B. UNE STABILISATION DES CRÉDITS CONSACRÉS AU LOGEMENT EN 2005
1. Les différentes formes d'aides au logement
Contrairement aux règles en vigueur en métropole, les dotations budgétaires en faveur du logement figurent dans la ligne budgétaire unique (LBU) totalement fongible, ce qui favorise une gestion en souplesse et une adaptation continue des besoins exprimées au sein du conseil départemental de l'habitat et, en ce qui concerne la résorption de l'habitat insalubre, du comité interministériel des villes.
La LBU concourt, ainsi, à :
La construction de logements neufs : l'État verse directement aux opérateurs une subvention, destinée à aider les personnes sous plafond de ressources réglementaires à se loger. Cette aide concerne :
- le logement locatif social (LLS) : à la subvention de l'État de 27 à 30,5 % selon le département, s'ajoute le prêt de la CDC (taux actuariel de 3,45 % sur 35 ans maximum) ; en 2002, 2.845 LLS ont été financés pour une dépense de 53 millions d'euros, soit 23,17 % de la LBU ;
- le logement locatif très social (LLTS) : la subvention de 32,5 % à 36 % de l'État est complétée par un prêt de la caisse des dépôts et des consignations CDC (taux actuariel de 2,95 % sur 35 ans maximum). Les loyers de sortie sont inférieurs ou égaux à 80 % des loyers plafonds des LLS. En 2002, 2.162 LLTS ont été financés pour une dépense de 58,84 millions d'euros, soit 25,73 % de la LBU.
- le logement locatif intermédiaire(LLI) propose un loyer de sortie qui se situe entre celui du LLS et celui du marché libre ; le PLI, avec un taux fixe de 5,5 % sur 25 ans, est devenu moins attractif depuis la baisse des taux d'intérêts bancaires intervenue ces dernières années.
L'accession très sociale : en outre-mer, l'accession n'est pas, comme en métropole, l'aboutissement d'un parcours résidentiel mais le mode traditionnel d'hébergement. Elle est aussi souvent utilisée comme un moyen de lutte contre l'exclusion et la résorption de l'habitat insalubre. C'est la vocation particulière du logement évolutif social (LES) et du prêt à taux zéro (PTZ).
- le logement évolutif social (LES) : Il s'agit d'une aide à la pierre qui peut atteindre 50 % maximum du prix de revient d'un logement en accession très sociale, l'aide de l'État est plafonnée par arrêté, elle est fonction de la composition familiale et des ressources. Ce produit vise tout particulièrement les ménages à très faibles ressources.
En 2002, 2.840 LES ont été financés, soit 53 millions d'euros représentant 25,6 % de la LBU. Ce produit est très apprécié par les populations, notamment celles qui peuvent apporter leur terrain. Il concerne essentiellement l'habitat individuel qui correspond à une demande très majoritaire des habitants et à un mode de vie mieux adapté aux traditions et au climat. Ceux qui ne peuvent en bénéficier, car justifiant d'un revenu à peine plus élevé, s'estiment victimes d'une injustice. Il est vrai que les bénéficiaires de LES pour l'accession peuvent aussi percevoir l'allocation logement (AL), ce qui diminue d'autant le poids de la dette alors que les locataires considèrent qu'ils versent « à fonds perdus » un loyer chaque mois. Cette question des conditions de l'accession sociale, comparées à l'effort consenti dans le locatif, éclaire d'emblée l'absence de produit d'accession pour les plus modestes qui sans pourtant pourvoir bénéficier d'un LES, ne peuvent objectivement accéder au marché libre du logement.
- l'accession sociale par le prêt à taux zéro (PTZ) couvre 40 % du coût du logement ; le PTZ est surtout distribué à la Réunion pour des raisons liées à des difficultés de distribution par les réseaux bancaires ; il est moins mobilisé aux Antilles et en Guyane. En 2002, 967 PTZ ont été accordés, soit une dépense de 11 millions d'euros représentant 4,71 % de la LBU.
• L'aide à l'amélioration de l'habitat : elle comporte trois volets. Elle participe tout d'abord à la réhabilitation du parc locatif social : la procédure est celle de la prime à l'amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale (PALULOS) mais le préfet dispose d'un pouvoir plus étendu concernant le montant des subventions accordées et leur taux. En 2002, 820 logements ont été réhabilités, soit une dépense de 5,1 millions d'euros représentant 2,22 % de la LBU.
Elle contribue ensuite à l'amélioration des logements des propriétaires occupants : des subventions, imputées sur la LBU, peuvent être accordées aux propriétaires les plus démunis pour leur permettre de réaliser des travaux d'amélioration de leur logement ; le taux de participation de l'État peut aller jusqu'à 80 % selon les travaux concernés et la situation financière des propriétaires.
Elle finance enfin l'amélioration des logements locatifs des propriétaires bailleurs : l'application tardive de la taxe additionnelle au droit de bail n'a permis qu'une intervention récente de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) dans les DOM. Les règles applicables sont sensiblement les mêmes qu'en métropole.
Quant à l'aide relative à la lutte contre l'insalubrité , dès lors qu'un arrêté d'insalubrité de périmètre est pris par le préfet suite à la demande d'une collectivité locale, un opérateur de logements sociaux 7 ( * ) ou une société d'économie mixte a la possibilité de mettre en oeuvre une opération de résorption de l'habitat insalubre et de bénéficier d'une subvention de 80 % sur l'assiette du déficit d'opération.
* 7 Il s'agit de SEM d'État ou d'organismes d'HLM et de SEM locales et du fonds social de l'habitat (FSH). On estime à quelque 120.000 logements locatifs sociaux et très sociaux le parc de ces opérateurs. Dans les régions d'outre-mer, ce parc est géré pour moitié par des organismes d'HLM et pour moitié par les SEM.