CHAPITRE VI [NOUVEAU] - Dispositions diverses
Après l'article 27, votre commission vous propose d'ajouter un chapitre additionnel pour intégrer dans le projet de loi des dispositions diverses. Ce chapitre VI se composerait de trois articles.
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Votre commission vous propose d'adopter cette division additionnelle. |
Article additionnel après l'article 27 (Article L. 215-1-1 du code de la construction et de l'habitation) - Modification des règles relatives aux participations croisées entre sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété
Commentaire : cet article tend à lever une difficulté née de l'application du nouveau régime juridique relatif aux sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété en matière de participations croisées entre ces sociétés.
Prise sur le fondement de l'article 51 de la loi ENL, l'ordonnance du 25 août 2006 232 ( * ) , ratifiée par la loi du 18 décembre 2006 233 ( * ) , a procédé à la réforme du réseau des sociétés anonymes de crédit immobilier (SACI), lesquelles ont été transformées en sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (SACICAP), régies par la loi du 10 septembre 1947 et des dispositions spécifiques concernant leur gouvernance locale. L'ordonnance précise notamment les modalités de l'actionnariat des SACICAP et rend obligatoire la participation à leur capital de certains associés (organismes HLM, collectivités territoriales, salariés, etc.). Chaque SACICAP a par ailleurs la possibilité de détenir une part du capital d'une autre SACICAP, avec une limitation des droits de vote fixée à 10 %. Le Parlement a, lors de la ratification de l'ordonnance, porté cette limitation à 20 %, considérant que le maintien, voire le renforcement, des liens capitalistiques entre ces sociétés était de nature à favoriser les synergies et la mise en commun de ressources nécessaires à la bonne exécution des engagements collectifs pris par les SACICAP, formalisés ensuite dans une convention signée avec l'Etat le 16 avril 2007.
En outre, la loi du 18 décembre 2006 a défini les modalités de détention des filiales concurrentielles par les SACICAP et a notamment fixé le taux minimum de participation 234 ( * ) des SACICAP au tiers du capital de ces sociétés. Une telle exigence n'avait cependant vocation à s'appliquer qu'aux participations détenues par les SACICAP au capital de leurs filiales concurrentielles, puisque les deux assemblées ont souhaité, sans ambiguïté, opérer une distinction entre les dispositions régissant la gouvernance des SACICAP et celles qui encadrent leurs prises de participation au capital de sociétés du secteur concurrentiel.
Il ressort pourtant des premiers dossiers de transformation des SACI en SACICAP analysés par les services du ministère chargé du logement qu'une lecture littérale de la loi implique que cette obligation de détention minimale du tiers du capital doit également s'appliquer aux participations croisées de ces sociétés, aucune exclusion de l'application de cette règle ne figurant expressément dans la loi. Or, une telle règle est de nature à poser des difficultés de plusieurs ordres. En effet, imposer une telle participation minimale ne présente aucun intérêt sur le plan juridique. L'introduction de cette contrainte pour les prises de participation dans les sociétés concurrentielles avait pour seule finalité de leur garantir une minorité de blocage des décisions en assemblée générale et donc une réelle possibilité de contrôle de leurs filiales. Or, les droits de vote d'une SACICAP dans une autre société du même type étant limités à 20 %, cet argument ne trouve pas à s'appliquer pour ces participations croisées.
Dans ces conditions, votre commission vous propose de lever cette difficulté par un amendement dont le texte exclut explicitement, à l'article L. 215-1-1 du CCH, les participations croisées entre SACICAP de l'application de cette obligation de détention du tiers du capital.
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Votre commission vous propose d'adopter cet article additionnel. |
Article additionnel après l'article 27 (Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) - Clarification des règles relatives à la restitution du dépôt de garantie en cas de changement de bailleur
Commentaire : cet article clarifie les conditions de restitution du dépôt de garantie en cas de mutation du logement pendant la durée du bail.
D'après les informations recueillies par votre rapporteur au cours de ses auditions, les conditions dans lesquelles les locataires sont amenés se voir restituer leur dépôt de garantie lors de leur sortie des locaux loués, dans le cas où le propriétaire aurait changé au cours du bail en raison d'une mutation du logement, constitue une source de contentieux . Des litiges ont pu ainsi naître en raison des incertitudes pesant sur la détermination du débiteur du dépôt de garantie. Même si le droit en vigueur fait obligation à l'ancien bailleur de restituer les fonds qu'il a perçus à cet effet, dans la pratique, le locataire peut souvent être la victime de controverses interminables entre les deux bailleurs pour déterminer la personne à qui incombera une telle restitution.
Dans la mesure où une mutation peut amener le vendeur à s'éloigner géographiquement du lieu d'implantation du logement cédé, il apparaît à votre commission plus logique d'imposer au nouveau bailleur de procéder à la restitution du dépôt. Elle propose donc à cet effet de préciser, par un amendement , la rédaction de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le libellé de cet amendement laisse néanmoins aux parties à la mutation la possibilité de convenir d'un accord différent, sans que les termes de celui-ci ne soient pour autant opposables au locataire.
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Votre commission vous propose d'adopter cet article additionnel. |
Article additionnel après l'article 27 (Article L. 111-7-1 du code de la construction et de l'habitation) - Règles de construction relatives à l'accessibilité des personnes handicapées
Commentaire : cet article introduit une possibilité de dérogation aux règles d'accessibilité aux personnes handicapées pour les constructions à usage d'habitation dès lors que la conception initiale des bâtiments n'interdit pas la réalisation de travaux ultérieurs permettant le respecter de ces règles.
I. Le droit en vigueur
L'adoption de la loi du 11 février 2005 235 ( * ) a introduit dans le code de la construction de nouvelles exigences en matière d'accessibilité aux personnes handicapées des constructions neuves et réhabilitées. A ainsi été inséré dans le code de la construction et de l'habitation un article L. 111-7 en vertu duquel les « dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d'habitation, qu'ils soient la propriété de personnes privées ou publiques, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des lieux de travail doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap, notamment physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique ». De telles dispositions ne sont cependant pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage. A cet effet, l'article L. 111-7-1 renvoie à des décrets en Conseil d'Etat le soin de fixer les modalités relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées, telles que prévues à l'article L. 111-7, que doivent respecter les bâtiments ou parties de bâtiments nouveaux. Ces décrets doivent également préciser les modalités particulières applicables à la construction de maisons individuelles.
Le décret du 17 mai 2006 236 ( * ) a ainsi fixé les conditions d'application de ces règles d'accessibilité. Sont assujetties à ces règles les maisons individuelles , ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire depuis le 1 er janvier 2007, construites pour être louées ou mises à dispositions ou pour être vendues, à l'exclusion de celles dont le propriétaire a, directement ou par l'intermédiaire d'un professionnel de la construction, entrepris la construction ou la réhabilitation pour son propre usage. Les maisons individuelles doivent en conséquence être construites et aménagées de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. L'obligation d'accessibilité concerne les circulations extérieures, le logement et, le cas échéant, une place de stationnement automobile. Dans le cas d'ensembles résidentiels comprenant plusieurs maisons individuelles groupées, l'obligation d'accessibilité porte également sur les locaux et équipements collectifs affectés à ces ensembles.
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Selon l'article R. 111-18-6 du CCH, est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment ou aménagement permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente. Le ministre chargé de la construction et le ministre chargé des personnes handicapées fixent, par arrêté, les obligations auxquelles doivent satisfaire les constructions et les aménagements propres à assurer l'accessibilité de ces bâtiments et de leurs abords en ce qui concerne les cheminements extérieurs, le stationnement des véhicules, les circulations intérieures des logements, les caractéristiques minimales intérieures des logements selon le nombre de niveaux qu'ils comportent, permettant à une personne handicapée de les occuper, ainsi que les équipements et les locaux collectifs. Dans les maisons individuelles ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter du 1 er janvier 2008, lorsque les balcons et terrasses sont situés au niveau de l'accès au logement, au moins un accès depuis une pièce de vie à ces balcons et terrasses doit être tel que le seuil et les portes permettent, par des aménagements simples, le passage d'une personne en fauteuil roulant. Enfin, dans les maisons individuelles qui feront l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter du 1 er janvier 2010, au moins une salle d'eau devra être équipée de manière à permettre, par des aménagements simples, l'installation ultérieure d'une douche accessible à une personne handicapée. |
Les seules dérogations admises à ces règles, accordées par le préfet, concernent celles des dispositions « qui ne peuvent être respectées du fait d'une impossibilité technique résultant de l'environnement du bâtiment, et notamment des caractéristiques du terrain, de la présence de constructions existantes ou de contraintes liées au classement de la zone de construction, notamment au regard de la réglementation de prévention contre les inondations » 237 ( * ) .
Les bâtiments d'habitation collectifs 238 ( * ) neufs, ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire depuis la même date, et leurs abords doivent également être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. L'obligation d'accessibilité porte notamment sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements.
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En vertu de l'article R. 111-18-1, est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente. Le ministre chargé de la construction et le ministre chargé des personnes handicapées fixent, par arrêté, les obligations auxquelles doivent satisfaire les constructions et les aménagements propres à assurer l'accessibilité de ces bâtiments et de leurs abords en ce qui concerne les cheminements extérieurs, le stationnement des véhicules, les conditions d'accès aux bâtiments, les circulations intérieures horizontales et verticales des parties communes, les portes et les sas des parties communes, les revêtements des parois des parties communes, les locaux collectifs, celliers et caves, ainsi que les équipements susceptibles d'être installés dans les parties communes, notamment les dispositifs d'éclairage et d'information des usagers. |
II. La position de votre commission
L'entrée en vigueur de ces règles, dont votre commission ne conteste pas la légitimité, a néanmoins suscité un certain nombre de difficultés, d'autant plus sensibles dans un contexte de crise économique et financière rendant plus délicates les opérations d'accession à la propriété, en particulier pour les ménages les plus modestes. Ces exigences techniques, qui accroissent nécessairement le coût de ces opérations, se sont ajoutées à un mouvement plus généralisée de hausse des coûts de la construction lié à l'augmentation du prix des matières premières et à l'application d'autres types de normes, de performance énergétique notamment. Au surplus, comme l'ont fait valoir les représentants des promoteurs entendus par votre rapporteur à l'occasion de ses auditions, ces obligations, dans le secteur collectif ou dans celui de l'individuel groupé, interdisent aux constructeurs d'accéder aux demandes de leurs clients en matière de travaux modificatifs lorsque ceux-ci auraient pour effet de rendre le logement non conforme à la réglementation relative à l'accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées.
Votre commission a été sensible aux arguments qui lui ont été présentés sur ce sujet par son rapporteur. Elle a considéré peu logique, sur le plan économique, que la réglementation interdise aux promoteurs d'accéder aux souhaits des acquéreurs d'engager des travaux complémentaires lors de la construction de leur logement et de le personnaliser en fonction de leurs désirs. A ce titre, elle peut comprendre les interrogations que peuvent susciter de telles règles de la part d'accédants, à plus forte raison s'ils disposent de revenus modestes, quand il leur est indiqué que la modification du positionnement d'une simple cloison est impossible. En effet, pour atteindre un tel objectif, il est nécessaire, une fois la construction achevée, d'attendre que le promoteur ait fait établir la déclaration d'achèvement des travaux et de conformité pour qu'il puisse réaliser, sous sa responsabilité, les travaux modificatifs dans un immeuble à peine terminé. Dans un contexte de tension sur les prix et les revenus, la réalisation de travaux modificatifs, dont l'exécution aurait pu être évitée en amont, renchérit inutilement le prix final d'acquisition du logement puisque l'acquéreur d'un logement neuf paie dans son prix d'acquisition celui de travaux qu'il fera démolir à leur achèvement puis paie de nouveau la réalisation des travaux nécessaires pour mettre son logement à son goût.
Enfin, d'un point de vue concurrentiel, il est difficile d'admettre qu'une maison individuelle construite et vendue par un promoteur à un acquéreur, qui veut en faire son usage personnel, doive être aménagée dès la construction de façon à permettre l'accessibilité à toute personne handicapée et que le même type de maison réalisée par un constructeur de maisons individuelles et vendue au même acquéreur soit exonérée de toutes obligations réglementaires en la matière.
Pour ces lever ces difficultés, votre commission vous soumet donc un amendement tendant permettre un aménagement, à la marge, de ces règles. Il est ainsi proposé de permettre des dérogations à ces obligations pour la construction de bâtiments à usage d'habitation dès lors qu'un contrôleur technique atteste que la conception initiale de ces bâtiments n'est pas de nature à interdire la réalisation de travaux ultérieurs permettant l'accessibilité des personnes handicapées.
Comme l'ont fait valoir les promoteurs auprès de votre rapporteur, ces dérogations seraient nécessairement encadrées . Ainsi, le promoteur serait toujours tenu d'établir un projet de construction conforme à la réglementation relative à l'accessibilité et les plans des logements feraient l'objet d'une attestation d'un bureau de contrôle certifiant qu'ils sont conçus conformément à ces règles. Les éventuels travaux modificatifs demandés par les acquéreurs devraient également être validés par le contrôleur technique, qui aurait pour mission de vérifier que les demandes formulées ne sont pas de nature à obérer l'adaptabilité du logement après achèvement. Les travaux seraient enfin réalisés dans le strict respect des modifications acceptées par le bureau de contrôle et feraient l'objet d'une attestation d'adaptabilité du logement à leur achèvement.
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Votre commission vous propose d'adopter cet article additionnel. |
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Au cours de sa réunion du mercredi 9 octobre 2008, la commission des affaires économiques a approuvé, sous réserve de l'adoption de 119 amendements, le rapport de M. Dominique Braye sur le projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion. |
* 232 Ordonnance n° 2006-1048 du 25 août 2006 relative aux sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété.
* 233 Loi n° 2006-1615 du 18 décembre 2006 ratifiant l'ordonnance n° 2006-1048 du 25 août 2006 relative aux sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété.
* 234 Directe ou indirecte, individuelle ou collective.
* 235 Loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées.
* 236 Décret n° 2006-555 du 17 mai 2006 relatif à l'accessibilité des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des bâtiments d'habitation et modifiant le code de la construction et de l'habitation.
* 237 Article R. 111-18-7 du CCH.
* 238 Sont considérés comme bâtiments collectifs ceux dans lesquels sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties.