2. Respecter les complémentarités et nouer des partenariats
L'EPARECA se veut complémentaire des autres éléments du dispositif d'aide au commerce dans les zones prioritaires de la politique de la ville.
Tout d'abord, il n'attribue pas de subventions. Il se distingue donc de structures chargées de subventionner le commerce, comme le FISAC (qui ne peut pas réaliser d'investissements). Par ailleurs, il a été convenu entre l'Etat et l'EPARECA qu'il n'y aurait pas de financements croisés sur une même opération. Ainsi, quand un dossier ne nécessite pas de subventions trop lourdes et quand les propriétaires souhaitent financer l'opération, l'EPARECA les oriente vers le FISAC afin qu'ils puissent bénéficier de ses subventions. Le FISAC peut cependant intervenir sur des problèmes connexes, comme la signalétique ou l'animation.
Ensuite, les compétences de l'EPARECA ne recouvrent que partiellement celles de la Caisse des dépôts et consignations. En effet, contrairement à la Caisse des dépôts, l'EPARECA ne s'est pas fixé de plancher de superficie du centre commercial. Par ailleurs, il s'est fixé un plafond semble-t-il plus bas que celui de la Caisse des dépôts, puisqu'il a retenu le principe de ne pas investir dans les murs des moyennes surfaces dès lors qu'elles dépassent 300 m². Cela provient du fait que l'EPARECA, on l'a vu, ne poursuit pas d'objectif de rentabilité (bien que ses opérations doivent être financièrement équilibrées).
Enfin, l'EPARECA ne fait pas concurrence aux collectivités locales, dans la mesure où il ne constitue qu'un organisme auquel ces dernières peuvent, si elles le souhaitent, avoir recours. Dans le cas où la collectivité locale est elle-même maître d'oeuvre (comme dans le cas du centre commercial du Chêne-Pointu, à Clichy-sous-Bois), l'EPARECA peut racheter le centre restructuré par la collectivité locale.
Ce respect des complémentarités permet de nouer les partenariats quand ils sont utiles et productifs. Chaque fois que cela est possible, l'EPARECA recherche ces partenariats, avec des investisseurs parapublics ou privés de manière à :
- faire jouer à ses fonds propres 24 ( * ) un rôle de levier et pouvoir engager de plus nombreuses opérations,
- partager le risque élevé de ces opérations,
- conforter l'expertise commerciale des dossiers,
- préparer la sortie d'investissement auprès de partenaires.
L'EPARECA intervient fréquemment avec d'autres investisseurs parapublics, comme la Caisse des dépôts et consignations 25 ( * ) , les Caisses d'épargne ou des sociétés d'économie mixte. L'opération passe alors par la constitution d'une société anonyme à responsabilité limitée (SARL) ou, dorénavant, de sociétés par actions simplifiées (SAS). Dans le cas où une collectivité envisagerait d'intervenir aux côtés de l'EPARECA, celui-ci participerait à la création d'une société anonyme d'économie mixte (cas de figure qui ne s'est jusqu'à présent pas présenté).
Les partenaires pour l'investissement peuvent également être des investisseurs privés. Le même type de sociétés peut alors être monté. Les investisseurs peuvent cependant préférer la constitution d'une société civile immobilière (SCI).
Au 15 février 2002, l'EPARECA disposait de participations dans quatre sociétés d'investissement. Les principales caractéristiques de ces prises de participation sont indiquées dans le tableau ci-après.
Les prises de participation de l'EPARECA
|
Opération |
Forme de la société |
Capital détenu
|
Pourcentage de la société |
|
Les Galeries du Palais (Créteil) |
SARL |
760.000 |
50 % |
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La Rafale (Reims) |
SARL |
152.000 |
33 % |
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Le Chêne Pointu (Clichy sous Bois) |
SARL |
202.464 |
37 % |
|
Les Belles Portes (Hérouville Saint Clair) |
SCI d'attribution en jouissance |
834.820 |
74 % |
|
Total |
1.949.284 |
Source : EPARECA
Ces partenariats concernent évidemment aussi le financement. La plupart des opérations de l'EPARECA sont financées par 50 % de fonds propres et 50 % d'emprunts. Ces derniers sont des Prêts Projets Urbains (PPU) et des Prêts Renouvellement Urbain (PRU) de la Caisse des dépôts et consignations.
Les partenariats se tissent ensuite au cours de la réalisation, grâce à la concertation menée avec les acteurs locaux. Toute opération de restructuration de pôle commercial se fait sous l'égide d'un comité de pilotage local présidé par le maire de la ville. Il rassemble les représentants de l'Etat, préfet, sous-préfet à la ville, délégué régional au commerce et à l'artisanat (DRCA), direction départementale de l'équipement et les représentants des collectivités locales.
Les chambres consulaires sont consultées. 26 ( * )
Enfin, c'est avec les intervenants directs du centre, commerçants-exploitants, propriétaires des murs et syndics qui constituent des partenaires obligés pour la réhabilitation du centre, qu'un travail en commun prend tout son sens.
* 24 C'est à dire sa dotation initiale.
* 25 Quand la Caisse des dépôts intervient, c'est habituellement à parité avec l'EPARECA.
* 26 Leur implication dans les dossiers de la politique de la ville est très variable, les moyens techniques qu'elles sont prêtes à investir dans ces dossiers également. Selon leur implication, leurs habitudes de travail avec les collectivités locales, leurs relations avec les commerçants du site, elles peuvent être simplement consultées, avoir un rôle opérationnel auprès des commerçants ou être intégrées au comité de pilotage.