III. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES LOIS : AMÉLIORER L'ÉQUILIBRE ENTRE LES DROITS LÉGITIMES DU PROPRIÉTAIRE ET LA NÉCESSAIRE PROTECTION DE SES LOCATAIRES
Votre commission des Lois souscrit à l'objectif de la proposition de loi n° 406 (2004-2005), adoptée par l'Assemblée nationale, qui devrait être de nature à supprimer les comportements les plus abusifs constatés dans la pratique de la vente d'immeuble par lots. Elle estime néanmoins que certaines de ses dispositions peuvent faire l'objet de modifications afin de garantir leur effectivité et d'améliorer l'équilibre entre les droits légitimes du propriétaire et la nécessaire protection des locataires.
Elle vous soumet, en conséquence, quatre amendements dont certains prennent en compte des préoccupations exprimées dans les propositions de loi sénatoriales n° 234 (2004-2005) et n° 353 (2004-2005).
Ces derniers textes comportent en effet des dispositifs qu'il a paru opportun d'intégrer, parfois avec modifications, au texte adopté par l'Assemblée nationale. Pour autant, votre commission estime que la plupart de leurs dispositions n'assurent pas un équilibre satisfaisant entre les droits des locataires et des bailleurs dans la mesure où elles tendent à apporter des restrictions au droit de propriété allant au-delà des limites posées par la jurisprudence du Conseil constitutionnel. Elles remettraient en outre par trop en cause l'équilibre fragile, mais reconnu par la majorité des intéressés, entre les lois précitées du 23 décembre 1986 et du 6 juillet 1989. Tel est le cas, en particulier, des mesures visant à créer une autorisation administrative préalable à la mise en copropriété d'un immeuble ou à imposer une décote sur le prix de vente des appartements proposés à l'achat du locataire. Ces mesures ont donc été écartées par votre commission.
En outre, compte tenu de l'adoption prochaine, en conseil des ministres, d'un projet de loi portant engagement national pour le logement, qui devrait libérer le foncier pour accroître l'effort de construction, assurer un meilleur financement du logement social et accentuer les capacités de réponse immédiate à la situation des mal-logés, votre commission a choisi de conserver le cadre très circonscrit de la proposition de loi transmise par l'Assemblée nationale .
A. CLARIFIER LE CHAMP D'APPLICATION ET LES CONDITIONS D'EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION PRÉALABLE À LA VENTE EN BLOC
Votre commission estime que l'institution d'un droit de préemption au profit du locataire dès la vente de l'immeuble en bloc devrait permettre de mettre fin à l'intervention d'intermédiaires animés par la seule volonté spéculative. Elle est donc favorable à ce nouveau mécanisme.
Elle vous propose néanmoins d'en clarifier le champ d'application ainsi que les conditions d'exercice en modifiant l' article premier de la proposition de loi afin :
- de créer un article nouveau au sein de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 afin de bien distinguer le droit de préemption du locataire au stade de la vente en bloc et le droit de préemption applicable après la division de l'immeuble ;
- de limiter le champ d'application du nouveau droit de préemption aux immeubles à usage d'habitation et à usage mixte d'habitation et professionnel de dix logements et plus ;
- de substituer à l'engagement de maintien du statut locatif du logement lui-même un engagement de proroger les contrats de bail en cours au jour de la conclusion de la vente ;
- d'étendre l'exercice du droit de préemption au cas de cessions des parts de la société civile immobilière détenant la propriété de l'immeuble ;
- d'imposer la communication au locataire des résultats d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité ;
- d'exiger la communication au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble et, à Paris, Lyon et Marseille, au maire d'arrondissement concerné, du prix et des conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois, cette communication valant déclaration d'intention d'aliéner en vue de l'exercice éventuel du droit de préemption urbain.
B. MAINTENIR LA PLACE DE LA CONCERTATION EN MATIÈRE LOCATIVE
Soucieuse de maintenir la place de la concertation en matière de relations locatives, votre commission vous soumet un amendement tendant à restaurer un droit d'opposition à l'extension par décret d'un accord collectif en aménageant la règle de majorité de telle sorte que l'opposition ne puisse pas provenir uniquement des seules organisations relevant du collège des bailleurs ou du collège des locataires .
L'opposition à l'extension d'un accord collectif devrait ainsi intervenir du fait de la majorité des organisations représentatives de bailleurs d'un ou plusieurs secteurs et des organisations représentatives des locataires ( article 2 ).
C. ASSURER L'EFFICACITÉ DES SANCTIONS EN CAS DE MÉCONNAISSANCE PAR LE BAILLEUR DE SES OBLIGATIONS
Pour assurer l'effectivité des sanctions prévues en cas de méconnaissance par le bailleur de ses obligations envers ses locataires en cas de vente, votre commission vous propose :
- de préciser que le défaut de notification à chaque locataire emporte nullité de la vente en bloc de l'immeuble, cette sanction étant étendue à l'absence de production d'un projet de règlement de copropriété ainsi que des résultats du diagnostic technique relatif au bâtiment ( article premier ) ;
- de supprimer l'amende civile actuellement prévue en cas de violation d'une disposition d'un accord collectif, un tel dispositif apparaissant juridiquement inadapté et le locataire ayant subi un préjudice en raison d'une telle violation pouvant, en tout état de cause et en application du droit commun, obtenir une réparation en nature ou par équivalent ( article 2 ) ;
- d'instituer une nullité de plein droit de tout congé pour vente qui serait délivré par un bailleur en méconnaissance de son engagement de maintenir sous statut locatif pour six ans l'ensemble des logements de l'immeuble ( article 3 ).
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Au bénéfice de ces observations et des amendements qu'elle vous soumet, votre commission des Lois vous propose d'adopter la proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'immeuble.