c) La copropriété, un problème renforcé par la paupérisation des acteurs
Les copropriétés ont indéniablement contribué au déclin des centres commerciaux. Le régime de la copropriété constitue un handicap au bon fonctionnement d'une galerie commerciale, qu'elle soit située dans les quartiers de la politique de la ville ou ailleurs. Il ne permet pas l'émergence d'une véritable communauté commerciale et incite chacun à « jouer perso ».
Dans les quartiers sensibles existent surtout de petites copropriétés, créées entre les premiers commerçants qui exploitaient les fonds, dont le fonctionnement est aujourd'hui particulièrement altéré. Les premiers commerçants ont vendu leur fonds, notamment à l'occasion de leur départ en retraite. La situation est devenue paradoxale : les commerçants qui ont intérêt à ce que les centres fonctionnent bien ne sont pas propriétaires et les propriétaires ne sont plus exploitants. Ces propriétaires n'ont pas une culture d'investisseur. Ils sont parfois pauvres et ont une vision individualiste de court terme de l'exploitation de leur propriété. La boutique qu'ils louent est pour eux un complément de retraite indispensable.
Les conséquences pour les centres commerciaux sont très dommageables :
(1) Le problème du financement des investissements
Les propriétaires n'ont généralement pas les moyens nécessaires pour réaliser les indispensables investissements d'entretien et de modernisation qui surviennent tous les 7 à 10 ans.
Les investissements d'entretien, les améliorations de la sécurité, les interventions sur les parties communes demandent des majorités que les syndics réunissent difficilement.
(2) L'absence de vision globale
Chaque propriétaire poursuit son intérêt individuel, qui ne correspond pas forcément à celui du centre commercial considéré dans son ensemble. En effet, toutes les activités ne dégagent pas des marges aussi importantes. On peut donc trouver, selon les termes utilisés par l'EPARECA, un centre « avec trois mosquées ou cinq « fruits et légumes » ou quatre salons de thé », alors qu'une bonne gestion du centre impliquerait de réunir des activités complémentaires. La force d'un centre commercial consiste dans sa capacité à présenter sous un même toit une offre attractive, élaborée en fonction d'un plan de composition commerciale qui définit le plan d'aménagement optimal pour les différents commerces. Le régime de la copropriété ne permet pas de dégager de stratégie globale.
Il faudrait parfois, en raison du surdimensionnement des centres, diminuer les surfaces, démolir des boutiques pour éviter que les cellules inoccupées ne soit squattées et ne deviennent un chancre dans la galerie. Un investisseur ayant une vision de long terme préférerait sacrifier certaines surfaces pour préserver la commercialité du site tout entier. Ce ne peut évidemment être le cas d'un petit propriétaire individuel qui ne peut accepter de sacrifier son bien pour que celui des autres prospère.