Accès au crédit des ménages en France

C- L'extraction hypothécaire

1- La souplesse des systèmes de crédit hypothécaire au sein des pays anglo-saxons

Dans nombre de pays, en dehors de la France, les prêts au logement sont garantis par une sûreté réelle, que l'on peut désigner par simplification par le terme d'hypothèque ou « mortgage ». Au sein des pays anglo-saxons, les prêts aux logements sont assimilés aux crédits hypothécaires. En France, l'encours aux prêts hypothécaires aux ménages est nettement différent de l'encours de leur endettement logement, du fait de l'importance de la caution. Au sein des pays caractérisés par la prédominance de l'hypothèque, les opportunités financières ont conduit à une déconnexion variable selon les cas entre les montants empruntés sous garantie hypothécaire et les flux d'investissement dans le logement. Est désigné par le terme de « mortgage equity withdrawal » , ou extraction de liquidité du capital immobilier par un prêt hypothécaire, le différentiel entre cet excédent de prêts hypothécaires des ménages par rapport à leurs dépenses d'investissement-logement effectif.

D'un point de vue macroéconomique, la mesure est effectuée en termes nets (net des injections de liquidités dans le patrimoine immobilier) correspondant aux flux nets totaux de nouveaux crédits hypothécaires accordés aux ménages diminués de la formation brute de capital fixe logement du secteur des ménages. Ce calcul voile les transactions entre ménages, réalisées sur le marché de l'ancien, à moins que ceux-ci donnent lieu à une modification de l'endettement agrégé du secteur. Cette approche quoique essentielle est cependant insuffisante car ne donne pas d'indication sur la nature de la transaction.

Sur le plan microéconomique, l'analyse est plus fine comme en atteste le tableau suivant. Ainsi une dernière vente d'un ménage sans endettement à un ménage qui s'endette accroît l'extraction hypothécaire au niveau agrégé (hausse de l'endettement net du secteur des ménages mais sans flux d'investissement logement correspondant, puisque la transaction a eu lieu sur le marché secondaire).

Tableau 37 : Origine microéconomique de l'extraction brute de liquidité du capital immobilier des ménages

Opération	Description
Dernière vente	Un ménage vendeur n'acquiert pas de nouveau logement. Les produits de la vente ne sont pas utilisés sur le marché du logement
Nouvelle acquisition moins onéreuse	Un ménage vend son logement pour financer l'acquisition d'un logement moins cher sans réduire en proportion son endettement hypothécaire afin de conserver des liquidités excédentaires
Surfinancement hypothécaire (« overmortgaging »)	Un ménage vend son logement et en achète un autre tout en augmentant son endettement hypothécaire au-delà de la différence de prix entre le nouveau et l'ancien logement
Refinancement hypothécaire y.c. augmentation du montant de prêts existant et crédits hypothécaires autonomes (respectivement « remortgaging » RU ou « refinancing » EU et « further advances » RU ou « second mortgage EU)	Un ménage renégocie le montant ou obtient une nouvelle avance au titre d'un montant immobilier existant ou contracte un nouvel emprunt hypothécaire avec une hypothèque de second rang sur un bien déjà hypothéqué sans changer de logement ou investir dans un logement une somme équivalente.

Source : Benito et Power (2004)

Au sein des pays où cette mécanique est importante, l'accroissement hypothécaire résulte de façon tangible de l'extension de l'endettement hypothécaire des ménages dont le patrimoine immobilier s'est apprécié. Cela peut se traduire en phase de hausse des prix immobiliers, par des prêts hypothécaires supplémentaires ou l'augmentation des prêts déjà consentis sur un bien immobilier déjà hypothéqué. Aux États-Unis, le terme utilisé est « home equity loans » et au Royaume-Uni, « home secured loans », qui sont garantis sur la base de la valeur du marché du logement apporté en garantie.

Ces liquidités peuvent être utilisées à d'autres fins que l'acquisition ou l'amélioration d'un logement.

Ainsi la corrélation entre prix des logements et extraction hypothécaire est relativement forte au Royaume-Uni, pays caractérisé par la souplesse de son régime hypothécaire et les caractéristiques du marché du crédit hypothécaire.

Figure 54 : Extraction hypothécaire et prix des logements
au Royaume-Uni

Ces phénomènes sont surtout importants au Royaume-Uni et aux États-Unis. Au Royaume-Uni, le flux d'extractions hypothécaires a représenté, au deuxième trimestre 2004, près de 15 milliards de livres sterling (7,5 % du revenu disponible des ménages après impôt, contre 8,8 % au dernier trimestre 2003).

Au sein de la zone euro, ce sont les Pays-Bas qui se rapprochent le plus du cas britannique surtout sur la période de la fin de la décennie 90 caractérisée par une forte hausse des prix sur le marché immobilier. En France, pays au sein duquel l'hypothèque est relativement coûteuse et réservée essentiellement à l'acquisition d'un logement, l'extraction hypothécaire est négative. Cela signifie que les ménages investissement plus dans leur logement qu'ils ne se tournent vers les prêts aux logements et d'autant plus vers les prêts hypothécaires. Cependant, cette différence tend à diminuer depuis le milieu de la précédente décennie, passant ainsi de 6 % à 3 % du revenu disponible brut. Cette évolution reflète la hausse de l'endettement des ménages induite par le recul des taux d'intérêt et l'allongement de la durée des prêts.

Figure 55 : Extraction hypothécaire en France

2- Un soutien à la consommation : consommation des ménages et prix des logements

La corrélation positive entre consommation des ménages et variation des prix des logements est réelle mais variable selon les pays, s'échelonnant de 0,1 en Italie à 0,8 au Royaume-Uni ^{78 ( * )} . La variation des prix de l'immobilier affecte en théorie le comportement des ménages détenteurs d'un actif, par deux effets : un effet de richesse et en modifiant le coût du crédit garanti par les logements. Ainsi les opportunités d'extraire des liquidités du patrimoine immobilier semblent contribuer à renforcer le lien entre richesse et consommation. En termes agrégés, il semble que la propension marginale à consommer un surplus de patrimoine s'accroisse avec l'ampleur de l'extraction hypothécaire agrégé ainsi qu'avec la taille de l'endettement logement des ménages. Notons que la relation entre les prix des logements et la richesse nette des ménages dépend de plusieurs facteurs structurels comme la part de propriétaires, du fait que toute hausse des prix immobilier a une répercussion sur les coûts des services de logements.

Dans le cas des recharges, les prêts hypothécaires contractés sont pour partie utilisés pour financer d'autres dépenses non immobilières. Ceci se traduit par une diminution de la richesse immobilière nette des ménages (une partie de celle-ci ayant été « extraite »). Les emplois non immobiliers incluent la consommation, les placements financiers et les remboursements de prêts (capital).

La mesure des extractions immobilières : les extractions immobilières sont communément mesurées comme la différence entre la variation de passif hypothécaire et l'investissement logement des ménages. Une mesure plus microéconomique, également utilisée, consiste à faire la somme de différents types d'extractions brute de richesse immobilière à laquelle est soustraite la somme des injections brutes. Ces flux correspondent aux différentes possibilités qui sont offertes aux ménages d'extraire cette richesse immobilière et d'investir des fonds non hypothéqués en résidences. Ces différents types sont énumérés dans le tableau 28. On note qu'une distinction peut être faite entre les MEW - qui se traduisent par un accroissement de l'endettement des ménages (sur-emprunt hypothécaire, ré-emprunt hypothécaire, avance supplémentaire et second emprunt) -, et ceux qui ne résultent pas en une telle hausse du passif des particuliers (dernière vente et « sous achat »). Au Royaume-Uni, la majorité des MEW (61 %) sont réalisés dans le cadre de dernière vente et de « sous achat » i.e. seulement 40 % d'entre eux représentent des fonds empruntés par les ménages procédant à des extractions de richesse immobilière.

Tableau 38 : Flux d'extraction et d'injection de richesse immobilière

% total au RU (2002)	Types	Descriptif
100	Extraction
36	Dernière vente	Vendeur n'achète pas une nouvelle résidence, de telle sorte que le produit de la vente est extrait du marché immobilier.
25	« Sous achat »	Vendeur achète une propriété moins chère mais réduit l'emprunt hypothécaire par une différence moindre pour disposer d'une somme d'argent.
12	Sur-emprunt hypothécaire	Hausse de l'emprunt hypothécaire à l'occasion d'un changement de résidence d'un montant supérieur à l'écart entre le prix de l'ancienne et de la nouvelle résidence.
27	Ré-emprunt hypothécaire*	Nouvel emprunt hypothécaire accru sans changer de résidence ou sans faire de travaux à hauteur du crédit supplémentaire contracté.
	Avance supplémentaire et second emprunt*	Accroissement d'un emprunt hypothécaire existant ou contraction d'un second emprunt hypothécaire sans faire de travaux à hauteur du crédit supplémentaire contracté.
	Injections
	Premier achat	Dépôt payé par primo-accédant.
	Sous-emprunt hypothécaire	Hausse de l'emprunt hypothécaire à l'occasion d'un changement de résidence d'un montant inférieur à l'écart entre le prix de l'ancienne et de la nouvelle résidence.
	Sous ré-emprunt hypothécaire*	Nouvel emprunt hypothécaire réduit sans changer de résidence ou sans faire de travaux.
	Remboursement de prêt hypothécaire	Remboursement régulier en capital de prêt hypothécaire.
	Travaux	Travaux non financés par emprunt hypothécaire.

* Peut-être lié à un effet prix de l'immobilier.

Source : Banque d'Angleterre

Plusieurs facteurs peuvent contribuer à l'apparition de MEW positifs : le passage à un régime de taux d'intérêt bas ; le développement de produits financiers facilitant les extractions de richesse immobilière ; l'évolution favorable des prix de l'immobilier ; le vieillissement de la population (ainsi, alors que les jeunes ménages ont plutôt tendance à injecter des fonds via le dépôt initial et les remboursements de prêts, les ménages plus âgés ont plutôt tendance à extraire de la richesse immobilière via des « sous achats »). Enfin, l'extraction de richesse immobilière et le refinancement hypothécaire peuvent aller de pair.

Figure 56 : Mortgage equity withdrawal* au Royaume-Uni et aux États-Unis

*Extraction de richesse immobilière

Un marché des MEW efficient modifie les comportements des ménages. Un consensus large existe autour de l'idée que les extractions de richesse immobilière, particulièrement élevées au cours des dernières années dans certains pays, ont joué un rôle considérable dans le dynamisme de la consommation privée de ces pays. Une autre illustration réside dans la corrélation apparente forte entre les extractions de richesse immobilière et la propension marginale à consommer le patrimoine immobilier (OCDE, 2004). En outre, la variable MEW exerce une influence positive et significative dans les équations de consommation de pays tels que le Royaume-Uni, le Canada et les États-Unis. A l'inverse, dans les pays tels que la France, l'Allemagne ou le Japon où des instruments d'extraction sont absents ou dont l'utilisation est très contrainte, cette variable n'est pas significative (OCDE, 2004).

Plusieurs éléments nous permettent de relativiser cette relation (forte) entre MEW et consommation. Ainsi, une enquête conduite par MORI pour la Banque d'Angleterre et portant sur les extractions de richesse immobilière brutes effectuées par les ménages britanniques sur la période 1998-2000 signale que certes 64 % des ces MEW ont été affectés à des dépenses contre 20 % à des remboursements de dette et 9 % à de l'épargne. Toutefois, parmi les ménages ayant dépensé ces ressources supplémentaires, la majorité d'entre eux (76 %) ont procédé à des travaux de rénovation (qui techniquement ne sont pas des dépenses de consommation). Aux États-Unis, seulement 16 % des montants auraient été affectés à des dépenses de consommation.

Tableau 39 : Royaume-Uni - Utilisation détaillée des MEW affectés à des dépenses par les ménages (1998-2000)

%	Ensemble
Travaux	76
Nouveaux biens pour la résidence	22
Véhicules	7
Autres biens	5
Vacances	5
Dépenses générales	10
Autres	15

Note : le total n'est pas égal à 100, les ménages pouvant citer plusieurs types de biens et services.

Source : MORI

Toutefois, si l'on raisonne à l'aide du compte de financement des ménages, qui recouvre l'ensemble des ressources et emplois des ménages, ces informations issues des enquêtes ne semblent pas pertinentes. En effet, même si la somme extraite est entièrement affectée à l'investissement logement, il n'en est pas moins vrai que c'est une proportion plus grande de revenu qui est disponible pour de la consommation ou des placements financiers. Donc, sans le savoir, en pratiquant ces extractions, les ménages stimulent la consommation.

Des substitutions avec le crédit consommation. En outre, il n'est pas possible de dire si les MEW sont utilisés comme un moyen de financement à bas coût (se substituant, par exemple, au crédit à la consommation) des dépenses des ménages, ou s'ils ont généré un supplément de dépenses qui n'auraient pas eu lieu en l'absence de MEW. C'est dans ce cas seulement qu'on peut véritablement parler d'un effet de richesse. Au Royaume-Uni, 31 % des particuliers ayant effectué un MEW ont utilisé ce canal comme une source de financement de leur consommation à bas coût (ces dépenses auraient semble-t-il été réalisées de toute façon).

En outre, l'analyse du tableau de financement des ménages américains révèle que les périodes de forts MEW s'accompagnent de placements financiers accrus et au contraire de crédits à la consommation réduits. Enfin, la stabilité de la charge de la dette des ménages américains résulterait, certes, de la réduction générale des taux d'intérêt, mais aussi d'une gestion efficiente de la structure de leur dette.

Tableau 40 : États-Unis - Utilisation des fonds extraits de richesse immobilière en 2001 et 2002

	% du nombre de prêts	% du montant
Remboursements d'autres dettes	51	26
Travaux	43	35
Dépenses de consommation*	25	16
Placements financiers	13	11
Investissement résidentiel ou productif	7	10
Impôts	2	2

* Incluant les achats de véhicules, les vacances, l'éducation, les dépenses médicales, les dépenses de vie courante.

Source : Canner, Dynan et Passmore (2002)

3- Risques associés

La Banque de France émet quelques mises en gardes. Une réforme du crédit hypothécaire ayant pour objectif d'encourager l'extraction hypothécaire signifie à plus ou moins long terme un changement de modèle de fonctionnement du système de crédit au profit d'une offre de crédit plus souple et plus réactive, mais au prix sans doute d'une prise de risque supplémentaire par le système bancaire et par les ménages (endettement accru, crédit majoritairement à taux variable, hypothèque valorisée au prix de marché). La Banque de France semble considérer que MEW et taux variables vont de pair, ce qui n'est pas évident, comme le démontre le cas américain où les ménages sont endettés à taux fixes. Par ailleurs, encourager le recours au développement du crédit hypothécaire risque d'induire à moyen-long terme une volatilité accrue de la consommation selon l'évolution à la hausse ou à la baisse des prix de l'immobilier. Enfin, la Banque de France s'interroge sur l'opportunité de réformer aujourd'hui le crédit hypothécaire : marché immobilier présentant des signes de surchauffe, augmentation de l'endettement des ménages déjà élevé, risque de détérioration de la rentabilité des banques.

Des produits qui alimentent les bulles immobilières ? Les pays offrant les structures de marché hypothécaire les plus sophistiquées et flexibles sont ceux dont les prix de l'immobilier ont enregistré les plus fortes hausses au cours des dernières années. Pour illustration, les prix de l'immobilier observés en Australie, en Irlande, en Espagne et au Royaume-Uni dépassent de 10 à 20 % leur valeur « fondamentale », ce qui laisse planer la menace d'un éclatement brutal de cette bulle immobilière avec son cortège d'ajustements économiques douloureux. A ce titre, il est vrai que le timing pour une réforme en France est délicat.

Une réforme sans doute souhaitée par la BCE. Cela « huilerait » les canaux de transmission de la politique monétaire, puisque les ménages pourraient mieux tirer parti des baisses de taux d'intérêt. Cela est donc un renforcement du pouvoir contra-cyclique de la politique monétaire. Par ailleurs, toute réforme allant vers une harmonisation des marchés de crédit en Europe est bienvenue par la BCE, car elle ne peut différencier sa politique monétaire selon les structures des marchés du crédit de chaque pays (le fameux « one size fits all »).

* ⁷⁸ Corrélation calculée sur données annuelles sur les trois dernières décennies (Catte, Girouard, Price et André - 2004)