II. TEXTE ADOPTÉ PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE
Article 3 ter (nouveau)
Après le mot : « il », la fin de la première phrase du premier alinéa du I de l'article 150 VB du code général des impôts est ainsi rédigée : « est stipulé dans l'acte, étant précisé que ce prix s'entend de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover. »
III. RAPPORT SÉNAT N°107 (2011-2012) TOME II
Commentaire : le présent article tend à prévoir que le prix des travaux est compris dans le prix d'acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable lors de la revente d'un bien immobilier acquis selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover.
I. LE DISPOSITIF INTRODUIT PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE
Le présent article a été adopté avec l'avis favorable du Gouvernement, à l'initiative de notre collègue député Charles de Courson.
Il vise à adapter au cas spécifique de la vente à rénover les règles de définition du prix d'acquisition utilisé pour le calcul de la plus-value immobilière.
Le contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) a été créé par l'article 80 de la loi engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006 et codifié aux articles L. 111-6-2-1 et suivants et L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation.
Ce type de vente emprunte pour partie au régime de la vente ordinaire et pour partie à la vente en l'état futur d'achèvement dite VEFA. Il concerne les cessions par lesquelles le vendeur d'un immeuble bâti ou d'une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, transfère immédiatement ses droits à l'acquéreur et, dans un délai déterminé par ce contrat, réalise ou fait réaliser des travaux et prévoit le paiement de sommes d'argent ou le dépôts de fonds avant la livraison des travaux.
Comme le souligne l'auteur de l'amendement, « le régime de la vente d'immeuble à rénover s'avère un outil efficace pour sécuriser les investissements réalisés selon le dispositif Malraux dans lequel la part représentée par les travaux constitue près de 70 % du coût total de l'opération . » 1 ( * )
Compte tenu de la réforme des plus-values immobilières et de l'alourdissement de leur taxation, il risque de devenir cependant moins « intéressant », relativement, que le dispositif « concurrent » de la VEFA utilisée dans le cadre du « Scellier ».
En effet, dans le cas de la VEFA, c'est le prix total d'acquisition qui est clairement retenu pour le calcul de la plus-value imposable alors que dans le régime juridique de la VIR, le prix stipulé dans l'acte est ventilé entre celui correspondant à l'existant et celui correspondant aux travaux de rénovation.
Il subsisterait donc, selon les auteurs de l'amendement, une ambigüité quant à l'application du I de 1° de l'article 150 VB du code général des impôts qui prévoit que le prix d'acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable lors de la cession d'un bien immobilier par un particulier est le prix effectivement acquitté par le cédant tel qu'il est stipulé dans l'acte.
C'est pourquoi le présent article précise expressément, « afin de lever tout doute », que le prix des travaux est compris dans le prix d'acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable lors de la revente d'un bien immobilier acquis selon le régime juridique de la VIR.
II. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES
Votre rapporteure générale n'a pas été totalement convaincue par l'argumentaire « technique » présenté par les défenseurs de ce dispositif.
L'éventuelle ambiguïté des textes qu'il met en évidence, pourrait sans doute être levée par voie de circulaire administrative.
Au-delà d'une simple demande de confirmation d'interprétation, l'adoption du présent article pourrait donner un signal favorable à la multiplication des régimes dérogatoires.
Décision de la commission : votre commission a décidé de réserver sa position sur cet article.
* 1 Le coût total est estimé en 2012 à 11 millions d'euros pour 5 600 bénéficiaires.