(b) Des contraintes géographiques et sociales spécifiques
Par rapport à la métropole, l'outre-mer supporte des conditions particulières, que ce soit en raison des conditions naturelles ou des facteurs humains. Les quatre départements présentent ainsi des particularités géographiques qui sont autant de facteurs problématiques pour la construction de logements . La situation de la Guadeloupe et de la Martinique sur une zone de subduction entre deux plaques océaniques et le volcanisme y créent un facteur d'instabilité sismique majeur, qui, couplé à des aléas climatiques très violents, nécessitent une application stricte des normes de construction. Le climat de la Guyane est également particulièrement source de dégradation accélérée pour les constructions en raison de la très forte humidité et des pluies très fortes et fréquentes, qui provoquent régulièrement des glissements de terrain. La Réunion, île volcanique, montagneuse et humide, connaît une forte densité de population et est soumise, comme les Antilles, au passage de cyclones.
Par ailleurs, le niveau de vie est plus faible qu'en métropole, même si les comparaisons de prix et de pouvoir d'achat sont délicates en raison des déficiences de l'appareil statistique.
De plus, la croissance démographique des DOM est nettement supérieure à celle de la métropole. D'une part, la population est jeune, d'autre part, comme partout en France, les nouveaux modes de vie, qui s'écartent de la traditionnelle solidarité familiale, poussent de plus en plus de personnes à rechercher leur indépendance, ce qui se traduit par des besoins en logement plus importants, à population égale.
Cette pression démographique se conjugue avec l'importance, notamment en Guyane, de l'immigration irrégulière, qui accentue les phénomènes de concentration urbaine et de bidonvilles. Ces difficultés renforcent la situation d'insalubrité et de précarité , très supérieure à celle observée en métropole : la proportion de logements classés comme insalubres par l'État est d'environ 8 % en métropole et de 26 % outre-mer . En métropole, 3,25 % de la population habitent dans un logement considéré comme insalubre, contre 8,36 % outre-mer.
(c) Des coûts de construction plus élevés qu'en métropole
Dans un contexte de disponibilité foncière contrainte , à la fois par le caractère insulaire des DOM et par les caractéristiques géologiques, le développement du logement social outre-mer se trouve également freiné par les importants retards en matière d'aménagement urbain, renchérissant le coût des opérations. Les coûts de la charge foncière au m² ont ainsi augmenté en moyenne de plus de 30 % entre 2001 et 2005 dans les DOM. La spéculation foncière en zone urbaine nécessite de rechercher des terrains en extension urbaine mais ceux-ci ne sont pas équipés et sont donc plus coûteux à aménager.
De plus, le coût des matières premières et, de manière générale, les coûts de construction sont élevés et sans comparaison avec ceux de la métropole . Une étude réalisée à l'initiative du ministère de l'outre-mer au cours du premier trimestre 2006 montre que les coûts de construction sont élevés en raison du manque de concurrence dans la filière bâtiment, du coût des matériaux et des contraintes liées à la prévention des risques ou aux caractéristiques des sites, avec des niveaux particulièrement élevés en Guyane. Cette étude notait également que l'augmentation rapide des coûts de construction résultait de la réduction de la taille des opérations, de l'augmentation du prix des matières premières et de transport, des augmentations de charges sociales et de marges des entreprises dans un marché rendu très porteur par la défiscalisation.
Il semble donc que le manque de concurrence dans le secteur du bâtiment, et plus spécifiquement dans les approvisionnements, augmente le prix de certaines matières premières. La structure même des marchés en outre-mer, et notamment la constitution de formes « d'oligopoles », ne jouent pas en faveur d'une baisse des prix. Les charges foncières sont également élevées, particulièrement en Guyane et à La Réunion, où les coûts d'aménagement sont relativement plus importants qu'aux Antilles ; en Guadeloupe et en Martinique, les opérations bénéficient plus fréquemment de réseaux et équipements urbains existants.