Mme la présidente. L’amendement n° 512 rectifié, présenté par M. Lurel, Mme Jasmin, MM. Antiste et Tourenne, Mmes Conway-Mouret et Ghali, MM. Todeschini et Duran et Mme Grelet-Certenais, est ainsi libellé :
Alinéa 69
Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
Dans les départements d’outre-mer, ce prix ne peut être inférieur à 90 % du prix fixé par le service du Domaine de la direction de l’immobilier de l’État.
La parole est à M. Victorin Lurel.
M. Victorin Lurel. Cet amendement s’inscrit dans le même esprit que les précédents. Il est donc défendu, madame la présidente.
Mme la présidente. Les deux amendements suivants sont identiques.
L’amendement n° 183 est présenté par Mme Cukierman, M. Gay, Mme Gréaume et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.
L’amendement n° 931 rectifié est présenté par MM. Labbé et Dantec, Mme N. Delattre et MM. Guérini et Roux.
Ces deux amendements sont ainsi libellés :
Alinéas 78 et 79
Supprimer ces alinéas.
La parole est à Mme Cécile Cukierman, pour présenter l’amendement n° 183.
Mme Cécile Cukierman. La marchandisation du logement social est, comme la République, en marche ! Je ne sais pas quel « ÉLAN » imprime à la société le présent projet de loi, mais nous avons bien l’impression que la marche sera plus difficile pour certains que pour d’autres dans les années à venir.
La refonte complète de l’article L. 443-11 du code de la construction et de l’habitation, menée en grande partie dans l’article 29, n’aurait que des conséquences limitées, puisqu’il s’agit, dans les faits, de l’article couvrant les ventes intervenant entre organismes.
Le problème, nous l’avons déjà dit, est que cette refonte comporte un étrange codicille, avec l’ajout, à ce même article L. 443-11, d’un paragraphe VII, qui autorise la vente de logements sociaux PLS, c’est-à-dire intermédiaires, à « toute personne morale de droit privé ».
Autrement dit, moins d’un an ou presque après avoir fait de la société nationale immobilière l’opérateur de référence en matière de logement intermédiaire, le Gouvernement entend désormais imposer la voie à suivre pour réaliser ses actifs et apporter éventuellement, sous la forme de dividendes, son concours au redressement des comptes publics.
Il convient de rappeler que, à échéance de dix à quinze ans, ce sont 800 000 logements qui pourraient être ainsi mis sur le marché, à commencer, bien évidemment, par les « meilleurs morceaux », c’est-à-dire les logements PLS et PLI, ceux dont le loyer est aujourd’hui le plus élevé et dont les caractéristiques peuvent constituer, rapidement, une source de revenus importants pour les acquéreurs, notamment pour quelques banques ou compagnies d’assurance ayant besoin de contreparties à présenter au regard de leurs engagements.
On ne réglera sans doute pas la crise du logement dans notre pays avec 40 000 ventes de logements HLM par an, surtout quand il n’y en a qu’un peu moins de 10 000 aujourd’hui, mais on offrira quelques opportunités à certains.
La banalisation de ces logements permettra de leur appliquer rapidement des loyers sensiblement plus élevés que ceux qui sont pratiqués dans le secteur locatif social, comme cela a été rappelé ce matin, même quand il s’agit de PLS ou de PLI, tout en faisant tomber, par exemple, le statut fiscal, ou encore le jeu des garanties appelées à l’origine.
En même temps, comme l’aide à la pierre, déjà inexistante ou presque, est aujourd’hui une vue de l’esprit, il faut prévoir d’autres sources de financement de la construction sociale.
Quelle place sera laissée, dans ce cadre, à la mixité sociale ? Sans doute celle d’avoir été un beau rêve de l’ancien monde…
Mes chers collègues, nous ne pouvons que vous inviter, pour éviter cela, à adopter cet amendement de suppression.
Mme la présidente. La parole est à M. Ronan Dantec, pour présenter l’amendement n° 931 rectifié.
M. Ronan Dantec. Le sujet est d’importance. Si nous avons déposé ces amendements en quelque sorte de questionnement, c’est que nous avons bien du mal à comprendre la logique d’ensemble.
Chacun sait les difficultés inhérentes à la vente d’une partie du parc social. Le monde n’est malheureusement pas parfait. Cela étant, compte tenu des tensions qui traversent la société, nées d’une frustration sociale toujours plus importante, le risque est réel de créer une machinerie néfaste : les organismes auront tendance à privilégier ce qui est le plus vendable, donc la vente en bloc, et à exclure finalement de l’accès à la propriété des gens occupant déjà ces logements et pourtant disposés à les acquérir.
On l’imagine bien, cette machinerie ne fera qu’accroître la frustration sociale, car ce ne sont pas les logements les plus difficiles à vendre qui seront mis sur le marché par les organismes. De plus, il est à craindre, sans anticiper sur le sort des amendements déposés en la matière, que le rôle des domaines ne soit pas conforté.
Nous avons donc besoin d’éclaircissements, car nous ne voyons pas ce qui, dans le dispositif proposé, permettra d’éviter d’accroître encore davantage la frustration sociale, de faire partir de ces territoires des habitants qui participent à la mixité sociale tout en étant en capacité d’accéder à la propriété. Au-delà du seul secteur du logement, c’est toute la société qui est extrêmement tendue.
Mme la présidente. L’amendement n° 514 rectifié, présenté par M. Lurel, Mme Jasmin, MM. Antiste et Tourenne, Mmes Conway-Mouret et Ghali, M. Todeschini, Mme Grelet-Certenais et M. Duran, est ainsi libellé :
Alinéa 79
Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
Le présent alinéa ne s’applique pas aux organismes dont le siège social est situé en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte.
La parole est à M. Victorin Lurel.
M. Victorin Lurel. Madame la présidente, vous l’aurez remarqué, je n’utilise jamais les deux minutes trente qui me sont imparties pour présenter un amendement ; je m’efforce même de le faire en moins d’une minute. Aussi suis-je convaincu que, si je vous demandais l’autorisation de pouvoir discourir pendant cinq minutes cette fois-ci, vous sauriez vous montrer magnanime !
Mme la présidente. Monsieur Lurel, vous savez bien que ce n’est pas possible, à moins que vous ne présentiez en même temps l’amendement suivant.
M. Victorin Lurel. Rassurez-vous, madame la présidente, telle n’était pas mon intention : je serai bref ! L’amendement n° 514 rectifié et l’amendement n° 515 rectifié obéissent à la même philosophie : ne pas voir l’alinéa 79 de l’article 29 s’appliquer aux organismes dont le siège social est situé en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, ou alors le réserver, dans ces collectivités, aux seuls logements financés par des prêts locatifs sociaux situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Par gradations successives, l’objectif est d’éviter la catastrophe annoncée.
Mme la présidente. L’amendement n° 515 rectifié, présenté par M. Lurel, Mme Jasmin, MM. Antiste et Tourenne, Mmes Conway-Mouret et Ghali, MM. Todeschini et Duran et Mme Grelet-Certenais, est ainsi libellé :
Alinéa 79
Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
Dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution, cet alinéa ne s’applique qu’aux logements financés par prêts locatifs sociaux situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
Cet amendement vient d’être défendu.
L’amendement n° 765 rectifié, présenté par Mme Gatel, MM. Janssens et Le Nay, Mmes Joissains et Billon et MM. L. Hervé, Delcros et Canevet, est ainsi libellé :
I. – Après l’alinéa 82
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
…) Au premier alinéa, le mot : « cinq » est remplacé par le mot : « dix » ;
II. – Alinéa 84
Compléter cet alinéa par les mots :
et le mot : « cinq » par le mot : « dix »
III. – Après l’alinéa 85
Insérer trois alinéas ainsi rédigés :
…) Après le deuxième alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Si le prix de revente est supérieur de plus de 25 % du prix d’acquisition, l’organisme d’habitations à loyer modéré est tenu de reverser aux collectivités et à leurs groupements le montant, en tout ou partie, des aides directes et indirectes qu’elles lui ont versées au titre dudit logement ainsi que le différentiel, lorsqu’il est positif, entre le prix de charge foncière imposé dans un programme local d’habitat et le prix de charge foncière correspondant au prix du marché au moment de l’achat.
« Un décret fixe les modalités de reversement entre les collectivités et leurs groupements, et les organismes d’habitations à loyer modéré. » ;
IV. – Alinéa 86
Compléter cet alinéa par les mots :
et le mot : « cinq » est remplacé par le mot : « dix »
La parole est à M. Michel Canevet.
M. Michel Canevet. Nous le savons, puisque nous avons exercé, pour la plupart d’entre nous, des responsabilités territoriales, les collectivités territoriales sont des acteurs extrêmement importants du logement locatif public et de la politique de l’habitat. C’est grâce à leur contribution que bon nombre d’opérations se font.
Il est proposé dans le texte d’amplifier les ventes de logements locatifs publics qui se font actuellement de façon extrêmement timorée. Nous verrons bien si les mesures prises permettront de les développer.
L’amendement n° 765 rectifié, dont le premier signataire est Françoise Gatel, porte sur l’article L. 443-12-1 du code de la construction et de l’habitation. Il tend, d’une part, à porter de cinq à dix ans le délai durant lequel la personne qui a acquis un logement et qui souhaite le revendre doit en informer l’office public d’habitat ou d’HLM ayant effectué la vente dudit logement ; d’autre part, à permettre aux collectivités territoriales qui ont participé au financement des opérations, dans l’hypothèse où les ventes dépassent le prix d’achat évalué par les domaines, de récupérer la part de l’aide qu’elles ont consacrée à la réalisation du programme de logements, de façon qu’elles dégagent des ressources pour investir dans d’autres opérations.
L’objet de cet amendement me semble tout à fait logique. L’ensemble de ceux qui ont contribué à la concrétisation des opérations peut ainsi recueillir le bénéfice d’une éventuelle plus-value réalisée par le vendeur souhaitant se séparer du logement qu’il a acquis dans d’excellentes conditions.
Mme la présidente. L’amendement n° 620 rectifié, présenté par MM. Lurel et Antiste, Mmes Conconne et Jasmin, MM. Daunis et Iacovelli, Mme Guillemot, M. Kanner, Mme Artigalas, MM. M. Bourquin, Cabanel, Courteau, Duran, Montaugé, Tissot, Bérit-Débat et J. Bigot, Mme Bonnefoy, M. Devinaz, Mmes M. Filleul, Grelet-Certenais, Harribey et Lienemann, MM. P. Joly, Jomier et Kerrouche, Mmes Lubin, Monier et S. Robert, MM. Roger et Sueur, Mme Taillé-Polian, M. Temal, Mme Tocqueville, MM. Tourenne, Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et républicain, est ainsi libellé :
Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
… – Le présent article ne s’applique pas aux organismes qui exercent leurs activités en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte.
La parole est à M. Victorin Lurel.
M. Victorin Lurel. Je vous ferai grâce de mon temps de parole, madame la présidente : cet amendement est défendu !
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. La commission demande le retrait de l’ensemble de ces amendements. Sinon, son avis sera défavorable.
L’amendement n° 571, les amendements identiques nos 180 et 933 rectifié, les amendements nos 510 rectifié et 699 rectifié bis, les amendements identiques nos 183 et 931 rectifié, les amendements nos 514 rectifié et 515 rectifié visent à rendre inopérante la mesure proposée pour faciliter certaines cessions d’HLM.
Je ne reprendrai pas l’argumentation que j’ai déjà utilisée sur cette interdiction de vente de logements PLS. Je rappellerai qu’il s’agit bien de logements PLS de plus de quinze ans. Cette ouverture du dispositif de vente permettra aux bailleurs sociaux de valoriser plus facilement leur patrimoine. La vente à l’unité, dans ce cas, n’intéressera pas les acteurs institutionnels privés du logement. J’ajoute que l’avis conforme du maire sera, bien sûr, toujours requis.
Les amendements nos 572 et 511 rectifié, les amendements identiques nos 182 et 941 rectifié bis, les amendements nos 513 rectifié et 512 rectifié tendent à rétablir l’avis des domaines, avec des conditions plus ou moins strictes pour s’en écarter.
Faut-il le rappeler, les bailleurs rencontrent de grandes difficultés à obtenir cet avis, qui, bien qu’obligatoire, leur laisse une grande latitude dans la fixation du prix. Le prix fixé sera bien contrôlé par l’ANCOLS.
Par l’amendement n° 765 rectifié, M. Canevet propose que l’acquéreur personne physique qui doit informer l’organisme de son souhait de revendre son logement soit tenu à cette obligation pendant dix ans, et non plus cinq ans. Si l’acquéreur personne physique réalise une plus-value de plus de 25 %, alors l’organisme HLM devra reverser les aides perçues aux collectivités.
La commission s’interroge sur les conditions de mise en œuvre de cette disposition, qui pénaliserait l’organisme en cas de plus-value réalisée par l’acquéreur personne physique.
L’amendement n° 620 rectifié vise à exonérer les organismes qui exercent leurs activités en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte des dispositions de l’article 29. Rien ne justifie une telle dérogation.
M. Victorin Lurel. Ah si !
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. J’en viens, enfin, à l’amendement n° 181. Je rappelle que la vente à une autre personne physique intervient bien en dernier lieu, lorsque l’on n’a trouvé ni locataire acquéreur ou personne physique remplissant les conditions auxquelles doivent satisfaire les bénéficiaires des opérations d’accession à la propriété ni collectivité locale.
La suppression des modalités de vente pourrait être problématique et nous conduire à nous poser la question : comment savoir ce qui est vendu ?
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Julien Denormandie, secrétaire d’État. Le Gouvernement émet un avis défavorable sur l’ensemble de ces amendements.
Une grande partie d’entre eux visent à revenir sur l’éventuelle financiarisation de ces ventes. J’y insiste, la vente en bloc de logements PLS de plus de quinze ans est déjà possible pour les promoteurs privés. Nous ne faisons qu’élargir cette possibilité aux bailleurs sociaux. Dans la mesure où le réinvestissement des sommes dans les territoires a été retenu, il concernera également, bien entendu, ces ventes dites en bloc.
Nous avons longuement débattu de la portée à donner à l’avis des maires, lequel, au même titre que l’avis des préfets, est un garde-fou.
Monsieur le sénateur Gay, ne voyez dans mon propos aucune ironie, mais permettez-moi de vous indiquer que le principal risque de financiarisation se trouvait dans un amendement que vous aviez vous-même proposé, et sur lequel le Gouvernement avait donné un avis défavorable, tant il lui semblait que vous alliez beaucoup trop loin.
M. Fabien Gay. On va toujours trop loin !
M. Julien Denormandie, secrétaire d’État. M. Dallier lui-même a considéré que votre proposition de permettre à des sociétés anonymes d’être sociétés de vente allait trop loin et s’y est déclaré défavorable. C’est dire ! C’est de l’ultralibéralisme ! (Sourires.)
M. Philippe Dallier. Comme quoi, tout est possible ! (Nouveaux sourires.)
M. Julien Denormandie, secrétaire d’État. C’est le « en même temps » ! (Mêmes mouvements.)
Monsieur Lurel, vous m’avez interrogé sur la durée de quinze ans. Le coût étant plus élevé dans les outre-mer, l’amortissement nécessite plusieurs années. J’y insiste, cette durée n’est pas obligatoire ! C’est une durée minimale, que l’on peut très bien porter à vingt ou vingt-cinq ans.
Vous demandez que les territoires ultramarins soient exclus du dispositif, mais, là aussi, il n’y a pas d’obligation ! Les bailleurs sociaux ont le choix.
S’agissant de l’amendement n° 181, Mme la rapporteur a bien expliqué que la loi permet déjà la vente d’un appartement à une entité physique, en dernier ressort – quand le locataire est éligible et en cas de refus de l’entité publique.
Nous avons longuement évoqué l’avis des services des domaines. M. le ministre a apporté des précisions sur ce sujet.
Pour ce qui concerne la plus-value redistribuée aux élus locaux, faut-il, comme vous le proposez, faire passer la durée de cinq à dix ans ? Je pense que cinq ans sont une bonne durée pour éviter l’enrichissement spéculatif, qui vise le court terme.
Mme la présidente. Je mets aux voix les amendements identiques nos 180 et 933 rectifié.
(Les amendements ne sont pas adoptés.)
Mme la présidente. Je mets aux voix l’amendement n° 699 rectifié bis.
(L’amendement n’est pas adopté.)
Mme la présidente. Je mets aux voix les amendements identiques nos 182 et 941 rectifié bis.
(Les amendements ne sont pas adoptés.)
Mme la présidente. Je mets aux voix les amendements identiques nos 183 et 931 rectifié.
(Les amendements ne sont pas adoptés.)
Mme la présidente. L’amendement n° 335 rectifié, présenté par MM. Chaize et Bizet, Mme Deromedi, MM. Gremillet et Bascher, Mme Garriaud-Maylam et MM. Revet, Savary et Pierre, est ainsi libellé :
Alinéa 72
Remplacer les mots :
de l’article
par les mots :
des articles L. 324-1 et
La parole est à M. Patrick Chaize.
M. Patrick Chaize. Cet amendement vise à ce que les établissements publics fonciers locaux, les EPFL, puissent bénéficier des mêmes dispositions que les établissements publics fonciers régis par le chapitre Ier du titre II du livre III du code de l’urbanisme lors de la vente de logements HLM dans le cadre d’opérations de renouvellement urbain.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. La commission est favorable à cet amendement, qui tend à ce que les EPFL puissent acquérir des logements dans le cadre d’opérations de renouvellement urbain, en vue de leur démolition. Cela me paraît tout à fait légitime et pertinent.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme la présidente. L’amendement n° 925 rectifié, présenté par MM. Labbé, Dantec, Guérini et Roux, est ainsi libellé :
Alinéa 107
Supprimer les mots :
renoncement ou
La parole est à M. Joël Labbé.
M. Joël Labbé. Comme nous l’avons déjà dit, l’accélération de la vente de logements sociaux nous fait craindre que n’apparaissent de nouvelles copropriétés dégradées.
Se pose la question de la gestion de ces copropriétés dont une partie des logements aura été cédée par les sociétés de vente d’HLM.
La commission des affaires économiques a précisé que l’organisme HLM antérieurement propriétaire assure les fonctions de syndic, en lieu et place de la société de vente. Cette solution est bien entendu bienvenue, puisque le propriétaire dispose d’une meilleure connaissance de l’immeuble.
Toutefois, il est prévu que l’organisme HLM puisse renoncer ou conclure une convention contraire.
Le présent amendement a pour objet d’écarter la possibilité pour l’organisme HLM de renoncer à l’exercice des fonctions de syndic, afin d’encourager l’adoption d’une convention entre la société de vente et l’organisme HLM.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. Nous considérons, au contraire, que l’organisme doit pouvoir renoncer à exercer ses fonctions. Dès lors, je sollicite le retrait de cet amendement. À défaut, j’émettrai un avis défavorable.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme la présidente. Monsieur Labbé, l’amendement n° 925 rectifié est-il maintenu ?
M. Joël Labbé. Oui, madame la présidente.
Mme la présidente. L’amendement n° 573, présenté par Mme Lienemann, M. Iacovelli, Mme Guillemot, MM. Daunis et Kanner, Mme Artigalas, MM. M. Bourquin et Cabanel, Mme Conconne, MM. Courteau, Duran, Montaugé, Tissot et les membres du groupe socialiste et républicain, est ainsi libellé :
Alinéa 126
Rétablir le III dans la rédaction suivante :
III. – L’article L. 213-1 du code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1° Le 4° est complété par les mots : « , sauf les immeubles ayant fait l’objet d’une décision d’agrément du représentant de l’État dans le département en vue de la construction ou de l’acquisition de logements neufs faisant l’objet d’un contrat de location-accession régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété » ;
2° Le a est complété par les mots : « ainsi que les immeubles ayant fait l’objet d’une décision d’agrément du représentant de l’État dans le département en vue de la construction ou de l’acquisition de logements neufs faisant l’objet d’un contrat de location-accession régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété construits ou acquis par les organismes mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation et qui sont leur propriété ».
La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann.
Mme Marie-Noëlle Lienemann. Cet amendement est un peu technique. Il concerne le PSLA, ou prêt social location-accession.
Je rappelle que ce dispositif permet au locataire d’un logement HLM d’en devenir propriétaire, au bout de deux ans en moyenne – et, au maximum, après trois ou quatre ans. L’idée est celle d’une accession progressive à la propriété.
Dans cette hypothèse, à quel moment le droit de préemption du maire peut-il s’exercer ?
Le problème est que, en l’état actuel du droit, deux préemptions sont prévues : au moment du lancement de l’opération de construction du bien, lorsque l’entrant est locataire, et lorsque celui-ci devient propriétaire, puisqu’il y a changement de propriétaire.
Bien évidemment, il n’arrive jamais que la mairie qui a accepté la construction d’un bien déclare son intention d’aliéner celui-ci. Au demeurant, elle n’aurait aucun intérêt à chasser de son logement une personne qui a reçu la promesse de pouvoir accéder à ce dernier !
Nous proposons que, dans le cadre du PSLA, le maire ne puisse plus exercer son droit de préemption qu’au démarrage de l’opération, et non plus au moment du transfert de propriété. Le bien ne saurait être transféré à une autre personne que celle qui est engagée dans le PSLA.
Cette simplification administrative serait bienvenue, à l’heure où le Gouvernement souhaite simplifier.
Il ne s’agit pas d’enlever aux maires leur prérogative de refuser une opération. Il s’agit simplement de rendre les choses moins longues et plus aisées.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. L’avis de la commission est défavorable, non pas parce que ce que propose Marie-Noëlle Lienemann lui semble incongru, loin de là, mais par souci de cohérence : que le droit de préemption soit supprimé ou maintenu, il n’y a pas de raison de traiter différemment les logements sociaux vendus de ceux qui sont acquis via un PSLA.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Jacques Mézard, ministre. Effectivement, il y a une vraie différence de nature entre un logement social construit pour être loué et un logement social construit pour être vendu. (M. Marc Daunis approuve.)
Cet amendement nous paraît frappé au coin du bon sens, raison pour laquelle le Gouvernement émet, à son sujet, un avis favorable.
Mme la présidente. La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.
Mme Marie-Noëlle Lienemann. Madame la rapporteur, il est vrai que les deux situations ne sont pas de même nature.
Dans le premier cas, la mairie ne sait pas que le logement sera vendu au moment de l’entrée du locataire dans les lieux.
Dans le second, si elle ne préempte pas, elle sait que le logement PSLA sera vendu à très court terme.
Compte tenu de l’avis exprimé par le Gouvernement, je vous demande de faire preuve de compréhension.
