II. LE LOGEMENT LOCATIF PRIVÉ EN DEMI-TEINTE
L'État ne participe au financement du logement locatif privé qu'au travers des subventions de l'ANAH. Mais il met également à disposition des bailleurs des instruments réglementés, notamment le prêt locatif intermédiaire (PLI) récemment réformé.
A. L'AGENCE NATIONALE POUR L'AMELIORATION DE L'HABITAT
Malgré la progression continue du produit de la taxe additionnelle au droit de bail (TADB) qui doit être de 3,2 milliards de francs en 1997, les crédits de l'ANAH sont en réduction sensible depuis 2 ans.
Ils ont fait l'objet d'une sévère annulation de crédits en 1996 (550 millions de francs) et ne devraient pas dépasser 2 milliards de francs en 1997. Pourtant, leur effet de levier est puissant (de 1 à 4), et l'agence a développé de multiples formules utiles à la politique sociale du logement.
Evolution du rendement de la TADB et des crédits de l'ANAH
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1992 |
1993 |
1994 |
1995 |
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TADB |
2.346 |
2.847 |
3.023 |
3.148 |
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ANAH (AP) |
1.859 |
2.260 |
2.260 |
2.475 |
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ANAH (engagements) |
2.182 |
2.437 |
2.724 |
2.731 |
2.731 millions de francs de subventions ont été engagés en 1995 grâce aux 2.475,5 millions de francs de dotation et à une mobilisation complémentaire de 255,5 millions de francs au titre de la réutilisation de subventions attribuées les années précédentes et auxquelles leurs bénéficiaires avaient renoncé. Ce niveau dépasse légèrement celui de 1995 (+ 0,2 %). Ces engagements ont généré un montant de travaux de 12.422 millions de francs et permis de subventionner 126.500 logements.
Par rapport à 1994, le nombre de logements subventionnés a diminué. En effet, depuis 1994 l'action de l'ANAH a été volontairement recentrée sur les travaux importants d'amélioration du logement. Moins de logements ont été subventionnés, mais pour un montant de travaux plus élevé.
Le montant des engagements dans les secteurs programmés (Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) et Programmes Sociaux Thématiques (PST)) est passé de 38 % en 1994 à 45 % en 1995. Ce résultat est dû notamment au succès rencontré par les mesures adoptées en juillet 1995 en faveur des logements vacants remis sur le marché et conventionnés ainsi que, pour ce qui concerne les OPAH, par la majoration du taux de subvention de 5 points pour les logements conventionnés, sous réserve d'une participation au moins équivalente des collectivités locales.
Au total, le nombre de logements subventionnés par l'ANAH et conventionnés en application de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation est passé de 9.000 en 1994 à 11.300 en 1995.
La rigueur budgétaire a entraîné une remontée des dossiers en instance de traitement, mais encore à un niveau acceptable pour le moment.
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Situation au i |
Nbre de dossiers en instance |
Montant en MF |
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1er janvier 1994 |
19.613 |
776 |
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1er janvier 1995 |
10.997 |
472 |
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1er janvier 1996 |
5.536 |
247 |
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1er août 1996 |
9.798 |
450 |
Bien que l'ANAH mette désormais l'accent sur les gros travaux, il n'est pas question pour le moment d'instaurer une franchise sur les petits travaux.
Le rôle de l'ANAH dans la résorption du parc vacant
Sur les 126.000 logements subventionnés en 1995, 80.000 étaient occupés et 46.000 étaient vacants. Parmi ces derniers, 5.000 logements ont été subventionnés pour des travaux portant sur l'ensemble de l'immeuble ou ne disposant pas après travaux des 3 éléments de confort. Il y a donc eu 41.000 logements remis sur le marché selon la définition adoptée par l'ANAH (contre 26.000 en 1992, 31.400 en 1993 et 42.000 en 1994).
Ces 41.000 logements remis sur le marché se répartissent comme suit :
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- améliorations de logements existants - transformations de locaux (professionnels. commerciaux...) en logements - division de grands logements - regroupement de petits logements - restructuration complète d'immeuble |
32.000 1.700 4.000 900 * 2.400 |
Les logements remis sur le marché font l'objet de travaux importants : les travaux subventionnables s'élèvent en moyenne à 165.000 F par logement (150.000 F en secteur diffus, 183.000 F en OPAH, 208.000 F en PST). Alors que ces logements constituent 32 % des logements subventionnés par l'ANAH en 1995 (contre 29 % en 1994), ils représentent les deux tiers des subventions distribuées et des travaux générés.
72 % des logements remis sur le marché sont la propriété de personnes physiques.