B. DES MODALITÉS D'INTERVENTION MODERNES
1. Investir plutôt que subventionner
L'argent ne manque pas au titre de la politique de la ville. Par contre, dans le domaine des centres commerciaux, rares sont les acteurs publics qui savent à la fois conduire une opération de réhabilitation, restructurer la propriété, assurer la gestion et la promotion commerciale avant que des investisseurs professionnels ne prennent le relais.
Face aux défaillances des investisseurs privés dans les quartiers en difficulté, il fallait un opérateur-investisseur public , qui prenne des risques, et assume le rôle normalement dévolu aux agents économiques.
Investir plutôt que subventionner, tel est le credo de l'EPARECA. Ceci correspond à une autre conception de la dépense publique que la simple subvention.
L'Etat par l'intermédiaire de l'EPARECA ne se contente pas d'apporter de l'argent mais s'engage concrètement. Il prend des responsabilités et s'oblige à des résultats puisqu'il demeure propriétaire et exploitant des centres pendant plusieurs années.
L'Etat prend des risques. Lorsqu'il distribue des subventions, il n'attend aucun retour direct de sa dépense. Lorsqu'il investit, il y a évidemment le risque qu'il ne récupère pas l'ensemble de sa mise, mais il a du moins l'espoir d'un retour sur investissement.
En cela, l'EPARECA a une conception originale, sans doute promise à un certain avenir, du rôle de la dépense publique. Face à un Etat dont le budget général est de plus en plus marqué par les dépenses de fonctionnement, l'EPARECA montre une voie différente.
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L'EPARECA est toujours saisi par les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale. Sur proposition du directeur général, après avoir recueilli l'avis des ministères de tutelle, c'est le conseil d'administration qui décide de la mise en instruction des dossiers. Les opérations sont bien entendu situées dans les zones concernées par la politique de la ville et menées dans le cadre d'un projet global de restructuration du quartier. Lorsque l'EPARECA est saisi, les opérations connaissent des états d'avancement très différents. Certaines ont été étudiées commercialement et techniquement avec l'assistance de bureaux d'études spécialisés, un opérateur est désigné et le quartier doté d'un projet de restructuration. L'équipe de l'EPARECA valide alors les conclusions de ces différentes études et élabore son compte d'exploitation. La plupart du temps, des études ont déjà été menées et il convient de les actualiser, de les préciser et de leur donner une conclusion opérationnelle et un contenu chiffré. Certaines opérations n'ont pas fait l'objet d'études qu'il convient alors de mener complètement. Il arrive même que l'EPARECA soit appelé alors qu'aucune réflexion n'a été mené sur le quartier lui-même : il faut dès lors que la collectivité locale engage les études de nature à prendre en compte les évolutions nécessaires pour l'ensemble du quartier. La réalisation d'un opération n'est engagée qu'avec la confirmation certaine des différents engagements financiers et la signature de la convention avec la collectivité locale. L'EPARECA rachète tout d'abord les commerces, généralement possédés dans le cadre d'une copropriété. Il engage ensuite la réhabilitation immobilière du centre. La réalisation de l'opération immobilière n'achève pas la mission de l'établissement : avant sa revente définitive, le centre commerciale doit être géré. Cette gestion recouvre : -la gestion patrimoniale : suivi et gestion technique des cellules commerciales dont l'EPARECA est propriétaire au sein du centre. -la gestion locative : quittancement, recouvrement des loyers, contentieux... -la commercialisation des cellules, et leur recommercialisation dans le respect du plan de composition commerciale. |
Si le montage d'investissements est plus long que le traitement de dossiers de subventions, il est aussi plus rigoureux dans les critères d'attribution des crédits : l'Etat ne dépense plus à fonds perdus 23 ( * ) .
L'investissement que consent l'EPARECA est mixte. Il intervient seulement quand des investisseurs privés ne peuvent investir, en raison des risques (insécurité, mauvaise commercialité, petite taille des opérations), de la faiblesse de la rentabilité des capitaux investis et de la lourdeur de la structure juridique. Cependant, cet investissement s'inscrit dans le cadre d'une économie de marché :
- l'opération doit être économiquement viable, c'est à dire permettre aux commerçants de travailler et vivre, sans contribution permanente de fonds publics. Il ne s'agit en aucun cas de créer une économie assistée ;
- l'exploitation à moyen terme du centre commercial doit être équilibrée en prenant en compte les frais financiers, les amortissements des immobilisations, les frais de gestion etc... ;
- le site doit permettre en général le fonctionnement d'une surface alimentaire et l'arrivée à terme de commerces attractifs.
* 23 Même quand l'EPARECA n'intervient qu'en tant qu'expert, il ne finance qu'un tiers du montant de l'étude, pour responsabiliser les collectivités locales partenaires.