonctionnement ou pour le développement de services sans lien avec la problématique du logement.
C'est pourquoi nous proposons que, outre les affectations déjà inscrites dans le texte, le surplus de la vente des logements conventionnés vacants puisse être affecté au financement de places d'hébergement en résidence sociale, places qui font aujourd'hui cruellement défaut.
Mme la présidente. L'amendement n° 415, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :
Dans la dernière phrase du premier alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 443-15-2-1, remplacer les mots :
logements locatifs conventionnés
par les mots :
logements locatifs sociaux
La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.
M. Jean-Pierre Sueur. Il s'agit d'un amendement de précision.
Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur Voguet, je vous rappelle que nous avions adopté cet article en première lecture parce qu'il nous paraissait pertinent d'appliquer les règles de vente d'HLM aux logements conventionnés possédés par les collectivités territoriales. La commission n'a pas changé d'opinion et est donc défavorable à l'amendement n° 39.
L'amendement n° 414, monsieur Sueur, constitue une bonne initiative ! Si la commune juge qu'il s'agit là d'un investissement pertinent, pourquoi, en effet, ne consacrerait-elle pas le surplus de ces ventes à la création de places d'hébergement en résidence sociale ? En conséquence, la commission émet un avis favorable.
En ce qui concerne l'amendement n° 415, même s'il ne s'agit que d'une précision rédactionnelle, celle-ci pose problème à la commission compte tenu de la rédaction de l'article 5 ter. Au surplus, je vous rassure, monsieur Sueur, les logements conventionnés ont nécessairement un caractère social.
Je vous demande donc de bien vouloir retirer cet amendement ; à défaut, j'émettrai un avis défavorable.
Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?
Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. S'agissant de l'amendement n° 39, le Gouvernement ne souhaite pas voir supprimée une mesure visant à accroître la sécurité juridique et à renforcer l'égalité de traitement. C'est la raison pour laquelle il est défavorable à cet amendement.
Le Gouvernement est favorable aux amendements nos 71 et 72, qui sont d'ordre rédactionnel.
L'amendement n° 414, qui vise à permettre aux communes d'affecter le surplus issu de la vente par des collectivités territoriales de logements vacants conventionnés au financement de places d'hébergement en résidence sociale, recueille l'avis favorable du Gouvernement. Comment, monsieur Sueur, ne pas accepter une telle opportunité !
En revanche, il nous semble que la rédaction de l'amendement n° 415 est moins précise. C'est la raison pour laquelle j'y suis défavorable.
Mme la présidente. Monsieur Sueur, l'amendement n° 415 est-il maintenu ?
M. Jean-Pierre Sueur. Non, madame la présidente, je le retire.
Mme la présidente. L'amendement n° 415 est retiré.
Je mets aux voix, modifié, l'article 5 ter.
(L'article 5 ter est adopté.)
Article 5 quater
I. - Le code général des impôts est ainsi modifié :
1° Dans le 9° du 5 de l'article 261, les mots : « ayant fait l'objet de la livraison à soi-même prévue » sont remplacés par le mot : « mentionnés » ;
2° À la fin de la dernière phrase du II de l'article 284, les mots : « du logement effectuée selon les modalités du 9° du 5 de l'article 261 » sont remplacés par les mots : « à leurs occupants, dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, de logements mentionnés au dixième alinéa du c du 1 du 7° de l'article 257 » ;
3° Dans le A de l'article 1594 F quinquies, les mots : « donnent lieu au paiement » sont remplacés par les mots : « entrent dans le champ d'application » ;
4° Dans le I du A de l'article 1594-0 G, les mots : « donnent lieu au paiement » sont remplacés par les mots : « entrent dans le champ d'application » ;
5° Dans le premier alinéa du 6° bis du 1 de l'article 207, les mots : « ainsi que les sociétés d'habitations à loyer modéré régies par l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation » sont remplacés par les mots : « ainsi que les organismes d'habitations à loyer modéré régis par l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation et les sociétés anonymes de coordination d'organismes d'habitations à loyer modéré régies par l'article L. 423-1-1 du même code » ;
6° Dans le 1° de l'article 46 ter de l'annexe III, après la référence : « L. 321-8 », sont insérés les mots : «, L. 326-1 à L. 326-7 ».
II. - Les dispositions du I sont applicables aux opérations de location-accession qui ont bénéficié d'une décision d'agrément délivrée postérieurement au 26 mars 2004.
III. - Supprimé
Mme la présidente. L'amendement n° 73, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :
Supprimer les 3° et 4° du I de cet article.
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. Il s'agit d'un amendement essentiellement rédactionnel.
Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?
Mme la présidente. Je mets aux voix, modifié, l'article 5 quater.
(L'article 5 quater est adopté.)
Article 5 quinquies
I. - L'article L. 311-4 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :
« Art. L. 311-4. - Les constructions, par les collectivités territoriales, de logements locatifs sociaux ou de logements-foyers à usage locatif peuvent être financées au moyen d'aides ou de prêts accordés par l'État. »
II. - Après l'article L. 443-11 du même code, il est inséré un article L. 443-11-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 443-11-1. - L'organisme d'habitations à loyer modéré propriétaire de logements-foyers peut également les vendre à des collectivités territoriales ou à leurs groupements ou à des centres communaux ou intercommunaux d'action sociale ou à des organismes sans but lucratif.
« Les conditions d'application des dispositions du présent article aux logements-foyers sont fixées par décret en Conseil d'État. »
Mme la présidente. L'amendement n° 74, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :
Supprimer cet article.
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. La commission propose de supprimer les deux paragraphes composant cet article.
Le dispositif prévu au premier paragraphe est d'ordre réglementaire. Certes, votre rapporteur est bien conscient de certains effets contradictoires du droit en vigueur. En effet, les collectivités territoriales peuvent bénéficier de subventions pour construire des logements au moyen de prêts locatifs aidés-intégration, les PLA-I, ou de prêts locatifs sociaux, les PLS, mais non de prêts locatifs à usage social, les PLUS.
En conséquence, les communes peuvent réaliser des logements se situant aux deux extrémités de la gamme du logement social : le logement très social et le logement intermédiaire. En revanche, elles ne peuvent pas construire de logements couvrant l'essentiel des demandeurs du parc social.
En définitive, madame la ministre, le législateur apprécierait que vous acceptiez de bien vouloir corriger cette difficulté juridique en prenant, dans les plus brefs délais, un décret, sauf à ce que vous nous fournissiez des explications convaincantes justifiant le fait que les collectivités territoriales ne peuvent manifestement prétendre au bénéfice du PLUS, qui, je le rappelle, est la catégorie de prêts la plus demandée par nos concitoyens. Dans le cas inverse, la commission m'a donné mandat pour rectifier cet amendement et maintenir le premier paragraphe.
Concernant le second paragraphe, la commission en propose la suppression puisqu'elle le rétablit à un autre endroit du projet de loi.
Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?
Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Monsieur le rapporteur, la possibilité de recourir au financement PLUS relève, comme vous venez fort bien de le dire, du domaine réglementaire. Mon seul argument, que j'espère convaincant, consiste à vous dire qu'un décret est actuellement en phase d'élaboration afin d'autoriser précisément l'attribution des financements PLUS aux collectivités territoriales. Le Gouvernement est donc favorable à votre amendement.
Mme la présidente. En conséquence, l'article 5 quinquies est supprimé.
Article 5 sexies
I. - L'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation est complété par un 7° ainsi rédigé :
« 7° Les logements des sociétés civiles immobilières de capitalisation. »
II. - Après l'article L. 443-6-1 du même code, il est inséré une section 1 bis ainsi rédigée :
« Section 1 bis
« Dispositions applicables à l'accession des locataires à la propriété par capitalisation
« Art. L. 443-6-2. - Les sociétés civiles immobilières de capitalisation ont pour objet la détention, la gestion et l'entretien des immeubles ayant fait l'objet d'un apport par un organisme d'habitations à loyer modéré, en vue de leur division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas, à leur entrée dans les lieux, les plafonds fixés en application des dispositions de l'article L. 441-1 et à être éventuellement attribuées en propriété aux associés.
« Art. L. 443-6-3. - Les sociétés civiles immobilières de capitalisation sont créées par les organismes d'habitations à loyer modéré à compétence locative visés à l'article L. 411-2 qui, pour la construction et l'acquisition des immeubles apportés aux sociétés civiles immobilières de capitalisation, bénéficient des prêts accordés en application de la réglementation sur les habitations à loyer modéré.
« Les associés des sociétés civiles immobilières de capitalisation sont les organismes mentionnés au premier alinéa et les locataires personnes physiques, occupants d'un logement de l'immeuble social et détenteurs de parts sociales.
« L'organisme d'habitations à loyer modéré, associé gérant, gère les immeubles et attribue en location les logements concernés conformément aux dispositions des articles L. 442-1 à L. 442-6.
« Art. L. 443-6-4. - Un état descriptif de division délimite les diverses parties de l'immeuble social en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. S'il y a lieu, il fixe la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot.
« Les statuts répartissent les droits composant le capital social en lots divisibles de parts. Chaque lot représente un logement.
« Art. L. 443-6-5. - Tout locataire d'un logement situé dans l'immeuble social peut acquérir par tranches les parts du lot représentatif de son logement et devenir associé de la société civile immobilière de capitalisation.
« Art. L. 443-6-6. - Le locataire associé ne devient propriétaire du logement qu'il occupe qu'après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de son logement.
« Art. L. 443-6-7. - Les parts acquises par le locataire associé :
« - peuvent être cédées pour la totalité ou en partie à l'associé gérant. En cas de cession partielle de ses parts, le locataire associé peut ultérieurement procéder à leur rachat ;
« - sont cédées en totalité à l'associé gérant en cas de décès du locataire associé à moins que les ayants droit de ce dernier ne décident de conserver les parts dont ils ont hérité, sous réserve de l'agrément de l'associé gérant et à condition qu'ils occupent le logement du locataire décédé ;
« - sont cédées en totalité, en cas de déménagement du locataire associé à l'extérieur de l'immeuble social, soit aux personnes mentionnées à l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sous réserve de l'agrément de l'associé gérant, soit à ce dernier ;
« - peuvent être échangées contre des parts de même valeur représentative du nouveau logement du locataire associé lorsque ce dernier déménage à l'intérieur de l'immeuble social ;
« - sont restituées à l'associé gérant, à concurrence de la somme due par le locataire associé en cas de loyers, charges locatives ou taxes et impôts impayés.
« Art. L. 443-6--8. - À la demande des locataires associés, l'associé gérant vend et rachète les parts sociales à leur valeur nominale non indexée. Des frais de dossier peuvent être perçus au profit de la société civile immobilière de capitalisation en cas de revente des parts par les locataires associés dans les cinq ans suivant leur acquisition.
« Art. L. 443-6-9. - Les droits des locataires associés dans le capital social doivent être proportionnels à la valeur des biens auxquels ils ont vocation par rapport à la valeur de l'ensemble.
« Art. L. 443-6-10. - Les dispositions des articles L. 214-6 à L. 214-9 sont applicables aux sociétés régies par la présente section.
« Art. L. 443-6-11. - Par dérogation aux dispositions de l'article 1857 du code civil, chaque locataire associé ne peut être tenu de contribuer au paiement des dettes sociales que pour les sommes correspondant au lot de parts représentant le logement qui peut éventuellement lui être attribué et en proportion des parts acquises à l'intérieur de ce lot.
« Art. L. 443-6-12. - Les dispositions des articles L. 443-6 à L. 443-6-16 sont applicables aux immeubles d'habitation, à usage d'habitation ou à usage d'habitation et professionnel existants dont les organismes d'habitations à loyer modéré à compétence locative visés à l'article L. 411-2 sont propriétaires.
« Art. L. 443-6-13. - Le locataire associé ayant satisfait à toutes les obligations auxquelles il est tenu envers la société civile immobilière de capitalisation bénéficie, lorsqu'il a acquis la totalité des parts du lot représentatif du logement qu'il occupe, de l'attribution en pleine propriété de ce logement.
« L'attribution en pleine propriété du logement a pour conséquence le retrait de l'intéressé de la société civile immobilière de capitalisation. Ce retrait est constaté par acte authentique signé par l'associé et par un représentant de l'associé gérant.
« Le retrait entraîne de plein droit :
« - l'annulation des parts du lot représentatif du logement attribué ;
« - la réduction corrélative du capital social ;
« - les modifications des statuts rendues nécessaires par le retrait. Ces modifications sont effectuées par l'associé gérant ;
« - la création d'une copropriété régie par les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
« Art. L. 443-6-14. - La durée de la société civile immobilière de capitalisation, fixée par les statuts, ne peut excéder quinze ans. Elle peut toutefois être prorogée par l'assemblée générale statuant à la majorité des deux tiers des voix.
« Art. L. 443-6-15. - La dissolution de la société civile immobilière de capitalisation intervient au terme fixé par les statuts ou lorsque tous les logements ont été attribués en pleine propriété. Elle peut également être dissoute par décision de l'assemblée générale statuant à la majorité des deux tiers des voix.
« Art. L. 443-6-16. - Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application de la présente section. »
III. - 1. L'article L. 421-1 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Ils peuvent assurer la gérance de sociétés civiles immobilières de capitalisation dans les conditions fixées par les articles L. 443-6-2 à L. 443-6-16. »
2. L'article L. 422-2 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Elles peuvent assurer la gérance de sociétés civiles immobilières de capitalisation dans les conditions fixées par les articles L. 443-6-2 à L. 443-6-16. »
3. L'article L. 422-3 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Elles peuvent assurer la gérance de sociétés civiles immobilières de capitalisation dans les conditions fixées par les articles L. 443-6-2 à L. 443-6-16. »
IV. - L'article L. 443-13 du même code est complété par deux alinéas ainsi rédigés :
« Par dérogation au premier alinéa, lorsque l'organisme d'habitations à loyer modéré fait apport d'un immeuble à une société civile immobilière de capitalisation dans les conditions fixées par l'article L. 443-6-3, le remboursement immédiat des prêts contractés pour la construction ou l'acquisition de cet immeuble n'est pas exigible.
« Dans l'hypothèse où l'immeuble visé à l'alinéa précédent fait l'objet d'une hypothèque divisible, l'organisme d'habitations à loyer modéré précité doit rembourser la fraction de l'emprunt correspondant à la valeur du logement, lorsque ce dernier est attribué en pleine propriété au locataire associé. »
V. - Après le 3 bis du I de l'article 278 sexies du code général des impôts, il est inséré un 3 ter A ainsi rédigé :
« 3 ter A. Les apports des immeubles neufs opérés conformément aux articles L. 443-6-2 à L. 443-6-16 du code de la construction et de l'habitation. »
VI. - L'article 726 du même code est complété par un IV ainsi rédigé :
« IV. - La première cession de chacune des parts de la société civile immobilière de capitalisation visée aux articles L. 443-6-2 à L. 443-6-16 du code de la construction et de l'habitation est soumise aux droits d'enregistrement prévus par le 2° du I du présent article. Les cessions ultérieures en sont exonérées. »
VII. - 1. Dans le 2° du I de l'article 828 du même code, après les mots : « défini à l'article 1655 ter », sont insérés les mots : « et les sociétés définies à l'article L. 443-6-2 du code de la construction et de l'habitation ».
2. Le I du même article est complété par un 4° ainsi rédigé :
« 4° Les actes de dissolution et de partage des sociétés civiles immobilières de capitalisation visées aux articles L. 443-6-2 à L. 443-6-16 du code de la construction et de l'habitation. »
Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.
L'amendement n° 41 rectifié, présenté par Mmes Demessine et Didier, MM. Billout, Coquelle, Le Cam et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :
Supprimer cet article.
La parole est à Mme Michelle Demessine.
Mme Michelle Demessine. L'article 5 sexies du projet de loi vise à créer un nouvel outil d'accession à la propriété, sur la base du versement de loyers capitalisés, rappelant, sur certains aspects, le dispositif de location-attribution que nous avons connu dans le passé.
Pour autant, le dispositif qui nous est proposé n'est pas de même nature que le dispositif de location-attribution.
Il tend en effet à dématérialiser le processus d'acquisition des logements et à créer les conditions de la perte de la qualité d'accédant pour les locataires concernés.
Au demeurant, aucun motif spécifique n'est en l'occurrence retenu, pour justifier éventuellement de la difficulté pour le locataire associé de s'acquitter du règlement de l'acquisition de son lot, c'est-à-dire de son logement.
Dans ce contexte, le dispositif qui nous est proposé n'est pas tout à fait satisfaisant et devrait sans doute s'inspirer de manière plus précise de l'ancien dispositif de location- attribution.
Sous le bénéfice de ces observations, nous ne pouvons, pour l'heure, que vous inviter, mes chers collègues, à adopter cet amendement visant à supprimer l'article 5 sexies.
Mme la présidente. L'amendement n° 75 rectifié, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :
Rédiger ainsi cet article :
I. - Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° Dans l'article L. 353-14, après les mots : « mentionnés à l'article L. 411-2 » sont insérés les mots : «, aux logements apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants » ;
2° Le quatrième alinéa de l'article L. 411-3 est ainsi rédigé :
« - aux logements cédés ou apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants et devenus propriété d'un associé personne physique ; » ;
3° Après l'article L. 443-6-1, il est inséré une section 1 bis ainsi rédigée :
« Section 1 bis
« Dispositions applicables à l'accession progressive des locataires à la propriété
« Art. L. 443-6-2. - Les sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété ont pour objet la détention, la gestion et l'entretien des immeubles ayant fait l'objet d'un apport par un organisme d'habitations à loyer modéré, en vue de leur division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas, à leur entrée dans les lieux, les plafonds fixés en application des dispositions de l'article L. 441-1 et à être éventuellement attribuées en propriété aux associés.
« Les statuts répartissent les droits composant le capital social en lots divisibles de parts. Chaque lot divisible de parts représente un logement et ses locaux accessoires s'il y a lieu, correspondant à un ou plusieurs lots définis à l'état descriptif de division. Ces statuts sont conformes à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'État.
« Art. L. 443-6-3. - Les sociétés civiles immobilières sont créées par les organismes d'habitations à loyer modéré à compétence locative visés à l'article L. 411-2. Ceux-ci peuvent, pour les immeubles apportés à ces sociétés civiles immobilières, bénéficier des prêts accordés en application de la réglementation sur les habitations à loyer modéré pour la construction, l'acquisition ou l'acquisition suivie de travaux d'amélioration d'immeubles.
« Les associés des sociétés civiles immobilières sont les organismes mentionnés au premier alinéa et les locataires personnes physiques d'un logement de l'immeuble social et détenteurs de parts sociales.
« L'organisme d'habitations à loyer modéré, associé-gérant, gère les immeubles et attribue en location les logements concernés conformément aux dispositions des articles L. 442-1 à L. 442-6, à l'exception de l'article L. 442-5.
« Les logements libres de toute occupation compris dans les immeubles apportés aux sociétés civiles immobilières par les organismes d'habitations à loyer modéré sont loués conformément aux dispositions prévues à l'article L. 443-6-2 à des personnes physiques qui doivent simultanément acquérir des parts de ces sociétés.
« Les dispositions de la présente section sont applicables aux immeubles d'habitation, à usage d'habitation ou à usage d'habitation et professionnel existants et libres d'occupation dont les organismes d'habitations à loyer modéré à compétence locative mentionnés à l'article L. 411-2 sont propriétaires.
« Art. L. 443-6-4. - Un état descriptif de division délimite les diverses parties de l'immeuble social en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. Il fixe les quotes-parts des parties communes afférentes à chaque lot.
« Un règlement de copropriété détermine la destination des parties réservées à l'usage exclusif de chaque associé et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux. Il est établi en conformité avec les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il ne peut imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, par ses caractéristiques ou sa situation.
« L'état descriptif de division et le règlement de copropriété sont annexés aux statuts de ces sociétés.
« Les immeubles visés au premier alinéa sont apportés aux sociétés civiles immobilières, après avoir fait l'objet d'une évaluation par le service des domaines ou par un expert agréé par le service des domaines et pour une valeur conforme à cette évaluation.
« Art. L. 443-6-5. - Le locataire ne devient propriétaire du logement qu'il occupe qu'après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de son logement.
« Tout locataire ou tout locataire associé ne peut acquérir des parts de la société civile immobilière que s'il est à jour de toutes ses obligations locatives et, le cas échéant, de celles envers la société civile immobilière.
« Les parts acquises par le locataire associé peuvent être cédées ou échangées dans les conditions prévues par les statuts.
« Lorsque le locataire associé revend toutes ses parts, il reste locataire de la société civile immobilière ou, en cas de dissolution de celle-ci, devient locataire de l'organisme d'habitations à loyer modéré.
« Art. L. 443-6-6. - À la demande des locataires associés, l'associé-gérant vend et rachète les parts sociales à leur valeur nominale non indexée.
« Les parts cédées par l'associé-gérant ou par les locataires associés doivent être libres de toute sûreté.
« Lors de la constitution de la société civile immobilière, l'organisme d'habitations à loyer modéré apporte la garantie d'un établissement financier ou d'une société d'assurance agréés à cet effet pour le remboursement des parts à chaque associé personne physique. Cette garantie prend la forme d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'associé personne physique, solidairement avec l'organisme d'habitations à loyer modéré, à payer les sommes nécessaires au rachat des parts.
« L'organisme d'habitations à loyer modéré, associé-gérant, peut aliéner au profit du locataire associé la totalité des parts du lot représentatif de son logement au terme d'un délai de dix ans à compter de la construction ou de l'acquisition de l'immeuble par l'organisme d'habitations à loyer modéré.
« L'aliénation de la totalité des parts d'un lot avant le délai défini au quatrième alinéa du présent article peut être autorisée par décision motivée du représentant de l'État dans le département d'implantation du logement, après consultation de la commune d'implantation. Le remboursement de tout ou partie des aides accordées par l'État pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration de ce logement est exigible selon des modalités fixées par l'autorité administrative.
« Art. L. 443-6-7. - Les droits des locataires associés dans le capital social doivent être proportionnels à la valeur des biens auxquels ils ont vocation par rapport à la valeur de l'ensemble.
« Les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds en proportion de leurs droits dans le capital. Lorsque le locataire associé ne satisfait pas à cette obligation et après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, ses dividendes sont affectés en priorité à l'apurement de sa dette envers la société.
« Par dérogation aux dispositions de l'article 1857 du code civil, la responsabilité de l'associé personne physique est limitée à la fraction des parts acquises pour chaque lot.
« Art. L. 443-6-8. - Les dispositions des articles L. 214-6 à L. 214-9 du présent code sont applicables aux sociétés régies par la présente section.
« Art. L 443-6-9. - Le locataire associé ayant satisfait à toutes les obligations auxquelles il est tenu envers la société civile immobilière bénéficie, lorsqu'il a acquis la totalité des parts du lot représentatif du logement qu'il occupe, de l'attribution en propriété de ce logement.
« L'attribution en propriété du logement a pour conséquence le retrait de l'intéressé de la société civile immobilière. Ce retrait est constaté par acte authentique signé par l'associé et par un représentant de l'associé-gérant.
« Le retrait entraîne de plein droit :
« - l'annulation des parts du lot représentatif du logement attribué ;
« - la réduction corrélative du capital social ;
« - les modifications des statuts rendues nécessaires par le retrait. Ces modifications sont effectuées par l'associé-gérant ;
« - l'application au lot cédé du régime de la copropriété régie par les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
« - la remise entre les mains de l'intéressé du règlement de copropriété et de l'état descriptif prévus à l'article L. 443-6-4.
« Par dérogation aux articles L. 353-4 et L. 353-5, la convention visée à l'article L. 353-2 cesse d'être opposable à la personne physique qui a acquis le logement qu'elle occupe et aux propriétaires successifs dudit logement.
« Art. L. 443-6-10. - La durée de la société civile immobilière, fixée par les statuts, ne peut excéder vingt-cinq ans. Elle peut toutefois être prorogée par l'assemblée générale statuant à la majorité des membres associés représentant au moins les deux tiers des voix.
« Art. L. 443-6-11. - La dissolution de la société civile immobilière intervient au terme fixé par les statuts ou lorsque tous les logements ont été attribués en propriété. Elle peut également être dissoute par décision de l'assemblée générale statuant à la majorité des membres associés représentant au moins les deux tiers des voix.
« En cas de dissolution, l'organisme d'habitations à loyer modéré associé-gérant est tenu de racheter les parts acquises par les associés locataires qui n'ont pas acquis la totalité des parts du lot auxquelles ils peuvent prétendre à cette date.
« Art. L. 443-6-12. - Lorsque l'organisme d'habitations à loyer modéré fait l'apport d'un immeuble à une société civile immobilière dans les conditions fixées par l'article L. 443-6-2, le remboursement immédiat des prêts contractés pour la construction, l'acquisition de cet immeuble ou son acquisition suivie de travaux d'amélioration n'est pas exigible, sous réserve que leur remboursement demeure garanti dans les conditions qui avaient permis leur obtention. L'organisme notifie la cession aux établissements prêteurs et aux garants. S'agissant des sûretés personnelles, cette réserve est réputée levée à défaut d'opposition des garants dans un délai de deux mois à compter de cette notification. S'agissant des sûretés réelles, cette réserve est réputée levée si l'organisme obtient de la part de leurs bénéficiaires une modification de celles-ci. L'immeuble doit être libre de toute sûreté, au moment de son apport par l'organisme d'habitations à loyer modéré à la société civile immobilière.
« Art. L. 443-6-13. - Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application de la présente section. »
4° L'article L. 443-7-1 du code de la construction et de l'habitation est abrogé.
5° Le premier alinéa du I de l'article L. 453-1 est complété par les mots « et des opérations immobilières réalisées par les sociétés civiles immobilières visées à l'article L. 443-6-2 comportant des logements ayant déjà fait l'objet d'une occupation. »
II - Le code général des impôts est ainsi modifié :
1° Le 1° du 5 de l'article 261 est complété par un h) ainsi rédigé :
« h) les cessions de parts de sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété dans les conditions prévues aux articles L. 443-6-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation. » ;
2° Le I de l'article 278 sexies est complété par un 7 ainsi rédigé :
« 7. Les apports des immeubles sociaux neufs aux sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété dans les conditions prévues aux articles L. 443-6-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation. »
3° Dans la première phrase du II de l'article 284, la référence : « ou 5 » est remplacée par les références : « 5 ou 7 ».
4° Le I de l'article 828 est complété par un 4° ainsi rédigé :
« 4° Les actes de dissolution et de partage des sociétés civiles immobilières régies par les dispositions des articles L. 443-6-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation. ».
5° Après l'article 1584, il est inséré un article 1584 ter ainsi rédigé :
« Art. 1584 ter. - Le conseil municipal peut, sur délibération, exonérer de la taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière, les cessions, autres que la première, de chacune des parts de sociétés civiles immobilières de capitalisation mentionnées à l'article L. 443-6-2 du code de la construction et de l'habitation représentatives de fractions d'immeubles.
« Les dispositions de l'article 1594 E sont applicables. »
6° Après l'article 1594 H, il est inséré un article 1594 H bis ainsi rédigé :
« Art. 1594 H bis. - Le conseil général peut, sur délibération, exonérer de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement, les cessions, autres que la première, de chacune des parts de sociétés civiles immobilières de capitalisation mentionnées à l'article L. 443-6-2 du code de la construction et de l'habitation représentatives de fractions d'immeubles.
« Les dispositions de l'article 1594 E sont applicables. »
III. - Les pertes de recettes pour l'État résultant des dispositions du II ci-dessus sont compensées à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. Les députés ont introduit un mécanisme intéressant aux termes duquel les locataires peuvent accéder progressivement à la propriété en acquérant des parts de SCI à leur rythme.
Votre commission vous soumet un amendement de rédaction globale de cet article qui, sans dénaturer aucunement l'esprit du dispositif adopté par les députés - puisqu'il reprend la totalité des dispositions qui y sont contenues -, vise à remédier à certaines insuffisances sur le plan juridique ou fiscal.
Mme la présidente. Le sous-amendement n° 328 rectifié ter, présenté par M. J. L. Dupont et les membres du groupe Union centriste - UDF, est ainsi libellé :
Compléter le I du texte proposé par l'amendement n° 75 par huit alinéas ainsi rédigés :
... °Après l'article L. 472-1-6, il est inséré un article ainsi rédigé :
« Art. L. ... - Les dispositions de la section 1 bis du chapitre III du titre IV du présent livre sont applicables dans les départements d'outre-mer aux sociétés d'économie mixte pour les logements à usage locatif leur appartenant et construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l'État.
« Par dérogation à l'article L. 443-6-3, la société d'économie mixte, associée gérant, gère les immeubles et attribue en location les logements conformément aux dispositions de l'article L. 472-1-3.
« Un décret en Conseil d'État détermine en tant que de besoin, les conditions d'application du présent article. »
... °Après l'article L. 481-5, il est inséré un article ainsi rédigé :
« Art. L. ... - Les dispositions de la section 1 bis du chapitre III du titre IV du présent livre sont applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements faisant l'objet de conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III du présent code.
« Par dérogation à l'article L. 443-6-3, la société d'économie mixte, associée gérant, gère les immeubles et attribue en location les logements concernés conformément aux dispositions des conventions visées à l'alinéa précédent.
« Un décret en Conseil d'État détermine, en tant que de besoin, les conditions d'application du présent article. »
La parole est à Mme Anne-Marie Payet.
Mme Anne-Marie Payet. L'article 5 sexies a été inséré par les députés afin de permettre aux organismes d'HLM de créer des sociétés civiles immobilières de capitalisation dont les parts seraient acquises par les locataires souhaitant devenir propriétaires de leur logement.
Cette ouverture permettra au locataire d'un logement social de devenir propriétaire dudit logement en achetant progressivement les parts de la SCI.
Le présent sous-amendement complète ce dispositif afin d'en étendre le champ d'application aux sociétés d'économie mixte.
Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission sur l'amendement n° 41 rectifié et sur le sous-amendement n° 328 rectifié ter ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Concernant l'amendement n° 41 rectifié, je redis avec force à nos collègues du groupe CRC que la commission soutiendra toute proposition de nature à favoriser l'accession à la propriété de nos concitoyens. Tel est le cas de l'article 5 sexies qui prévoit une nouvelle procédure d'accession progressive à la propriété avec ces SCI créées par les bailleurs sociaux.
Quand bien même peu de logements seraient acquis par le biais de ce dispositif, il apparaît opportun de prévoir la création de ce mécanisme intéressant.
Sur le fond, d'ailleurs, vous faites, me semble-t-il, une mauvaise interprétation de cet article, puisque, dans l'objet de votre amendement, vous indiquez que le statut des coopératives HLM mérite mieux que les dispositions de l'article 5 sexies. Laissez-moi vous rassurer, cet article ne traite en rien du problème des coopératives, mais il offre la possibilité aux trois grandes familles HLM que sont les sociétés anonymes, les offices et les coopératives de créer ces fameuses SCI.
La commission ne peut donc qu'être défavorable à cet amendement.
Le sous-amendement n° 328 rectifié ter que nous a proposé Mme Payet est tout à fait pertinent, car il apparaît logique que les sociétés d'économie mixte, comme les organismes d'HLM, puissent bénéficier des dispositions de l'article 5 sexies sur les SCI d'accession progressive à la propriété. Aussi, la commission émet un avis favorable.
Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement sur les amendements nos 41 rectifié et 75 rectifié, ainsi que sur le sous-amendement n° 328 rectifié ter ?
Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. S'agissant tout d'abord de l'amendement n° 41 rectifié, l'objet de l'article 5 sexies est de définir le régime des sociétés civiles immobilières spécifiquement destinées à permettre l'accession à la propriété de personnes disposant de ressources limitées. L'exposé des motifs de l'amendement est donc sans rapport avec son contenu. Aussi le Gouvernement est-il défavorable à cet amendement.
L'amendement n° 75 rectifié concerne les SCI d'accession sociale progressive à la propriété. Une meilleure protection du locataire associé en cas de difficultés personnelles, une transparence et un encadrement renforcés du processus au moyen d'un règlement de copropriété et de statuts conformes à des statuts types sont dans la logique d'un outil adapté aux caractéristiques que peuvent demander les ménages modestes.
C'est la raison pour laquelle j'émets un avis favorable sur cet amendement et je lève le gage.
Mme la présidente. Il s'agit donc de l'amendement n° 75 rectifié bis.
Veuillez poursuivre, madame la ministre.
Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Le sous-amendement n° 328 rectifié ter tend également à compléter l'amendement adopté par l'Assemblée nationale sur l'initiative de Mme Christine Boutin en matière d'accession sociale à la propriété.
Il vise à étendre aux SEM de logements près les organismes d'HLM la possibilité de créer des SCI d'accession progressive. Le Gouvernement est naturellement favorable à cette extension, qui ne peut que favoriser l'accession sociale.
Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 328 rectifié ter.
(Le sous-amendement est adopté.)
Mme la présidente. Je mets aux voix, modifié, l'amendement n° 75 rectifié bis.
(L'amendement est adopté.)
Mme la présidente. En conséquence, l'article 5 sexies est ainsi rédigé.