II. LES LIGNES DIRECTRICES QUI ONT GUIDÉ LES TRAVAUX DE VOTRE COMMISSION
A. LA RECHERCHE DE MOYENS ADAPTÉS AUX OBJECTIFS POURSUIVIS
En réponse aux difficultés rencontrées par certaines résidences-services en copropriété, liées notamment à l'importance des charges supportées par les copropriétaires, l' article 15 propose de réformer le statut des résidences-services de première génération, prévu aux articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-577 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Cet article distingue clairement les services non-individualisables, qui bénéficient par nature à tous les occupants de ces résidences, des services individualisables, utilisés par certains résidents seulement, et prévoit des modalités de gestion distinctes selon le type de services concerné. Il impose la fourniture de ces services par des tiers alors qu'actuellement le syndicat des copropriétaires peut décider de proposer lui-même ces services aux résidents. Il crée également une interdiction pour le syndic et ses proches d'être prestataires de ces services. Enfin, il consacre dans la loi l'existence de conseils des résidents, instance consultative, ayant pour objet principal de favoriser le dialogue entre les copropriétaires et les occupants de l'immeuble.
Votre commission a proposé plusieurs modifications substantielles de ce dispositif, pour tenter de dégager une solution équilibrée permettant d'apporter une réponse efficace aux copropriétés qui rencontrent des difficultés financières, tout en ne déstabilisant pas le modèle de ces résidences-services, qui globalement semble fonctionner de manière satisfaisante.
Elle a tout d'abord souhaité maintenir la possibilité pour le syndicat des copropriétaires et le conseil syndical qui le représente, de gérer directement la fourniture des services aux résidents , pour préserver un statut juridique souple, capable de s'adapter à la diversité des résidences-services qui existent, et respectant la liberté de choix des copropriétaires.
Elle s'est ensuite prononcée en faveur du maintien de la mutualisation des charges qui s'attachent à l'ensemble des services spécifiques car, en modifiant ce principe, au coeur du modèle lui-même, le projet de loi risquait de mettre en péril sa viabilité.
Néanmoins, pour compenser cette mesure et permettre une prise en considération des difficultés de certaines copropriétés, votre commission a proposé d' assouplir les règles de vote applicables aux décisions de suppression de ces services , en passant d'un vote à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) à un vote à la majorité des voix des copropriétaires (article 25 de la même loi).
Enfin, votre commission a salué l' interdiction mise en place à l'encontre du syndic d'être prestataire des services fournis dans les copropriétés qu'il gère. Pour renforcer encore la prévention de conflits d'intérêts, votre commission a proposé d'étendre cette interdiction aux sociétés filiales du syndic et aux sociétés dont le syndic est lui-même une filiale.
Pour améliorer le recours aux mandats de protection future, assez peu utilisés depuis leur entrée en vigueur au 1 er janvier 2009, l' article 27 bis modifie l'article 477 du code civil pour limiter la durée de validité des mandats de protection future à cinq ans et prévoir leur enregistrement au fichier central des dispositions de dernières volontés .
Votre commission s'est inquiétée de l'effet dissuasif qui pourrait découler de cette obligation de renouveler ces contrats tous les cinq ans, en raison de la lourdeur d'une telle obligation pour un mandant vieillissant et de son coût éventuel. Elle a alors adopté un amendement supprimant cette disposition dont l' effet risquait d'être contraire à l'objectif poursuivi .
Si elle s'est montrée favorable , dans son principe, à l'enregistrement des mandats de protection future , qu'ils soient conclus sous seing privé ou par acte notarié, à condition que le fichier ne puisse être consulté que par les notaires, les avocats et les magistrats, votre commission a estimé que le choix du fichier central des dispositions de dernières volontés n'apparaissait pas pertinent . Elle a donc procédé à la suppression de cette disposition à titre conservatoire, dans l'attente d'un amendement déposé par la Gouvernement pour la séance publique, créant un fichier adapté.