Proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble

Rapport n° 4 (2005-2006) de M. Laurent BÉTEILLE , fait au nom de la commission des lois, déposé le 5 octobre 2005

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• LES CONCLUSIONS DE LA COMMISSION DES LOIS
  
• EXPOSÉ GÉNÉRAL
  
  • I. LA RECHERCHE D'UNE PROTECTION DES LOCATAIRES ET OCCUPANTS DE BONNE FOI D'IMMEUBLES DE LOGEMENTS CONCERNÉS PAR LA VENTE PAR LOTS
    
    • A. LA VENTE PAR LOTS : UNE MODALITÉ ANCIENNE DE CESSION D'IMMEUBLES EN AUGMENTATION DEPUIS UNE DIZAINE D'ANNÉES
      
      • 1. L'ancienneté de la pratique de la « vente à la découpe »
        
      • 2. L'accroissement du nombre d'immeubles vendus par lots
        
    • B. LA PROTECTION DES LOCATAIRES DES IMMEUBLES VENDUS PAR LOTS
      
      • 1. Les droits de préemption institués par la législation
        
        • a) Les droits de préemption du locataire
          
          • (1) Le droit de préemption applicable en cas de vente consécutive à une division d'un immeuble par lots (article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975)
            
          • (2) Le droit de préemption applicable en cas de congé pour vente d'un logement occupé (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
            
        • b) Les droits de préemption des personnes publiques
          
          • (1) Le droit de préemption urbain institué au profit de la commune (articles L. 210-1 et suivants du code de l'urbanisme)
            
          • (2) Le droit de préemption dans le cadre des zones d'aménagement différé (articles L. 212-1 et suivants du code de l'urbanisme)
            
      • 2. Les dispositifs de protection issus des accords collectifs négociés au sein de la commission nationale de concertation
        
        • a) L'accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999
          
        • b) L'accord collectif du 16 mars 2005 liant les seules organisations signataires
          
  • II. L'OBJET DES PROPOSITIONS DE LOI : RENFORCER LA PROTECTION DES LOCATAIRES ET OCCUPANTS DE BONNE FOI DES IMMEUBLES VENDUS PAR LOTS
    
    • A. LA PROPOSITION DE LOI N° 406 (2004-2005), ADOPTÉE PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE, RELATIVE AU DROIT DE PRÉEMPTION ET À LA PROTECTION DES LOCATAIRES EN CAS DE VENTE D'UN IMMEUBLE
      
      • 1. L'institution d'un droit de préemption du locataire au stade de la vente en bloc
        
      • 2. La reconduction des baux des locataires dont le logement fait l'objet d'une vente par lot
        
      • 3. Le renforcement du caractère contraignant des accords adoptés au sein de la commission nationale de concertation
        
    • B. LES PROPOSITIONS DE LOI SÉNATORIALES RELATIVES À LA VENTE À LA DÉCOUPE
      
      • 1. La proposition de loi sénatoriale n° 238 (2004-2005) tendant à lutter contre la vente à la découpe et la spéculation immobilière et à garantir la mixité sociale
        
        • a) L'instauration d'un permis de diviser
          
        • b) Des conditions de mise en location et de délivrance de congé plus restrictives
          
        • c) Des dispositifs fiscaux destinés à décourager la spéculation immobilière
          
      • 2. La proposition de loi sénatoriale n° 353 (2004-2005) renforçant les protections des locataires victimes de ventes à la découpe
        
        • a) Des dispositifs divers destinés à protéger les locataires contre l'éviction de leur logement en cas de vente
          
        • b) Un encadrement législatif de l'activité de marchand de biens
          
        • c) Le renforcement du caractère contraignant des accords conclus au sein de la commission nationale de concertation
          
  • III. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES LOIS : AMÉLIORER L'ÉQUILIBRE ENTRE LES DROITS LÉGITIMES DU PROPRIÉTAIRE ET LA NÉCESSAIRE PROTECTION DE SES LOCATAIRES
    
    • A. CLARIFIER LE CHAMP D'APPLICATION ET LES CONDITIONS D'EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION PRÉALABLE À LA VENTE EN BLOC
      
    • B. MAINTENIR LA PLACE DE LA CONCERTATION EN MATIÈRE LOCATIVE
      
    • C. ASSURER L'EFFICACITÉ DES SANCTIONS EN CAS DE MÉCONNAISSANCE PAR LE BAILLEUR DE SES OBLIGATIONS
      
• EXAMEN DES ARTICLES
  
  • Article premier
    (art. 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation)
    Institution d'un droit de préemption au profit des locataires ou occupants de bonne foi d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel vendu en bloc
    
  • Article 2
    (art. 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière)
    Extension d'un accord collectif conclu au sein de la commission nationale de concertation
    
  • Article 2 bis
    (art. 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)
    Reconduction du bail au profit du locataire qui s'est vu délivrer un congé pour vente
    
  • Article 2 ter
    (art. 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)
    Reconduction des baux pendant la durée pour laquelle l'acquéreur s'est engagé à maintenir les locaux d'habitation sous statut locatif
    
  • Article 3
    (art. 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)
    Annulation du congé pour vente intervenu en violation d'un accord étendu par décret