II. L'OFFRE LOCATIVE PRIVÉE EN SITUATION DE CRISE ?
A. LA DÉFINITION D'UN MARCHÉ TENDU
Certes, les données les plus récentes et une analyse macroéconomique démontrent que le parc locatif privé a progressé plus rapidement dans les dernières années et qu'il s'est développé plus massivement que le parc social. Il n'en reste pas moins que sur certains bassins d'habitat, les candidats locataires éprouvent plus de difficultés, depuis quelques années, pour trouver un logement dans le parc privé.
L'existence de marchés tendus n'est pas un phénomène récent. Le contexte actuel, dans lequel les professionnels, les candidats à la location, relayés par des articles de presse récurrents sur le sujet, évoquent comme une antienne une crise du logement, nécessite néanmoins de mieux définir la notion de marché locatif tendu.
Les tensions résultent en premier lieu d'une très forte croissance de la demande, que celle de l'offre ne parvient pas à satisfaire. Cette progression de la demande est liée généralement à un dynamisme démographique et économique, d'un attrait touristique ou à des effets de reports géographiques par rapport à d'autres zones encore plus tendues.
Dans le cadre d'un marché locatif libre, c'est le prix qui caractérise un marché tendu (loyers, foncier, prix d'acquisition des logements anciens), même si un niveau élevé de prix peut s'expliquer par d'autres raisons (le standing du quartier par exemple).
B. LES ZONES DE TENSIONS LOCATIVES
Le fonctionnement du marché locatif privé reste contrasté entre les agglomérations urbaines et les bassins d'habitat à dominante rurale. En effet, les zones rurales, caractérisées par un déficit démographique, présentent une demande locative quantitativement faible, qui reste parfois insatisfaite en raison d'une offre locative limitée.
Les tensions locatives sont localisées en grande partie dans les zones périurbaines et les grandes agglomérations. Ces tensions résultent en premier lieu de l'inadéquation de l'offre locative par rapport au niveau de solvabilité des candidats locataires, qui n'est pas compensée par une progression suffisante de l'offre de logements à vocation sociale. Par ailleurs le parc locatif privé est parfois inadapté du fait d'un niveau de vétusté et d'entretien ne répondant pas à une demande de logements de qualité. Cette inadaptation provient également de la rareté de certains types de logements en fonction de leur taille. Ainsi, il est constaté un déficit de logements familiaux dans les grandes agglomérations. A ces tensions peuvent s'ajouter, en outre, celles spécifiques liées à l'économie locale et à l'effet frontalier.
C. UNE HAUSSE DE LA MOBILITÉ RÉSIDENTIELLE
1. Des ménages plus mobiles
Un autre facteur important de tensions locatives est lié à une intensification de la mobilité des ménages. En effet, la mobilité résidentielle, tous types de logement confondus, a augmenté de manière assez sensible au cours de la période 1996-2001. Alors que 30,6 % des ménages occupaient leur logement depuis moins de 4 ans en 1996, ils sont désormais 33,1 % selon les résultats de la dernière enquête logement.
La mobilité la plus forte reste celle des locataires du secteur privé car 61,4 % des locataires occupent leur logement depuis moins de 4 ans. Celle des propriétaires reste plus faible mais a nettement augmenté par rapport à 1996.
En outre, selon la dernière enquête de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI), l'activité particulièrement soutenue du marché locatif depuis plusieurs années aurait conduit à une hausse de la mobilité résidentielle dans le marché locatif de 10 % entre 1998 (26,1 % des locataires ayant déménagé) et 2002 (28,7 %). Cette mobilité a continué sa croissance au cours du premier semestre 2003 pour atteindre 29,3 %.
Les zones de tensions principales sont l'agglomération parisienne (où la part des ménages de moins de 40 ans est supérieure à la moyenne nationale, 36 % contre 31 %) et les métropoles régionales. Les études menées par l'INSEE à partir du recensement ont montré que ces grandes agglomérations constituaient des pôles d'attraction migratoire importants (principalement de jeunes, d'une part parce qu'il s'agit de villes universitaires, d'autre part parce que la mobilité diminue avec l'âge et la taille du ménage).
2. Le cas de la région Ile-de-France
La situation en Ile-de-France est particulièrement caractéristique de ce phénomène. Dans cette région, plus de 550.000 ménages emménagent dans un nouveau logement chaque année. Ce nombre, en progression régulière, constitue en quelque sorte l'expression de la demande satisfaite.
L'enquête logement 2002 confirme, à la fois, une croissance du nombre de ménages franciliens désireux de déménager et de ceux, au sein de ces derniers, qui sont à la recherche d'un logement HLM ( environ 315.000 dans la région en 2002 contre 264.000 en 1996 ). Cette volonté de mobilité, bien qu'inégale selon les statuts d'occupation, a connu une progression aussi bien chez les propriétaires (20 % souhaitent déménager) que chez les locataires, du parc social (43 %) et surtout du parc privé (50 %) .
Au total, un ménage francilien sur trois souhaite déménager, contre moins d'un sur quatre pour la moyenne nationale, en dépit d'une conjoncture tendue, caractérisée par une hausse des prix à la vente et des loyers. Les loyers moyens du parc locatif privé dans la région ont augmenté de 50 % en dix ans (1991-2001), alors que l'indice des prix à la consommation progressait de 27 % et celui des coûts de la construction de 20 %.
Néanmoins, on constate un écart important entre les aspirations des ménages à la mobilité et la concrétisation de ces déménagements. L'Institut d'aménagement et d'urbanisme de la région Ile-de-France (IAURIF) note que le taux de mobilité dans l'agglomération parisienne, bien qu'en progression, reste sensiblement plus faible que dans les agglomérations de province. Après avoir augmenté notamment en 1997-1998, la mobilité a reculé en 2001 au moins à Paris et en première couronne (l'enquête n'existait pas en grande couronne avant 2001). Elle a poursuivi son recul à Paris de 23 % à 21 % et régressé de 24 % à 22,5 % en petite couronne. L'enquête 2001 montre que la mobilité est plus forte en grande couronne (30 %).
Parmi les habitants de la région Ile-de-France récemment emménagés, 20 % ont quitté le domicile parental et 50 % ont déménagé dans la région en libérant leur précédente résidence et 30 % arrivent de province ou de l'étranger. En corollaire de cette évolution, on constate que la part des logements mis en location après la réalisation de travaux a fortement progressé à Paris de 1997 (2 %) à 2001 (10 %). Le même mouvement avait été constaté en proche banlieue de 1997-1998 (2 %) à 2000 (8 %) mais il s'est inversé en 2001 (5 %).
3. Une concurrence plus forte entre les ménages
Cette mobilité accrue a un effet direct sur l'évolution des tensions locatives. Les ménages libèrent certes des logements qui se retrouvent sur le marché pour d'autres candidats. Toutefois, les phénomènes d'attractivité dans certaines régions bien spécifiques, liés au dynamisme économique ou universitaire, et la concentration urbaine mettent les candidats à la recherche d'un logement locatif dans le parc privé directement en concurrence.
Cette concurrence engendre immédiatement des phénomènes de file d'attente et exerce une pression à la hausse sur les loyers.
D. DES ÉVOLUTIONS SOCIALES EXPLIQUENT LES TENSIONS
Parallèlement, les ménages jeunes ont un accès limité au parc social et la situation s'est aggravée pendant la période 1996-2001, la stagnation du parc social réduisant la mobilité en son sein et entraînant un vieillissement des ménages occupants.
Les ménages jeunes à la recherche d'un logement, majoritairement hébergés dans le parc locatif privé, ont naturellement tendance à se retourner sur ce secteur, ce qui occasionne, là encore, des phénomènes de file d'attente et crée une impression de difficulté à trouver un logement.
Dans le même temps, les phénomènes de décohabitation amènent un grand nombre de personnes seules à rechercher un logement, ce qui diminue d'autant les taux d'occupation moyens du parc. L'analyse de l'évolution des ménages français entre 1996 et 2001 met en évidence une réduction de leur taille, le nombre moyen de personnes par ménage passant de 2,48 à 2,39.
En outre, les étudiants quittent de plus en plus facilement le domicile familial pour un logement autonome . Cette émancipation, qui s'accroît d'année en année, est liée au développement de l'allocation-logement et à la multiplication des cursus qui obligent les étudiants à s'éloigner du domicile familial.
Cette hausse du nombre d'étudiants demandeurs de logement, qui vient nourrir d'autant la demande locative, est intensifiée par le manque de logements étudiants , comme l'a souligné avec justesse le rapport réalisé par nos collègues Jacques Valade et Jean-Léonce Dupont dans le cadre de la mission d'information de la commission des affaires culturelles du Sénat chargée d'étudier le patrimoine immobilier universitaire 4 ( * ) . En effet, le parc géré par les 28 centres régionaux des oeuvres universitaires (CROUS) ne compte que 150.000 logements, répartis dans 559 résidences présentes dans 155 villes, et peut à peine accueillir 7 % des étudiants français. Certaines académies, comme Paris, sont particulièrement mal dotées : le CROUS n'y détient que 4.500 chambres, soit des places pour 1,4 % des étudiants parisiens. Dans l'académie de Versailles, ce taux est de 6 % et de 4 % dans celle de Créteil.
Toutefois, la location auprès d'un bailleur particulier permet à 35 % des étudiants de se loger. Au sein de ces locataires, 5 % des étudiants ont emménagé en colocation, un phénomène encore marginal mais qui tend à se développer, comme l'atteste le développement des sites Internet dédiés à la colocation.
E. DES EXEMPLES DE MARCHÉS LOCATIFS TENDUS
1. Paris et la région parisienne
En 2001, l'Ile-de-France comptait 4,7 millions de ménages, soit 19,3 % des ménages de la France métropolitaine. Depuis 1996, la progression du nombre de ménages a été de 4,5 %, soit une évolution plus faible qu'au niveau national (5,3 %).
Les ménages franciliens restent en moyenne plus jeunes que les ménages français dans leur ensemble mais leur vieillissement a été légèrement plus marqué. L'âge moyen des chefs de ménages est de 48,5 ans en Ile-de-France contre 51 ans en France. Ces âges moyens étaient respectivement de 48,1 et 50,6 en 1996.
Parallèlement, on constate que le pourcentage de locataires du secteur privé a progressé de manière légèrement supérieure au taux national et que le rajeunissement des occupants de ce parc est plus marqué. Le nombre de locataires du parc privé s'est accru de 5 %, leur part dans l'ensemble des ménages progressant légèrement à 22,9 %
L'âge moyen des personnes de référence diminue de 42,5 ans à 41 ans. La progression des ménages de moins de 30 ans et des 30 à 40 ans est d'environ 10 %. Comme pour l'ensemble de la France, tout indique que le parc locatif privé renforce sa capacité d'accueil des ménages jeunes.
En revanche, dans les limites de l'unité urbaine de Paris au sens du recensement de 1990, l'évolution du nombre de locataires de logements loués vides a été de 2,8 % entre 1996 et 2001, soit une progression inférieure à celle de l'ensemble des résidences principales (+4,1 %). L'accroissement du nombre de propriétaires sur ce périmètre a été plus élevé (9,1 %) que pour l'ensemble de l'Ile-de-France et celui du locatif social plus faible (2,7 %).
Comme toute grande métropole, l'Ile-de-France constitue une plaque tournante. Elle constitue un pôle d'attraction mais ses habitants n'y restent pas nécessairement sur de longues périodes. En règle générale, les nouveaux arrivants doivent gérer la recherche d'un logement et l'installation dans des délais extrêmement brefs, ce qui les conduit à se tourner dans un premier temps vers le secteur locatif privé. Ces arrivées au sein du parc privé, en augmentation, nourrissent des tensions vives et durables . Les arrivants viennent concurrencer les mouvements d'une population plus stable qui, lorsqu'elle souhaite déménager, peut gérer sa situation dans la durée et conforte généralement son ancrage local, tout en améliorant ses conditions de logement.
2. La région Provence-Alpes-Côte-d'Azur
Votre rapporteur a auditionné, au cours de ses travaux, Mme Danielle Servant, adjointe au maire de Marseille, chargée du logement et de l'urbanisme. La ville de Marseille a établi un programme local de l'habitat pour les années 1998-2002. Ce programme comportait des objectifs ambitieux par rapport aux réalisations des années antérieures. Dans le secteur privé locatif, le programme fixait comme objectif la construction de 1.200 logements locatifs privés dans l'habitat collectif et 800 dans l'individuel. Au final, 2 000 logements collectifs ont été réalisés et 800 dans l'individuel. Ce plan fixait également un objectif de réhabilitation de 800 logements vacants ou insalubres.
Comme l'a réaffirmé notre collègue Jean-Claude Gaudin, sénateur-maire de Marseille, sans le recours au secteur privé, la ville ne pourrait faire face à la demande de logements.
Sur le littoral méditerranéen, Marseille se distingue tout particulièrement par un dynamisme confirmé, au fil des années. La forte mobilité de la population à Marseille a entraîné un phénomène de rattrapage et la hausse des prix s'est accélérée davantage que dans le reste de la France. A cet égard, la mise en service du TGV « Méditerranée », qui relie la ville à la capitale en trois heures environ, ne devrait qu'amplifier ce phénomène.
La ville est par ailleurs confrontée à la nécessité de faire assurer l'entretien de l'habitat existant, notamment dans les quartiers du centre où un grand nombre de copropriétés sont en mauvais état. Toutefois, selon l'observatoire de l'UNPI, la proportion de logements reloués après réalisation de travaux de remise aux normes est sensiblement plus élevée dans la région (34,4 %) que dans la France entière (29,2 %), ce qui démontre un effort conséquent de réhabilitation.
Enfin, il convient de noter que le dynamisme de la région se traduit sur l'évolution de plusieurs indicateurs. En premier lieu, l'évolution des taux de mobilité des ménages a été plus marquée dans la région et le département entre 1998 et 2003. Par ailleurs, la progression des loyers observée sur la même période a été régulièrement plus soutenue dans la région (+4 % en moyenne annuelle) et dans le département (+4,7 %) que dans le reste de la France. Cette différence est également marquée pour les loyers de relocation, qui s'élèvent à 7,7 % dans la région contre 5,2 % en France.
* 4 Voyage au bout... de l'immobilier universitaire : rapport d'information n° 213 (2002-2003) fait, au nom de la commission des affaires culturelles du Sénat, par la mission d'information chargée d'étudier le patrimoine immobilier universitaire.