Article 1er bis (Article L. 462-3 du code de commerce) Compétence de l'Autorité de la concurrence pour apporter une expertise aux juridictions sur certains sujets
Cet article fait l'objet d'un examen par délégation de la commission des lois.
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Votre commission a adopté cet article dans la rédaction proposée par la commission des lois. |
Article 1er ter (Article L. 462-7 du code de commerce) Suspension du délai de prescription des procédures dont est saisie l'Autorité de la concurrence
Cet article fait l'objet d'un examen par délégation de la commission des lois.
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Votre commission a adopté cet article dans la rédaction proposée par la commission des lois. |
Article 2 (Articles 2, 3, 15, 22, 22-1, 22-2, 22-3 [nouveau], 23 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, articles 75 et 82 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, articles L. 125-2-2, L. 125-2-4, L. 353-15, L. 442-6, L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, articles 6, 7, 14 et 17-1 [nouveau] de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, articles L. 313-1-2, L. 313-1-3 [nouveau], L. 313-21, L. 314-2, L. 342-3 et L. 347-3 [nouveau] du code de l'action sociale et des familles) Protection des consommateurs dans le secteur immobilier, de l'hébergement collectif des personnes âgées et des services à domicile
Commentaire : cet article comporte de nombreuses dispositions visant à renforcer la protection des consommateurs dans le secteur immobilier ainsi que dans le domaine de l'hébergement collectif des personnes âgées et des services à domicile.
A. Le renforcement des droits des locataires dans l'équilibre bailleur-locataire (IA à III et IV à V sexies)
I. Le droit en vigueur
La loi du 6 juillet 1989 25 ( * ) constitue le texte référence pour les rapports entre bailleurs et locataires.
Son article 2 dispose que la quasi-totalité des articles de ce texte ne sont applicables qu'aux locations non meublées .
Son article 3 porte sur le contrat de location .
Il dispose que ce contrat doit être établi par écrit et comprendre les éléments suivants :
- le nom et le domicile (ou le siège social du bailleur) ;
- la date de prise d'effet et la durée du contrat ;
- la consistance et la destination de la chose louée ;
- la désignation des locaux et équipements dont le locataire a la jouissance exclusive ainsi que, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
- le montant du dépôt de garantie.
Le contrat précise également la surface habitable de la chose louée (alinéa 8) 26 ( * ) .
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LA DÉFINITION DE LA SURFACE HABITABLE La surface habitable est définie par l'article R. 111-2 du CCH. Le deuxième alinéa de cet article dispose ainsi que « la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Ne sont pas pris en compte, en vertu du troisième alinéa, la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances de logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. |
Ce même article indique qu'un état des lieux est établi lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties. Il est joint au contrat (alinéa 9).
S'il ne peut être établi dans ces conditions, il l'est par un huissier de justice saisi par la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État (alinéa 10).
Il précise qu'à défaut d'état des lieux, la présomption prévue par l'article 1731 du code civil, qui dispose que le preneur est alors présumé avoir reçu le bien en bon état et doit donc les rendre tel quel, ne peut être invoquée par la partie ayant fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux (alinéa 11).
Son article 4 énumère les clauses des contrats de location pouvant être considérées comme abusives . On dénombre ainsi 19 types de clauses abusives, de nature très variée.
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LISTE DES CLAUSES ABUSIVES FIGURANT À L'ARTICLE 4 DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989 - obliger le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à le laisser visiter les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables (a) ; - obliger le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur (b) ; - imposer comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre (c) ; - prévoir que le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire (d) ; - prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée (e) ; - prévoir que le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives (f) ; - prévoir la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués (g) ; - autoriser le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat (h) ; - autoriser le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble (i) ; - interdire au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle (j) ; - imposer au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice (k) ; - prévoir le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à trois ans pour les bailleurs personnes physiques et de six ans pour les bailleurs personnes morales (l) ; - interdire au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou exonérer le bailleur de toute responsabilité (m) ; - interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui (n) ; - imposer au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de la rémunération de l'agent immobilier et du dépôt de garantie (o) ; - faire supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure (p) ; - prévoir que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement (q) ; - interdire au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours (r) ; - permettre au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel (s). |
Son article 5 porte sur la rémunération des personnes se livrant ou prêtant leur concours à l'établissement de l'acte de location . Il dispose que cette rémunération est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire.
Son article 15 porte sur les modalités de congé.
Le deuxième alinéa de son I dispose notamment que le délai de préavis applicable est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur .
Le délai de trois mois est ramené à un mois en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. Il en est de même pour les locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile et des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion (RMI) ou du revenu de solidarité active (RSA).
Son article 22 porte sur le dépôt de garantie . Il dispose notamment que :
- le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal 27 ( * ) (alinéa 1) ;
- il ne peut être prévu de dépôt de garantie lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois (alinéa 2) ;
- il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont ce dernier pourrait être tenu (alinéa 3) ;
- si le solde du dépôt de garantie n'est pas restitué dans ce délai, il produit intérêt au taux légal au profit du locataire (alinéa 5).
Son article 40 précise que le premier alinéa de l'article 22, c'est-à-dire le fait que le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal, n'est pas applicable à certains logements :
- les logements des organismes d'habitation à loyer modéré (HLM) ne faisant pas l'objet d'une convention à l'aide personnalisée au logement (I) ;
- les logements dont le loyer est fixé en application du chapitre III de la loi de 1948 précitée (II) ;
- les logements régis par une convention à l'aide personnalisée au logement (APL - III).
Son article 22-2 énumère les documents ne pouvant être demandés par le bailleur à un candidat à la location .
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LISTE DES DOCUMENTS NE POUVANT ÊTRE DEMANDÉS PAR LE BAILLEUR - une photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ; - une carte d'assuré social ; - une copie de relevé de compte bancaire ou postal ; - une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ; - une attestation d'absence de crédit en cours ; - une autorisation de prélèvement automatique ; - un jugement de divorce ; - une attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ; - une attestation de l'employeur dès lors que le locataire a fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ; - un contrat de mariage ; - un certificat de concubinage ; - un chèque de réservation de logement ; - un dossier médical personnel ; - un extrait de casier judiciaire ; - une remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription à la garantie autonome ; - pour les travailleurs indépendants, la production de plus de deux bilans ; - une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l'information de la non-inscription à ce fichier. |
Son article 23 porte sur les charges locatives.
Son sixième alinéa indique ainsi que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions : elles doivent alors faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle .
D'autres textes que la loi du 6 juillet 1989 précitée comprennent des dispositions relatives aux relations bailleur-locataire.
L' article 75 de la loi du 1 er septembre 1948 28 ( * ) prévoit des règles spécifiques en matière de loyers et de garantie. Il dispose ainsi que :
- les loyers payés d'avance, même à titre de garantie, ne peuvent excéder deux mois de loyer pour les locations au mois et le quart du loyer annuel pour les autres cas (alinéa 1) ;
- toutes les clauses ou les conventions contraires sont nulles de plein droit (alinéa 2) ;
- ces dispositions ne s'appliquent pas aux locaux meublés, pour ce qui est de la limitation du cautionnement (alinéa 3).
L' article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) porte sur le contrat de location pour le cas des locations meublées : il dispose notamment que le contrat est établi par écrit pour une durée d'un an, si ce logement constitue une résidence principale.
II. Le texte initial
Les paragraphes I à IV renforcent les droits des locataires en matière de dépôt de garantie .
Le I modifie l'article 22 de la loi de 1989 précitée : en cas de non restitution du solde du dépôt de garantie dans le délai de deux mois, ce dernier est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard.
Le II modifie l'article 40 de la même loi afin de rendre applicable l'article 22 portant sur le niveau du dépôt de garantie à l'ensemble des logements cités à ce même article 40.
Le III abroge l'article 75 de la loi de 48 précitée.
Le IV supprime, par coordination, la référence à cet article figurant au premier alinéa du I de l'article L. 442-6 du CCH.
Le V complète l'article 3 précité et l'article L. 632-1 du CCH afin de prévoir les conséquences de l'absence de la surface habitable sur le contrat de location, ou de l'inexactitude de cette mention .
Pour les locations non meublées , le 1° introduit, à l'article 3, précité, les dispositions suivantes :
- si la surface habitable est inférieure de plus d'un vingtième (soit 5 %) à la surface figurant sur le contrat de location, le bailleur voit, à la demande du locataire, le loyer réduit proportionnellement à la différence de surface constatée. Le locataire doit intenter cette action en diminution du loyer dans un délai de six mois à compter de la prise d'effet du bail ;
- si la surface habitable ne figure pas sur le contrat, le locataire peut, dans un délai de trois mois à compter de la prise d'effet du contrat, demander au bailleur de la lui communiquer. Sans réponse dans un délai de deux mois, le locataire informe le bailleur de la surface qu'il a mesurée (ou fait mesurer) ;
- dans le cas de l'absence de réponse du bailleur, si la surface habitable est inférieure d'un vingtième à celle figurant dans tout document communiqué au locataire avant la conclusion du contrat de location, les dispositions précédentes sont applicables. L'action en diminution de loyer doit être intentée dans un délai de six mois à compter de l'avenant ou de l'information effectuée par le locataire.
Pour les locations meublées , le 2° complète l'article L. 632-1 précité :
- il précise que le contrat de location devra désormais préciser la surface habitable du logement ;
- les dispositions au 1° sont également introduites. Seuls les délais diffèrent : l'action en diminution de loyer doit être intentée par le locataire dans un délai de deux mois ; la demande d'inscription de la surface habitable doit être formulée dans un délai d'un mois, tout comme la réponse du bailleur.
Le 3° précise que ces nouvelles règles s'appliqueront aux contrats conclus après la publication de la présente loi.
III. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale
En commission des affaires économiques , les députés ont adopté, outre vingt-neuf amendements du rapporteur, rédactionnels, de précision ou de conséquence, de nombreux amendements.
Ils ont adopté un amendement de M. Daniel Fasquelle, rapporteur, sous-amendé par MM. François Brottes, Jean-Louis Léonard, Jean-Pierre Nicolas et Jean-Claude Warsmann, introduisant un I A renforçant les droits des locataires en matière d'état des lieux . Ce I A modifie l'article 3 de la loi de 1989 précitée en précisant que :
- l'état des lieux est signé par les parties à l'entrée du locataire dans les lieux et à sa sortie ;
- la liste des informations devant y figurer est fixée par décret ;
- il n'est valable que s'il a été fait en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, chaque exemplaire mentionnant le nombre d'exemplaires.
A l'initiative de son rapporteur, la commission a adopté un amendement introduisant un I bis ajoutant un alinéa à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, relatif aux règles applicables en matière de cautionnement. Ce paragraphe assouplit les règles applicables à la caution solidaire en cas de changement de colocataire .
Il dispose ainsi que, dans le cas d'une colocation, la solidarité entre les locataires résultant d'une clause du contrat prend fin à la date d'effet du congé, à la condition que le bailleur ait donné son accord à l'entrée dans les lieux du nouveau colocataire.
A l'initiative de M. Jean-Louis Léonard et de Mme Annick Le Loch et des députés socialistes, la commission a adopté deux amendements identiques introduisant un V bis modifiant l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 afin de rendre la liste des clauses abusives applicable aux logements meublés .
A l'initiative de Mme Annick Le Loch et les membres du groupe socialiste, de M. Jean-Louis Léonard et de M. Jean-Pierre Nicolas, la commission a adopté à l'unanimité, contre l'avis du Gouvernement et du rapporteur, trois amendements identiques introduisant un V ter modifiant l'article 3 de la loi de 1989. Une grille de vétusté conforme aux accords passés entre les organisations de bailleurs et les représentants des locataires devra figurer dans le contrat de location des logements non meublés.
A l'initiative de Mme Annick Le Loch et les membres du groupe socialiste, de M. Jean-Louis Léonard et de M. Philippe Martin, la commission a adopté à l'unanimité trois amendements identiques introduisant un V quater , précisant à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, qu' en cas d'absence d'état des lieux d'entrée, le dépôt de garantie est intégralement restitué au locataire .
La commission a ensuite adopté trois amendements identiques de Mme Annick Le Loch et les membres du groupe socialiste, de M. Jean-Louis Léonard et M. Philippe Martin, sous-amendés par le rapporteur, introduisant un V quinquies modifiant l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ce paragraphe réduit de trois à deux mois le délai de préavis dans les « zones tendues » , c'est-à-dire les « zones (...) se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande » 29 ( * ) .
La commission a, enfin, adopté trois amendements identiques de Mme Annick Le Loch et les membres du groupe socialiste, de M. Jean-Louis Léonard et de M. Jean-Pierre Nicolas, sous-amendés par le rapporteur, introduisant un V sexies visant à sanctionner le défaut de régularisation des charges locatives .
Ce paragraphe complète l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : il dispose que, si la régularisation n'a pas lieu avant le terme de la deuxième année civile suivant l'année de conclusion du contrat ou suivant la dernière régularisation, le bailleur ne peut plus exiger le paiement des arriérés de charges pour l'année écoulée.
En séance publique , les députés ont adopté, outre huit amendements rédactionnels ou de précision du rapporteur, de nombreux amendements plus substantiels.
A l'initiative de Mme Françoise Branget et de M. Jean-Luc Préel et des députés du groupe Nouveau centre, ils ont adopté deux amendements identiques introduisant un I B précisant les règles en matière de restitution du dépôt de garantie .
Ce I B modifie l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en précisant que :
- la remise des clés par le locataire doit être effectuée en main propre au bailleur ou à son mandataire ;
- le locataire doit justifier le paiement de toute somme dont le bailleur pourrait être tenu en ses lieu et place et indiquer l'adresse de son nouveau domicile ;
- pour les locaux situés dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, si elle est justifiée, conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. La régularisation définitive et la restitution du solde sont effectuées dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
Les députés ont adopté un amendement de Mme Catherine Vautrin et du rapporteur introduisant un I ter visant à prévoir des sanctions en cas de violation des dispositions de l'article 22-2 de la loi de 1989 .
Ils ont adopté un amendement de Mme Marie-Lou Marcel et des députés socialistes introduisant un I quater afin d' encadrer les exigences des bailleurs en matière de cautionnement . Ce paragraphe crée un article 22-3 dans la loi de 1989 disposant que :
- le bailleur ne peut exiger que la personne se portant caution soit membre de la famille du locataire ;
- le bailleur ne peut exiger de la personne se portant caution un des documents mentionnés à l'article 22-2 précité.
Au V , les députés ont adopté deux amendements :
- un amendement de Mme Pascale Got et des députés socialistes visant à porter, dans le cas des locations meublées, d'un à deux mois le délai donné au locataire pour demander au bailleur la communication de la surface habitable afin de l'inscrire dans le contrat de location ;
- un amendement du rapporteur visant à rendre l'état des lieux obligatoire pour les locations meublées , en reprenant les termes figurant pour les locations non meublées à l'article 3 de la loi de 1989.
Au V ter , deux amendements identiques de MM. Jean-Louis Léonard et Daniel Fasquelle et de Mme Annick Le Loch et les membres du groupe socialiste ont été adoptés :
- ils prévoient que les contrats de location doivent comporter des informations spécifiques relatives à l'état des lieux et aux modalités de restitution du dépôt de garantie ;
- ils introduisent un V quater A modifiant par coordination le dixième alinéa de l'article 3 de la loi de 1989.
B. Le renforcement de la concurrence entre ascensoristes (III bis )
La Section 1 du chapitre V du titre II du Livre I er du CCH porte sur la sécurité des ascenseurs . Au sein de cette section :
- l'article L. 125-2-2 dispose que les ascenseurs font l'objet d'un entretien propre à les maintenir en bon état de fonctionnement et à assurer la sécurité des personnes. Il précise que cette obligation incombe au propriétaire de l'ascenseur qui confie cette tâche à un prestataire de services ou, sous certaines conditions, y pourvoit par ses propres moyens.
- l'article L. 125-2-4 dispose que les conditions d'application de la section sont fixées par décret en Conseil d'État, ce décret définissant par exemple les exigences de sécurité à respecter, y compris par les entreprises chargées de l'entretien des ascenseurs.
A l'initiative du rapporteur, les députés ont, en commission des affaires économiques, adopté un amendement introduisant un III bis et visant à renforcer la concurrence dans le secteur des ascenseurs :
- le 1° du nouveau III bis modifie l'article L. 125-2-2 précité et prévoit que le propriétaire peut résilier le contrat qu'il a signé avec l'entreprise chargée de l'entretien de l'ascenseur s'il souhaite faire réaliser des travaux importants par une autre entreprise. La résiliation s'effectue avec un préavis de trois mois. Si le contrat comportait une clause de réparation et de remplacement des pièces importantes, l'entreprise concernée peut obtenir une indemnité dont le montant correspond au coût de la prestation complémentaire dû au titre de la période non exécutée du contrat ;
- le 2° modifie l'article L. 125-2-4 afin de préciser que le décret en Conseil d'État définit la liste des travaux donnant au propriétaire la possibilité de résilier de plein droit le contrat d'entretien en cours.
C. Le renforcement de la transparence sur le marché immobilier (VI à VII bis B)
I. Le droit en vigueur
La loi du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet 30 ( * ) » , comporte des dispositions applicables, comme l'indique son article 1 er , aux personnes physiques ou morales qui « d'une manière habituelle, se livrent, ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui » dans plusieurs domaines.
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Les opérations couvertes par la « loi Hoguet » La liste de ces opérations figure à l'article 1 er de la loi : « 1° L'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis ; 2° L'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ; 3° La cession d'un cheptel mort ou vif ; 4° La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ; 5° L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ; 6° La gestion immobilière ; 7° A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; 8° La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation » . |
Le I de son article 6 énumère les éléments devant figurer dans les conventions conclues pour la plupart de ces opérations 31 ( * ) , dont les opérations immobilières :
- les conditions dans lesquelles les personnes concernées peuvent recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs à l'occasion d'une opération ;
- les modalités de la reddition de compte ;
- les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que la partie qui en aura la charge.
Son article 7 indique que les promesses et les conventions de toute nature portant sur les conventions auxquelles s'appliquent la « loi Hoguet » sont nulles si elles ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.
II. Le texte initial
Le VI ajoute au I de l'article 6 de la loi de 1970 un élément devant figurer dans les conventions évoquées précédemment : l'appartenance à un réseau d'échange d'informations .
Le VII précise à l'article 7 que les clauses autorisant la reconduction tacite d'une convention parvenue à son terme sont réputées non écrites.
III. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale
En commission des affaires économiques, les députés ont adopté deux amendements du rapporteur :
- le premier précise la rédaction du VI : les conventions devront prévoir les moyens employés par les personnes physiques ou morales concernées par la « loi Hoguet » et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent, pour diffuser auprès du public, les annonces commerciales liées aux opérations qu'elles assument ;
- le second complète le VII : toute clause pénale et toute stipulation d'une convention comportant une clause d'exclusivité interdisant au mandant de réaliser, sans l'intermédiaire de son mandataire, l'une des opérations visées par la « loi Hoguet » seront désormais réputées non écrites .
En séance publique , les députés ont adopté un amendement de M. Lionel Tardy prévoyant, au VII, que les clauses d'exclusivité ne pourront désormais plus produire d'effet à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de leur signature.
Ils ont ensuite adopté deux amendements de M. Tardy, créant des paragraphes VII bis A et VII bis B :
- le VII bis A supprime le b de l'article 14 de la loi de 1970 précitée, qui prévoyait une sanction pénale pour les personnes assumant la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau qui n'aurait pas effectué de déclaration préalable d'activité ;
- le VII bis B crée un article 17-1 dans la loi de 1970 : cet article institue une sanction administrative pour le fait de faire obstacle à l'exercice de la mission des agents publics chargés du contrôle en refusant de leur communiquer les documents réclamés, notamment les documents bancaires ou comptables ainsi que les mandats écrits.
D. L'harmonisation de la prescription pour les actions en répétition des sommes indûment perçues par le bailleur (VII bis et VII ter)
Le troisième alinéa de l' article 63 de la loi de 1948 précitée dispose que « toutes les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition », c'est-à-dire à action en remboursement.
Le premier alinéa de l' article 68 de cette même loi précise que les actions en répétition se prescrivent par trois ans.
A l'initiative de M. Jean-Louis Léonard, les députés ont adopté, en commission des affaires économiques, un amendement introduisant deux nouveaux paragraphes, VII bis et VII ter , visant à ce que l'article 68 précité ne soit plus applicable :
- aux logements HLM (VII bis ) ;
- aux logements conventionnés des organismes HLM, aux logements des sociétés civiles immobilières (SCI) et aux logements appartenant aux collectivités locales et gérés par les organismes HLM (VII ter ).
Ainsi ces paragraphes harmonisent le délai de prescription pour les actions en répétition des sommes indûment perçues par les bailleurs sociaux sur celui applicable dans le parc privé , à savoir 5 ans, comme prévu par l'article 2224 du code civil.
E. Le renforcement de la protection des consommateurs pour l'hébergement collectif des personnes âgées et les services à domicile (VIII)
I. Le droit en vigueur
L' article L. 313-1-2 du code de l'action sociale et des familles (CASF) dispose que la création, la transformation et l'extension de certains services d'aide et d'accompagnement à domicile (en l'occurrence les services compétents pour les mineurs, les personnes âgées et les personnes adultes handicapées) sont soumises à une autorisation ou à un agrément.
Le quatrième alinéa de cet article précise certaines règles applicables aux services agrémentés, c'est-à-dire les activités de garde d'enfants au-dessous d'une limite d'âge fixée par arrêté ministériel et d'assistance notamment aux personnes âgées ou handicapées :
- ils doivent conclure un contrat respectant les conditions figurant au premier alinéa de l'article L. 342-2 du même code. Ce contrat doit notamment comporter un document contractuel annexé décrivant les prestations offertes par l'établissement et indiquant leur prix. Ce dernier est fixé conformément à l'article L. 342-3 du CASF : il est librement fixé lors de la signature du contrat et il évolue dans la limite d'un pourcentage fixé annuellement par arrêté du ministre chargé de l'économie et des finances, compte tenu de l'évolution des coûts de la construction, des produits alimentaires et des services ;
- conformément à l'article L. 311-4 du CASF, un livret d'accueil est remis à la personne accueillie dans un établissement, comprenant en annexe une charte des droits et libertés de la personne accueillie et le règlement de fonctionnement de l'établissement.
L' article L. 313-21 du CASF indique que les infractions aux dispositions relatives notamment au livret d'accueil (article L. 311-4), au conseil de la vie sociale (article L. 311-6), au règlement de fonctionnement (L. 311-7), au projet d'établissement (L. 311-8) ou encore aux dispositions du quatrième alinéa de l'article L. 313-1-2 précité sont constatées et poursuivies par les agents de l'Autorité de la concurrence dans les conditions fixées par le code de commerce.
II. Le texte initial
Le 1° du A du VIII corrige une erreur figurant à l'article L. 313-1-2 du CASF : les modalités de fixation du prix des prestations fournies par les services d'aide et d'accompagnement à domicile ne relèvent pas de l'article L. 342-2 précité, qui porte sur les établissements d'hébergement de personnes âgées, mais de l'article L. 347-1 du même code.
Le 2° du A crée un article L. 313-1-3 qui indique que les manquements aux dispositions relatives au contrat et au livret d'accueil sont passibles d'une amende administrative dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale . Cette amende est prononcée selon les modalités et la procédure prévue au VII de l'article L. 141-1 du code de la consommation, paragraphe créé par le 6° du VI de l'article 10 du présent projet de loi.
Par coordination avec des dispositions figurant au 7° du VI de l'article 10 du présent projet de loi 32 ( * ) , le 3° du A abroge l'article L. 313-21 du CASF.
Le 4° du A complète l'article L. 342-3 précité en indiquant qu' au décès d'un résident, seules les prestations d'hébergement délivrées avant le décès et non acquittées peuvent être facturées aux ayants droit . Les sommes perçues d'avance pour des prestations non délivrées en raison du décès doivent être remboursées. Enfin, il est précisé qu'aucune somme ne peut être exigée pour la remise en état du logement si elle n'est pas justifiée par un état des lieux à l'entrée et à la sortie.
Le 5° du A indique que les manquements aux dispositions relatives à la fixation du prix des prestations, figurant à l'article L. 347-1 précité, sont passibles d'une amende administrative dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Le B indique que les dispositions du 4° du A sont applicables aux contrats en cours à l'entrée en vigueur de la présente loi.
III. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale
En commission des affaires économiques, les députés ont, à l'initiative du rapporteur, adopté sept amendements rédactionnels ou de précision.
En séance publique, ils ont adopté un amendement de Mme Valérie Rosso-Debord introduisant un 3° bis et un 3° ter au VIII :
- le 3° bis modifie l'article 314-2 du CASF afin de prévoir que les tarifs journaliers des établissements habilités par le président du conseil général et l'agence régionale de santé (ARS) à héberger des personnes âgées, sont communiqués à l'ARS ;
- le 3° ter modifie l'article L. 342-3 du CASF afin d'indiquer que les prix des prestations des établissements non habilités à l'aide sociale hébergeant des personnes âgées sont transmis au président du conseil général et à l'ARS dans des conditions définies par décret.
F. La position de votre commission
Cet article , qui a été fortement amendé par les députés , comprend de nombreuses dispositions relatives à la protection des consommateurs dans le secteur immobilier, de l'hébergement collectif des personnes âgées et des services à domicile.
Votre rapporteur estime que le texte transmis par l'Assemblée nationale est marqué par de nombreuses avancées, mais soulève également certaines difficultés .
En matière de rapports locataires-bailleurs, votre commission se félicite des nombreuses avancées .
Il en est ainsi tout d'abord du renforcement des droits des locataires en matière d'état des lieux (IA et VB) ou de la restitution du dépôt de garantie (IB) , ou de l'extension de certaines dispositions de la loi de 1989 aux logements meublés , à l'exemple de la liste des clauses abusives (V bis ) ou de l'obligation de préciser sur le contrat de location la surface habitable du logement (VB) ;
Par ailleurs, le présent article apporte une réponse à certains problèmes ponctuels , à l'exemple de la question de la caution solidaire en cas de colocation (I bis ).
Enfin, votre commission partage l'esprit de certaines des dispositions de cet article : le non respect d'une disposition légale doit conduire à une sanction. Plusieurs dispositions du présent article vont dans ce sens :
- la mise en place d'une sanction administrative en cas de demande par le bailleur de documents interdits par la loi de 1989 (I ter ) : l'association « UFC-Que choisir » a en effet estimé que près des deux tiers des agences demandaient au moins un document interdit pour la constitution d'un dossier 33 ( * ) ;
- la mise en place d'une sanction dissuasive en cas de non respect du délai légal de restitution du solde du dépôt de garantie (I) : à l'heure actuelle, la loi de 1989 prévoit que, dans ce cas, le solde du dépôt de garantie produit intérêt légal au profit du locataire, soit 0,38 % en 2011...
- l'action en diminution de loyer (VA et VB), qui permettra également de donner une réelle portée à l'obligation de faire figurer dans le contrat de location la surface habitable d'un logement.
S'agissant de cette dernière disposition, votre rapporteur s'interroge quant l'existence de plusieurs définitions de la surface d'un logement , ce qui constitue une source de complexité pour les bailleurs et les professionnels. La « surface habitable », définie par l'article R. 111-2 du CCH, diffère ainsi de la « surface Carrez » définie par l'article 1 er de la « loi Carrez » 34 ( * ) qui s'applique aux lots en copropriété.
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La surface « Carrez » L'article 1 er de la « loi Carrez » a créé un article 46 au sein de la loi de 1965 relative à la copropriété 35 ( * ) . Cet article dispose notamment que : - toute promesse de vente ou d'achat, ou tout contrat, relatifs à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou cette fraction de lot. L'absence de toute mention de superficie peut conduire à la nullité de l'acte (alinéa 1) ; - cette superficie est définie par décret en Conseil d'État (alinéa 2) ; - le bénéficiaire, le promettant ou l'acquéreur peuvent intenter une action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente (alinéa 4) ; - si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix (alinéa 6) ; - si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur supporte, à la demande de l'acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure (alinéa 7) ; - l'action en diminution du prix doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente (alinéa 8). Un décret de 1997 36 ( * ) a défini la superficie mentionnée au premier alinéa de l'article 46 précité. Son article 1 er la définit comme suit : « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. » |
La coexistence de ces différentes surfaces pose des problèmes pratiques : la surface d'un même logement en copropriété n'est ainsi pas la même pour son acquéreur et pour son locataire.
Votre rapporteur estime qu'il revient au Gouvernement de réfléchir à l'harmonisation de ces surfaces, définies par voie réglementaire . Interrogé par votre rapporteur, le ministère a indiqué que « l'harmonisation des deux définitions est complexe. Par ailleurs, ces notions sont reliées à un grand nombre de dispositions du code de la construction et de l'habitation qu'il conviendrait d'examiner et expertiser avant d'envisager une telle opération » 37 ( * ) .
Votre commission a adopté, outre six amendements rédactionnels ou de précision de votre rapporteur et trois amendements rédactionnels ou de coordination de Mme Nicole Bonnefoy, rapporteure pour avis au nom de la commission des Lois, les amendements suivants :
- un amendement de Mme Nicole Bonnefoy, rapporteure pour avis, précisant à l'article 3 de la loi de 1989 que, dans le cas de l'intervention d'un huissier de justice pour établir l'état des lieux, les frais sont partagés entre bailleur et locataire uniquement dans le cas où le locataire a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ;
- un amendement de Mme Nicole Bonnefoy, rapporteure pour avis, supprimant l'obligation pesant sur le locataire de justifier en fin de bail du paiement de toute somme dont le bailleur pourrait être tenu à sa place ;
- deux amendements identiques de votre rapporteur et de Mme Nicole Bonnefoy, rapporteure pour avis, visant à ce que, pour ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie dans le cas de logements situés dans un immeuble collectif, la provision que peut conserver le bailleur ne puisse excéder un montant défini par décret ;
- deux amendements identiques de votre rapporteur et de Mme Nicole Bonnefoy, rapporteure pour avis, étendant les sanctions prévues en cas de demande par le locataire de documents interdits au locataire à la demande de ces mêmes documents à la personne se portant caution . Ces amendements suppriment par ailleurs l'interdiction faite au bailleur d'exiger que la personne se portant caution soit membre de la famille du locataire. L'introduction d'une telle disposition laisserait à penser que d'autres exigences du bailleur en matière de caution seraient justifiées, comme l'exigence que la caution soit l'employeur du locataire. Votre commission examinera cette question d'ici l'examen du texte en séance publique afin qu'une disposition adaptée puisse être insérée dans la loi de 1989 ;
- deux amendements identiques de votre rapporteur et de Mme Nicole Bonnefoy, rapporteure pour avis, supprimant les dispositions visant à faire figurer dans le contrat de location une grille de vétusté . Votre commission estime notamment que la grille de vétusté, dispositif qui n'existe pas aujourd'hui dans le parc privé, ne fait pas consensus et pourrait constituer un cadre trop contraignant tant pour les bailleurs que pour les locataires ;
- deux amendements identiques de votre rapporteur et de Mme Nicole Bonnefoy, rapporteure pour avis, visant à encadrer davantage les conséquences de l'absence d'état des lieux . Votre commission a précisé que la restitution intégrale du dépôt de garantie au locataire n'était effectuée que si le bailleur avait fait obstacle à l'établissement de l'acte. Cet amendement écarte par ailleurs l'application de l'article 1731 du code civil qui dispose que, en l'absence d'état des lieux, « le preneur est présumé (...) avoir [reçu le bien] en bon état de réparations locatives » ;
- un amendement de Mme Nicole Bonnefoy, rapporteure pour avis, réduisant de deux à un mois le délai de préavis pour le locataire d'un logement situé dans les « zones tendues » ;
- un amendement de votre rapporteur, précisant la sanction en cas de non régularisation des charges locatives et encadrant l'accès du locataire aux pièces justificatives. Au vu de certaines pratiques évoquées par les associations de consommateurs lors de leur audition par votre rapporteur, il paraît en effet utile de préciser que l'accès à ces pièces doit se faire dans des conditions normales et qu'elles doivent être transmises par courrier au locataire s'il en fait la demande ;
- un amendement de M. Philippe Dallier précisant à l'article 5 de la loi de 1989 que les frais de constitution de dossiers de location facturés par les agences immobilières sont partagés par moitié entre locataire et bailleur ;
- un amendement de votre rapporteur, complémentaire avec l'amendement précédent, visant à plafonner à un mois de loyer en principal la rémunération de l'agent immobilier . Il est d'autant plus opportun d'encadrer cette rémunération que les associations de consommateurs ont relevé les excès en la matière, à l'exemple d'UFC-Que Choisir qui dénonce des « honoraires exorbitants » 38 ( * ) . Dans plus de 20 % des cas, les honoraires d'agences à la location atteignent ainsi plus d'un mois de loyer 39 ( * ) .
S'agissant de la transparence dans le secteur de l'immobilier, votre commission estime que le texte comprend des dispositions inopportunes, à l'exemple de celles relatives au mandat exclusif.
Les dispositions du VII conduisent à une remise en cause de l'existence de ce dernier et sont dénoncées par l'ensemble des professionnels, que votre rapporteur a reçus. Votre commission estime que la remise en cause du mandat exclusif n'est pas justifiée : elle ne profiterait pas au consommateur et nuirait au dynamisme du secteur.
Il apparaît par ailleurs que le fait de limiter l'effet des clauses d'exclusivité à trois mois est inutile : l'article 78 du décret d'application de la « loi Hoguet » 40 ( * ) permet en effet au mandant de dénoncer un mandat disposant d'une clause d'exclusivité au terme d'un délai de trois mois.
En conséquence, elle a adopté, outre un amendement rédactionnel de votre rapporteur :
- un amendement de votre rapporteur prévoyant, plutôt que la remise en cause du mandat exclusif, un encadrement de ce dernier : la convention signée par l'agence immobilière avec le vendeur précisera de façon détaillée les moyens employés par le mandataire pour mener à bien sa mission. Si les engagements du mandataire ne sont pas respectés, le mandant pourra, à tout moment et sans indemnité, mettre fin à la clause d'exclusivité figurant dans la convention ou mettre fin à cette même convention ;
- trois amendements identiques de votre rapporteur, de Mme Elisabeth Lamure et de M. Gérard Cornu, maintenant la possibilité de prévoir des clauses de reconduction tacite, tout en imposant que les modalités de non reconduction soient mentionnées de façon visible et lisible dans les conventions . Certaines dispositions du code de la consommation permettent en effet aujourd'hui au consommateur d'être informé de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. L'article L. 136-1 de ce code dispose ainsi que « le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite ». Si l'information ne lui a pas été adressée, le consommateur peut mettre un terme au contrat, sans payer d'indemnité, à tout moment et sans préavis.
- un amendement rétablissant la sanction pénale en cas de défaut de déclaration préalable d'activité.
S'agissant de l'hébergement collectif des personnes âgées et des services à domicile, les dispositions du présent article constituent une réelle avancée. Elles donnent en effet aux agents de la DGCCRF les moyens de sanctionner certaines pratiques : ainsi aujourd'hui « les enquêteurs de la DGCCRF constatent des augmentations illégales très dommageables aux intérêts des personnes âgées et qui pour l'heure ne peuvent être sanctionnées » 41 ( * ) . Certaines de ces pratiques, auxquelles le présent article apporte une réponse, ont d'ailleurs été dénoncées par la Commission des clauses abusives.
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Extraits de la recommandation n° 08-02 de la Commission des clauses abusives (23 avril 2008) 42 ( * ) « 9° Considérant que certains contrats proposés par les établissements hébergeant des personnes âgées comportent des stipulations relatives à la facturation, après le décès ou la libération de la chambre, d'une somme forfaitaire destinée à la remise en état des lieux ; que de telles stipulations sont abusives en ce que les sommes revenant à l'établissement peuvent ne pas correspondre à une dépense réellement engagée ou une prestation effectivement réalisée ; 10° Considérant que certains contrats proposés par les établissements hébergeant des personnes âgées comportent une stipulation relative à la facturation, après le décès ou la libération de la chambre en cours de mois, de la totalité du prix mensuel de la pension ; que de telles stipulations sont abusives en ce que les sommes revenant à l'établissement peuvent ne pas correspondre à une dépense réellement engagée ou une prestation effectivement réalisée » |
Sur cette question, la commission a adopté un amendement rédactionnel du rapporteur.
Enfin, à l'initiative de Mme Valérie Létard, votre commission a adopté un amendement introduisant un paragraphe IX à la fin de cet article, afin de prévoir la présence d'un représentant du Fonds de solidarité logement (FSL) au sein de la commission de surendettement .
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Votre commission a adopté cet article ainsi modifié |
* 25 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
* 26 Cet alinéa a été créé par l'article 78 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, introduit à l'initiative de notre collègue Philippe Dallier.
* 27 L'article 10 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat a réduit de deux à un mois de loyer le niveau du dépôt de garantie.
* 28 Loi n° 48-1360 du 1 er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.
* 29 Définition figurant à l'article 199 septivicies du code général des impôts relatif au « dispositif Scellier ».
* 30 Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
* 31 Seules sont concernées les opérations mentionnées du 1° du 6° de l'article 1 er .
* 32 Ces dispositions permettent aux agents de la DGCCRF de rechercher et de constater les infractions aux dispositions des articles L. 311-4, L. 311-6 et L. 311-7 du CASF et du quatrième alinéa de l'article L. 313-1-2 du même code pour ce qui concerne le contrat et le livret d'accueil.
* 33 Cf. « Logement locatif : des pratiques bien peu louables », UFC-Que choisir, 2011, p. 9.
* 34 Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété.
* 35 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
* 36 Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété.
* 37 Réponse au questionnaire transmis par votre rapporteur.
* 38 « Logement locatif : des pratiques bien peu louables », Ibid., p. 14.
* 39 Ibid., p. 12.
* 40 Article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.
* 41 Exposé des motifs du projet de loi, p. 5.
* 42 Recommandation n° 08-02 relative aux contrats proposés par certains établissements hébergeant des personnes âgées et non habilités à recevoir des bénéficiaires de l'aide sociale, complétant la recommandation n° 85-03 relative aux contrats proposés par les établissements hébergeant des personnes âgées.