G- Vers un élargissement de la clientèle bancaire
Face à l'hypothèse d'un éventuel ralentissement du crédit immobilier en Europe, les prêteurs sont poussés à s'intéresser aux clientèles dites « non standards » présentant de niveaux de risques plus élevés. Ces clientèles dites « non standards » présentent des ratios d'endettement élevés, un faible apport personnel ou un dossier d'incidents de paiement.
Mercer Oliver Wyman a évalué la demande potentielle de ces profils de clientèle au sein de sept pays européens, en prenant en compte quatre axes conditionnant l'accession à la propriété : mesures financières incitatives, facilité et transparence des processus d'accès à la propriété, facteurs culturels, contexte du marché du crédit immobilier et de l'environnement macro-économique. La demande potentielle s'élèverait à 500 milliards d'euros, soit près de 15 % du total des encours actuels du crédit immobilier. Les pays présentant une demande latente importante sont prioritairement : l'Allemagne et l'Italie, suivis par l'Espagne et la France, où les opportunités sont concentrées sur les profils « non standards ».
Figure 58 : Demande potentielle des profils non standards en Europe
Source : Mercer Oliver Wyman / MITA
Les barrières à l'élargissement de la clientèle sont aujourd'hui élevées en Europe : ratio d'endettement, taux d'usure en France, absence de fichier positif, etc.
Cet élargissement du panel de clientèle ne pourra se faire que par la mise en place d'une stratégie adaptée à ces nouvelles cibles, au sein de chaque pays, en termes d'offre-produit, de tarification, de circuit de distribution, de gestion du risque, de seuil de recouvrement et de gestion des crédits. Sur le marché britannique, cette clientèle non standard représenterait près de 15 % de la production annuelle avec une rentabilité plus de deux fois supérieure à celle de la clientèle standard.
H- Le cadre réglementaire européen
Les prêts au logement restent exclus du champ d'application de la directive sur le crédit à la consommation.
Le crédit immobilier est encore un des rares secteurs de la consommation qui n'a pas fait l'objet d'une harmonisation communautaire : il n'existe pas en effet de directive européenne spécifique en matière de crédit immobilier .
Une recommandation de la Commission de mars 2001 79 ( * ) définit des lignes directrices sur l'harmonisation de l'information à communiquer aux consommateurs dans le domaine des "prêts au logement" (emprunts hypothécaires). L'objectif de ces lignes directrices est de permettre aux consommateurs de comparer plus facilement les produits hypothécaires proposés par les organismes de prêt, y compris ceux établis dans un autre État membre, et de faire ainsi leur choix en connaissance en cause.
Ces lignes directrices définies ont été adoptées sous la forme d'un code volontaire de bonne conduite ( http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/agreement_fr.pdf ) défini conjointement par le secteur du crédit hypothécaire et les associations de consommateurs. La Commission est chargée du contrôle de l'application du code et a publié la liste des organismes de prêt hypothécaire ( http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/home-loans/register ) qui se sont engagés à respecter ce code.
En signant le code, les établissements de crédit hypothécaire s'engagent à donner aux emprunteurs potentiels deux séries d'informations avant que ceux-ci ne contractent effectivement l'emprunt :
• des informations générales sur les
différents types de produits offerts, y compris les divers types de taux
d'intérêt (fixe, variable et combinaisons des deux), et sur tous
les frais additionnels liés à l'octroi d'un crédit
hypothécaire ;
• des informations personnalisées sur le
produit intéressant particulièrement le consommateur, en
indiquant par exemple les montants précis à payer sur toute la
durée du prêt et en précisant les éventuelles
possibilités de remboursement anticipé et, le cas
échéant, les conditions à respecter à cet
égard.
Vers la création d'un marché européen du crédit immobilier : comparer le coût du crédit immobilier en Europe reste difficile en pratique, tant les règles de détermination du taux effectif global peuvent varier d'un pays à l'autre. Dans certains pays, le contrat de prêt peut interdire la possibilité de remboursement par anticipation. S'il est autorisé, les modalités d'exercice du remboursement anticipé sont très différentes d'un pays à l'autre.
Face à des marchés encore très cloisonnés, la Commission européenne entend présenter à l'automne 2005 un projet d'harmonisation : ce projet vise à favoriser les crédits immobiliers transfrontaliers et insiste notamment sur la nécessité de standardiser l'information aux consommateurs, afin qu'une véritable comparaison des offres entre elles puisse s'établir.
* 79 Recommandation de la Commission du 1 er mars 2001 relative à l'information précontractuelle devant être fournie aux consommateurs par les prêteurs offrant des prêts au logement ( http://europa.eu.int/eur-lex/pri/fr/oj/dat/2001/l_069/l_06920010310fr00250029.pdf )