B. LA SITUATION FINANCIÈRE DES ORGANISMES HLM
Bien que la situation et la viabilité de certains organismes demeurent préoccupantes, l'analyse des comptes annuels des offices publics et des sociétés anonymes d'HLM montre que globalement, leur situation financière a marqué au cours de ces dix dernières années un net redressement, caractérisé par un renforcement simultané de leur structure financière, de leur rentabilité et de leur trésorerie.
Néanmoins, on constate depuis l'exercice 1990 :
- une moindre rémunération de la trésorerie, tendance qui va en s'amplifiant,
- un ralentissement du mouvement de progression des dépenses de maintenance du patrimoine, qui se confirme depuis 1993,
- les effets de la fin de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : à partir de 1989 et jusqu'en 1998, une double génération de logements entre dans le champ d'application de la TFPB, et fait passer son poids moyen par rapport aux loyers de 4 % en 1989 à 10 % en 1998.
Cette décélération dans le redressement de leur situation financière s'est produite bien que l'évolution des charges financières ait été maîtrisée grâce :
- aux mesures d'allégement conjoncturel de la dette PLA (les mesures d'allégement conjoncturel de la dette PLA ont consisté, de 1986 à 1990, à apporter une aide financière aux 81 organismes d'HLM et SEM de logement social les plus endettés),
- au réaménagement structurel de la dette PLA,
qui permet aux organismes de
bénéficier d'un abaissement de
taux sur leur encours PLA à taux fixe contracté entre 1978
et
1984.
Deux mesures générales ont été prises en 1996 pour permettre d'alléger la charge de remboursement de la dette des organismes HLM ;
- la baisse d'un point de la rémunération du Livret A a pour conséquence de ramener de 5,8 % à 4,8 % le taux et de 1,95 % à 1 % la progressivité des annuités des prêts accordés par la CDC en complément de la subvention de l'État pour la construction des logements locatifs sociaux. Pour l'encours actuel de PLA (360 milliards de francs), l'annuité représente, en 1996, 31 milliards ; la révision du taux fait gagner aux organismes 300 millions de francs en 1997. Le gain devrait atteindre 2 milliards de francs en 2006.
- Les organismes qui le souhaitent pourront demander un allongement de trois ans de la durée de leur emprunt auprès de la CDC. L'allongement de cette durée permet une baisse de l'annuité et donc d'améliorer l'exploitation des organismes HLM. Le gain "immédiat" attendu par les organismes dans l'hypothèse où tous les emprunteurs demanderaient l'allongement des prêts concernés se monte à environ 1,8 milliard de francs en 1997 puis à 2 milliards en année pleine.
Ces facteurs lourds (fin de l'exonération de la TFPB, poursuite nécessaire des efforts d'amélioration et d'entretien du patrimoine, auxquels peut s'ajouter, dans certains quartiers sensibles, le poids des impayés de loyers et de la vacance) ont eu pour conséquence une stagnation, voire pour certains organismes d'HLM, une diminution de leur autofinancement au cours des dernières années.
Le montant des impayés (supérieurs à un mois) auprès de la CDC et de la CGLS est de 255 millions de francs au 31 décembre 1995, ce qui représente un montant relativement faible par rapport à l'encours concerné (492 milliards de francs). 5 organismes représentent à eux seuls 205 millions de francs.
Les organismes en difficulté
Les difficultés des organismes HLM relèvent de la caisse de garantie du logement social (CGLS), un établissement public à caractère financier créé par la loi du 11 juillet 1985 pour succéder à la Caisse de Prêts aux organismes d'HLM (CPHLM). La CGLS remplit deux missions :
• Elle garantit les prêts consentis par la
Caisse des dépôts et consignations dans le cas où les
collectivités locales refusent ou sont dans l'incapacité
d'octroyer leur garantie.
• Elle accompagne la restructuration
économique et financière des organismes de logement social (mise
en oeuvre d'un plan de redressement, adossement à un autre organisme,
etc..)
De 1990 à 1995, sur 108 dossiers examinés, 79 organismes ont pu bénéficier de cette procédure qui a représente 1.072 millions de francs au titre des interventions financières de la Caisse de Garantie du logement social, dont :
- 19 Sociétés anonymes d'HLM
- 32 Offices d'HLM
- 11 Sociétés anonymes coopératives
- 2 Sociétés anonymes de crédit immobilier
- 15 Sociétés d'économie mixte
En 1995, 4 nouveaux organismes se sont inscrits pour bénéficier de cette aide (contre 12 en 1994).
Par ailleurs, afin d'améliorer la liquidité des organismes tout en favorisant l'accession à la propriété, le Gouvernement s'était lancé en 1994 dans une politique de vente des logements à leurs occupants.
Les ventes de logement HLM
Le nombre des logements sociaux vendus en 1995 (y compris par les sociétés d'économie mixte) s'élève à 4.632 logements dont 2.664 logements individuels et 1.968 logements collectifs. En ce qui concerne les organismes d'HLM (offices et sociétés anonymes), ces nombres s'élèvent respectivement à 3.857 logements vendus dont 2.532 logements individuels et 1.325 logements collectifs. Pour les SEM : 775 logements vendus dont 132 logements individuels et 643 logements collectifs.
Nombre de ventes de logements HLM au niveau
national
de 1990 à 1995
(1)
|
Années |
1990 |
1991 |
1992 |
1993 |
1994 |
1995 |
|
Ventes |
2.859 |
2.525 |
2.609 |
4.305 |
4.527 |
4.632 |
(1) nombre de logements hors logements-foyers
Selon les départements, le prix moyen unitaire de vente en 1995 va de 43.750 F (Hautes-Alpes - 16 ventes) à 505.090 (Rhône - 38 ventes). Ces prix très modestes montrent que l'accession à la propriété d'un logement HLM est particulièrement compétitive.
Le nombre de ventes peut paraître décevant. Il a néanmoins sensiblement progressé depuis 1993. On ne peut guère s'attendre à des ventes massives. Une stabilisation autour de 5.000 cessions par an serait déjà très souhaitable.