EXPOSÉ GÉNÉRAL
Alors que votre Haute assemblée a examiné le projet de loi « engagement national pour le logement » à la fin du mois de novembre 2005, les députés ont été saisis de ce texte du 18 au 31 janvier dernier. Ils y ont apporté un grand nombre de modifications de forme et de fond et y ont inséré pas moins de 33 articles additionnels .
Après avoir évoqué les modifications et les ajouts apportés par l'Assemblée nationale, votre rapporteur présentera les propositions de votre commission.
I. LES MODIFICATIONS APPORTÉES PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE
Dans le titre I er (mobilisation de la ressource foncière pour la réalisation de logements), avant le chapitre I er , l'Assemblée nationale a supprimé l'article 1 er A , relatif à la réforme du zonage pour le plafonnement des aides au logement et au taux d'indemnité de résidence des fonctionnaires, qui avait été introduit par le Sénat contre l'avis de votre commission.
S'agissant du chapitre I er , visant à faciliter la réalisation de logements sur les terrains publics, l'Assemblée nationale a modifié l'article 1 er sur deux points :
- elle a ajouté, dans les objectifs visés par les opérations ayant le caractère d'intérêt national, les objectifs fixés par l'article L. 302-8 du code de la construction et de l'habitation ainsi que ceux fixés par le programme local de l'habitat (PLH) ;
- elle a supprimé la date butoir du 1 er janvier 2010 prévue pour prendre les décrets qui délimiteront les périmètres de ces opérations.
Pour ce qui concerne le chapitre II (faciliter l'adaptation des documents d'urbanisme aux objectifs fixés en matière de logement), les députés ont principalement modifié la disposition donnant aux communes la faculté de majorer le coefficient d'occupation des sols jusqu'à 50 % ( paragraphe VII de l'article 2 ) :
- en modifiant son champ d'application, qui concerne désormais les communes de plus de 1.500 habitants en Ile-de-France et de plus de 3.500 dans les autres régions, comprises dans une agglomération de plus de 50.000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15.000 habitants alors qu'il s'agissait, dans le texte issu du Sénat des communes de plus de 20.000 habitants et de celles de plus de 1.500 habitants appartenant à une agglomération de plus de 50.000 habitants ;
- en rétablissant une disposition que le Sénat avait supprimée, en raison de son caractère flou, qui précisait que dans ces communes devaient se « manifester d'importants besoins en logements » ;
- en supprimant une disposition du projet de loi initial, qui prévoyait que la majoration de COS ne devait pas porter atteinte à l'économie générale du plan local d'urbanisme.
Elle a également supprimé l'article 2 bis (extension aux syndicats mixtes de la compétence en matière de programme local de l'habitat).
Au chapitre III (sécurisation des autorisations d'urbanisme et des constructions existantes), l'Assemblée nationale a adopté sans modification la plupart des dispositions, à l'exception de l'article 3 bis , instituant une prescription administrative de 10 ans pour les constructions achevées, qu'elle a supprimé.
S'agissant du chapitre IV (améliorer les outils d'acquisition foncière), l'Assemblée nationale a précisé, à l'article 4 , que l'Etat ne pourra qu' « à titre exceptionnel » obliger la commune à utiliser son droit de priorité sur l'ensemble des biens mis en vente. Elle a également introduit deux nouveaux articles :
- l'article 4 ter A prévoit que, lorsqu'une commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un PLH, elle peut ensuite, pour chaque décision de préemption, se référer aux dispositions de cette délibération ;
- l'article 4 ter B permet, à titre expérimental et pendant trois ans, la création de sociétés publiques locales d'aménagement placées sous le contrôle exclusif de collectivités territoriales.
Au chapitre V (transparence du marché foncier), les députés n'ont adopté que des modifications rédactionnelles.
S'agissant du chapitre VI , dont l'intitulé « Soutenir les maires bâtisseurs » a été modifié pour devenir « Soutenir la construction de logements dans les communes », les principales modifications adoptées par les députés tendent à :
- à l'article 4 quinquies (majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties pour les terrains constructibles), exonérer les terrains de moins de 500 mètres carrés, alors que le Sénat avait mis la limite à 1.000 mètres carrés et préciser que la majoration est rétablie rétroactivement en cas de péremption du permis de construire ;
- à l'article 4 sexies (majoration de la base de la taxe locale d'équipement), prévoir que les logements-foyers sociaux sont assimilés à des logements sociaux pour le calcul de la taxe locale d'équipement ;
- à l'article 4 septies (taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles), préciser que la taxe ne s'applique qu'aux cessions intervenues à compter du 1 er octobre 2006.
Enfin, l'Assemblée nationale a introduit un article 4 octies qui vise à intégrer les logements-foyers dans le calcul de la dotation de solidarité urbaine et de cohésion sociale.
Les députés ont enrichi de manière très substantielle le titre II du projet de loi consacré au développement de l'offre de logements et à l'accès au logement.
Pour ce qui concerne le chapitre I er (soutien à l'accession sociale à la propriété), l'Assemblée nationale a modifié plusieurs articles du texte transmis par votre Haute assemblée et introduit des mesures complémentaires. Ainsi, les députés ont :
- élargi aux îlots situés à deux kilomètres des quartiers faisant l'objet d'une convention avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) le bénéfice de la TVA à 5,5 % pour les opérations d'accession sociale à la propriété ( article 5 ) ;
- créé un article 5 bis A autorisant les organismes HLM à vendre leurs logements moyennant une décote pouvant aller jusqu'à 35 % ;
- inséré un article 5 bis B permettant la création d'un guichet unique dans les mairies sur l'accession sociale à la propriété et intégrant, pendant 5 ans, certains logements en accession sociale à la propriété dans le quota des 20 % requis au titre de l'article 55 ;
- prévu la création de sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété par les organismes HLM ( article 5 sexies ) ;
- exonéré, pendant cinq ans, du paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties les logements situés dans les zones franches urbaines ( article 5 octies ).
S'agissant du chapitre II relatif au développement de l'offre locative privée à loyers modérés les députés ont apporté de nombreuses clarifications et précisions rédactionnelles. Ils ont également voté un article 6 bis élargissant les conditions dans lesquelles les organismes HLM peuvent prendre à bail des logements vacants pour les mettre en sous-location.
Pour ce qui concerne le chapitre III consacré à la lutte contre la salubrité et la vacance des logements, outre des modifications rédactionnelles, l'Assemblée nationale a inséré deux articles tendant à :
- soumettre les logements vacants depuis plus de cinq ans au paiement de la taxe d'habitation, dont le montant serait majoré de 50 % au-delà de la dixième année de vacance ( article 7 octies ) ;
- créer un permis de mise en location dans les zones urbaines sensibles ( article 7 nonies ).
Au chapitre IV , qui concerne des dispositions relatives aux bailleurs sociaux, les députés ont prévu :
- une réforme des sociétés anonymes de crédit immobilier par le biais d'une ordonnance ( article 8 bis A ) ;
- l'amélioration du dispositif relatif à la gouvernance des organismes HLM ( article 8 quater ) ;
- la possibilité pour les organismes HLM de vendre en l'état futur d'achèvement des immeubles à d'autres organismes HLM ( article 8 sexies C ) ;
- la simplification des autorisations de démolition des logements sociaux ( article 8 sexies E ).
Le chapitre V est consacré au renforcement de la mixité de l'habitat. Les députés ont voté des modifications pour :
- améliorer le plan départemental de l'habitat ( article 8 decies ) ;
- autoriser les syndicats mixtes, sous certaines conditions, à élaborer des études de cadrage sur l'habitat ( article 8 undecies ).
Sur l'article 9 , qui traite des procédures d'attribution des logements sociaux et des pouvoirs de la commission de médiation, l'Assemblée nationale a :
- prévu que, pour l'attribution d'un logement social, il est tenu compte du patrimoine du demandeur ;
- supprimé la priorité des EPCI pour la délégation du contingent préfectoral de logements locatifs sociaux.
Enfin, sur l'article 10 , les députés ont souhaité porter à 35 % des ressources des occupants d'un logement social le plafonnement du cumul entre le loyer et le supplément de loyer de solidarité (SLS) et prévoir que les PLH déterminent les zones géographiques ou les quartiers où les SLS sont applicables.
S'agissant du chapitre VI , dont les dispositions ont pour objet le soutien des personnes les plus défavorisées, l'Assemblée nationale a :
- inséré un dispositif instituant des avantages fiscaux en faveur de la création de places d'hébergement d'urgence ( article 11 AA ) ;
- élargi aux réseaux de chaleur l'interdiction de coupures pendant la période hivernale ( article 11 ).
Enfin, les députés ont introduit un grand nombre d'articles additionnels au sein du titre III (Dispositions diverses relatives au logement et à la cohésion sociale).
Le chapitre I er comporte des mesures relatives à la construction. L'Assemblée nationale n'y a apporté que des modifications rédactionnelles.
S'agissant du chapitre II , qui porte sur les rapports entre les bailleurs et les locataires, les députés ont :
- étendu les compétences des commissions départementales de conciliation aux litiges portant sur les caractéristiques de décence des logements ( article 18 bis ) ;
- précisé le statut de la caution domiciliée hors du territoire métropolitain ( article 18 ter ) ;
- permis de déroger à la liste nationale des charges récupérables par la signature d'un accord collectif local ( article 18 quater ).
Enfin, le chapitre III est consacré aux autres dispositions. Plusieurs articles additionnels ont été insérés pour permettre :
- de préciser les conditions dans lesquelles les frais de relance pour le recouvrement d'une créance justifiée sont imputables au seul copropriétaire défaillant ( article 19 A ) ;
- d'exonérer les copropriétés de moins de dix lots des obligations comptables prévues par la loi SRU ( article 19 B ) ;
- de conférer au syndicat des copropriétaires le bénéfice du privilège spécial immobilier ( article 19 C ) ;
- de permettre une amélioration des règles pour les frais de transaction liés à l'immobilier d'entreprise ( article 22 bis ) ;
- d'améliorer le régime juridique du « 1 % logement » agricole créé par la loi d'orientation agricole ( article 23 bis ) ;
- de déroger, de manière temporaire, au principe de continuité territoriale pour les règles de constitution des communautés de communes ( article 25 bis ).