D- Les impacts pour les acteurs du crédit du développement des MEW
• Plus grande concurrence sur les encours de prêts, montée des renégociations, risque de fuite des clients ;
• Nécessité de construire rapidement une politique marketing adaptée ;
• Public plus large, implique : remontée des taux de sinistralité (et, donc sans doute, taux d'intérêt moyen contracté plus élevé) et différenciation des taux d'intérêt pratiqués selon les clientèles ;
• Transfert des risques des particuliers vers les banquiers : nécessité de bien mesurer les valorisations futures des biens immobiliers gagés ;
• Substitution possible au détriment du crédit consommation, puisque le crédit hypothécaire pourrait financer via les recharges des dépenses de consommation ;
• Possibilité accrue, sans doute, de regroupement de créances, qui est un marché en développement en France ;
• « Les crédits font les dépôts » : puisque les sommes extraites ne sont pas massivement dépensées, et qu'une partie non négligeable est investie en placements financiers, des offres couplés « recharges/placements » seront sans doute à développer ;
• Avantage des acteurs étrangers, rompus à ces offres en termes de production et de distribution (partenariats, rapprochements transfrontaliers ?).
E- Les offreurs européens
La part des marchés des cinq premiers acteurs reflète les différences structurelles existant entre les divers marchés hypothécaires européens. Une moyenne de 24% pour l'Union européenne avec parmi les marchés les plus concentrés le Danemark, le Portugal, les Pays-Bas, l'Italie.
Figure 57 : Concentration du marché hypothécaire résidentiel, 2003
Source : EMF Hypostat reports and national sources
F- La distribution du crédit immobilier : vers quelle intégration européenne ?
1- Des avantages pour les consommateurs
La Commission européenne, dans le cadre de ses travaux sur le Plan d'action sur les services financiers, a attiré l'attention sur le manque d'intégration du crédit au logement : le poids des encours par rapport au PIB est extrêmement variable selon les pays ; les produits sont essentiellement des taux fixes et courts en France, plutôt longs et variables au Royaume-Uni ; le refinancement est selon les pays dominé par les dépôts bancaires ou par les obligations ou la titrisation ; la cadre juridique varie substantiellement. Assurer une intégration européenne, dans le secteur du prêt au logement, c'est favoriser la distribution des produits au sein de l'ensemble des pays de l'Union et offrir des opportunités accrues aux consommateurs par le biais du jeu de la concurrence.
Les réseaux d'agence bancaire restent les acteurs majeurs de l'offre de crédit, même si les banques spécialisées existent (au Royaume-Uni, les « building societies » sont en pleine mutation) et que des partenariats se nouent avec de grands réseaux de distribution. C'est à travers le développement international que ces acteurs peuvent atteindre des populations en dehors de leurs pays d'origine.
Face aux banques, les intermédiaires financiers se développent (agents immobiliers, courtiers et Internet) : ils se positionnent souvent comme vecteur de communication ou de comparaison. Certes, les obstacles sont encore nombreux (culture, modalités d'accès ou spécificités du produit), mais trois évolutions favoriseraient la diffusion des crédits transfrontaliers : une harmonisation de la protection des consommateurs, des taux d'intérêts discriminants donc attractifs, et, enfin, l'innovation.
2- Des avantages pour les offreurs
Favoriser un marché européen plus intégré serait profitable au consommateur, sous certaines conditions de protection, mais également favorable aux acteurs de l'offre. En effet, les marchés hypothécaires apportent aux établissements de crédit des ressources complémentaires pour refinancer les prêts hypothécaires au logement. La Caisse de Refinancement de l'Habitat insiste sur les « opportunités de veiller à les renforcer et à les rendre plus homogènes dans un environnement où semblent se dessiner une diminution tendancielle des encours globaux des dépôts bancaires et, dans le même temps, une augmentation probable des besoins de financement ». Les marchés hypothécaires apportent en effet aux banques des ressources complémentaires pour assurer leurs besoins de financement du logement (20 % des encours de prêts en moyenne). Ainsi, les acteurs refinancent leurs prêts assortis d'une hypothèque en émettant des titres spécifiques ultérieurement acquis par les apporteurs de capitaux.
Les acteurs de l'offre disposent de trois vecteurs de refinancement. Ils peuvent ainsi émettre :
• des parts de fonds communs de créances (FCC
- droit français) ou des «
residential mortgage backed
securities
» (RMBS - droit étranger) ;
• des obligations foncières
(pfandbriefe)
;
• des obligations couvertes émises par des
centrales d'émission comme la Caisse de Refinancement de l'Habitat, ou
par des organismes de type HBOS (Halifax-Bank of Scotland) dont les
opérations reposent essentiellement sur la titrisation des actifs
refinancés.
Les marchés hypothécaires font appel à l'une ou l'autre de ces techniques : le recours aux marchés financiers est favorisé aujourd'hui par la monnaie unique, la convergence des coûts de refinancements. Rendre les marchés plus homogènes faciliterait encore ces refinancements. Nous reviendrons sur la titrisation au sein du Chapitre 3 concernant les problématiques communes aux crédits.