III. UN PARC PRIVÉ INADAPTÉ ?
Dans le cadre de marchés locatifs tendus, il convient également d'analyser la qualité du parc et les spécificités présentés par certains types de logements locatifs privés. Enfin, un état du mal-logement en France doit être réalisé car les besoins restent importants.
A. LES OUTILS D'AMÉLIORATION DE L'HABITAT
1. L'ANAH : un outil efficace au service de la réhabilitation
a) L'Agence permet la remise sur le marché de nombreux logements
L'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat, établissement public créé par la loi de finances rectificative pour 1970, mène une action décisive dans le domaine de la qualité de l'habitat et de son amélioration. Ses interventions contribuent au développement d'un parc locatif privé conventionné de qualité et à la remise sur le marché de logements non conformes. A ce titre, en 2002, l'ANAH a contribué à l'amélioration de 178.400 logements pour un montant de subventions engagées de 456 millions d'euros .
Le fonctionnement de l'Agence a fait l'objet d'une importante réforme en application des dispositions de la loi SRU. Alors que sous le régime antérieur, l'ANAH ne finançait que les travaux engagés par les propriétaires-bailleurs, elle est, depuis janvier 2002, également compétente pour financer les travaux réalisés par les propriétaires-occupants, qui étaient auparavant éligibles à la prime à l'amélioration de l'habitat (PAH) délivrée par le préfet.
Les nouvelles orientations définies par l'Etat en matière de politique d'amélioration de l'habitat privé ont été prises en compte dans les interventions de l'Agence qui a déterminé, pour 2002, des domaines d'action prioritaires, notamment le développement d'une offre de logements privés à vocation sociale, en particulier dans les secteurs où le marché locatif est tendu et l'éradication des logements indignes et des copropriétés dégradées.
b) Les modalités d'attribution des aides
Les aides de l'ANAH s'adressent aux propriétaires-bailleurs ou à tout autre titulaire de droit réel conférant l'usage des locaux qui donne le logement à bail, mais aussi aux locataires pour les travaux qu'ils peuvent réaliser en substitution du propriétaire. Les subventions ont ainsi pour objet de favoriser l'exécution de travaux de réparation, d'assainissement, d'amélioration et d'adaptation des logements, ainsi que l'exécution de travaux de transformation en logements de locaux non affectés à usage d'habitation, dès lors qu'ils sont utilisés à titre de résidence principale.
Le montant de la subvention varie en fonction des engagements de modération du niveau des loyers souscrits par le propriétaire. Actuellement, le taux de base de la subvention est de 20 % du coût des travaux, dans la limite d'un plafond de travaux. Dans les zones à loyers tendus, le taux de subvention peut être porté à 50 % lorsque le logement fait l'objet d'un conventionnement APL, rendant obligatoire un plafond de ressources pour les locataires et un plafond de loyer. Pour les logements conventionnés hors zone tendue, ce taux majoré peut être de 35 %.
Le taux varie de 40 à 70 % lorsque le logement conventionné est destiné à des personnes défavorisées dans le cadre des programmes sociaux thématiques (PST), ou pour les logements d'insertion privés, suivant que le logement est situé ou non en zone tendue.
En contrepartie de ces aides, les logements doivent être loués ou occupés à titre de résidence principale pendant neuf ans , sauf cas particuliers relatifs notamment à des motifs d'ordre familial ou professionnel (reprise du bien pour une occupation personnelle du propriétaire bailleur, vacance temporaire du logement, etc...).
En outre, le propriétaire-bailleur qui bénéficie d'une subvention majorée est tenu de respecter les engagements complémentaires souscrits avec l'Agence, notamment de modération des loyers ou d'attribution des logements à des locataires remplissant certaines conditions de ressources ou répondant à la qualification de personnes défavorisées.
c) Un traitement budgétaire sévère
Malgré la réforme dont a fait l'objet l'Agence et l'élargissement de ses missions à cette occasion, elle a vu ses crédits considérablement amputés depuis deux années. Après avoir déjà vu ses autorisations de programme diminuer de 20 millions d'euros en 2003, l'ANAH devrait perdre, selon le projet de loi de finances pour 2004, à nouveau près de 7 % en autorisations de programme et 15 % en crédits de paiement. L'ANAH a également été touchée de plein fouet par les gels puis les annulations de crédits décidées au cours de l'année 2003. Après estimations des annulations de crédits, l'ANAH aura bénéficié d'environ 311 millions d'euros de subventions, soit une baisse de plus de 30 % par rapport à l'année précédente.
Au total, le montant des subventions d'investissement est en décroissance continue depuis 1994, comme le montre le tableau suivant.
LES SUBVENTIONS D'INVESTISSEMENT DE L'ANAH ( 1 )
(AP EN MILLIONS D'EUROS)
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Année |
Autorisations de programme |
|
1994 |
525 |
|
1995 |
504 |
|
1996 |
510 |
|
1997 |
463 |
|
1998 |
464 |
|
1999 |
508 |
|
2000 |
512 |
|
2001 |
470 |
|
2002 |
451 |
|
2003 ( 2 ) |
311 |
Source : Ministère du logement
(1) Y compris les primes à l'amélioration de l'habitat (PAH) avant 2002
(2) Estimation après gel et annulations.
Votre rapporteur, même s'il comprend les impératifs liés à la maîtrise des finances publiques, ne peut qu'exprimer ses craintes relatives à ces évolutions budgétaires aux conséquences sur les interventions de l'Agence.
D'une part, la poursuite de l'effort en faveur de l'amélioration de la qualité des logements est indispensable pour permettre une mise à niveau progressive de tous les logements. Par ailleurs, le développement d'un parc locatif privé conventionné ne peut qu'être bénéfique au moment où le parc HLM connaît aussi des difficultés, d'image ou de développement.
Enfin, votre rapporteur rappelle les effets très positifs des crédits distribués par l'ANAH qui permettent de dynamiser le secteur des travaux et de la construction, et qui occasionnent des effets multiplicateurs élevés sur l'activité économique. Selon les estimations de la Fédération française du bâtiment, les conséquences des baisses de crédits en termes d'emploi sont désastreuses. En 2003, la perte de 140 millions d'euros de subventions pourrait conduire à une baisse de 700 millions d'euros de chiffre d'affaires pour les entreprises du bâtiment, soit l'équivalent de 10.000 emplois directs.
En outre, les aides de l'ANAH permettent d'améliorer considérablement la qualité du parc locatif dans les zones rurales, où l'Agence est souvent le seul outil d'intervention publique à des fins d'aménagement du territoire . Ces aides contribuent ainsi à la réhabilitation et à la valorisation d'un patrimoine auparavant vacant. En outre, son action a permis d'offrir, avec la pratique du conventionnement, de nouvelles locations à vocation sociale dans des zones peu concernées par les tensions locatives.
2. Intérêts et faiblesses du bail à réhabilitation
a) Un dispositif intéressant permettant de réhabiliter des logements
Un autre outil peut être utilisé en vue de la réhabilitation afin de diminuer le nombre de logements dégradés. Il s'agit de la formule du bail à réhabilitation , instituée par la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement.
Avec le bail à réhabilitation, le propriétaire d'un bien immobilier passe un contrat avec un preneur, qui peut être un organisme HLM, une SEM, une collectivité territoriale ou un organisme dont l'un des objectifs est de contribuer au logement des personnes défavorisées.
Le preneur s'engage ensuite à réhabiliter, louer et gérer le logement pour une durée minimale de douze ans et à le rétrocéder au propriétaire en fin de bail . Six mois avant l'expiration du bail, le bailleur peut proposer aux occupants un contrat de location. A défaut, au terme du bail le preneur est tenu de restituer le logement libre de location et d'occupation. Le logement fait alors obligatoirement l'objet d'un conventionnement qui permet au locataire de bénéficier de l'aide personnelle au logement, ce qui implique un plafonnement des loyers .
La majorité des logements ayant fait l'objet d'un bail à réhabilitation a été financée dans le cadre des programmes sociaux thématiques de l'ANAH. Les preneurs de baux à réhabilitation sont majoritairement des associations et parmi celles-ci plus particulièrement les PACT ARIM. Les propriétaires bailleurs sont en premier lieu des collectivités locales, mais aussi des particuliers.
Cette formule permet donc de réhabiliter des logements inhabitables, en en limitant les coûts pour le propriétaire qui n'aurait pas les moyens de réaliser des travaux, et entraîne le développement d'une offre locative privée à loyers maîtrisés. Comme l'a souligné Maître Marc-Henri Louvel, notaire, auditionné par votre rapporteur, le bail à réhabilitation est un bon contrat car il associe les propriétaires privés à la production d'immeubles à caractère social et répond à un souci politique de réduire la fracture sociale, de revitaliser les centres-villes et d'éviter la désertification des bourgs ruraux.
b) La nécessité de développer cette formule
Pour relancer l'utilisation des baux à réhabilitation, qui a connu un fléchissement à partir de 1997, une mesure fiscale a été prise dans le cadre de la loi de 1998 relative à la lutte contre les exclusions. Le revenu représenté par la valeur des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement réalisés par le preneur au début du bail à réhabilitation et qui, en fin de bail, bénéficient au propriétaire bailleur sans indemnisation, ne donne plus lieu à aucune imposition, alors qu'avant cette loi, ce revenu était intégré dans le revenu foncier du propriétaire bailleur à l'extinction du bail.
LES BAUX À RÉHABILITATION CONCLUS ENTRE 1992 ET 2001
|
Années |
1992 |
1993 |
1994 |
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
|
Nombre de logements |
231 |
126 |
279 |
303 |
284 |
174 |
213 |
754 |
660 |
635 |
|
Nombre d'opérations |
74 |
55 |
69 |
113 |
124 |
65 |
59 |
72 |
50 |
48 |
|
Nombre de départements utilisateurs |
28 |
24 |
26 |
24 |
23 |
23 |
22 |
N.C |
N.C |
N.C |
Source : Ministère du logement
Cette réforme a permis d'augmenter de manière conséquente le nombre d'opérations de réhabilitation réalisées grâce à cet outil. Lors de ses auditions, votre rapporteur a pu constater que le Conseil supérieur du notariat était très favorable au développement de cette formule. Votre rapporteur estime que malgré les efforts réalisés en 1998 pour développer cet instrument, les efforts sont encore insuffisants. Il serait ainsi souhaitable d'envisager les modalités d'une information conséquente des propriétaires sur l'existence de cette formule et de réfléchir à un élargissements des avantages fiscaux qui pourraient être offerts aux propriétaires, notamment à ceux qui disposent d'un bien laissé vacant pour des motifs d'insalubrité et qui n'ont pas les ressources nécessaires pour y engager des travaux.
En outre, il devrait être remédié à un autre inconvénient de cet outil qui peut freiner le preneur. Ce dernier doit reloger les locataires à l'expiration du bail. Or, pour ce faire, il doit disposer d'un parc immobilier suffisamment important. Cette condition exclut donc du système les associations qui ne disposent pas d'un tel parc.
3. Les effets pervers des baux régis par la loi de 1948
Il reste encore près de 246.000 logements régis par les dispositions de la loi du 1 er septembre 1948. Ce parc immobilier a connu une diminution assez conséquente en dix ans puisque près de 45 % de ce type de locations ont disparu depuis 1992. Cette évolution est en partie liée au mécanisme de sortie instaurée par la loi du 23 décembre 1986.
Il convient également de noter qu'alors que les « baux verbaux » se raréfient dans l'ensemble du secteur locatif, ces derniers sont encore importants dans le parc régi par la loi de 1948 car ils concernent près de 20 % des locataires.
a) Des locataires majoritairement fragiles
Il faut noter que les populations qui bénéficient des dispositions de cette loi sont plus fragiles que la moyenne. Même si 27 % des locataires de ce parc sont bénéficiaires d'une aide au logement, ce qui constitue le taux le plus faible dans le parc locatif (39 % des locataires du secteur privé libre sont bénéficiaires des aides au logement, le taux le plus élevé, 48 %, concerne les locataires des HLM), il n'en reste pas moins que les locataires sont dans la majorité des cas des retraités (46 %), des ouvriers (17 %), des employés (12 %) et des chômeurs (9 %). Les cadres occupant un logement « loi 1948 » représentent en effet moins de 3 % du total.
Par ailleurs, ce parc est majoritairement occupé par des personnes seules retraités, la proportion de locataires de 50 ans et plus est élevée (62 %) et 60 % des logements sont occupés par des personnes seules.
b) Des logements dégradés
Une analyse des occupants du parc de logements régi par cette loi ne doit pas néanmoins conduire à occulter les effets pervers de ses dispositions, notamment la dégradation de la qualité de ces logements. Comme le note la Conférence des bâtonniers, dont certains de ses représentants ont été auditionnés par votre rapporteur, la loi du 1 er septembre 1948 est un frein à la modernisation des locaux loués soumis à ses dispositions . En effet, bien souvent les bailleurs ne perçoivent pas des loyers suffisants pour financer des travaux de réhabilitation des locaux, qu'ils laissent donc en déshérence.
Pour illustrer cette affirmation, il suffit de rappeler que, selon les statistiques de l'INSEE, dans le parc régi par les dispositions de la loi de 1948, la part des logements « sans confort » reste encore très élevée, plus de 25 % contre 2,5 % pour l'ensemble des résidences principales.
Alors que l'ancienneté moyenne d'occupation des locataires est de 6 ans dans le secteur locatif libre, cette durée est de 21 ans dans le parc régi par la loi de 1948. Il est donc difficile pour le bailleur de pouvoir reprendre possession de son bien afin de pouvoir y réaliser des travaux de réhabilitation et même de mise aux normes, pourtant rendus nécessaires par les dernières obligations législatives (amiante, termites, plomb...).
c) Une jurisprudence qui pérennise le parc
Par ailleurs, un récent arrêt de la Cour de cassation, du fait d'une législation laissant la possibilité d'une interprétation jurisprudentielle, a permis de pérenniser le parc régi par cette loi alors que le législateur avait prévu une sortie progressive de ce dispositif.
Ainsi, la Cour de cassation fait prévaloir les dispositions de l'article 1742 du code civil qui dispose que « le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur » sur les dispositions de l'article 5 modifié de la loi du 1 er septembre 1948 selon lesquelles « le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article 1 er appartient en cas d'abandon du domicile ou de décès du locataire ou de l'occupant de bonne foi, au conjoint, et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées, visées au deuxièmement de l'article 27, ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineur s ».
C'est ainsi que la Cour de cassation a jugé que le bail se transmet à l'héritier du preneur décédé, bien qu'il n'appartienne à aucune des catégories de personne prévue à l'article 5 précitée de la loi de 1948 . De ce fait, le descendant majeur du locataire, exclu également du bénéfice de l'article 5 depuis la loi de 1986, a été jugé comme ayant droit au maintien dans les lieux en sa qualité d'héritier (arrêt de la Cour de Cassation, 3 ème chambre civile, du 23 juin 1998).
Votre rapporteur ne peut que s'étonner vivement de cette jurisprudence, qui semble contraire aux termes mêmes de la loi.
Votre rapporteur estime par ailleurs qu'il est nécessaire de trouver une solution qui permette d'amplifier le mouvement de sortie de ces logements hors du champ d'application de cette loi. A ce titre, un travail de concertation a été lancé par le Ministère du logement avec les représentants des bailleurs et des locataires. En tout état de cause, une réforme de la loi de 1948 doit conduire à protéger les personnes âgées disposant de faibles ressources mais doit permettre une extinction progressive et définitive d'un dispositif devenu obsolète.
B. COMBATTRE LE MAL-LOGEMENT
1. La nécessaire éradication de l'habitat indigne
a) Des situations indignes d'un pays développé
Il existe en France, un parc de logements de très mauvaise qualité mais qui est peu connu des pouvoirs publics. Cette méconnaissance de la localisation des logements très dégradés a permis le développement de situations de mal-logement, qui n'ont pas fait l'objet d'une attention suffisante de la part des pouvoirs publics au cours des dernières années.
En effet, l'actualité fait régulièrement apparaître des situations de logement indigne, d'insalubrité, de saturnisme infantile, d'hôtels meublés très dégradés, ou la reconstitution aux limites des agglomérations de formes de bidonvilles. L'existence de ce secteur laisse libre cours aux agissements des « marchands de sommeil », offrant aux personnes les plus démunies un habitat très dégradé dans des conditions juridiques, sociales et financières inacceptables.
b) Un engagement progressif des pouvoirs publics
Dès la fin des années 1990, les pouvoirs publics ont pris à bras le corps ce problème, mettant en lumière la permanence d'un marché du sous-logement et des mécanismes d'exploitation humaine, afin de proposer une réforme des législations de police adaptée.
La loi de lutte contre les exclusions de 1998 et la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains de décembre 2000 en ont constitué la traduction législative. Elles ont ainsi créé ou modernisé les mécanismes d'intervention relatifs à la prévention et au traitement du saturnisme lié au logement, à l'insalubrité, aux immeubles menaçant ruine, aux hôtels meublés dangereux et ont redéfini les droits des occupants.
Sur la base de ce nouveau corpus juridique, le gouvernement a engagé un programme de lutte contre l'habitat indigne. En effet, ces mesures législatives n'avaient de sens que si elles étaient accompagnées de mesures opérationnelles et financières, ainsi que de nouveaux modes d'intervention publique, les situations à traiter étant souvent très complexes.
Un plan départemental de lutte contre l'habitat indigne a été mis en place par les préfets et a été formalisé dans onze « départements pilotes ». Ces plans d'action reposent sur des méthodes et des principes communs et ont pour objet de procéder à un repérage des populations prioritaires, de mettre en place des procédures, des moyens financiers et des actions opérationnelles, ainsi que des stratégies de relogement. En effet, malgré les dangers pour la santé et la sécurité des occupants que peuvent présenter l'habitation d'un immeuble insalubre, il n'est, bien souvent, pas évident pour les autorités publiques de procéder à l'évacuation pure et simple des habitants au moyen des diverses procédures existantes (arrêté de péril ou d'insalubrité). Dans la mesure où ces « ghettos » se situent dans les grandes agglomérations, déjà caractérisées par le manque de logements locatifs, tant sociaux que privés, l'expulsion des locataires peut avoir des conséquences encore plus dramatiques si aucune solution de relogement ne peut être trouvée.
La mise en place de ces plans démontrent néanmoins la volonté de l'Etat de s'engager dans la lutte contre le mal-logement, l'insalubrité et les marchands de sommeil. Au surplus, cette mobilisation a suscité l'intérêt d'un grand nombre de collectivités territoriales, d'associations, hors même des « départements pilotes », montrant une forte demande des acteurs locaux de renforcement de ces mesures et d'extension du programme d'action.
Selon le Ministère du Logement, ce programme expérimental a montré sa pertinence et a aussi démontré, a contrario, que là où aucun dispositif interministériel et partenarial n'était mis en place, la lutte contre l'habitat indigne était inefficace : elle ne peut se suffire de la prise d'arrêtés de police, souvent non suivis d'effets, de travaux engagés par les seuls propriétaires de bonne foi, d'absence de coordination locale organisée pour agir contre les marchands de sommeil. La question difficile du relogement exige une approche sociale pertinente, ce qui implique nécessairement une articulation avec le plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées et le concours des services sociaux du département.
c) Vers un renforcement des outils existants
Malgré le renforcement de ces politiques, les départements urbains s'inquiètent de la persistance d'agissements de marchands de sommeil, d'exploitants peu scrupuleux d'hôtels meublés. Les départements péri-urbains voient se développer une accession à la propriété de ménages démunis ou sur-endettés dans des locaux insalubres, des divisions clandestines de pavillons, de bâtiments divers ou de terrains à des fins d'habitat, de formation de nouveaux bidonvilles. Enfin, les régions rurales s'inquiètent de l'extrême pauvreté et précarité de propriétaires occupants.
Face à la persistance des problèmes, et même si des progrès sont incontestables, votre rapporteur juge nécessaire de renforcer et de conforter cette politique et de faciliter la mobilisation des acteurs locaux (municipalités, services de l'Etat, associations etc...) pour mettre en oeuvre des stratégies de lutte contre le mal-logement.
2. Le secteur des logements meublés
On estime qu'environ 375 000 locataires occupent actuellement le secteur des meublés, ce qui représente près de 5,7 % des locataires du secteur privé . Ce secteur locatif très spécifique représente donc une part non négligeable du parc privé.
Il ne convient pas d'assimiler le secteur des logements meublés avec la problématique du mal-logement. Toutefois, ce mode d'habitat, même s'il constitue dans bien des cas une situation transitoire apportant une réponse à des personnes qui doivent habiter dans un endroit donné pendant une période relativement longue mais inférieure à la durée d'un bail, n'en recouvre pas moins des situations délicates et précaires.
a) Un régime juridique plus souple
Les locations meublées sont soumises à un régime juridique particulier pour ce qui concerne les rapports locatifs . Elles sont exclues du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs dans le cadre des baux d'habitation. Ainsi, le bail d'une location en meublé est soumis aux règles générales du code civil (articles 1708 à 1762) qui n'imposent aucune mention obligatoire. Dans ce cadre, le bailleur et le locataire conviennent librement des conditions de la location , notamment de la durée du bail, du montant ainsi que du mode de paiement et de révision du loyer ou des charges et des réparations à la charge du locataire.
Ce régime moins protecteur du locataire se justifie par la diversité des catégories de logements auxquelles il s'applique, qui recouvrent notamment les locations saisonnières ou de tourisme. Toutefois, face à certaines dérives et afin d'assurer une protection minimale des occupants de certains meublés, la loi de lutte contre les exclusions a inséré dans le code de la construction et de l'habitation (articles L. 632-1 à L. 632-3) des règles plus contraignantes régissant les rapports des locataires avec les bailleurs de plus de quatre logements meublés, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires. Cette protection ne bénéficie toutefois qu'aux locataires dont le logement loué constitue la résidence principale, ce qui exclut, logiquement, la location saisonnière liée à une saison touristique ou thermale.
Ces nouvelles règles font obligation au bailleur d'établir un bail écrit d'une durée d'un an tacitement reconductible par période de même durée et ne pouvant être modifié ou résilié par le bailleur que sous réserve d'un préavis de trois mois . En cas de cessation d'activité, le bailleur est tenu d'en informer les locataires trois mois au moins avant la date de fin d'activité prévue. Par contre, aucune disposition ne prévoit les modalités de fixation et de révision du loyer .
Votre rapporteur considère que l'établissement de cette protection minimale, notamment l'obligation d'un bail écrit d'une durée minimum, en faveur des locataires constitue une évolution positive et qu'elle mériterait d'être confortée. Il est cependant clair que le régime de ces locations doit conserver un minimum de souplesse car l'existence de ce parc permet d'assurer la fluidité du marché, notamment pour les personnes qui ont besoin d'une habitation temporaire.
b) Des conditions fiscales attractives
Eu égard à la nature particulière des logements ainsi loués, dont le prix de location est souvent plus élevé et qui ne sont pas toujours de très bonne qualité, votre rapporteur s'interroge sur la nécessité d'une nouvelle évolution juridique de ce secteur, tant du point de vue de la fiscalité que des rapports entre bailleurs et locataires.
En effet, actuellement les bailleurs bénéficient d'un régime fiscal très attractif , en vertu des articles 35 bis-I et 35 bis-II du code général des impôts. Si les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (142 euros en Ile-de-France et 102 euros pour les autres régions pour 2003) ou si les locataires n'y élisent pas domicile (chambres d'hôtes) et que le loyer ne dépasse pas 760 euros par an, les loueurs en meublé bénéficient d'un régime simplifié d'imposition plus avantageux que celui applicable aux locations nues (régime micro-foncier), car le taux d'abattement est alors de 72 % au lieu de 40 %.
Par ailleurs, les loueurs professionnels sont soumis à un régime fiscal favorable pour les plus-values puisqu'ils en sont exonérés lorsque l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes de la location n'excèdent pas un plafond ou sont soumis au régime d'imposition à un taux réduit de 16 %. Enfin, sauf exception, les locations en meublé sont exonérées de taxe sur la valeur ajoutée.
Si un régime différent de celui de la location nue est légitime dans les cas où l'activité de loueur de logements meublés présente des caractéristiques la rapprochant de celle de prestation de service, cette différence ne se justifie pas lorsque les spécificités s'amenuisent . Or c'est actuellement le cas dans la mesure où un grand nombre de locations meublées ne revêtent pas, bien souvent, les caractéristiques nécessaires pour justifier cette spécificité, de par l'austérité et la pauvreté de l'ameublement notamment. Votre rapporteur serait ainsi favorable à un rapprochement des régimes fiscaux, à inscrire dans la loi une définition précise du logement meublé et à améliorer la protection des locataires dans le cadre de leurs relations avec les bailleurs.