Séance du 11 avril 2006

M. le président. La séance est reprise.

M. le président. L'ordre du jour appelle la suite de la discussion en deuxième lecture du projet de loi, modifié par l'Assemblée nationale, portant engagement national pour le logement (n^os 188, 270).

Dans la discussion des articles, nous en sommes parvenus à l'examen des amendements tendant à insérer des articles additionnels après l'article 7 ou avant l'article 7 bis.

Articles additionnels après l'article 7 ou avant l'article 7 bis

M. le président. Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 23, présenté par Mmes Demessine et Didier, MM. Billout, Coquelle, Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l'article 7, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Le h du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts est abrogé.

II. - L'article 11 de la loi de finances pour 2003 (n° 2002-1575 du 30 décembre 2002) est abrogé.

La parole est à Mme Michelle Demessine.

Mme Michelle Demessine. Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, la raréfaction de la construction neuve et l'importance de la demande en matière de logement social conduisent aujourd'hui à un engorgement des fichiers de demandeurs de logement.

Face à cette situation de blocage, la solution qui est aujourd'hui mise en avant par le Gouvernement est le développement de l'offre sur un créneau spécifique. Cette volonté est très nettement exprimée dans l'article 31 bis du code général des impôts et dans l'article 11 de la loi de finances pour 2003.

Avec la première de ces dispositions, le Gouvernement avait choisi de modifier les règles en vigueur en matière d'investissement locatif des particuliers en majorant sensiblement l'incitation fiscale issue du dispositif Besson. En fait, il s'agissait essentiellement de permettre aux investisseurs de capter une clientèle moyennement ou relativement fortunée en proposant des loyers de première mise en location particulièrement attractifs.

Deux mesures essentielles ont été prises à cette fin : la non-prise en compte d'un quelconque plafond de ressources pour les locataires et le sensible relèvement des loyers autorisés.

On connaît le coût fiscal de cette politique pour l'État : il s'élève à 300 millions d'euros si l'on en croit l'évaluation des voies et moyens. Il semble qu'il soit, en réalité, plus important : selon certaines estimations indiscutables, le montant de la dépense fiscale associée à la réalisation du moindre logement « Robien » s'élève à plus de 33 000 euros !

Quant à la seconde disposition, elle consiste à diviser par deux le taux de l'impôt sur les sociétés pour les sociétés d'investissement immobilier cotées, dont les profits sont désormais taxés à hauteur de 16 %, au lieu de 33,33 % auparavant.

Cette législation, vous le savez, a largement encouragé les opérations de vente à la découpe. Rappelons, par exemple, que la société GECINA, spécialisée dans cette activité, a ainsi réalisé une économie d'impôt de 400 millions d'euros en 2004 et que, malgré une légère contraction du résultat imposable de l'entreprise, l'économie réalisée au titre de l'année 2005 reste tout à fait substantielle. Là encore, le coût pour l'État, en termes de dépense fiscale, n'est pas négligeable puisqu'il atteint près de 1 milliard d'euros.

Par ces dispositions, le Gouvernement a donc opté pour une politique de dépense fiscale au profit de quelques ménages fortunés : un trait a été tiré sur une dépense publique pourtant nécessaire.

Si l'on veut lutter efficacement contre l'instauration d'un marché du logement profondément ségrégatif, si l'on veut éradiquer la paupérisation des quartiers d'habitat collectif, les dépenses publiques pour le logement doivent être réorientées vers les priorités que sont l'offre locative sociale et l'accession sociale à la propriété.

M. le président. L'amendement n° 247, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Avant l'article 7 bis, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le h du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts est supprimé.

La parole est à M. André Vézinhet.

M. André Vézinhet. Nous proposons, par cet amendement, la suppression de l'amortissement Robien. En le déposant, nous avons tenu compte de ce que nous avons entendu en avril 2003, lorsque le ministre de Robien expliquait dans sa conférence de presse annonçant la mise en oeuvre de ce dispositif que son objectif était de « redonner de l'air » au logement locatif.

L'amortissement Robien - aménagé depuis la réforme fiscale de 2006 - consiste à octroyer des réductions d'impôt substantielles aux particuliers qui achètent des logements en vue de les louer. Cette mesure vise à accroître l'offre locative, mais elle fait surtout le bonheur des promoteurs, qui vendent ainsi des appartements « comme des petits pains », et des investisseurs, dont l'avantage fiscal peut s'élever jusqu'à 25 000 euros ; au demeurant, son niveau moyen est loin d'être négligeable : 14 400 euros.

Le « Robien » est un dispositif à plusieurs détentes, qui favorise les Français suffisamment aisés pour pouvoir acheter un logement qu'ils n'habitent pas, au détriment des propriétaires occupants, pourtant si souvent présentés par le Gouvernement et par le rapporteur comme l'une des cibles privilégiées du présent projet de loi.

D'ailleurs, combien de fois n'avons-nous entendu, depuis le début de l'examen de ce projet de loi, que l'accession à la propriété était le rêve de tous les Français et qu'il était urgent de les aider à le réaliser !

En l'occurrence, les réseaux de commercialisation vantent plutôt les avantages fiscaux : « Les impôts sont votre cauchemar. Vos nuits son hantées par des songes de défiscalisation... La loi Robien vous permet d'investir dans un logement neuf pour vous créer du patrimoine en réduisant vos impôts », lit-on sur le site web de l'un d'entre eux.

À l'heure du « Robien », le rêve d'accession à la propriété cher à M. Borloo - nous sommes ravis de vous voir au banc du Gouvernement, monsieur le ministre, car vous nous avez beaucoup manqué jusqu'à présent -...

M. Alain Vasselle. Ce n'est pas gentil pour les autres ministres !

M. André Vézinhet. ...s'est transformé en rêve de soustraction à l'impôt !

En outre, le dispositif Robien favorise d'autant plus les investisseurs qu'ils sont fortunés. Ainsi, les réseaux spécialisés proposent souvent des packages assortis d'un concours bancaire de 100 %, où le locataire est trouvé par l'agence et le loyer, garanti par une assurance ; bref, le tout est vendu comme un produit financier.

À ce titre, l'amortissement Robien est symptomatique de la marchandisation du logement puisqu'il en fait purement et simplement un produit financier. Or qui dit produit financier dit impératif de rendement -  et le Robien en garantit un de 6 % -, mais rarement impératif d'intérêt général.

De fait, si le « Robien » satisfait les investisseurs, il représente un coût important pour la collectivité : plus de 68 % de l'aide apportée par l'État pour un logement PLUS - prêt locatif à usage social -, pourtant socialement plus utile.

Or ces avantages fiscaux ne sont rien d'autre que des cadeaux, les contreparties exigées étant bien maigres : un plafond de loyer au niveau du marché, à 19,89 euros le mètre carré en zone A, à 13,82 euros en zone B et à 9,94 euros en zone C ; aucun plafond de ressources pour les locataires titulaires du bail.

Contestable de par sa nature même, l'amortissement Robien l'est également au regard de ses résultats.

En permettant d'aider à guichet ouvert les investisseurs privés, il renforce la hausse des prix fonciers et immobiliers ainsi que celle des loyers et contribue à aggraver le poids du logement dans les dépenses des ménages, au détriment d'autres dépenses utiles à la croissance économique et à l'emploi.

Et quelle est l'incidence du « Robien » sur le développement d'une offre locative sociale nouvelle ? En fait, ce dispositif alourdit les handicaps, déjà nombreux, que subissent les bailleurs sociaux : terrains coûteux, entreprises accaparées, appels d'offres infructueux.

Enfin, faute d'un ciblage par l'État des territoires où existe une forte pénurie de logements, les logements « Robien » se sont multipliés dans les villes moyennes où le foncier est moins rare, se positionnant sur le marché du « standing ».

M. le président. Je vous prie de conclure, mon cher collègue !

M. André Vézinhet. J'ai presque fini, monsieur le président.

Or les besoins en logements ne sont pas majoritairement dans le haut de gamme. Ces « Robien » sortant de terre commencent donc à rencontrer des difficultés pour trouver des locataires. Situation absurde : 55 % des logements neufs réalisés dans le secteur de la promotion immobilière sont des produits défiscalisés.

Plus de la moitié des logements neufs répondent aux désirs de rendement des investisseurs, mais pas aux besoins de logement des Français !

M. Alain Vasselle. C'est trop long !

M. le président. Monsieur Vézinhet, maintenant, il vous faut vraiment conclure !

M. André Vézinhet. Je termine, monsieur le président !

Monsieur le ministre, vous avez certes commencé à admettre ces éléments de bilan et vous proposez donc de rendre le Robien moins attractif.

Monsieur le président, vous le voyez, j'en arrive au moment de mon intervention où je rends hommage à M. le ministre pour l'effort qui est entrepris.

M. le président. Vous pouviez le faire avant !

M. André Vézinhet. Cette moindre attractivité est cependant toute relative : 25 000 euros d'avantages fiscaux au maximum, au lieu 33 300 euros, introduction de plafonds de ressources pour les locataires, mais dont le niveau est renvoyé à un décret, maintien des plafonds de loyer actuels.

M. le président. Monsieur Vézinhet, vous n'avez plus la parole.

Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur de la commission des affaires économiques. Monsieur le président, je crois que M. Vézinhet aurait effectivement pu être plus bref dans ses explications, car c'est au moins la dixième fois que nous évoquons la question de la suppression du dispositif Robien dans cet hémicycle !

Tous ceux qui se sont intéressés à ce dispositif reconnaissent qu'il a eu des effets considérables sur la construction de logements pendant une certaine période et qu'il est temps maintenant de le transformer. Or c'est justement l'objet de l'article 7, qui prévoit un recalibrage tout à fait substantiel du dispositif Robien et crée un produit nouveau, le « Borloo populaire ».

Par conséquent, la commission émet un avis défavorable sur les amendements n^os 23 et 247.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement. Monsieur Vézinhet, j'ai été très sensible à vos propos. (Sourires.)

M. Thierry Repentin. Il n'était que le porte-parole du groupe socialiste !

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Alors, je n'en suis que plus ému ! (Nouveaux sourires.)

Quoi qu'il en soit, je ne peux que vous confirmer ce qui a été dit en première lecture : tout le monde a constaté que le dispositif Robien avait permis une relance de la construction de logements, mais il mérite maintenant d'être recentré, notamment avec des plafonds de loyer plus adaptés aux circonstances. C'est ce qui est prévu dans les différentes mesures proposées dans ce projet de loi.

Le Gouvernement émet donc un avis défavorable sur les amendements n^os 23 et 247.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 23.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 247.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Article additionnel après l'article 7

M. le président. L'amendement n° 201, présenté par M. Vasselle, est ainsi libellé :

Après l'article 7, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I - Après l'article 1388 bis du code général des impôts, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Art. ... - La base d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties des logements donnés en location dans le cadre d'une convention mentionnée aux articles L. 321-1, L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, pendant la durée d'application de cette convention, fait l'objet d'un abattement de 50 %. »

II. - La perte de recettes pour les collectivités territoriales résultant du I ci-dessus est compensée par une majoration à due concurrence de la dotation globale de fonctionnement.

III. - La perte de recettes pour l'État résultant du II ci-dessus est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Alain Vasselle.

M. Alain Vasselle. Le rapport de M. Braye est riche d'enseignements et je m'en inspire pour la défense de certains amendements. Ainsi, il y est écrit notamment : « Votre commission estime indispensable, pour augmenter le nombre de logements privés conventionnés, que les propriétaires bénéficient d'une aide de l'État suffisamment attractive pour les inciter à louer leurs logements à des personnes disposant de revenus modestes ou intermédiaires. »

Le Sénat avait adopté un dispositif d'exonération de 30 %, qui a été porté à 45 % à l'Assemblée nationale.

Mon amendement n'a d'autre objet que de renforcer le dispositif fiscal qui a été présenté par la commission : il prévoit un abattement de 50 % de la base d'imposition de la taxe sur le foncier bâti.

Je suis prêt à le retirer si le Gouvernement me dit très précisément quelle sera l'incidence budgétaire des différentes mesures contenues dans ce projet de loi. Je ne suis pas persuadé que le Gouvernement puisse le faire aujourd'hui, mais j'aimerais que la présentation des projets de loi à venir s'accompagne du calcul de leur impact sur le projet de loi de finances et le projet de loi de financement de la sécurité sociale.

En effet, alors que nous passons notre temps à dénoncer le poids de l'endettement public en France, nous adoptons quasi quotidiennement des mesures qui engendrent des dépenses importantes et qui ne font donc que renforcer la situation difficile dans laquelle se trouve le pays.

Cet amendement est un amendement dépensier, mais, encore une fois, je suis prêt à le retirer si l'on me dit quel sera l'impact financier réel de l'ensemble du projet de loi.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur Vasselle, je vous rappelle que nous avons adopté un avantage fiscal non négligeable à l'article 7. Mais j'ai bien perçu le sens des responsabilités du rapporteur du projet de loi de financement de la sécurité sociale, qui ne souhaite pas « en rajouter ».

Bien sûr, le budget de l'État et celui de la sécurité sociale ne sont pas extensibles. Le dispositif, tel qu'il a été adopté, a déjà un coût important pour les finances publiques. Par conséquent, je vous demande de bien vouloir retirer votre amendement.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Monsieur Vasselle, il est difficile de vous répondre précisément, mais on peut distinguer quelques grandes catégories.

Au fond, il y a trois sujets dans ce texte dont le principe est d'inciter à la construction de nouveaux logements.

Au-delà de toutes les mesures de simplification réglementaire et de sécurisation juridique, au-delà de la possibilité pour l'État de mettre à disposition de manière plus simple - et à des prix qui ne sont pas nécessairement optimaux du point de vue de ses finances - des terrains lui appartenant ou appartenant à des entreprises placées sous sa tutelle, que nous reste-t-il ?

Il nous reste un « Robien recentré » ou un « Borloo populaire », dont la mécanique globale doit être la même. Le dispositif est recentré sur des publics plus modestes, mais il ne devrait pas, selon les estimations du ministère des finances, connaître un développement excessif.

Je mentionnerai deux autres mesures d'ordre financier.

La première a été, me semble-t-il, votée ici à l'unanimité : c'est la compensation de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties au profit des collectivités locales. Il s'agit, en réalité, d'un transfert de charges des collectivités locales vers l'État. En termes de dépenses publiques globales, le montant est équivalent, et je pense qu'il était sain de procéder ainsi.

La seconde mesure concerne la TVA à 5,5 % pour les sites où l'on veut faire de l'accession très sociale à la propriété. Dans ce cas, la question est de savoir s'il faut considérer la perte de recettes fiscales liée à la différence entre ce qu'aurait rapporté l'application du taux normal et ce que rapportera l'application du taux réduit ou s'il faut considérer que, faute d'un taux de 5,5 %, les maisons en question n'auraient pas été construites. Pour ma part, j'incline à penser que ce dernier point de vue est le bon.

Cela étant dit, j'approuve sans réserve la méthode consistant à mesurer l'impact budgétaire des dispositions qui sont proposées. C'est en raison du poids financier de certains dispositifs lourds du plan de cohésion sociale que l'on avait fait une loi de programmation sur cinq ans, avec une budgétisation annuelle : ainsi, on y voit donc clair jusqu'en 2010.

M. le président. Monsieur Vasselle, l'amendement n° 201 est-il maintenu ?

M. Alain Vasselle. Monsieur le ministre, je vous remercie de cette réponse claire, qui nous permet d'avoir une idée de l'impact financier de la loi. Cela étant, je pense qu'il serait bon - je le dis à l'intention de M. le rapporteur pour qu'il puisse en faire part au président de la commission des affaires économiques et j'espère que le Gouvernement acceptera de se prêter au jeu - que nous puissions, après une année d'application de la loi, en mesurer l'effet budgétaire.

Si j'ai bien compris, on travaille essentiellement par redéploiements et le poids des prélèvements obligatoires ne devrait pas augmenter. Il s'agit simplement d'un jeu de chaises musicales entre les budgets des collectivités territoriales et le budget de l'État.

Sur le projet de loi de financement de la sécurité sociale, le présent texte, a priori, ne devrait pas avoir d'incidence, ce dont je me réjouis, car ce n'est évidemment pas le moment d'accroître les déficits sociaux. Mais cela ne me consolerait pas pour autant s'il devait accroître le déficit du budget de l'État !

Monsieur le président, compte tenu des éléments d'information qui m'ont été apportés, je retire mon amendement. Il sera toujours temps de le reprendre si cela apparaît nécessaire lorsque nous aurons dressé le bilan financier de l'application de cette nouvelle loi.

M. le président. L'amendement n° 201 est retiré.

Article 7 bis

I. - Le 1° du I de l'article 31 du code général des impôts est ainsi modifié :

1° Le h est ainsi modifié :

a) Dans la première phrase du premier alinéa, les mots : « 8 % du prix d'acquisition du logement pour les cinq premières années et à 2,5 % de ce prix pour les quatre années suivantes » sont remplacés par les mots : « 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes » ;

b) Les deux premières phrases du quatrième alinéa sont supprimées et, dans la dernière phrase du même alinéa, les mots : « cette période » sont remplacés par les mots : « la période couverte par l'engagement de location » ;

c) Dans la première phrase du septième alinéa, les mots : « 8 % du montant des dépenses pour les cinq premières années et à 2,5 % de ce montant pour les quatre années suivantes » sont remplacés par les mots : « 6 % du montant des dépenses pour les sept premières années et à 4 % de ce montant pour les deux années suivantes » ;

d) Les troisième et quatrième phrases du septième alinéa sont supprimées et, dans la dernière phrase du même alinéa, les mots : « cette période » sont remplacés par les mots : « la période couverte par l'engagement de location » ;

2° Les trois derniers alinéas du k sont supprimés ;

3° Il est ajouté un l ainsi rédigé :

« l) Une déduction fixée à 30 % des revenus bruts lorsque le contribuable a exercé l'option prévue au h.

« Pour l'application du premier alinéa, les personnes concernées, les investissements éligibles et les conditions d'application de cette déduction sont identiques à ceux prévus au h. L'engagement de location doit toutefois prévoir que le locataire est une personne autre qu'un ascendant ou descendant du contribuable et que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret à des niveaux inférieurs, pour les loyers, à ceux mentionnés au premier alinéa du j. L'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.

« Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, le locataire doit être une personne autre qu'un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.

« À l'issue de la période couverte par l'engagement de location, tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire prévues au deuxième alinéa restent remplies, le propriétaire peut, par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, bénéficier d'un complément de la déduction au titre de l'amortissement prévue au h égal à 2,5 % du prix d'acquisition ou de revient du logement en cas de poursuite, de renouvellement du bail ou de changement de titulaire du bail. En cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement, les compléments de déductions pratiqués pendant l'ensemble de la période triennale sont remis en cause dans les conditions de droit commun.

« Pour un même logement, ces dispositions sont exclusives de l'application de celles prévues aux i, j et k. »

II. - L'article 31 bis du même code est ainsi modifié :

1° Dans la deuxième phrase du premier alinéa, les mots : « 8 % pour les cinq premières années et à 2,5 % pour les quatre années suivantes » sont remplacés par les mots : « 6 % pour les sept premières années et à 4 % pour les deux années suivantes » ;

2° L'avant-dernier alinéa est supprimé.

III. - Le III de l'article 91 de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 urbanisme et habitat est abrogé.

IV. - Le Gouvernement présente au Parlement, avant le 31 décembre 2009, un rapport dressant le bilan de l'application des aides fiscales en faveur de l'investissement locatif. Ce rapport analyse les effets de ces mesures sur l'investissement immobilier locatif, notamment en ce qui concerne leurs coûts et leurs bénéficiaires.

V. - Un décret fixe les conditions d'application du présent article. Ce décret précise les obligations des propriétaires des logements et des associés des sociétés propriétaires des logements.

VI. - A. - Les dispositions des I, III, IV et V s'appliquent aux logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 1^er janvier 2006 et aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, à compter de cette date, d'une déclaration d'ouverture de chantier. Elles s'appliquent également aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 1^er janvier 2006 et que le contribuable transforme en logement ainsi qu'aux logements acquis à compter de cette date que le contribuable réhabilite en vue de leur conférer des caractéristiques techniques voisines de celles des logements neufs. Toutefois, les dispositions du d du 1° du I s'appliquent à compter de l'imposition des revenus de l'année 2006.

B. - Les dispositions du II s'appliquent aux souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital réalisées à compter du 1^er janvier 2006.

C. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas, pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement prévue au h du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts, aux logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement entre le 1^er janvier 2006 et le 1^er juillet 2006 lorsque la demande de permis de construire de ces logements a été déposée avant le 1^er janvier 2006 et que leur achèvement est intervenu avant le 1^er septembre 2008.

Il en est de même pour le bénéfice de la même déduction au titre de l'amortissement des logements que le contribuable fait construire lorsque la demande de permis de construire de ces logements a été déposée avant le 1^er janvier 2006 et que leur achèvement est intervenu avant le 1^er septembre 2008.

M. le président. Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 24 est présenté par Mmes Demessine et  Didier, MM. Billout,  Coquelle,  Le Cam et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen.

L'amendement n° 248 est présenté par MM. Repentin,  Raoul,  Caffet et  Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et  Dussaut, Mmes Herviaux,  Hurel et  Khiari, MM. Krattinger,  Lejeune,  Pastor,  Piras,  Raoult,  Reiner,  Ries,  Saunier,  Teston,  Trémel,  Lise,  Vézinhet,  Picheral et  Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade,  Gillot,  Miquel,  Guérini,  Lagauche,  Sueur,  Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Supprimer cet article.

La parole est à Mme Michelle Demessine, pour présenter l'amendement n° 24.

Mme Michelle Demessine. L'article 7 bis vise à instaurer un nouveau dispositif d'incitation fiscale à l'investissement immobilier, appelé à se substituer au dispositif Robien.

Certaines garanties ont été introduites dans cet article afin d'éviter que le nouveau système ne présente les mêmes défauts que le dispositif Robien, s'agissant notamment du niveau des loyers pratiqués.

Précisément, à quels niveaux se situeront désormais les loyers proposés dans ce cadre ? Un studio de 35 mètres carrés se louerait 525 euros par mois, soit un demi-SMIC. Le loyer serait de 1 050 euros pour un logement de 70 mètres carrés de surface utile, c'est-à-dire un logement destiné à un jeune couple avec un enfant en bas âge ou un enfant à venir. Pour un quatre pièces de 80 mètres carrés, le loyer s'établirait à 1 200 euros.

Dans tous les cas, il s'agit malheureusement de loyers nettement supérieurs aux possibilités financières de la très grande majorité des demandeurs de logement. Les logements correspondant aux investissements réalisés seront en fait davantage destinés aux couches moyennes, pour peu qu'elles puissent consacrer plus de 1 000 euros au paiement de leur loyer.

Si l'on garde à l'esprit le taux d'effort des ménages, on se retrouve en effet avec des revenus atteignant 4 000 à 5 000 euros mensuels, ce qui, vous en conviendrez, semble fort éloigné du cas le plus souvent rencontré dans le logement social.

Le « Borloo populaire » ne peut donc pas être un outil de résolution de la demande de logement, mais il reste un outil de défiscalisation importante des investissements immobiliers, une sorte d'assurance sur le rendement. Nous ne pouvons donc que vous inviter à adopter notre amendement de suppression de l'article 7 bis.

M. le président. La parole est à M. Daniel Raoul, pour présenter l'amendement n° 248.

M. Daniel Raoul. Alors que nous venons de dénoncer les effets pervers de l'amortissement Robien -  et, monsieur le rapporteur, je me permets de vous rappeler que le principe de base de la pédagogie consiste à dire et à répéter jusqu'à ce que le message soit compris -, l'article 7 bis du projet de loi portant engagement national pour le logement invente un nouveau cadeau fiscal.

Cet amortissement suit la même logique que l'amortissement Robien : marchandisation du logement, transformé en simple produit fiscal. Car il ne s'agit même pas d'un produit financier. En effet, lorsque les propriétaires qui auront investi feront leurs comptes, eu égard au nombre de logements restés vides, leur seul avantage sera de nature fiscale.

Répondant à la même logique, il porte en lui les mêmes effets pervers : pression à la hausse des marchés foncier et immobilier, prise en otage de la construction - le secteur de la promotion immobilière réalisant 55 % de son activité sur les produits défiscalisés, il y a un risque de sinistre en cas de disparition de ces dispositifs -, dopage artificiel du secteur au détriment de solutions plus pérennes qui permettraient de loger plus de personnes dans de meilleures conditions. Il repose sur un système de « guichet ouvert », sans pilotage ni contrôle, et relève d'une politique conduite sans visibilité ni vision globale.

De même que personne ne sait où se situent exactement les logements Robien, personne ne saura où seront les logements issus de ce nouvel amortissement, par quel type de population ils seront habités ni comment ils se positionneront sur le marché.

Pourtant, cet amortissement affiche un « visage » social et fait mine de tirer les leçons du régime Robien.

Ainsi, monsieur le ministre, vous nous vantez les mérites du plafonnement des loyers à un niveau inférieur à celui qui prévaut dans le dispositif Robien. Soit, mais cet abaissement permettra-t-il pour autant à des ménages modestes de se loger ou de répondre aux besoins en logements sociaux ? La réponse est manifestement négative et je vais vous le démontrer.

Il est en effet question de placer lesdits plafonds à 70 % des prix du marché. Cela correspond à un niveau de plafond supérieur de 16 % aux plafonds de loyers du PLI - prêt locatif intermédiaire - et de 50  % à 90 % à ceux du PLS - prêt locatif social. J'ajoute pour mémoire que 60 % des demandes de logement social sont déposées par des personnes dont les ressources ne dépassent pas les plafonds des PLAI - prêt locatif aidé d'intégration.

Le dispositif conduira donc à produire des logements chers qui ne correspondent pas aux besoins en logements abordables.

Il est également question d'introduire des plafonds de ressources. Là encore, on peut s'interroger sur le niveau qui sera retenu.

Si nos informations sont exactes, ces plafonds seraient a priori du niveau de ceux du PLI. Or le PLI n'est pas à proprement parler « populaire », monsieur le ministre, puisque son plafond de ressources est, en zone A, de 5 700 euros mensuels pour un couple avec deux enfants.

Il est également question de réduire le taux d'amortissement annuel. Il sera abaissé à 6 % alors qu'il est de 8 % dans le « Robien » avant réforme fiscale.

Mais qu'on ne s'y trompe pas : cela ne signifie en aucun cas que l'effort de l'État sera moindre, et cela ne devrait pas rassurer M. Vasselle. Les avantages fiscaux moyens sur ce nouvel amortissement sont estimés à 23 900 euros, contre 14 400 euros pour le « Robien » aménagé.

Quant à l'avantage fiscal maximum, il pourra atteindre 41 500 euros, contre 25 000 euros pour le « Robien » aménagé. Non seulement ce type de logement coûtera plus cher à la collectivité, mais il sera aussi plus onéreux qu'un logement social. Le montant des aides cumulées de l'État, des collectivités locales et du 1 % logement pour un logement locatif social de type PLUS s'élève en effet à 36 700 euros.

L'État consacrera, à lui seul, près de 5 000 euros par logement, en plus de toutes les aides publiques accordées à un PLUS. Est-ce là un usage raisonné et opportun des deniers publics ?

Enfin, je tiens à faire état des conclusions du récent rapport de la direction générale des affaires économiques et financières de la Commission européenne ; elles devraient, me semble-t-il, nous inciter à la prudence en matière d'incitation fiscale à l'achat immobilier. La Commission européenne peut en effet difficilement être soupçonnée d'être farouchement gauchiste, et sa direction des affaires économiques, moins encore. Pourtant, cette direction s'inquiète, dans son rapport de janvier 2006, des conséquences d'une hausse prolongée des prix de l'immobilier qui a, selon elle, entraîné une hausse de l'endettement des ménages.

M. le président. Veuillez conclure, monsieur Raoul.

M. Daniel Raoul. Oui, monsieur le président.

Ce rapport pointe trois pays - dont la France - dans lesquels « il est manifeste que les ménages sont désormais plus exposés aux variations des prix de l'immobilier » et dans lesquels, en cas de choc économique - ralentissement de la croissance, hausse des taux d'intérêt -, « les ménages réduiraient leurs dépenses afin d'équilibrer leur budget, ce qui aurait une incidence négative sur la croissance économique ».

Pour toutes ces raisons, nous souhaitons la suppression de l'article 7 bis.

M. le président. L'amendement n° 190, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

I. - Modifier comme suit le 3° du I de cet article :

A. - Compléter le deuxième alinéa (l) par les mots :

pendant la durée de l'engagement de location du logement

B. - Avant le dernier alinéa, insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Les dispositions des trois premiers alinéas sont applicables, dans les mêmes conditions et limites, aux sociétés civiles de placement immobilier régies par les articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier au prorata des revenus bruts correspondant aux droits des associés qui ont opté pour la déduction au titre de l'amortissement prévue à l'article 31 bis .

II. - Modifier comme suit le II de cet article :

A. - Rédiger ainsi le 2° :

2° Au début de l'avant-dernier alinéa, les mots : « Tant que la condition de loyer prévue au troisième alinéa du h du 1° du I de l'article 31 reste remplie » sont remplacés par les mots : « Tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire prévues au deuxième alinéa du l du 1° du I de l'article 31 restent remplies » ;

B. - Compléter le II de cet article par un alinéa ainsi rédigé :

...  ° Dans les deux premières phrases du deuxième alinéa, les mots : « au h » sont remplacés par les mots : « au h ou au l. » 

III. - A la fin du B du VI de cet article, remplacer la date :

1^er  janvier 2006 

par la date :

1^er juillet 2006

La parole est à M. le ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Cet amendement vise à ouvrir le « Borloo populaire » aux sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI.

M. le président. L'amendement n° 191, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

Après les mots :  

fixés par décret,

rédiger ainsi la fin de la deuxième phrase du troisième alinéa du 3°) du I de cet article :

 à des niveaux inférieurs, pour les loyers, aux quatre cinquièmes, arrondis au centime d'euro, de ceux mentionnés au troisième alinéa du h.

La parole est à M. le ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Cet amendement vise à corriger une référence, afin de tenir compte de la disparition du dispositif Besson.

M. le président. Le sous-amendement n° 545, présenté par Mmes Demessine et  Didier, MM. Billout,  Coquelle,  Le Cam et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Dans le texte de l'amendement n° 191, remplacer les mots :

aux quatre cinquièmes

par les mots : 

de moitié

et le mot :

de

par le mot :

à

La parole est à M. Jean-François Voguet.

M. Jean-François Voguet. Cet article, introduit du fait de l'adoption d'un amendement du Gouvernement, consacre la disparition du dispositif Robien en tant que tel puisqu'il s'agit de le « recentrer ».

Cette disposition traduit en fait un aveu, celui de l'inadaptation manifeste du dispositif Robien, qui s'est révélé particulièrement coûteux pour les finances publiques, à la résolution du problème essentiel que constitue la crise du logement dans notre pays.

Monsieur le ministre, mes chers collègues de la majorité sénatoriale, vous avez beau jeu de dire que la construction de logements a connu une relance en 2005. La réalité est que cette relance procède aussi de la réalisation des logements Robien, dont un grand nombre sont vides, vous le savez, notamment dans les villes de province. On a vendu sur plan à des investisseurs plus ou moins fortunés des logements qui allongent aujourd'hui la liste des logements vacants.

Le dispositif Borloo se présente donc comme une sorte d'alternative à un dispositif qui n'a réellement résolu, trois ans après son adoption, aucune des difficultés majeures rencontrées par les demandeurs de logement.

Dans sa forme actuelle, le dispositif Borloo peut-il effectivement répondre à cette demande ? Nous considérons qu'il tend à mettre à la disposition des investisseurs un produit conduisant à proposer des loyers d'un montant encore trop élevé.

Comme l'a souligné Mme Demessine, un studio de 35 mètres carrés destiné à un jeune couple demeurant à Paris sera défiscalisé à concurrence d'un loyer principal plafonné à 556,50 euros par mois. Un logement à vocation familiale de 70 mètres carrés sera loué plus de 1 000 euros par mois. Tout laisse donc à penser qu'il ne s'agit pas d'autre chose que d'un dispositif fiscal sans effet tangible sur la situation du logement.

Quand on sait que 70 % des demandeurs de logements parisiens ont des ressources inférieures au plafond de ressources des logements PLA-intégration, c'est-à-dire des logements loués à 5,14 euros par mètre carré et par mois, les logements Borloo, aux prix qui sont prévus, ne répondent évidemment pas aux besoins.

Notre sous-amendement tend donc à réduire de manière sensible les loyers proposés à la première location pour les ramener à un niveau plus conforme à la réalité de la demande. Comment, en effet, pourrait-on comprendre que de l'argent public soit utilisé sans résultat réel sur les problèmes de logements que rencontre un nombre croissant de nos compatriotes ?

M. le président. L'amendement n° 421 rectifié, présenté par MM. Repentin,  Raoul,  Caffet et  Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et  Dussaut, Mmes Herviaux,  Hurel et  Khiari, MM. Krattinger,  Lejeune,  Pastor,  Piras,  Raoult,  Reiner,  Ries,  Saunier,  Teston,  Trémel,  Lise,  Vézinhet,  Picheral et  Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade,  Gillot,  Miquel,  Guérini,  Lagauche,  Sueur,  Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Compléter la deuxième phrase du deuxième alinéa du texte proposé par le 3° du I de cet article pour le l) du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts par les mots :

qui ne peuvent être supérieurs à un niveau fixé à 50 % des loyers de marché

La parole est à M. Roger Madec.

M. Roger Madec. Si la Haute Assemblée devait, malgré nos réserves, adopter l'amortissement Borloo, il conviendrait à tout le moins de le rapprocher d'une offre sociale.

Un plafonnement des loyers à 70 % des prix du marché reste trop élevé pour de nombreux ménages. Il convient de prévoir dans la loi que les loyers ne pourront pas excéder 50 % des prix du marché. C'est seulement ainsi que le nouveau régime d'amortissement fiscal tendra à développer un parc locatif privé à des niveaux de loyer véritablement sociaux.

M. le président. Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 82 est présenté par M. Braye, au nom de la commission.

L'amendement n° 249 est présenté par MM. Repentin,  Raoul,  Caffet et  Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et  Dussaut, Mmes Herviaux,  Hurel et  Khiari, MM. Krattinger,  Lejeune,  Pastor,  Piras,  Raoult,  Reiner,  Ries,  Saunier,  Teston,  Trémel,  Lise,  Vézinhet,  Picheral et  Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade,  Gillot,  Miquel,  Guérini,  Lagauche,  Sueur,  Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Dans le IV de cet article, remplacer la date :

31 décembre 2009

par la date :

15 septembre 2007

La parole est à M. le rapporteur, pour présenter l'amendement n° 82.

M. Dominique Braye, rapporteur. Envisagée dans un premier temps pour le 15 septembre 2004, la date du dépôt du rapport faisant le bilan des dispositifs d'amortissement fiscal en faveur des investissements locatifs a ensuite été repoussée au 15 septembre 2006, lors du vote de la loi « urbanisme et habitat », dont j'étais le rapporteur.

L'article 7 bis vise à repousser encore ce délai au 31 décembre 2009. Cela n'est pas acceptable, monsieur le ministre, car le Parlement doit être informé aussi tôt que possible des effets de ces dispositifs d'aide. Aussi la commission propose-t-elle d'avancer cette date au 15 septembre 2007, en précisant, comme l'ont fait un certain nombre de collègues devant la commission, que la Haute Assemblée ne permettra pas de report supplémentaire de la date du dépôt de ce rapport.

M. le président. La parole est à M. Thierry Repentin, pour présenter l'amendement n° 249.

M. Thierry Repentin. Comme vient de l'indiquer M. le rapporteur, la date du dépôt de ce rapport prévue dans cet article est inacceptable.

M. le président. L'amendement n° 83, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

A la fin des premier et second alinéas du C du VI de cet article, remplacer (par deux fois) la date :

1^er septembre 2008

par la date :

1^er octobre 2008

La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. S'agissant des dispositions transitoires relatives à la réforme du dispositif Robien, la commission propose de reculer d'un mois la date de livraison des immeubles, en la reportant au 1^er octobre 2008.

La commission comprend le souci du Gouvernement de permettre une transition rapide entre les anciens régimes d'amortissement fiscal et les nouveaux. Toutefois, pour ne pas déstabiliser les commercialisations d'immeubles effectuées sur le fondement de conditions fiscales différentes peu de temps avant l'annonce de la réforme du dispositif Robien, il importe que la date de livraison des travaux fixée pour bénéficier de l'ancien régime ne soit pas trop précoce. La commission considère que la date du 1^er septembre n'est pas forcément la plus pertinente compte tenu du ralentissement traditionnel des activités de construction pendant les mois de juillet et août. Aussi lui apparaît-il préférable de retenir la date du 1^er octobre 2008.

M. le président. Quel est l'avis de la commission sur les amendements qui n'émanent pas d'elle ?

M. Dominique Braye, rapporteur. La commission ne peut, bien entendu, qu'être défavorable aux amendements de suppression n^os 24 et 248, car cet article vise à réformer le dispositif Robien dans un sens que nous avons souhaité à de nombreuses reprises.

Sur l'amendement n° 190 du Gouvernement, la commission des affaires économiques a émis naturellement un avis favorable, car elle estime tout à fait opportun l'élargissement du dispositif « Borloo populaire » aux sociétés civiles de placement immobilier.

Tout en approuvant la rectification apportée par l'amendement n° 191, qui est certes cohérente, la commission s'est interrogée, monsieur le ministre, sur la nécessité de préciser dans la loi que les montants des plafonds visés sont « arrondis au centime d'euro ». Cet élément lui paraît en effet relever davantage du domaine réglementaire

La commission a donc émis un avis favorable sur cet amendement, sous réserve de la suppression de cette précision.

La commission n'a pas eu le temps d'examiner le sous-amendement n° 545, compte tenu de son dépôt tardif. À titre personnel, j'y suis cependant tout à fait défavorable, car il remet en cause l'équilibre du dispositif gouvernemental, qui a prévu une limitation des loyers du « Borloo populaire » à un niveau au plus égal à 70 % des loyers de marché, c'est-à-dire 80 % des plafonds du dispositif Robien.

La commission émet un avis défavorable sur l'amendement n° 421 rectifié, car la notion de « loyer de marché » est trop imprécise pour être inscrite dans la loi : par définition, elle varie en fonction des différents bassins et marchés d'habitat. Par ailleurs, cet amendement remet en cause l'équilibre général voulu par le Gouvernement puisque, comme nous l'a indiqué M. le ministre, les loyers seront inférieurs de 20 % à ceux qui sont prévus dans le dispositif Robien.

En ce qui concerne l'amendement n° 249, j'observerai que M. Repentin s'est fort judicieusement réservé la présentation du seul amendement du groupe socialiste qui, dans cette liasse, recevra un avis favorable de la commission : il est, en effet, identique à celui qu'elle a elle-même présenté ! (Sourires.)

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Comme la commission, et pour les mêmes motifs, le Gouvernement émet un avis défavorable sur les amendements identiques n^os 24 et 248.

Je vous indique, monsieur le président, que je rectifie l'amendement n° 191 en accédant au souhait de M .le rapporteur et supprimant donc la référence au centime d'euro.

M. le président. Je suis donc saisi d'un amendement n° 191 rectifié, présenté par le Gouvernement, et ainsi libellé :

Après les mots :  

fixés par décret,

rédiger ainsi la fin de la deuxième phrase du troisième alinéa du 3°) du I de cet article :

 à des niveaux inférieurs, pour les loyers, aux quatre cinquièmes de ceux mentionnés au troisième alinéa du h.

Veuillez poursuivre, monsieur le ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement émet un avis défavorable sur le sous-amendement n° 545 et sur l'amendement n° 421 rectifié.

En revanche, le Gouvernement est favorable aux amendements identiques n^os 82 et 249 ainsi qu'à l'amendement n° 83.

M. le président. La parole est à M. Roger Madec, pour explication de vote sur les amendements identiques n^os 24 et 248.

M. Roger Madec. Le « Borloo populaire », introduit dans le projet de loi portant engagement national pour le logement par un amendement du Gouvernement, est un nouveau dispositif fiscal visant à encourager les particuliers à acheter des logements pour les louer à des loyers plafonnés par l'État.

Les avantages fiscaux seraient assortis de contreparties sociales, avec des loyers plafonnés aux trois quarts du prix du marché soit, à Paris, environ 15 euros le mètre carré. Les nouveaux logements Borloo ne s'adresseront donc pas aux classes populaires, mais aux classes moyennes.

Il ne s'agit pas d'opposer telle catégorie à telle autre, d'autant moins que la crise du logement touche des ménages appartenant aussi bien à l'une qu'à l'autre, ni d'ignorer l'effet de modération des loyers que pourrait avoir ce dispositif, mais il faut regretter l'absence de « Borloo social », c'est-à-dire d'une aide fiscale à la création, par des particuliers investisseurs, de logements accessibles aux plus pauvres, aux mal-logés, aux sans-toit. Telle est la démarche qui inspire le présent amendement.

À Paris, sur 100 000 demandeurs de logements sociaux, 70 % ont des ressources inférieures au plafond permettant d'accéder à un logement PLAI. Ce sigle caractérise les logements sociaux aux loyers les plus bas, environ 5 euros le mètre carré, destinés aux personnes dont les revenus sont les plus faibles : moins du SMIC à Paris, pour une personne seule ; et je vous laisse imaginer la difficulté de vivre avec un tel revenu à Paris... Or, dans la capitale, sur les 4 000 nouveaux logements sociaux financés chaque année - et l'effort qui est ainsi accompli mérite d'être souligné -, moins de 700 sont des logements PLAI, faute de crédits accordés par l'État.

La création de logements sociaux devrait se redresser, mais le nombre de logements PLAI reste très limité.

Voilà pourquoi nous souhaitons la suppression de cet article.

M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques n^os 24 et 248.

Je suis saisi d'une demande de scrutin public émanant du groupe socialiste.

Il va être procédé au scrutin dans les conditions fixées par l'article 56 du règlement.

(Le scrutin a lieu.)

M. le président. Personne ne demande plus à voter ?...

Le scrutin est clos.

(Il est procédé au comptage des votes.)

M. le président. Voici le résultat du dépouillement du scrutin n° 176 :

Le Sénat n'a pas adopté.

Je mets aux voix l'amendement n° 190.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix le sous-amendement n° 545.

(Le sous-amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 191 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 421 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques n^os 82 et 249.

(Les amendements sont adoptés.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 83.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'article 7 bis, modifié.

(L'article 7 bis est adopté.)

Article 7 ter

Le 1° du 5 de l'article 261 du code général des impôts est complété par un g ainsi rédigé :

« g) Les livraisons d'immeubles réalisées par les organismes d'habitations à loyer modéré régis par l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ou de lots de copropriété faisant l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article L. 615-1 du même code par les organismes sans but lucratif visés au 7 du présent article. »

M. le président. L'amendement n° 321 rectifié, présenté par M. J.L. Dupont, est ainsi libellé :

Compléter le texte proposé par cet article pour le g) du 1° du 5 de l'article 261 du code général des impôts par les mots :

ou par les sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux

La parole est à M. Jean-Léonce Dupont.

M. Jean-Léonce Dupont. L'objet de l'article 7 ter est d'exonérer de la TVA sur la marge les organismes HLM et les organismes sans but lucratif lors de la vente de lots de copropriété faisant l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article L. 615-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le présent amendement étend l'exonération de TVA aux SEM et permet de lever l'ambiguïté du texte initial qui pourrait laisser penser que l'exonération de la TVA sur la marge s'applique aux organismes HLM pour toutes leurs ventes entrant dans le champ du 6° de l'article 257 du code général des impôts, ce qui n'est pas le but visé.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Mon cher collègue, votre remarque est tout à fait pertinente et il m'apparaît opportun de faire bénéficier les sociétés d'économie mixte des dispositions de cet article. Cet amendement a d'ailleurs été rectifié suivant les recommandations de la commission afin d'éviter une rédaction jugée trop restrictive.

La commission ne peut donc qu'émettre un avis favorable.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 321 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'article 7 ter, modifié.

(L'article 7 ter est adopté.)

Article 7 quater

Le titre V du livre II du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° Son intitulé est ainsi rédigé : « Bail à construction. - Bail à réhabilitation. - Bail dans le cadre d'une convention d'usufruit » ;

2° Il est ajouté un chapitre III ainsi rédigé :

« CHAPITRE III

« Bail dans le cadre d'une convention d'usufruit

« Art. L. 253-1. - L'usufruit d'un logement ou d'un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d'une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce ou ces logements.

« Art. L. 253-2. - Les logements dont l'usufruit est détenu par les bailleurs visés à l'article L. 253-1 peuvent être financés par des prêts aidés dans des conditions définies par décret.

« Ils peuvent faire l'objet d'une convention mentionnée à l'article L. 351-2, conclue pour une durée identique à celle de l'usufruit.

« Art. L. 253-3. - Le bail doit expressément indiquer, de manière apparente, le statut juridique du logement, préciser le terme ultime du contrat tel que prévu à l'article L. 253-4 et reproduire les termes des articles L. 253-5 à L. 253-7.

« Art. L. 253-4. - Le bail conclu dans le cadre d'un usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de l'extinction des droits d'usufruit sur le bien loué.

« Les deuxième à quatrième alinéas de l'article 595 du code civil ne s'appliquent pas aux baux soumis au présent article.

« Art. L. 253-5. - Six mois avant l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, peut :

« - soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l'usufruit, conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

« - soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à l'article 15 de la loi n° 89-462 précitée, avec effet au terme de l'usufruit. Le congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire.

« La notification reproduit les termes du II de l'article L. 253-6 et de l'article L. 253-7.

« Art. L. 253-6. - I. - Un an avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les dispositions de l'article L. 253-5.

« II. - Trois mois avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur propose au locataire qui n'a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

« Le non-respect par l'usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire.

« Art. L. 253-7. - Le locataire qui n'a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l'offre de relogement faite par l'usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration de l'usufruit.

« Art. L. 253-8. - Les dispositions du présent chapitre sont d'ordre public. »

M. le président. Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 157 est présenté par Mmes Demessine et  Didier, MM. Billout,  Coquelle,  Le Cam et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen.

L'amendement n° 422 est présenté par MM. Repentin,  Raoul,  Caffet et  Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et  Dussaut, Mmes Herviaux,  Hurel et  Khiari, MM. Krattinger,  Lejeune,  Pastor,  Piras,  Raoult,  Reiner,  Ries,  Saunier,  Teston,  Trémel,  Lise,  Vézinhet,  Picheral et  Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade,  Gillot,  Miquel,  Guérini,  Lagauche,  Sueur,  Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Compléter le deuxième alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 253-5 du code de la construction et de l'habitation par un membre de phrase ainsi rédigé :

le loyer proposé dans ce nouveau bail ne peut excéder 10 % du loyer pratiqué au terme de l'usufruit ;

La parole est à Mme Michelle Demessine, pour présenter l'amendement n° 157.

Mme Michelle Demessine. Introduit par un amendement de notre rapporteur, l'article 7 quater vise à constituer un parc locatif social « temporaire », grâce à un dispositif distinguant la propriété de l'exploitation de certains logements.

Le système proposé permet la réalisation de logements neufs dans le cadre d'un contrat de démembrement temporaire de propriété, pour une durée minimale de quinze ans, entre un usufruitier-bailleur social et un nu-propriétaire investisseur privé, qui devient plein propriétaire à l'issue de la période de dissociation de l'usufruit et de la nue-propriété.

Le financement du logement est ainsi partagé entre le nu-propriétaire et l'organisme social, lequel finance la seconde partie de l'acquisition en recourant à un emprunt et bénéficie d'un prêt réglementé en cas de conventionnement du logement.

La commission estime qu'un tel dispositif est de nature à faciliter la construction de logements sociaux sur des territoires où le prix du foncier est élevé, sans solliciter les fonds propres des bailleurs ou les finances des collectivités territoriales. Ce mécanisme est d'ailleurs déjà utilisé par plusieurs opérateurs HLM, qui ont réalisé des opérations de construction dans ce cadre, notamment en Île-de-France.

Je ne fais que résumer ici, chacun en a conscience, la philosophie générale du dispositif telle qu'elle a été défendue par notre rapporteur lors de la première lecture.

Ce dispositif doit cependant être amélioré.

En effet, si, au terme de la période d'usufruit, le logement réintègre la logique du marché et que son loyer subit une forte, voire très forte majoration, nous aurons fabriqué, en créant cet outil incitatif, une sorte de « bombe à retardement ».

Notre amendement, qui a reçu le soutien de nombre d'acteurs du droit au logement, notamment l'Union nationale des centres communaux d'action sociale, vise donc à encadrer plus précisément les loyers de « sortie » du dispositif, en limitant à 10 % la hausse du loyer pratiqué au terme de la période d'usufruit.

M. le président. La parole est à Mme Odette Herviaux, pour présenter l'amendement n° 422.

Mme Odette Herviaux. L'article 7 quater introduit une disposition tout à fait nouvelle : le bail dans le cadre d'une convention d'usufruit qui permet de dissocier la nue-propriété de la gestion du logement.

L'intérêt est évident pour le nu-propriétaire. Tout d'abord, il n'apporte que 60 % de la valeur du bien au moment de l'achat, les 40 % restant étant pris en charge par l'usufruitier. Son bien ne lui coûte donc pas cher. Un beau cadeau, apparemment, pour les investisseurs, mais peut-être pas pour les locataires !

Ensuite, pendant quinze ans, il n'a à s'occuper de rien ; la gestion, l'entretien, les relations avec les locataires, tout est assumé par l'usufruitier.

Enfin, à l'expiration des quinze années, il recouvre la pleine propriété du logement sans avoir aucune obligation à l'égard des locataires occupants et de la collectivité, c'est-à-dire des locataires futurs !

L'intérêt pour l'usufruitier est également bien compris : il prend en charge la gestion d'un parc qui ne lui a pas coûté cher, mais dont il perçoit les revenus locatifs à son seul bénéfice. Certes, il assume l'entretien du bien, mais il n'a guère à se préoccuper de son vieillissement puisque son usufruit ne porte que sur quinze ans.

Enfin, il est tout juste tenu, au terme de la convention d'usufruit, de faire une proposition de relogement au locataire éconduit, mais sans réel encadrement des caractéristiques du logement telles que le prix, la localisation, etc., ce qui réduit la portée de cette obligation.

Dans ce montage juridique, c'est l'intérêt du locataire, et à travers lui celui de la collectivité, qui semble le moins pris en compte. En effet, dans le contexte de pénurie de logements abordables, la convention d'usufruit permettra d'accroître l'offre momentanément. Mais les conditions d'une sortie acceptable du dispositif ne sont nullement garanties.

Tout d'abord, le risque est grand de voir ce montage juridique se développer sur les sites prometteurs, où peut être attendue une forte hausse de la valeur du bien. La convention d'usufruit servira, dans ce cas, de portage à une opération de spéculation foncière très intéressante pour le nu-propriétaire, sans doute au détriment des efforts de mixité sociale des maires.

Ensuite, au terme de la convention, les locataires occupants vont connaître un brusque relèvement de leur loyer, qui sera ramené au niveau du marché. Dans la mesure où les logements sont consacrés à une occupation sociale pendant quinze années, il y a peu de chances que les locataires en place - éligibles donc au logement social - puissent financièrement supporter un rattrapage soudain de leur loyer.

L'amendement n° 422 vise à encadrer la hausse du loyer de manière que, dans le nouveau bail conclu à l'expiration de la convention d'usufruit, le loyer ne puisse être supérieur de plus de 10 % à l'ancien loyer.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Il n'y a aucune raison de prévoir des dérogations en la matière par rapport à la loi de 1989, d'autant que les règles du jeu sont claires dès le départ pour les biens grevés d'un usufruit temporaire. Ces biens sont loués aux conditions du social pendant la durée de la convention, puis retombent naturellement dans le droit commun à l'issue de cette convention.

Au surplus, je tiens à préciser à nos deux collègues que le locataire est au courant des règles du jeu dès son entrée dans le logement. Il est en outre informé de l'extinction de l'usufruit six mois avant que celle-ci survienne.

En tout état de cause, notre objectif est de remettre sur le marché, à des conditions de logement social, un certain nombre de logements appartenant à des bailleurs privés. Je ne suis pas sûr que le fait d'inscrire dans la loi, dès le départ, que l'on ne va pas respecter la convention soit un argument très fort pour attirer les bailleurs privés dans ce dispositif ! Une convention est un accord et il y va de l'honneur de ceux qui la signent de le respecter !

La commission est donc défavorable aux amendements identiques n^os 157 et 422.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. L'avis du Gouvernement est évidemment le même que celui de la commission.

La convention d'usufruit social porte sur une longue période : quinze ans. Des règles du jeu peu claires ou des conditions de sortie trop complexes risqueraient de dissuader les propriétaires de donner un bien en usufruit à un bailleur social et seraient donc de nature à réduire la portée d'un dispositif auquel nous voulons donner une plus grande efficacité.

Même si je comprends l'état d'esprit qui sous-tend ces deux amendements identiques, j'y suis défavorable, car ils remettraient en cause les conditions à réunir pour atteindre notre objectif.

M. le président. La parole est à M. François Fortassin, pour explication de vote.

M. François Fortassin. Personnellement, je ne comprends pas bien la position de M. le ministre et de M. le rapporteur.

L'article 7 quater traduit une volonté très nette de faciliter la construction d'un certain nombre de logements à caractère social et l'on pourrait considérer qu'il va dans le bon sens. Mais, à y regarder de plus près, on sait que la plupart des personnes auxquelles s'adresse ce dispositif ne verront pas leur situation sociale s'améliorer de façon très sensible en quinze ans. A l'expiration de la convention, elle pourra même être assez dramatique !

Je vois M. le rapporteur sourire. Sans doute pense-t-il que, dans quinze ans, ce sont ses successeurs qui auront à se débrouiller de ce problème ! (Sourires.)

M. Dominique Braye, rapporteur. Pas du tout ! Je souris parce que vous souriez vous-même.

M. François Fortassin. Même si c'est vrai, avons-nous le droit, lorsque nous élaborons un texte de loi, d'agir comme s'il ne s'agissait que d'un problème ponctuel ? Nous savons très bien que ce problème, en l'occurrence dramatique, se posera à nouveau dans quinze ans et explosera à la figure de nos successeurs telle une bombe à retardement, comme cela a été dit !

Personnellement, je soutiendrai ces amendements, d'autant que nous risquons de voir s'engouffrer dans la brèche un certain nombre d'organismes ou de personnes dont la première des préoccupations ne sera sans doute pas de résoudre le problème du logement social ! (Applaudissements sur les travées du RDSE, du groupe socialiste et du groupe CRC.)

M. le président. La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Cher collègue Fortassin, je suis de votre avis : le problème est de remettre sur le marché un certain nombre de logements à loyer maîtrisé.

Nous connaissons actuellement une crise du logement ; il nous faut passer cette phase particulièrement difficile. Mais j'ose espérer que, dans quinze ans, notre pays aura construit suffisamment de logements pour en proposer à tous nos concitoyens et que ceux qui ont de faibles revenus trouveront des logements à loyer maîtrisé ! Sinon, il y a vraiment de quoi être désespéré !

Nous ne demandons pas aux bailleurs privés qui financeraient de tels logements de faire preuve de solidarité en acceptant de perdre de l'argent. Ce serait d'ailleurs un voeu pieux ! La convention d'usufruit permet simplement à ceux qui l'acceptent d'investir dans un logement et de s'engager à le louer à un prix inférieur à celui du marché pendant quinze ans, laps de temps dont le pays a réellement besoin pour surmonter la crise, et cela en contrepartie d'un certain nombre d'avantages.

Toute convention suppose un engagement de deux parties. L'État accorde certains avantages au bailleur privé qui accepte, non de faire du social, mais de mettre sur le marché des logements à loyer maîtrisé, j'attire votre attention sur ce point.

Mes chers collègues, je n'ose même pas imaginer que, avec le volet logement du plan de cohésion sociale prévu sur cinq ans et cette possibilité de convention d'usufruit sur quinze ans, nous ne puissions pas sortir de cette crise !

M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques n^os 157 et 422.

(Les amendements ne sont pas adoptés.)

M. le président. Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 158 est présenté par Mmes Demessine et  Didier, MM. Billout,  Coquelle,  Le Cam et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen.

L'amendement n° 423 est présenté par MM. Repentin,  Raoul,  Caffet et  Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et  Dussaut, Mmes Herviaux,  Hurel et  Khiari, MM. Krattinger,  Lejeune,  Pastor,  Piras,  Raoult,  Reiner,  Ries,  Saunier,  Teston,  Trémel,  Lise,  Vézinhet,  Picheral et  Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade,  Gillot,  Miquel,  Guérini,  Lagauche,  Sueur,  Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après les mots :

à ses besoins

rédiger comme suit la fin du premier alinéa du II du texte proposé par cet article pour l'article L. 253-6 du code de la construction et de l'habitation :

, à ses possibilités et situé dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948

La parole est à Mme Michelle Demessine, pour présenter l'amendement n° 158.

Mme Michelle Demessine. Dans la rédaction retenue pour l'article 7 quater, l'article L. 253-6 du code de la construction et de l'habitation porte, entre autres, sur les conditions de rupture du contrat de location signé entre un locataire et un usufruitier propriétaire.

Avec cet amendement, nous proposons quelques garanties minimales afin d'éviter que les locataires n'éprouvent des difficultés de relogement à la suite de la rupture du contrat de location et à la sortie de l'encadrement des loyers HLM.

En effet, si l'on n'y prend garde, le locataire dont les ressources participent des règles posées par la législation HLM risque de se retrouver avec une sensible majoration de son loyer et donc un accroissement correspondant de son taux d'effort. Il peut alors fort bien se retrouver dans l'incapacité de faire face au nouveau loyer qui lui sera proposé.

Dans ce contexte, nous préconisons qu'une solution alternative fondée sur les dispositions de l'article 13 bis de la loi de 1948 lui soit proposée.

Le dispositif de cet amendement est soutenu par les acteurs du droit au logement, qui, de par leur expérience, connaissent bien la réalité du terrain.

M. le président. La parole est à M. André Vézinhet, pour présenter l'amendement n° 423.

M. André Vézinhet. Dans la même logique que précédemment, nous proposons de mieux garantir les intérêts des locataires au terme de la convention d'usufruit en spécifiant que le bailleur propose à ces derniers la location d'un logement correspondant à leurs possibilités et situé dans une zone géographique de relative proximité, dont les limites sont, comme l'a dit Mme Demessine, définies par les dispositions de l'article 13 bis de la loi du 1^er septembre 1948.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. A vous écouter, chers collègues, j'aurais tendance à vous demander pourquoi vous n'avez pas précisé aussi dans l'amendement que l'appartement devait être situé au troisième étage et en plein sud ! (Exclamations sur les travées du groupe CRC et du groupe socialiste.)

M. Jean Desessard. On n'y avait pas pensé !

Mme Michelle Demessine. Ne soyez pas méprisant !

M. André Vézinhet. Vous êtes toujours méprisant quand il s'agit des locataires !

M. Dominique Braye, rapporteur. Plus sérieusement, la loi prévoit des règles du jeu transparentes, établies dès le départ, et offre déjà de sérieuses garanties pour le locataire. Il ne me semble donc pas opportun de prévoir des contraintes supplémentaires. L'objectif que nous nous fixons, à savoir qu'un grand nombre de bailleurs privés mettent sur le marché un certain nombre de logements à loyer maîtrisé, risquerait alors de ne plus être atteint.

La commission est donc défavorable aux amendements identiques n^os 158 et 423.

M. André Vézinhet. Vous ne voulez aucune garantie pour les locataires ?

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement émet également un avis défavorable sur ces amendements.

En effet, s'agissant du respect du locataire, il n'y a pas de raison de ne pas faire confiance aux organismes sociaux à qui le bien est confié en nue-propriété.

M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques n^os 158 et 423.

(Les amendements ne sont pas adoptés.)

M. le président. L'amendement n° 424, présenté par MM. Repentin,  Raoul,  Caffet et  Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et  Dussaut, Mmes Herviaux,  Hurel et  Khiari, MM. Krattinger,  Lejeune,  Pastor,  Piras,  Raoult,  Reiner,  Ries,  Saunier,  Teston,  Trémel,  Lise,  Vézinhet,  Picheral et  Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade,  Gillot,  Miquel,  Guérini,  Lagauche,  Sueur,  Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après le texte proposé par le 2° de cet article pour l'article L. 253-7 du code de la construction et de l'habitation, insérer un article ainsi rédigé :

« Art. L. ... - L'expropriation d'immeubles ne peut être prononcée en vue de la réalisation d'une opération immobilière faisant l'objet d'une convention d'usufruit définie au présent chapitre.

La parole est à M. Thierry Repentin.

M. Thierry Repentin. Plusieurs de mes collègues ont exprimé leurs doutes quant à la labellisation sociale du produit immobilier tel qu'il est créé par l'article 7 quater.

C'est pourquoi le présent amendement vise à faire en sorte que la procédure de déclaration d'utilité publique, la DUP, ne soit pas applicable aux opérations immobilières faisant l'objet d'une convention d'usufruit.

En effet, si vous acceptez, monsieur le ministre, que la DUP soit appliquée au logement conventionné temporaire, vous devez alors vous demander s'il ne faut pas l'étendre au logement social définitif ; je veux parler très précisément de la vente en l'état futur d'achèvement, la VEFA.

Aujourd'hui, la VEFA concerne vraiment le logement social puisque c'est un organisme de logement qui achète, dans un programme privé, des logements qui seront sociaux ad vitam aeternam. Or, dans l'article 7 quater, il est question de logement conventionné temporaire.

D'après nos informations, certaines collectivités de la région parisienne utiliseraient la DUP pour favoriser de tels produits. C'est pourquoi nous avons déposé cet amendement.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Thierry Repentin a décidément plus de chance que ses autres collègues dans la mesure où les amendements qu'il défend bénéficient de la clémence de la commission ! (Sourires.)

M. Thierry Repentin. Ah !

M. Dominique Braye, rapporteur. Je comprends bien vos arguments, mon cher collègue, et, je l'avoue, je m'interroge. Aussi la commission souhaiterait-elle connaître l'avis du Gouvernement.

M. Thierry Repentin. C'est un soutien mitigé !

M. le président. Quel est, donc, l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Vous le savez, monsieur Repentin, la VEFA à vocation sociale n'est actuellement qu'une piste que nous explorons. En l'état actuel de la législation, il ne peut pas y avoir de VEFA à vocation sociale, car ces opérations doivent obligatoirement comprendre 50 % de privé. C'est un point qui a d'ailleurs fait ici l'objet de débats et sur lequel nous avons engagé des réflexions complémentaires. Pour ma part, je souhaiterais plutôt que l'on autorise intégralement les VEFA pour les logements sociaux, mais nous aurons certainement l'occasion d'en reparler.

Toutefois, considérant la crise sociale que nous traversons, il me semble utile de permettre l'expropriation dès lors qu'une opération à caractère social est prévue pendant quinze ans, le tout sous le contrôle du juge et après évaluation du rapport coût/efficacité.

En conséquence, le Gouvernement est défavorable à cet amendement.

M. le président. Quel est, maintenant, l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. La commission se range à l'avis de M. le ministre.

M. le président. La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote.

M. Thierry Repentin. Je le reconnais, M. le ministre est un fin dialecticien ! (Sourires.)

À mon avis, le fait déclencheur de l'investissement qui va être réalisé par des personnes ou par des sociétés est non pas l'objectif social, mais l'intérêt financier de l'opération, laquelle deviendra, au terme des quinze ans, purement privée.

D'un point de vue tant moral que juridique, il me semble que la déclaration d'utilité publique est toujours liée à un intérêt général pour la collectivité locale. Dans ce cas de figure, celui-ci n'est pas respecté.

M. Dominique Braye, rapporteur. C'est le résultat qui compte !

M. Thierry Repentin. Non, monsieur le rapporteur, il n'y a pas que le résultat qui compte !

M. Dominique Braye, rapporteur. Ce sont des logements sociaux !

M. Thierry Repentin. Mais non, car, par nature, les logements sociaux ne peuvent pas être déconventionnés. Ils sont la propriété d'un office d'HLM, d'une SEM, d'un office public d'aménagement et de construction, d'une coopérative ou d'un organisme de crédit immobilier, mais jamais d'un autre opérateur. Il s'agit donc ici non pas de logements sociaux, mais de logements conventionnés, lesquels retomberont, après quinze ans, dans le parc privé libre.

Ceux qui investissent ont donc raison, car - et c'est l'objet de l'amendement suivant que je défendrai - ils le font non pas pour proposer des logements sociaux sur le marché, mais pour construire un bien qu'ils valoriseront, quinze ans plus tard, sur un marché totalement libre.

Je le réaffirme, la déclaration d'utilité publique ne peut s'appliquer ici parce que les motivations qui sous-tendent cette convention ne relèvent pas de l'intérêt général.

M. le président. La parole est à M. Gérard Delfau, pour explication de vote.

M. Gérard Delfau. Nous devons prendre très au sérieux l'argument de fond avancé par notre collègue Thierry Repentin.

En effet, sous un autre angle, les collectivités territoriales rencontrent une certaine difficulté à faire accepter aux propriétaires privés d'un foncier très convoité le principe de l'intérêt général que sanctionne la DUP.

Lorsque ces propriétaires privés intentent une procédure visant à contester la mise en place d'une zone d'aménagement concerté pour échapper à la procédure de la DUP, ils invoquent l'excès de pouvoir de la puissance publique. Or, si l'on accorde aux investisseurs d'une opération privée - même si cette dernière est, dans un premier temps, d'intérêt général - toutes les prérogatives d'une puissance publique, je crains que l'on n'affaiblisse, par contrecoup, ce qui constitue le ressort même de nombre d'opérations d'urbanisme et que l'on ne brouille la DUP aux yeux de certains citoyens qui confondent parfois un peu facilement intérêt privé et intérêt général.

M. le président. La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Mes chers collègues, je tiens à insister sur le fait que nous connaissons actuellement une grave pénurie de logements à loyer maîtrisé. Nous devons passer un cap, qui est manifestement difficile. Si nous n'octroyons pas certains avantages, nous n'attirerons pas de bailleurs privés.

Actuellement, compte tenu de la flambée des prix du foncier et de l'immobilier, les investisseurs privés hésitent à se lancer dans des opérations visant à la location, considérant que cette situation ne va pas être pérenne et que les prix, après avoir atteint leur maximum, vont baisser dans les années qui viennent.

Le tout est de savoir ce que nous voulons faire ! Notre but est de mettre sur le marché suffisamment de logements à loyer maîtrisé. Quinze ans, c'est une période suffisamment longue pour permettre à notre pays de relever le défi de la construction et de répondre ainsi à la pénurie de logements. Mais, pour encourager la construction d'un maximum de logements à loyer maîtrisé, il est bien évident que nous devons mettre en oeuvre des mesures visant à accorder des avantages aux investisseurs.

Chers collègues de l'opposition, vous ne pouvez pas, d'un côté, dire qu'il n'y a pas assez de logements à loyer maîtrisé et qu'il faut en construire plus - différents amendements présentés par le groupe socialiste et par le groupe CRC visaient à amplifier le programme ...

M. Thierry Repentin. Le plan de cohésion sociale !

M. Dominique Braye, rapporteur. ... du plan de cohésion sociale - et, de l'autre, ne pas accepter que l'on mette tout en oeuvre pour en proposer plus.

Nous le savons tous, le logement social coûte très cher à la collectivité et au contribuable.

M. Thierry Repentin. Moins que le « Borloo » !

M. Dominique Braye, rapporteur. Compte tenu du défi que M. le ministre a décidé de relever au cours des dix prochaines années, nous souhaitons que les bailleurs privés viennent en renfort. Il faut bien qu'ils y trouvent un certain avantage.

M. Paul Blanc. Bien sûr !

M. Dominique Braye, rapporteur. Dans ces conditions, je vous invite, mes chers collègues, à voter contre l'amendement n° 424.

M. le président. La parole est à M. le ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Pour éviter toute confusion, je tiens à repréciser les choses.

Mesdames, messieurs les sénateurs, nous n'allons pas réécrire aujourd'hui les conditions de la DUP. La déclaration d'utilité publique est définie en droit administratif comme s'appliquant à une opération d'intérêt général supérieur. Elle est diligentée à la demande des collectivités territoriales et suit une procédure publique. Le préfet intervient dans la procédure de la DUP par un arrêté. La contestation de l'opération d'intérêt général fait éventuellement l'objet de contentieux devant les tribunaux.

Comme les textes régissant les DUP ne distinguent pas spécifiquement les opérations, il serait tout à fait stupéfiant de préciser que celles-ci doivent exclure les seules opérations immobilières à vocation sociale pendant quinze ans au moins ! Il appartient à la collectivité locale d'apprécier si une opération faisant l'objet d'une DUP peut comprendre quelques logements sociaux pendant quinze ans.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 424.

Je suis saisi d'une demande de scrutin public émanant du groupe socialiste.

Il va être procédé au scrutin dans les conditions fixées par l'article 56 du règlement.

(Le scrutin a lieu.)

M. le président. Personne ne demande plus à voter ?...

Le scrutin est clos.

(Il est procédé au comptage des votes.)

M. le président. Voici le résultat du dépouillement du scrutin n° 177 :

Le Sénat n'a pas adopté.

L'amendement n° 425, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

I. Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... - Après l'article 885 G du code général des impôts, il est inséré un article additionnel rédigé comme suit :

« Art. ... - Les biens grevés d'un usufruit en application de l'article L. 253- 1 du code de la construction et de l'habitation, sont inclus dans le patrimoine du nu-propriétaire. »

II. En conséquence, faire précéder le premier alinéa de cet article de la mention :

« I »

La parole est à M. Thierry Repentin.

M. Thierry Repentin. Mes chers collègues, l'article 7  quater vise à créer un mécanisme juridique de dissociation de l'usufruit, porté par un organisme HLM qui acquitte environ 40 % du prix du bâtiment, et de la nue-propriété portée, elle, par un investisseur assumant 60 % de ce prix. Cet usufruit, on l'a bien compris, est donc destiné à favoriser la construction de logements conventionnés, et ce pour une durée de quinze ans.

Pour ce faire, le dispositif permet la réalisation de logements neufs dans le cadre d'un contrat de démembrement temporaire de propriété, pour une durée minimale de quinze ans, entre un usufruitier bailleur social - offices d'HLM, OPAC, SEM... - et un nu-propriétaire investisseur privé.

Or j'appelle votre attention, mes chers collègues, sur le fait que la législation applicable aux biens imposables à l'impôt de solidarité sur la fortune, l'ISF, prévoit qu'un bien faisant l'objet d'une donation temporaire d'usufruit doit, pendant la période de dessaisissement, être compris non plus dans le patrimoine du donateur, mais, le cas échéant, dans celui de l'usufruitier

Ainsi, ce nouveau mécanisme de « bail dans le cadre d'une convention d'usufruit », que l'on s'apprête à adopter, semble créer de fait une nouvelle niche fiscale au profit d'investisseurs privés. Cette convention permettrait en effet d'exclure de l'assiette de l'ISF les logements acquis par des investisseurs et livrés à des bailleurs sociaux en « usufruit locatif ».

Si ce dispositif a effectivement l'avantage de permettre aux organismes sociaux d'augmenter temporairement leur parc de logements, il offre également la possibilité aux promoteurs privés de devenir propriétaires du bien à un prix très inférieur à celui du marché puisqu'ils acquittent, je le rappelle, 60 % du prix du bâtiment.

Par ailleurs, au vu des dispositifs d'abattement existant en matière de plus-values en cas de cession immobilière à l'issue du conventionnement, le propriétaire dudit bâtiment serait complètement exonéré - c'est tout à fait possible - de fiscalité sur sa plus-value.

Jackpot ! Ni plus-value au moment de la cession du bâtiment, ni imposition à l'ISF !

Dans ce contexte, il paraît pour le moins inopportun de permettre à ces investisseurs de cumuler les effets d'aubaine, ce qui serait le cas s'ils sont, de surcroît, exonérés de leur contribution au titre de l'ISF. Du reste, face à l'ampleur des déficits publics, si souvent évoquée dans cette enceinte, une telle perte de recettes fiscales n'est pas admissible.

C'est la raison pour laquelle le présent amendement tend à préciser que les biens temporairement grevés d'un usufruit au profit d'un bailleur social demeurent, le cas échéant, inclus dans l'assiette de l'ISF de l'investisseur privé initial.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Là encore, nous sommes en désaccord avec notre collègue Repentin : tout ce qui contribue à produire du logement, notamment du logement à loyer maîtrisé, bénéficie de notre soutien.

Or le régime fiscal que vous contestez, monsieur Repentin, est précisément de nature à orienter l'épargne vers la construction de logements affectés en priorité, je l'ai dit, à un usage social, et ce pendant une période minimale de quinze ans.

Compte tenu du plafond de l'ISF, toute personne propriétaire d'un appartement à Paris est déjà soumise à cet impôt ou à la limite de l'imposition. Dès lors, il est évident qu'un tel propriétaire ne songera pas à acquérir un appartement en vue de le conventionner si l'appartement en question est pris en compte dans le calcul de son patrimoine.

Par conséquent, pour que l'investisseur trouve son intérêt dans l'opération, il est nécessaire que le bien soit sorti de son patrimoine pendant les quinze ans que dure au minimum la convention d'usufruit, c'est-à-dire pendant la période de loyer maîtrisé. Bien entendu, dès la fin de cette période, le bien entrera de facto dans le patrimoine de la personne et sera, le cas échéant, pris en compte dans le calcul de l'ISF.

C'est la raison pour laquelle la commission est défavorable à cet amendement.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Il s'agit là du dernier de toute une série d'amendements destinés à tout faire pour que la nue-propriété sociale n'existe pas : elle a été attaquée, si j'ose dire, par tous les bouts : à l'entrée, à la sortie, dans la durée ! Il aurait été plus simple, selon moi, de déposer un seul amendement qui aurait traité du problème dans sa globalité !

Pour le reste, je remarque, monsieur Repentin, que vous êtes non seulement un parlementaire brillant et tenace, mais aussi un récidiviste.

M. Thierry Repentin. Eh oui !

M. Jean-Louis Borloo, ministre. En effet, je vous rappelle que, lors de l'examen de l'article 15 du projet de loi de finances pour 1999, vous aviez déjà tenté d'introduire un dispositif de ce type. Or, à cette époque, le Conseil constitutionnel vous avait censuré, estimant qu'un tel impôt ne pouvait être assis sur un bien dont le contribuable nu-propriétaire ne tirait aucun revenu.

C'est donc en vertu de la Constitution que je vous demande de bien vouloir retirer votre amendement.

M. le président. L'amendement est-il maintenu, monsieur Repentin ?

M. Thierry Repentin. Oui, monsieur le président.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 425.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'article 7 quater.

Je suis saisi d'une demande de scrutin public émanant du groupe socialiste.

Il va être procédé au scrutin dans les conditions fixées par l'article 56 du règlement.

(Le scrutin a lieu.)

M. le président. Personne ne demande plus à voter ?...

Le scrutin est clos.

(Il est procédé au comptage des votes.)

M. le président. Voici le résultat du dépouillement du scrutin n° 178 :

Le Sénat a adopté.

CHAPITRE III

Lutter contre l'insalubrité et la vacance des logements

Article additionnel avant l'article 7 sexies

M. le président. L'amendement n° 84 rectifié, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Avant l'article 7 sexies, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I.- L'ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux est ratifiée.

II. - Le code de la santé publique est ainsi modifié :

1° Dans le dernier alinéa de l'article L. 1331-26-1, les mots : « travaux lui ayant été prescrits » sont remplacés par les mots : « mesures lui ayant été prescrites » ;

2° L'article L. 1331-28 est ainsi modifié :

a) Dans la première phrase du premier alinéa du I, après les mots :

« interdiction définitive d'habiter et » sont insérés les mots : «, le cas échéant » ;

b) Dans le premier alinéa du II, après les mots : « interdiction temporaire d'habiter et » sont insérés les mots : «, le cas échéant ».

3° Le début du premier alinéa de l'article L. 1331-28-3 est ainsi rédigé : « L'exécution des mesures destinées à remédier à l'insalubrité ainsi que leur conformité aux prescriptions de l'arrêté pris sur le fondement du II de l'article L. 1331-28 sont constatées (le reste sans changement) »

4° L'article L. 1331-29 est ainsi modifié :

a) Dans la première phrase du II, les mots : « travaux prescrits » sont remplacés par les mots : « mesures prescrites », et le mot : « exécutés » est remplacé par le mot : « exécutées » ;

b) Dans la seconde phrase du II, les mots : « les travaux peuvent être exécutés » sont remplacés par les mots : « les mesures peuvent être exécutées » ;

c) Le III est ainsi rédigé :

« III. - Si l'inexécution de mesures prescrites portant sur les parties communes d'un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, la commune ou l'État peut se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires. La collectivité publique est alors subrogée dans les droits et actions du syndicat à concurrence des sommes qu'elle a versées. »

d) Il est complété par un paragraphe ainsi rédigé :

« IV - Le maire agissant au nom de l'État, ou à défaut le préfet, est l'autorité administrative compétente pour réaliser d'office les mesures prescrites dans les cas visés aux I, II et III. Dans ce cas, la commune assure l'avance des frais si le maire réalise d'office ces mesures. Les créances qui n'ont pu être recouvrées par la commune sont mises à la charge de l'État ou d'une personne publique s'y substituant, alors subrogée dans les obligations et droits de celui-ci. »

III. - Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° L'article L. 111-6-1 est ainsi modifié :

a) Avant le dernier alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« Les personnes physiques encourent également les peines complémentaires suivantes :

- L'interdiction pour une durée de cinq ans au plus d'exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l'infraction. Cette interdiction n'est toutefois pas applicable à l'exercice d'un mandat électif ou de responsabilités syndicales. »

b) Le dernier alinéa est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés :

« Les peines encourues par les personnes morales sont :

- l'amende, selon les modalités prévues par l'article 131-38 du code pénal ;

- les peines complémentaires prévues aux 2°, 4°, 8° et 9° de l'article 131-39 du code pénal. Pour l'application du 8, la confiscation porte sur le fonds de commerce ou sur l'immeuble destiné à l'hébergement des personnes et ayant servi à commettre l'infraction. »

2° L'article L. 129-1 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« En cas d'urgence ou de menace grave et imminente, le maire ordonne préalablement les mesures provisoires indispensables pour écarter ce danger, dans les conditions prévues à l'article L. 129-3. »

3°L'article L. 129-2 est ainsi rédigé :

« Art. L. 129-2. - L'arrêté du maire visé à l'article L. 129-1 est pris à l'issue d'une procédure contradictoire dont les modalités sont définies par décret en Conseil d'État.

« Lorsque les mesures prescrites n'ont pas été exécutées dans le délai fixé, le maire met en demeure le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires d'y procéder dans un délai qu'il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois.

« A défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait procéder d'office à leur exécution.

« Si l'inexécution de travaux prescrits portant sur les parties communes d'un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, la commune peut se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires. Elle est alors subrogée dans les droits et actions du syndicat à concurrence des sommes par elle versées. »

4°L'article L. 129-3 est ainsi modifié :

a) Dans le premier alinéa, les mots : « au juge d'instance » sont remplacés par les mots : « à la juridiction administrative » ;

b) Le dernier alinéa est ainsi rédigé :

« Si les mesures exécutées n'ont pas permis de mettre fin aux risques sérieux pour la sécurité des occupants ou de rétablir leurs conditions d'habitation, le maire poursuit la procédure dans les conditions prévues à l'article L. 129-2. »

5° L'article L. 129-4 est ainsi modifié :

a) Au début, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :  

« Lorsque la commune se substitue aux propriétaires défaillants et fait usage des pouvoirs d'exécution d'office qui lui sont reconnus, elle agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. »

b) Il est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Les créances qui n'ont pu être recouvrées par la commune sont mises à la charge de l'État ou, par subrogation de celui-ci dans ses droits et obligations, d'une personne publique s'y substituant. » ;

6°Dans le troisième alinéa du IV de l'article L. 511-2, après les mots : « à ceux-ci », sont insérés les mots : « pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires » ;

7°L'article L. 521-2 est ainsi modifié :

a) Dans le premier alinéa du I, les mots : « en principal » sont supprimés ;

b) Au début de la première phrase du deuxième alinéa du I, les mots : « Il en va de même lorsque les locaux » sont remplacés par les mots : « Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cesse d'être dû pour les locaux qui » ;

c) Le dernier alinéa du III est complété par les mots : « de ce fait » ; 

8° Dans le IV de l'article L. 521-3-2, les mots : « dans la limite d'une somme » sont supprimés.

IV. - La loi n°70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre est ainsi modifiée :

1° L'article 13 est ainsi modifié :

a) Au début du premier alinéa,  les mots : « Peut être poursuivie au profit de l'État, d'une collectivité territoriale, d'un établissement public y ayant vocation » sont remplacés par les mots : « Peut être poursuivie au profit de l'État, d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation » ;

b) Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« - des immeubles à usage total ou partiel d'habitation, ayant fait l'objet d'un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511- 2 du code de la construction et de l'habitation et assorti d'une ordonnance de démolition ou d'interdiction définitive d'habiter » ;

c) Le dernier alinéa est ainsi rédigé :

« - à titre exceptionnel, des immeubles qui ne sont eux-mêmes ni insalubres, ni impropres à l'habitation, lorsque leur expropriation est indispensable à la démolition d'immeubles insalubres ou d'immeubles menaçant ruine ainsi que des terrains où sont situés les immeubles déclarés insalubres ou menaçant ruine lorsque leur acquisition est nécessaire à la résorption de l'habitat insalubre, alors même qu'y seraient également implantés des bâtiments non insalubres ou ne menaçant pas ruine. »

2° L'article 14 est ainsi modifié :

a) Le deuxième alinéa est complété par les mots : «, ou qui ont fait l'objet d'un arrêté de péril assorti d'une ordonnance de démolition ou d'une interdiction définitive d'habiter pris en application de l'article L.511-2 du code de la construction et de l'habitation » ;

b) Dans le troisième alinéa, les mots : « l'établissement public ou la société d'économie mixte » sont remplacés par les mots : « ou  l'organisme » ;

3° Le troisième alinéa de l'article 18 est ainsi rédigé :

« Les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables au calcul de l'indemnité due aux propriétaires lorsqu'ils occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de l'arrêté ainsi qu'aux propriétaires pour les immeubles qui ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril. »

La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Par cet amendement, la commission propose de ratifier l'ordonnance du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux.

Outre qu'il apporte des modifications rédactionnelles ou de références, cet amendement vise à améliorer les conditions dans lesquelles le maire est autorisé à prescrire des travaux concernant les équipements communs défectueux des copropriétés.

Enfin, cet amendement a pour objet de mettre en oeuvre une proposition du rapport Pelletier-Doutreligne tendant à faciliter l'expropriation d'immeubles déclarés insalubres ou placés sous arrêté de péril.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Favorable.

M. le président. La parole est à M. Paul Blanc, pour explication de vote.

M. Paul Blanc. Je voterai bien entendu cet amendement tant il est vrai que les maires, qui sont souvent confrontés au problème posé par certains appartements insalubres, n'ont d'autres recours que d'alerter la DDASS. Celle-ci procède, certes, à des contrôles, mais ces derniers ne sont bien souvent, hélas, pas suivis d'effets. Dès lors, il est à craindre que la responsabilité des maires ne soit engagée en cas d'accident.

Je suis donc tout à fait favorable à cet amendement, qui donne aux maires des moyens d'action efficaces pour lutter contre l'habitat insalubre.

M. le président. La parole est à M. le ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Je voudrais simplement souligner que nous en revenons à l'une des conclusions du rapport Pelletier-Doutreligne. C'est donc, depuis le début de la discussion de ce texte, la troisième fois que le Parlement est appelé à voter une proposition qui figurait dans ce rapport tout à fait remarquable.

Je tenais à saisir cette occasion pour dire que le Gouvernement, comme le législateur, tient toujours compte des rapports qui lui sont soumis !

M. Gérard Delfau. Très bien !

M. le président. Vous nous en voyez tout à fait ravis, monsieur le ministre.

Je mets aux voix l'amendement n° 84 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, avant l'article 7  sexies.

Article 7 sexies

Le chapitre V du titre IV du livre I^er du code de commerce est ainsi modifié :

1° Le troisième alinéa de l'article L. 145- 4 est ainsi rédigé :

« Le bailleur a la même faculté s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145- 18, L. 145- 21, L. 145- 23-1 et L. 145- 24 afin de construire, de reconstruire, de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. » ;

2° Après l'article L. 145- 23, il est inséré un article  L. 145- 23- 1 ainsi rédigé :

« Art. L. 145-23-1. - Le bailleur peut, à l'expiration d'une période triennale, dans les formes prévues par l'article L. 145- 9 et au moins six mois à l'avance, reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s'ils ne sont pas occupés à un usage commercial. La reprise ne peut être exercée que si, après un délai de six mois suivant le congé délivré à cet effet, les locaux ne sont pas utilisés à usage d'habitation.

« Toutefois, la reprise dans les conditions indiquées au premier alinéa ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d'enseignement.

« De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible.

« Dans le cas de reprise partielle prévu au présent article, le loyer du bail est diminué pour tenir compte des surfaces retranchées sans que cette reprise puisse en elle-même constituer une modification notable des éléments de la valeur locative mentionnée à l'article L. 145- 33. »

M. le président. L'amendement n° 529, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

A la fin de la première phrase du premier alinéa du texte proposé par le  2 de cet article pour l'article L. 145- 23- 1 du code de commerce, remplacer les mots :

« occupés à un usage commercial »

par les mots :

« affectés à cet usage d'habitation »

La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement tend à corriger une erreur matérielle figurant dans le texte adopté par l'Assemblée nationale.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 529.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'article7 sexies, modifié.

(L'article 7 sexies est adopté.)

Article additionnel après l'article 7 sexies

M. le président. L'amendement n° 476, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin, Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :

Après l'article 7 sexies, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Les opérations de démolition reconstruction, faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10 de la loi n° 2003- 710 du 1^er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine conditionnées à l'approbation de la population du quartier concerné. Chaque projet donne donc lieu à un référendum local.

La parole est à M. Jean Desessard.

M. Jean Desessard. Cet amendement a pour objet de s'assurer que la concertation prévue dans les textes et les discours se traduira dans les faits en conditionnant tout programme de démolition-reconstruction à un référendum local.

Je rappelle que, sur le site Internet de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine, l'ANRU, on peut lire : « les projets doivent être pensés pour et avec les habitants ».

Or le rapport de 2005 de la Fondation Abbé Pierre soulignait : « S'il existe bien, dans le cadre de la mise en oeuvre des opérations de renouvellement urbain, une phase de consultation des habitants, il n'y a pas vraiment de délibération collective permettant aux habitants de faire valoir leur point de vue au moment de la prise de décision de la démolition. Celle-ci est d'ailleurs le plus souvent antérieure à la consultation et l'on ne trouve pas d'exemple, à notre connaissance, de débat collectif impliquant les habitants qui soit revenu sur la décision de démolition. »

Dès lors, la seule garantie pour qu'une vraie concertation soit engagée consiste à soumettre toute opération de démolition-reconstruction à un référendum local. En effet, ces opérations touchant le coeur de la vie quotidienne des populations visées, celles-ci devraient pouvoir bénéficier d'un droit de veto.

D'ailleurs, si ces projets étaient conduits dans l'intérêt des habitants, et non pour répondre au souhait des élus locaux prompts à déconcentrer les quartiers d'habitat social qui peuvent troubler la tranquillité de leurs autres administrés ou à contrarier leur réélection, il y a fort à parier que les habitants diraient « oui » la démolition.

De plus, cette disposition démocratique permettrait de garantir l'application effective de la règle du « un pour un », à savoir un logement social reconstruit pour un détruit. En effet, selon le rapport de l'Observatoire des zones urbaines sensibles de 2005, « les soixante-deux conventions de rénovation urbaine signées au 1^er juillet 2005 prévoient la démolition de 30 044 logements sociaux [et] la construction de 27 316 ».

Par ailleurs, quand les logements sont reconstruits, où le sont-ils ? À cet égard, L'ANRU estime que 52 % de ces logements sociaux seront construits en dehors du territoire des quartiers. Autre question : de quel type de logements « sociaux » parle-t-on alors ? De ces fameux PLS, qui ne sont pas particulièrement réservés aux ménages modestes, contrairement à la définition du logement social telle qu'elle figure dans la loi ! Bref, le compte n'y est pas !

Cette proposition, je tiens à le rappeler, reprend l'une des idées de la Fondation Abbé Pierre pour le logement des défavorisés, qui souhaite « introduire dans les opérations de renouvellement urbain une obligation de consultation et de validation du projet par les locataires ».

Vous me répondrez peut-être, monsieur le ministre, comme le fit ici même M. Braye lors de la discussion générale, que « l'abbé est entouré par de dangereux gauchistes ! »

Pourtant, une vraie co-élaboration avec les habitants est possible : à Arcueil et à Gentilly, un référendum « décisionnel et non consultatif » a permis à la population de choisir entre quatre projets différents, qui allaient de la réhabilitation à la destruction.

Toutefois, pour l'instant, monsieur le ministre, vous n'avez pas fait le choix de la concertation. Vous avez préféré l'urgence de l'affichage, avant 2007. Il ne s'agit pas là d'une dérive locale, d'un oubli de la part de certains maires, mais de la nature même de l'ANRU, qui impose, dans sa charte d'insertion, que « fin 2006, tous les projets soient engagés ».

Or, la concertation, cela prend du temps ! Mais j'imagine que, depuis de récentes manifestations, le Gouvernement a compris que ce n'était pas du temps perdu...

Cette précipitation est également due au programme national de rénovation urbaine, tel qu'il se trouve défini par la loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine de 2003.

En annonçant un objectif quantifié de 200 000 logements détruits, les pouvoirs publics ont fixé un chiffre qui guide tous les programmes de rénovation. La destruction est devenue une fin en soi !

Ce choix est lié à la volonté de M. Borloo d'en finir aussi vite que possible avec la visibilité des quartiers populaires, avec leurs barres et leurs tours. Je cite le rapport accablant de Jacques Donzelot et Renaud Epstein, commandé par le Comité d'évaluation et de suivi de l'ANRU lui-même, à propos des démolitions réalisées à Montfermeil : « Loin de contrarier ou de freiner les aspirations du maire, comme l'avaient fait ses prédécesseurs, Jean-Louis Borloo aurait poussé le maire à majorer le nombre des démolitions. »

Voilà comment, selon ce même rapport, un technicien de Montfermeil juge l'implication du ministère dans le programme de cette commune : « Si rien n'a été fait en matière de participation, cela tient largement à l'histoire du projet, qui correspond à une commande personnelle de M. Borloo. »

M. le président. Veuillez conclure !

M. Jean Desessard. Je vous propose donc, mes chers collègues, d'adopter cet amendement, qui vise à rendre obligatoire un référendum local lors de chaque démolition.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur Desessard, à l'évidence, vous défendez là une vision que je qualifierai de parisienne, ou de Verte, de la rénovation urbaine.

M. Jean Desessard. A priori, c'est normal !

M. Dominique Braye, rapporteur. Je ne suis pas certain que vous fréquentiez très souvent les quartiers de rénovation urbaine ! (Mme Michelle Demessine s'exclame.)

Pour ma part, je pratique cet exercice presque quotidiennement et je puis vous assurer que les habitants, à quelques nuances près, se félicitent des démolitions. Je pense notamment au quartier du Val-Fourré, à Mantes-la-Jolie. Je vous invite d'ailleurs à venir dans ce quartier le 2 juillet prochain assister à la démolition de trois tours, regroupant 576 logements. Vous pourrez rencontrer tous les habitants puisqu'une grande fête sera organisée à l'occasion de cette démolition, et vous aurez tout loisir de leur demander leur sentiment sur les programmes de rénovation urbaine !

Certes, je ne prétends pas que cela se passe partout aussi bien. Comme vous l'avez souligné, monsieur Desessard, il est nécessaire d'informer les populations et de prendre le temps de la concertation. Je partage votre opinion sur ce point, car j'ai également visité d'autres sites où des réticences se sont manifestées lorsque les promoteurs des projets de rénovation ont voulu aller trop vite et n'ont pas pris le temps d'expliquer les enjeux de ces opérations à la population.

En revanche, je ne connais pas de site où, une fois les rénovations réalisées, les gens soient mécontents. Je regrette d'ailleurs que notre collègue Guy Fischer ne soit pas là, car il aurait pu nous parler des premiers projets de ce genre, qui ont été menés à bien dans la région lyonnaise, notamment à Vaulx-en-Velin.

S'agissant du référendum local, je sais qu'il fait partie de vos chevaux de bataille, qu'il s'agisse de rénovation urbaine ou d'autres sujets. De façon générale, dans de très nombreux domaines, la démocratie participative passe selon vous par le référendum local.

En l'occurrence, compte tenu de la tendance fâcheuse des Français à répondre à côté de la question qui leur est posée -  ce que personne ne conteste, même si cela en arrange certains ! -, le référendum ne m'apparaît pas comme l'exercice idéal de la démocratie.

Mme Michelle Demessine. Changez donc de peuple !

M. Dominique Braye, rapporteur. Pour toutes ces raisons, la commission émet un avis défavorable sur cet amendement, qu'elle juge au demeurant très sympathique.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Monsieur Desessard, tout d'abord, vous avez indiqué que, selon les conventions de rénovation urbaine signées au 1^er juillet 2005, 27 000 logements sociaux devraient être détruits pour 30 000 qui seraient construits. Ces chiffres, qui étaient exacts à l'époque, montrent en réalité la pertinence du principe du « un pour un ».

En effet, vous le savez, le taux de vacance des logements sociaux - en tout cas, sur la plupart des sites - est beaucoup plus élevé que celui des autres habitations. À l'exception d'une petite partie de l'Île-de-France, il est de 15 %, 20 % et même, sur certains sites, de 30 % ou 40 %.

Je puis vous indiquer qu'au 31 décembre 2005, selon les mêmes estimations, 64 700 logements ont été construits pour 68 300 qui ont été détruits. Toutefois, du fait des taux de vacance, il y a plus de constructions que de démolitions effectives, c'est-à-dire correspondant à la suppression de logements habités.

Par ailleurs, je souhaite préciser que ces 64 700 logements construits le sont exclusivement grâce à des PLUS et des PLAI, et en aucune façon grâce à des PLS.

Monsieur Desessard, vous avez posé une question de fond, celle du lieu où ces logements sont reconstruits. Il s'agit d'un débat extrêmement complexe. Certains considèrent que ces logements sont trop concentrés, tandis que des collectivités souhaitent s'associer dans le cadre plan local de l'habitat, afin de développer des projets harmonieux.

Notre logique nous conduit plutôt à tenter d'associer tous les acteurs du bassin d'habitat, afin d'éviter des regroupements trop importants. Cependant, il est aussi absolument nécessaire que les habitants reçoivent les mêmes logements, dans les mêmes conditions et dans les mêmes secteurs. Il s'agit donc d'un sujet difficile, et chaque convention fait l'objet de débats houleux.

Quant à la concertation, qui est toujours indispensable, elle constitue un véritable enjeu. Sur la plupart des sites, elle se passe bien, c'est-à-dire qu'elle se déroule vraiment. Dans certains cas, elle est mal faite ou elle reste purement formelle, et le projet est alors lui-même inacceptable.

En effet, il arrive que des dossiers de rénovation soient bloqués. Je pense en particulier - pourquoi ne pas le citer ? - au quartier du Coudray, à Poissy, dans les Yvelines, où l'opération envisagée n'est pas acceptable, ni sur le fond ni au regard de la concertation.

Je rappelle également que le programme de rénovation urbaine est piloté localement par le préfet, qui en est le garant. Le cahier des charges et le règlement intérieur de l'ANRU exigent que le préfet présente, en même temps que le dossier de rénovation, des éléments factuels de concertation, qu'il a vérifiés.

Ces dispositions figurent désormais dans le règlement intérieur de l'ANRU, ce qui n'était pas le cas lorsque cet organisme a été créé. Toutes les mesures sont donc prises, me semble-t-il, pour que la concertation, qui est indispensable, je le répète, ait lieu effectivement.

De même, tout est fait pour que les programmes ne se limitent pas à des opérations de construction-démolition. Ces dernières ne représentent d'ailleurs que 15 % des crédits des programmes, qui prévoient également la construction d'écoles, d'équipements publics, la réalisation d'accès, de voieries, d'espaces publics, et tout cela est extrêmement lourd.

Il faut donc renforcer la concertation. Toutefois, je ne crois pas qu'il faille rendre obligatoire l'organisation d'un référendum. En effet, la formulation de la question et l'identité de son auteur peuvent exercer une influence, au point que la réponse pourrait être différente de celle à laquelle aurait abouti une concertation menée sereinement jusqu'à son terme.

Monsieur Desessard, je souhaitais préciser ces éléments pour répondre à votre intervention, qui pose de véritables problèmes. Néanmoins, pour les raisons que je viens d'exposer, et tout en défendant le principe d'une nécessaire concertation, j'émets un avis défavorable sur cet amendement.

M. le président. La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote.

M. Thierry Repentin. M. le ministre a pris le temps de répondre longuement à M. Desessard, et il a eu raison, car celui-ci pose de vraies questions sur la façon dont sont conduits les projets de rénovation urbaine sur certains sites.

Monsieur le ministre, vous avez évoqué un cas précis. Je ne l'aurais pas moi-même cité, mais puisque vous l'avez fait, j'ajouterai la précision suivante. Il se trouve que, à la demande de Catherine Tasca, je me suis rendu sur ce site voilà quelques semaines. J'ai rencontré certains habitants, qui d'ailleurs se sont constitués depuis en association. Ils sont « vent debout » contre le projet porté par la collectivité locale, car ils estiment avoir appris son existence par la presse et n'avoir reçu d'explication que lors d'une seule rencontre, qui fut selon eux une réunion d'information, et non de concertation. Or ce projet les concerne dans leur vie quotidienne.

On ne démolit pas un immeuble sans que ses anciens habitants en retirent une souffrance psychologique parce qu'ils vivent la démolition de ce qui était leur cadre de vie comme une atteinte à leur intégrité même.

Il est donc essentiel que des échanges soient organisés, qu'un juste équilibre soit trouvé grâce à la confrontation des intérêts en présence, quitte à faire évoluer le projet. Je crois que l'amendement de Jean Desessard soulève un problème que nous ne pouvons ignorer ni écarter d'un revers de la main en arguant qu'il s'agit d'une hypothèse d'école dépourvue d'application au quotidien.

Néanmoins, chaque site est particulier, compte tenu de l'histoire de la collectivité locale, de sa gestion, de ses élus. Et, pour beaucoup d'entre eux, la concertation n'est pas simplement un mot. En son temps, l'État a d'ailleurs entendu favoriser le dialogue entre élus et habitants ; je pense, en particulier, à la faculté de créer des conseils de quartiers, prévue par la loi relative à la démocratie de proximité. Il existe heureusement plus d'exemples de sites où une concertation initiale a été organisée que de quartiers tels que celui auquel M. le ministre faisait référence.

Par ailleurs, si nous prévoyions l'organisation systématique d'un référendum, il se pourrait que la population concernée soit favorable à un projet, mais que le résultat du vote soit néanmoins négatif. En effet, Jean Desessard le sait, lors d'un référendum, la réponse apportée ne répond pas toujours à la question posée ; les électeurs se prononcent aussi en fonction du contexte politique local ; certains d'entre eux pourraient saisir cette occasion pour s'exprimer de façon beaucoup plus large sur toute la gestion de la commune.

Par conséquent, si l'amendement n° 476 était maintenu, bien que nous comprenions parfaitement les préoccupations de Jean Desessard et souscrivions à l'esprit qui sous-tend sa proposition, nous ne pourrions le voter, car nous ne sommes pas partisans d'une solution unique pour toutes les opérations de démolition.

M. le président. Monsieur Desessard, l'amendement n° 476 est-il maintenu ?

M. Jean Desessard. Oui, monsieur le président.

Je ne m'étendrai pas sur les méfaits du ministère à Montfermeil, méfaits dont l'énumération a été interrompue tout à l'heure par l'expiration de mon temps de parole.

Je répondrai à M. Braye que, si les habitants sont contents de la démolition de leurs logements, ils peuvent voter pour lors du référendum. Où est le problème ?

Pour ma part, je récuse l'argument selon lequel, chaque fois qu'un référendum local est organisé, les électeurs répondent à autre chose qu'à la question posée.

M. Dominique Braye, rapporteur. C'est l'expérience qui nous l'enseigne !

M. Paul Blanc. C'est ce qui se passe dans la réalité !

M. Jean Desessard. Certes, mais il arrive aussi que le problème soit mal expliqué, que la question posée soit très mal rédigée, qu'elle concerne un texte long, âpre et confus, qui porte la marque d'une certaine technocratie européenne.

M. Dominique Braye., rapporteur. Et les considérations politiciennes, vous les oubliez ?

M. Jean Desessard. À quoi s'ajoute un mal-être social. Si, par surcroît, les électeurs ne comprennent rien à la question posée, il ne faut pas s'étonner qu'ils soient tentés de voter non !

En revanche, la destruction d'une tour ou sa réhabilitation sont vraiment des problèmes très concrets, qui, si j'ose dire, réhabilitent le politique au quotidien ! L'institution d'une modalité de consultation des habitants serait donc très positive, me semble-t-il.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 476.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Article 7 septies

Le 1° du I de l'article 31 du code général des impôts est complété par un n ainsi rédigé :

« n) Une déduction fixée à 30 % des revenus bruts des logements qui ont donné lieu, au titre de l'année qui précède celle de la conclusion du bail, au versement de la taxe prévue à l'article 232. Cette déduction s'applique aux revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion de ce bail, conclu entre le 1^er janvier 2006 et le 31 décembre 2007. L'application du présent n est exclusive de celle des dispositions prévues aux f à l. »

M. le président. L'amendement n° 159, présenté par Mmes Demessine et Didier, MM. Billout, Coquelle, Le Cam et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit cet article :

Le premier alinéa de l'article L. 641-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :

« Sur proposition du service municipal du logement et après avis du Maire, le représentant de l'État dans le département peut procéder, par voie de réquisition, pour une durée maximum d'un an renouvelable, à la prise de possession partielle ou totale des locaux à usage d'habitation vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés, en vue de les attribuer aux personnes mentionnées à l'article L. 641-2. »

La parole est à M. Jean-François Voguet.

M. Jean-François Voguet. Nous avions déjà déposé un amendement similaire en première lecture, qui avait d'ailleurs été adopté avec l'avis favorable de la commission et du Gouvernement.

Vous le savez, nous connaissons une situation de crise aiguë en matière de logement. Si la responsabilité peut en être imputée aux uns et aux autres, les faits sont là : la pénurie aboutit à des situations scandaleuses et alimente la spéculation, alors qu'elle est le résultat de certaines décisions politiques et d'une gestion particulière du logement.

Cette situation est singulièrement tendue dans la zone qui, en termes de plafond de loyers, est définie comme la zone I Bis ou A. Ainsi, dans la capitale, à quelques rues d'écart, nous trouvons des logements sociaux dont le bailleur n'assure pas correctement l'entretien, des logements privés concernés par une opération de vente à la découpe, des logements insalubres loués à prix d'or par des « marchands de sommeil » et des logements de bon standing, mais sans occupant, car vendus ou loués à des tarifs exorbitants.

Ce profond dérèglement du secteur du logement appelle des solutions significatives, même si elles sont temporaires. Il est temps que l'existence d'un parc locatif vide de toute occupation cesse d'encourager plus encore une spéculation foncière et immobilière hors de propos avec la situation actuelle et avec les bénéfices que peuvent attendre les uns et les autres de leurs investissements.

Tel est donc l'objet de cet amendement, qui vise à autoriser un recours élargi au droit de réquisition pour l'utiliser de manière judicieuse et efficace.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur Voguet, vous avez peut-être oublié que nous avions adopté en première lecture l'amendement auquel vous avez fait référence et, par là même, inséré un article additionnel, lequel a été adopté conforme à l'Assemblée nationale et ne fait donc pas l'objet de la deuxième lecture.

Par conséquent, il n'est pas utile d'inscrire une deuxième fois la même disposition dans ce texte. C'est la raison pour laquelle je vous demande de bien vouloir retirer cet amendement.

M. le président. Monsieur Voguet, l'amendement n° 159 est-il maintenu ?

M. Jean-François Voguet. Non, je le retire, monsieur le président.

M. le président. L'amendement n° 159 est retiré.

Je mets aux voix l'article 7 septies.

(L'article 7 septies est adopté.)

Article 7 octies

I. - Le I de l'article 1407 du code général des impôts est complété par un 4° ainsi rédigé :

« 4° Pour les immeubles dépassant une durée de vacance de plus de cinq ans. »

II. - L'article 1410 du même code est ainsi rédigé :

« Art. 1410. - La taxe d'habitation est majorée de 50 % pour les immeubles dont la durée de vacance est supérieure à dix ans. »

M. le président. Je suis saisi de quatre amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 134, présenté par MM. Dulait, Vasselle, Pointereau, Doublet, Balarello, Bourdin, César, Mortemousque et Humbert, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à M. Dominique Mortemousque.

M. Dominique Mortemousque. Monsieur le président, je pourrais « baratiner » un quart d'heure sur cet amendement, mais, pour vous faire gagner du temps, je considère qu'il est défendu ! (Rires.)

M. le président. L'amendement n° 85 rectifié, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi cet article :

Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° Après l'article 1407, il est inséré un article 1407 bis ainsi rédigé :

« Art. 1407 bis. - Les communes autres que celles visées à l'article 232 peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis, assujettir à la taxe d'habitation, pour la part communale et celle revenant aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre, les logements vacants depuis plus de cinq années au 1^er janvier de l'année d'imposition. La vacance s'apprécie au sens des V et VI de l'article 232.

« Les abattements, exonérations et dégrèvements prévus aux articles 1411, 1413 bis à 1414 A ne sont pas applicables.

« En cas d'imposition erronée liée à l'appréciation de la vacance, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la commune. Ils s'imputent sur les attributions mentionnées à l'article L. 2332-2 du code général des collectivités territoriales. »

2° Le premier alinéa du I de l'article 1408 est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Toutefois, pour l'imposition mentionnée à l'article 1407 bis, la taxe est établie au nom du propriétaire, de l'usufruitier, du preneur du bail à construction ou à réhabilitation ou de l'emphytéote qui dispose du local depuis le début de la période de vacance. »

La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. La commission est sensible aux problèmes soulevés par cet article. En effet, la taxe sur les logements vacants n'est applicable que dans huit agglomérations françaises et ne permet pas de résoudre les problèmes de vacance sur les territoires périurbains ou ruraux.

Il n'en demeure pas moins que le système préconisé par l'Assemblée nationale soulève certaines difficultés. Ainsi, l'assujettissement à la taxe d'habitation pourrait créer de graves problèmes pour les propriétaires qui n'ont pas les moyens d'entretenir des logements dont ils pourraient hériter et qu'ils souhaiteraient néanmoins conserver.

Mes chers collègues, afin de tenir compte de la diversité des situations locales, la commission vous soumet donc un amendement tendant à rendre facultatif l'application de la taxe d'habitation aux logements vacants depuis plus de cinq ans et à permettre aux communes, sur délibération du conseil municipal, de l'instituer si elles le jugent opportun. Cela permettra notamment de ne pas instaurer cette taxe dans les zones en déclin démographique où il serait tout à fait contre-productif de prévoir une taxe d'habitation sur des logements vacants qui ne trouvent pas preneurs.

Comme l'a très justement souligné notre collègue Gérard Cornu en réunion de commission, je précise qu'il s'agit non pas de créer une nouvelle taxe, mais bien de réintégrer certains locaux dans le champ de la taxe d'habitation.

Il importe surtout de lever les difficultés qui pourraient naître de situations dans lesquelles les propriétaires seraient soumis à une double imposition, c'est-à-dire à la taxe sur les logements vacants et à la taxe d'habitation. À cette fin, la commission propose d'interdire aux communes concernées par la taxe sur les logements vacants de faire usage d'une telle faculté.

Enfin, la commission ne reprend pas, dans cet amendement, le dispositif de majoration de 50 % de la taxe au bout de dix ans, qui a été adopté par l'Assemblée nationale. Elle estime que la commune, passé ce délai de cinq ans, pourra engager d'autres procédures, notamment la procédure d'abandon manifeste.

M. le président. L'amendement n° 426, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat, Collomb et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi cet article :

Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° Après l'article 1407, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Art. ... - Sauf délibération contraire du conseil municipal, les logements vacants depuis plus de cinq années au 1^er janvier de l'année d'imposition sont assujettis à la taxe d'habitation, pour la part communale et celle revenant aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre. La vacance s'apprécie au sens des V et VI de l'article 232.

« Les abattements et dégrèvements prévus aux articles 1411, 1413 bis à 1414 A ne sont pas applicables.

« En cas d'imposition erronée liée à l'appréciation de la vacance, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la commune. Ils s'imputent sur les attributions mentionnées à l'article L. 2332-2 du code général des collectivités territoriales. »

2° Le premier alinéa du I de l'article 1408 est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Toutefois, pour l'imposition mentionnée à l'article 1407 bis, la taxe est établie au nom du propriétaire, de l'usufruitier, du preneur du bail à construction ou à réhabilitation ou de l'emphytéote qui dispose du local depuis le début de la période de vacance.»

La parole est à M. André Vézinhet.

M. André Vézinhet. Dans le même esprit que l'amendement précédent, il convient à mon sens de mener une « croisade » aussi large que possible contre « ces logements sans personne et ces personnes sans logement », afin de résoudre définitivement cette équation choquante constatée sur le territoire national. À ce titre, nous devons pénaliser les propriétaires qui laissent leurs biens vacants pendant trop longtemps.

Deux millions de logements sont encore vacants aujourd'hui, ce qui représente 6,8 % du parc. Imaginez que, par un coup de baguette magique, nous les réintégrions dans leur fonction, qui est d'héberger des individus et des familles : la vie changerait dans notre pays ! Certes, une telle proportion est la plus faible depuis trente ans, mais elle est encore trop importante à l'heure où les besoins en logement sont criants.

Dans ce contexte, l'article 7 octies rétablit la taxe d'habitation pour les logements vacants depuis plus de cinq ans et la majore de 50 % pour les logements vacants depuis plus de dix ans. Il s'agit d'une bonne mesure, qui favorisera une meilleure utilisation du parc de logements existants, car les bailleurs privés seront incités à remettre sur le marché des locaux d'habitation vacants, à l'heure où la demande, déjà importante, croît.

Il convient, comme vient de le dire M. le rapporteur pour l'amendement qui le concerne, de prévoir une disposition visant à éviter une application uniforme du dispositif. Tel est le sens de l'amendement n° 426 : les logements vacants depuis plus de cinq ans seront assujettis à la taxe d'habitation, sauf si la commune ne décide du contraire par délibération.

M. Gérard Delfau. Très bonne formule, qui inverse le dispositif !

M. le président. L'amendement n° 42, présenté par Mmes Demessine et Didier, MM. Billout, Coquelle, Le Cam et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

I. - À la fin du texte proposé par le I de cet article pour le 4° du I de l'article 1407 du code général des impôts, remplacer les mots :

cinq ans

par les mots :

deux ans

II. - À la fin du texte proposé par le II de cet article pour l'article 1410 du code général des impôts, remplacer les mots :

dix ans

par les mots :

quatre ans

La parole est à Mme Michelle Demessine.

Mme Michelle Demessine. Par l'article 7 octies, il nous est proposé d'adopter une disposition tendant à faciliter aux propriétaires la remise en location de leurs biens, au travers d'une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements vacants depuis une longue période.

Elle vise à exonérer d'imposition les propriétaires de logements vacants depuis moins de cinq ans, dans le cadre de la taxe d'habitation, et depuis moins de dix ans, dans le cadre du foncier bâti. Concrètement, cela revient à offrir un avantage fiscal non négligeable aux propriétaires remettant un logement sur le marché locatif, en leur permettant de se délivrer de toute contribution locale, contribution qu'ils auraient normalement payée si le logement n'était pas vacant.

À votre avis, mes chers collègues, cette incitation est-elle une mesure susceptible d'aider à la remise en location de logements vacants ou, plutôt, une mesure permettant, une fois encore, de fournir un avantage fiscal non négligeable à quelques propriétaires ?

C'est donc très logiquement qu'il nous semble nécessaire de revenir sur cette disposition tout à fait discutable et d'en restreindre sensiblement le champ d'application.

La vacance de logements, notamment dans un contexte de hausse continue des loyers du secteur privé, constitue en elle-même un formidable outil de spéculation immobilière, les nouveaux locataires se trouvant bien souvent confrontés à la stricte application des dispositions relatives à la fixation des loyers par référence aux prix du voisinage.

L'avantage fiscal induit est donc parfaitement disproportionné, et nous ne pouvons que vous proposer d'adopter cet amendement pour le ramener à des proportions plus raisonnables.

Enfin, ultime observation utile, les pertes de recettes pour les collectivités locales subies du fait de l'application du présent article ne sont pas gagées ni compensées. Ne serait-ce que pour cela, sans doute conviendrait-il de se poser la question de l'application d'une telle disposition.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur Mortemousque, la commission a cherché, comme je l'ai indiqué en présentant l'amendement de la commission, à trouver un équilibre sur cet article, pour en corriger les excès.

Les communes qui ont vraiment besoin de cet outil sont peu nombreuses, mais, manifestement, elles existent. Dans ces conditions, si un vrai besoin se présente pour une commune, pourquoi la priver de cette possibilité de mettre en place un tel dispositif, puisque nous proposons que ce soit elle qui en prenne l'initiative ?

Par conséquent, mon cher collègue, puisque nous en avons largement discuté, je vous demande de bien vouloir retirer l'amendement n° 134.

S'agissant de l'amendement n° 426, monsieur Vézinhet, votre philosophie est identique à celle de la commission, à une différence près, mais une différence de taille : comme le disait notre collègue Gérard Delfau, vous proposez en fait d'inverser la logique du dispositif prévu.

Or, pour ce genre de dispositions automatiques, l'expérience prouve que de nombreuses petites communes ne sont pas toujours informées à temps. (M. Gérard Delfau lève les bras au ciel.) Les mesures s'appliquent donc sans que les élus locaux en soient tout à fait conscients.

Pour notre part, nous préférons donner au maire et au conseil municipal qui rencontrent un problème sur leur commune toute possibilité pour mettre en place cet outil s'ils le désirent, plutôt que d'imposer, comme vous le proposez, une application automatique sur tout le territoire, sauf en cas de délibération contraire. En effet, pour qu'il y ait une délibération contraire, encore faut-il que les petites communes soient bien informées.

Nous souhaitons donc maintenir l'équilibre auquel nous sommes parvenus avec l'amendement que nous avons présenté. Je vous demande donc de bien vouloir retirer l'amendement n° 426, pour ne pas avoir à émettre un avis défavorable.

Quant à l'amendement n° 42, je le répète, la commission a trouvé un équilibre qui lui paraît satisfaisant et qu'elle souhaite conserver. Vouloir être toujours de plus en plus répressif ne me semble pas la bonne formule. Aussi, la commission est défavorable à cet amendement.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement partage la position de la commission et émet donc un avis favorable sur l'amendement n° 85 rectifié, qu'il préfère à l'amendement n° 134, pour lequel il demande le retrait. En outre, il est défavorable aux amendements n^os 426 et 42.

M. Daniel Raoul. C'est succinct !

M. le président. Monsieur Mortemousque, l'amendement n° 134 est-il maintenu ?

M. Dominique Mortemousque. Monsieur le président, je retire naturellement cet amendement. La commission des affaires économiques s'est réunie et a pris une décision. C'est l'avantage de ces réunions de commissions, au cours desquelles nous cherchons les moyens de traiter au mieux les sujets. Dans le cas présent, nous nous réjouissons qu'une solution efficace ait été trouvée.

M. le président. L'amendement n° 134 est retiré.

M. Dominique Braye, rapporteur. Merci, monsieur Mortemousque !

M. le président. La parole est à M. André Vézinhet.

M. André Vézinhet. Monsieur le président, j'annonce par avance que je retire l'amendement n° 426.

M. le président. L'amendement n° 426 est retiré.

Je mets aux voix l'amendement n° 85 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, l'article 7 octies est ainsi rédigé et l'amendement n° 42 n'a plus d'objet.

Demande de priorité

M. le président. Mes chers collègues, j'ai été sollicité par M. le ministre d'une demande de priorité sur l'article 8 bis A.

Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Favorable.

M. Daniel Raoul. C'est étonnant ! (Sourires.)

M. le président. La priorité est ordonnée.

Article 8 bis A (priorité)

Dans les conditions prévues par l'article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance toute mesure visant à :

1° Transformer les sociétés anonymes de crédit immobilier en sociétés ayant pour objet principal la réalisation d'opérations d'intérêt général dans le domaine de l'accession sociale à la propriété ;

2° Prévoir les dispositions nécessaires afin que les règles d'organisation, d'administration et de gestion des sociétés anonymes de crédit immobilier soient compatibles avec leur nouvel objet, dans le respect du droit des actionnaires ;

3° Déterminer les conditions, notamment de délai et de procédure, dans lesquelles les sociétés anonymes de crédit immobilier se mettent en conformité avec leur nouvel objet ;

4° Veiller à ce que les actionnaires des sociétés anonymes de crédit immobilier qui souhaitent céder leurs titres à l'occasion de la modification de l'objet de ces sociétés bénéficient, dans le respect du droit de propriété, de la possibilité effective d'y procéder ;

5° Organiser les conditions dans lesquelles les fonds propres des nouvelles sociétés qui ne sont pas nécessaires à l'accomplissement de leur objet reçoivent une affectation conforme à l'intérêt général.

L'ordonnance doit être prise dans un délai de deux mois suivant la publication de la présente loi. Un projet de loi de ratification est déposé devant le Parlement dans un délai de deux mois à compter de sa publication.

M. le président. La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Mes chers collègues, avant que nous n'abordions l'examen de cet article consacré à la réforme des sociétés anonymes de crédit immobilier, les SACI, je souhaitais vous faire part de la position de la commission des affaires économiques sur le sujet.

Initialement, au cours de la discussion générale, j'avais indiqué que, sous réserve de plusieurs précisions sur les modalités de la réforme prévue par ordonnance, je ne voyais pas d'inconvénient à ce que le texte de cet article soit adopté conforme par notre Haute Assemblée.

Puis, les négociations entre les différents partenaires se poursuivant, il m'est apparu que certains points, et non des moindres, méritaient des explications complémentaires et, sûrement, des précisions.

Je pense en particulier à la possibilité qu'auront les SACI de continuer à détenir des filiales exerçant des activités concurrentielles tant dans le domaine du crédit immobilier que dans celui de la gestion et de la promotion immobilière, activités concurrentielles qui leur permettent d'avoir les moyens d'atteindre les objectifs que nous leur avons fixés en termes, notamment, d'accession sociale à la propriété.

Je pense également à l'ancrage desdites sociétés au monde HLM auquel elles ont toujours appartenu.

Je pense enfin à l'ancrage territorial de ces sociétés, qui remplissent des missions d'intérêt général pour le logement des plus démunis, adapté aux spécificités territoriales afin de garantir la participation et la prise en compte des attentes et des besoins des collectivités locales et des organismes d'HLM. Les élus locaux y sont particulièrement attachés.

À l'instar des inquiétudes légitimes qui ont été exprimées à l'Assemblée nationale, la commission a émis des craintes sur le volet financier de la réforme et sur la constitutionnalité du dispositif l'autorisant dans le texte d'habilitation.

Ces raisons ont donc conduit la commission des affaires économiques à présenter trois amendements de précision sur cet article. Je vous indique néanmoins, mes chers collègues, qu'il m'est très rapidement apparu que ces trois propositions pourraient ne constituer que des amendements d'appel.

En effet, monsieur le ministre, vous avez fait parvenir au fameux « groupe des sages », composé de parlementaires associés à l'élaboration de la réforme, un courrier de nature à apaiser toutes les craintes de la commission. Nous y reviendrons lors de l'examen des amendements.

Au-delà de ces points importants, il me semble nécessaire, en ma qualité de rapporteur, de vous interroger sur plusieurs points complémentaires.

J'estime que les SACI, du fait de la réforme en cours, ont trop peu de certitudes quant à leur avenir à court terme. Il n'est pas de bonne administration de la part de l'État, il n'est surtout pas de bonne gestion économique, de maintenir un acteur aussi significatif dans le domaine du crédit, qui se refinance sur les marchés, dans une telle situation d'incertitude sur ses futurs statuts.

Nous confirmez-vous, monsieur le ministre, que le texte de l'ordonnance respectera fidèlement les termes de la lettre qui a été adressée le 5 avril 2006 au comité des sages ?

Nous confirmez-vous également que la convention politique et opérationnelle contenant le volet financier de la réforme est, dans votre esprit, indissociable d'une réforme statutaire des SACI ?

Êtes-vous en mesure de nous adresser dans les plus brefs délais un projet d'ordonnance et un projet de convention afin que les SACI se mettent enfin en ordre de marche pour la mise en oeuvre du plan stratégique de relance à l'accession sociale à la propriété que nous appelons tous de nos voeux ?

M. le président. La parole est à M. le ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Tout d'abord, il existe un consensus national sur le fait que le crédit immobilier est un bon outil bancaire, que cette activité a été exercée dans de bonnes conditions et qu'elle a évolué du fait de la banalisation de la distribution d'un certain nombre de prêts.

M. Gérard Delfau. Très bien !

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Deuxièmement, les SACI sont un outil territorial, un outil d'accession sociale à la propriété. Il convient, globalement, de les soutenir, même si leurs résultats peuvent varier selon les sites.

Troisièmement, vous vous demandez, monsieur le rapporteur, si compte tenu de la banalisation des prêts, il est pertinent d'obliger les SACI et le Crédit immobilier de France à s'adosser à un autre partenaire, ce qui libérerait des liquidités importantes qui pourraient être injectées dans le logement social ou dans le logement en général.

Après débat, le choix du Gouvernement est parfaitement clair et ce qui est soumis au Parlement l'est donc également : il n'est pas question de créer la moindre obligation d'adossement, ni de principe ni sur les choix, pour les SACI et le Crédit immobilier de France. Si cela doit être un jour, le groupe le fera de lui-même, en toute liberté.

Puisqu'il y avait des capacités financières disponibles, un accord est intervenu avec le groupe pour une aide au financement du logement social en France de 350 millions d'euros et 150 millions d'euros.

Quatrièmement, la nécessité d'un certain nombre de clarifications juridiques est apparue tout aussi nettement. Par exemple, l'activité bancaire étant désormais exclusivement de la compétence du Crédit immobilier de France, il faut en tirer les conséquences au regard de la loi du 24 janvier 1984, relative à l'activité et au contrôle des établissements de crédit, dite « loi bancaire », en accord avec les SACI et à leur demande.

Cinquièmement, s'agissant de l'ancrage, il est institué la possibilité de créer un collège local comme actionnaire ou administrateur des SACI locales.

Sixièmement, les SACI restent bien sûr dans la famille du logement social.

Enfin, une convention d'objectifs serait signée, hors ordonnance, avec les SACI pour l'intensification de l'accession sociale à la propriété, et cela concernerait 20 000 logements sociaux, dont les trois quarts en « maisons à 100 000 euros », c'est-à-dire bénéficiant de la TVA à 5,5 %, dans des zones de rénovation urbaine.

C'est un dossier difficile, d'abord parce que le sujet est lui-même difficile, mais aussi parce que les intérêts peuvent être différents, parfois contradictoires, et il s'agit d'un outil extrêmement important auquel les parlementaires sont attachés.

Je m'étais donc engagé devant l'Assemblée nationale à réunir un comité des sages, composé pour l'Assemblée nationale, du président de la commission des affaires économiques, Patrick Ollier, de Gérard Hamel, rapporteur du projet de loi portant engagement national pour le logement, de Pierre Méhaignerie, président de la commission des finances, de François Scellier, rapporteur dudit projet de loi, de Jean Leonetti, membre de la commission des lois et de Michel Piron, président du Conseil national de l'habitat.

M. Daniel Raoul. Extrêmement ouverte la composition !

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Pour le Sénat, ce comité est composé de Jean-Paul Emorine, président de la commission des affaires économiques, de Dominique Braye, rapporteur du projet de loi, de Pierre Jarlier, rapporteur, de Jean Arthuis, président de la commission des finances, de Philippe Marini, rapporteur général de la commission des finances, de Henri de Raincourt, membre de la commission des finances. Siègent également dans ce comité M. Pierre-André Périssol, ancien ministre du logement, ainsi que M. Michel Delebarre, ancien ministre du logement et président de l'Union sociale pour l'habitat.

M. Daniel Raoul. C'est un alibi !

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Vous transmettrez cette appréciation à Michel Delebarre, je ne suis pas certain qu'il se perçoive comme un alibi. (Sourires.)

Le comité des sages a été informé en permanence de l'évolution de la proposition. Ce dispositif s'est construit pas à pas. Nous aboutissons aujourd'hui à une architecture consensuelle. Nous restons dans la famille du logement social, l'Union aura d'ailleurs un poste au sein du conseil d'administration, qui lui est proposé par les SACI. La gouvernance est modernisée mais elle reste dans un dispositif qui est défini et connu. Le chiffrage est arrêté. Les objectifs en matière de construction sont également arrêtés. Le système bancaire est stabilisé, le système d'outil opérationnel SACI est clarifié et stabilisé, dans un consensus quasi général.

Monsieur le rapporteur, vous avez posé trois questions supplémentaires auxquelles je peux apporter des réponses positives.

Je répète : il sera possible d'avoir des filiales concurrentielles dans le champ du groupe, et l'ancrage local sera renforcé. Quant à la forme juridique il s'agira probablement de sociétés coopératives d'intérêt collectif, SCIC.

M. Dominique Braye, rapporteur. Et le texte de l'ordonnance ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le texte de l'ordonnance vous sera soumis, comme l'intégralité des négociations vous a été soumise avant d'obtenir votre agrément.

Je vous demande donc un vote de confiance à la fois sur la poursuite de la méthodologie et sur la mise en oeuvre s'agissant d'un dossier qui est un bon dossier.

M. Philippe Marini. Très bien !

M. le président. Je suis saisi de huit amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

Les deux premiers sont identiques.

L'amendement n° 26 est présenté par Mmes Demessine et  Didier, MM. Billout,  Coquelle,  Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

L'amendement n° 432 est présenté par MM. Repentin,  Vidal,  Raoul,  Caffet et  Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et  Dussaut, Mmes Herviaux,  Hurel et  Khiari, MM. Krattinger,  Lejeune,  Pastor,  Piras,  Raoult,  Reiner,  Ries,  Saunier,  Teston,  Trémel,  Lise,  Vézinhet,  Picheral et  Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade,  Gillot,  Miquel,  Guérini,  Lagauche,  Sueur,  Collombat et les membres du groupe socialiste et apparentés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Supprimer cet article.

La parole est à Mme Michelle Demessine, pour présenter l'amendement n° 26.

Mme Michelle Demessine. Je suis désolée mais j'apporterai une tonalité différente aux propos du ministre.

Cet article porte sur la question du statut des sociétés anonymes de crédit immobilier.

Une fois encore, c'est dans le cadre d'une ordonnance que l'on nous invite à laisser l'État mettre en oeuvre une importante réforme pour le secteur des HLM, celle qui porte sur le statut et les interventions des sociétés de crédit immobilier.

L'évolution qui nous est proposée n'est pas secondaire quand on connaît le rôle des sociétés de crédit immobilier dans le financement de l'accession sociale à la propriété.

Dans leur statut actuel, les sociétés anonymes de crédit immobilier sont régies par les articles L. 422-4 à L. 422-4-3 du code de la construction et de l'habitation. Elles constituent d'ailleurs à ce titre un des éléments du mouvement HLM.

Cet article, qui définit le rôle et les caractéristiques des sociétés anonymes de crédit immobilier va-t-il être profondément modifié dans le cadre de l'ordonnance qui nous est annoncée ?

Ainsi, selon certaines sources, l'un des opérateurs importants en matière de crédit immobilier, la SOCRIF, qui intervient pour aider les salariés de la SNCF à acquérir leur logement principal, serait aussi directement concerné par la mise en oeuvre de l'ordonnance.

Que cherche-t-on donc à faire ? Banaliser les sociétés anonymes de crédit immobilier, afin de les transformer en établissements de crédit généralistes ?

Cherche-t-on à modifier leur champ d'action et donc effacer leur spécificité pour les faire participer à la mise en oeuvre des nouvelles orientations de la politique du logement dans notre pays, et notamment aux évolutions affectant la politique d'accession sociale à la propriété ?

Vous l'avez rappelé, monsieur le ministre, la mutation statutaire des sociétés de crédit immobilier devrait se conclure par le versement, par la Société centrale de crédit immobilier, d'une forme de droit d'entrée de 500 millions d'euros destiné à financer les nouvelles orientations de la politique d'accession sociale à la propriété.

Nous ne pouvons accepter une si importante modification par ordonnance et c'est la raison pour laquelle nous vous proposons de supprimer cet article.

M. le président. La parole est à M. Daniel Raoul, pour présenter l'amendement n° 432.

M. Daniel Raoul. L'article 8 bis A du présent projet de loi permet au Gouvernement de prendre par ordonnance toute mesure visant à transformer l'objet, le statut, les règles d'organisation et de gestion, ainsi que l'affectation d'une partie des fonds propres des sociétés anonymes de crédit immobilier.

Les auteurs du projet de loi portant engagement national pour le logement soulignent la nécessité d'augmenter l'offre de logement social - nous partageons ce point de vue -, en ce qui concerne tant la location - c'est également l'objet du plan de cohésion sociale - que l'accession sociale à la propriété.

Selon nous, il est essentiel de préserver l'intégrité de la famille HLM et de renforcer sa capacité à agir au service de l'intérêt général dans un cadre unifié.

Or l'article 8 bis A va à l'encontre des objectifs affichés dans la mesure où il induit le démantèlement d'une partie du mouvement HLM et l'appropriation par l'État d'une partie des fonds propres des SACI dévolus au logement social.

En outre, nous notons le risque que représente une modification alambiquée du statut des SACI. Sans garantie sur le maintien de l'intérêt général dans l'objet des SACI, ni maintien des SACI dans la famille HLM, ce produit juridique non identifié va très vite susciter la méfiance de Bruxelles, justifiant sans doute le dépeçage pur et simple du réseau.

Enfin, le recours aux ordonnances ne semble pas opportun, il revient à retirer au législateur la responsabilité de définir les contours d'un pan important des activités des opérateurs de logement social.

Les sénateurs de mon groupe s'opposent à cette réforme des sociétés anonymes de crédit immobilier réalisée sans concertation, en tout cas avant sa présentation à l'Assemblée nationale. Je reconnais en effet que des négociations ont eu lieu avant l'examen de ce texte en deuxième lecture par le Sénat. Toutefois, monsieur le ministre, nous ne disposons pas du texte exact de l'accord que vous avez pu obtenir de M. Sadoun.

Quoi qu'il en soit, les courriers et informations recueillis à ce jour ne reflètent pas l'enthousiasme des parties prenantes. Certes, M. Sadoun a donné son accord, je vous le concède, monsieur le ministre, mais certaines SACI émettent ouvertement des réserves et la famille HLM reste insatisfaite.

Sur le fond, en ce qui concerne l'objet des SACI, il est fait référence non plus à l'intérêt général mais seulement à l'intérêt collectif et à l'utilité sociale.

Concernant l'activité de ces sociétés, l'accession sociale à la propriété est considérée comme étant leur activité à titre principal, mais sans qu'il soit fait référence à la mixité et à la diversité sociales. Les filiales concurrentielles ont été confirmées.

S'agissant de l'appartenance au secteur du logement social, elle est certes réaffirmée mais sans garantie et sa définition est assez floue.

En ce qui concerne l'ancrage local, aucune référence n'est faite aux politiques locales de l'habitat. Au lieu de consacrer le pôle des SACI comme partenaire ayant un éventail complet de réponses aux politiques locales de l'habitat, on procède à une recentralisation.

Quant à l'accord financier, il est certes mieux cadré : 500 millions d'euros sur la période 2006-2007 ; transfert unique et non récurrent substitutif au budget de l'État sans renforcement des actions en faveur du logement.

C'est donc un projet peu ambitieux qui, certes, n'interdit rien mais ne garantit rien non plus et qui sert au Gouvernement à récupérer des liquidités et à afficher artificiellement de nouvelles mesures en matière d'accession à la propriété.

M. le président. L'amendement n° 540, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi le 1° de cet article :

1° Transformer les sociétés anonymes de crédit immobilier en sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif régies par les dispositions de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération ayant pour objet principal la réalisation d'opérations d'intérêt général dans le domaine de l'accession sociale à la propriété ainsi que dans le domaine des politiques de mixité sociale de l'habitat et pouvant détenir des filiales exerçant des activités concurrentielles ;

La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur le ministre, compte tenu des interrogations qu'ont exprimées différents collègues siégeant sur toutes les travées de cet hémicycle, il convient, malgré les indications que vous venez de nous fournir, de préciser les choses de façon formelle.

Par ce premier amendement, la commission propose la réécriture du 1° de l'article 8 bis A, relatif à la réforme des SACI. Il a tout d'abord pour objet de préciser que les SACI seront transformées, conformément aux négociations engagées entre les différents partenaires, en sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif régies par la loi du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération. Il tend ensuite à élargir leur objet social à des opérations dans le domaine des politiques de mixité sociale de l'habitat. Enfin, il vise à prévoir que les nouvelles sociétés pourront toujours détenir des filiales exerçant des activités concurrentielles dans le domaine du crédit immobilier et de la promotion et de la gestion immobilière.

En effet, la commission souhaite que l'ordonnance modifiant le statut des SACI garantisse un environnement législatif sécurisé. Ce dernier doit permettre aux nouvelles SACI de mettre en place les synergies nécessaires dans une logique de groupe par l'utilisation et la mise en commun des moyens et compétences de leurs filiales concurrentielles.

Ces synergies doivent également pouvoir se concrétiser par la conclusion de tout partenariat, librement négocié, nécessaire à la poursuite et au développement du projet économique et social des SACI.

En outre, l'amendement n° 540 fait référence à l'intérêt général pour ce qui concerne l'objet social des nouvelles SACI. Monsieur le ministre, il semblerait que ce point suscite un débat et mérite des clarifications. Il ne faudrait pas que cette référence empêche les SACI de détenir, comme nous le souhaitons tous, des filiales exerçant des activités concurrentielles, activité qui leur donne manifestement les moyens d'atteindre les objectifs que nous leur avons fixés.

Tel est l'objet de cet amendement.

M. le président. L'amendement n° 337 rectifié, présenté par Mme Létard et les membres du groupe Union centriste-UDF, est ainsi libellé :

I - Après les mots :

intérêt général

rédiger comme suit la fin du deuxième alinéa (1°) de cet article :

dans les domaines de l'accession sociale à la propriété, de la production et de la réhabilitation de logements sociaux

II - Dans le troisième alinéa (2°) de cet article, après les mots :

droit des actionnaires

insérer les mots :

et des politiques locales de l'habitat social

III - Rédiger comme suit le sixième alinéa (5°) de cet article :

5° Organiser les conditions dans lesquelles est effectuée une contribution exceptionnelle et non renouvelable prélevée sur les fonds propres des nouvelles sociétés qui ne sont pas nécessaires à l'accomplissement de leur objet.

La parole est à Mme Valérie Létard.

Mme Valérie Létard. L'article 8 bis A habilite le Gouvernement à modifier, par ordonnance, le statut des SACI. L'amendement du Gouvernement, à l'origine de ce texte, adopté par les députés, a suscité une vive émotion, tant il est vrai que rien ne laissait présager cette réforme déstabilisante pour ces sociétés et pour la famille HLM dont la finalité sociale a déjà fait ses preuves.

Les SACI et leurs filiales bénéficient d'un fort ancrage au niveau local et sont des partenaires privilégiés des élus pour des opérations d'intérêt général.

Devant les vives réactions suscitées par l'amendement précité, monsieur le ministre, vous vous êtes engagé à créer un comité des sages. Si nous saluons cette promesse, qui a été suivie d'effet, aujourd'hui rien pourtant ne semble pouvoir nous rassurer. Les garanties nécessaires qui doivent encadrer cette réforme ne semblent pas assurées, selon ce que nous avons pu savoir du contenu du cahier des charges.

Bien entendu, nous souscrivons à l'idée qu'une réforme du statut des SACI soit entreprise mais nous contestons surtout, par le dépôt de l'amendement n° 337 rectifié, la méthode employée pour réformer le cadre juridique de cet acteur important des politiques locales de l'accession sociale et du logement locatif social dans son ensemble.

Par ailleurs, comme vous le savez, ma famille politique a toujours montré son hostilité au recours régulier aux ordonnances. J'en conviens, certaines mesures nécessitent de passer par cette procédure mais la réforme des SACI méritait, selon moi, un débat plus approfondi devant les députés et les sénateurs, dans un contexte plus serein et surtout plus transparent, tant le sujet est complexe et nécessite un travail avec le Conseil d'État et avec Bruxelles.

Selon les informations que nous avons pu obtenir, les négociations en cours suscitent plus d'inquiétude que d'apaisement. C'est pourquoi le présent amendement tend à préciser les différents objectifs de l'habilitation donnée au Gouvernement pour modifier par ordonnance le statut des SACI. Il précise tout d'abord que l'objet principal de ces sociétés ne se concentre pas uniquement sur l'accession sociale mais s'étend également aux politiques de la construction et de réhabilitation de logements sociaux locatifs.

L'intérêt des outils économiques constitués par les SACI est de pouvoir fournir une offre globale en matière de logement social afin de réaliser des opérations d'intérêt général et de poursuivre des politiques de mixité sociale. Cet ancrage dans l'intérêt général pour les SACI doit être préservé, même si des filiales peuvent avoir une activité plus large.

Nous proposons de compléter le deuxième alinéa de l'article 8 bis A afin de rappeler que l'action des SACI doit s'inscrire en cohérence avec les politiques locales de l'habitat social et conserver son ancrage local fort. Ce dernier, qui fait toute la spécificité de ces sociétés, doit expressément figurer dans le cahier des charges par référence aux politiques locales de l'habitat ou contractualisation locale et aux synergies concrètes avec les autres familles HLM. Monsieur le ministre, pouvons-nous obtenir votre engagement que ces références figureront bien dans l'ordonnance en question ?

Enfin, l'amendement n° 337 rectifié encadre plus strictement les conditions du prélèvement opéré sur les fonds propres des SACI en spécifiant qu'il ne pourra avoir lieu qu'une seule fois. Monsieur le président, je rectifie cet amendement car j'espère que ledit prélèvement servira bien à financer des opérations de logement social. Pour cela, j'ajoute après les mots : « à l'accomplissement de leur objet », les mots : « et qui doit rester en lien direct avec la production ou la réhabilitation de logement social ».

M. le président. Je suis donc saisi par Mme Létard et les membres du groupe Union centriste-UDF, d'un amendement n° 337 rectifié bis est ainsi libellé :

I - Après les mots :

intérêt général

rédiger comme suit la fin du deuxième alinéa (1°) de cet article :

dans les domaines de l'accession sociale à la propriété, de la production et de la réhabilitation de logements sociaux

II - Dans le troisième alinéa (2°) de cet article, après les mots :

droit des actionnaires

insérer les mots :

et des politiques locales de l'habitat social

III - Rédiger comme suit le sixième alinéa (5°) de cet article :

5° Organiser les conditions dans lesquelles est effectuée une contribution exceptionnelle et non renouvelable prélevée sur les fonds propres des nouvelles sociétés qui ne sont pas nécessaires à l'accomplissement de leur objet et qui doit rester en lien direct avec la production ou la réhabilitation de logement social.

Veuillez poursuivre, madame Létard.

Mme Valérie Létard. En effet, si un prélèvement est opéré sur un établissement de cette nature, qui vise à accompagner la production de logements, il est souhaitable que ce prélèvement puisse être utilisé à des fins de production ou de réhabilitation de logements sociaux.

Après avoir exposé l'objet de cet amendement, je souhaite, monsieur le ministre, obtenir des précisions sur le futur statut des SACI.

Le Crédit immobilier de France constitue un réseau composé de SACI et de filiales concurrentielles immobilières et financières. Ces filiales sont essentielles au service des politiques de l'habitat. Or, dans le cahier des charges, qui ne vise que les SACI, rien ne garantit l'intégrité du réseau. Demain, les filiales pourront être cédées au privé sans contredire le cahier des charges proposé par le Gouvernement. Il est seulement indiqué que les SACI ont le droit d'avoir des filiales. C'est pourquoi, monsieur le ministre, je souhaite obtenir votre engagement quant à un régime juridique qui garantisse l'intégrité du système.

M. le président. L'amendement n° 541, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi le 2° de cet article :

2° Prévoir :

-  les  dispositions  nécessaires afin que les règles d'organisation, d'administration et de gestion des nouvelles sociétés soient compatibles avec leur nouvel objet, notamment pour ce qui concerne la représentation des collectivités territoriales et des autres organismes d'habitations à loyer modéré, dans le respect du droit des actionnaires ;

- les dispositions concernant l'organisation centrale regroupant les nouvelles sociétés, en cohérence avec leur objet et leur organisation.

La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Avec ce deuxième amendement, la commission souhaite préciser que les collectivités territoriales et les autres familles d'organismes d'HLM sont des partenaires privilégiés des SACI. À ce titre, il convient que ces deux catégories d'acteurs aient une place éminente dans les nouvelles structures dirigeantes des nouvelles SACI, en particulier au sein des collèges actionnaires, comme le prévoit le statut des SCIC.

En outre, cet amendement dispose que l'ordonnance devra déterminer le mode d'organisation centrale des SACI se substituant à la chambre syndicale. Celle-ci a actuellement le caractère d'un organe central, au sens de la loi bancaire, qui n'aura plus lieu d'être du fait de la transformation des SACI. En conséquence, il convient que la chambre syndicale voie son statut évoluer. Les dernières négociations évoquaient la transformation en une union d'économie sociale.

Tel est l'objet de cet amendement.

M. le président. Les deux amendements suivants sont identiques.

L'amendement n° 193 est présenté par M. Marini.

L'amendement n° 433 est présenté par MM. Repentin,  Vidal,  Raoul,  Caffet et  Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et  Dussaut, Mmes Herviaux,  Hurel et  Khiari, MM. Krattinger,  Lejeune,  Pastor,  Piras,  Raoult,  Reiner,  Ries,  Saunier,  Teston,  Trémel,  Lise,  Vézinhet,  Picheral et  Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade,  Gillot,  Miquel,  Guérini,  Lagauche,  Sueur,  Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Supprimer l'avant-dernier alinéa (5°) de cet article.

La parole est à M. Philippe Marini, pour présenter l'amendement n° 193.

M. Philippe Marini. Il s'agit également d'un amendement d'appel.

Monsieur le ministre, on se rapproche d'un processus partenarial s'agissant de cette réforme qui, dans son principe, me paraît utile et nécessaire. Mais je voudrais, à mon tour, appeler votre attention sur quelques points. Votre réponse, si vous êtes réceptif à mes propos, pourrait être de nature à apaiser les quelques craintes qui sont encore susceptibles de s'exprimer.

Tout d'abord, je voudrais rappeler que le mérite des SACI est de fonctionner, sur le plan territorial, dans une logique de groupe - vous avez d'ailleurs fait allusion à ce point. Il est donc indispensable de conforter cette logique et de choisir une formulation juridique sans ambiguïté pour ce qui concerne la capacité de détenir des filiales exerçant leur activité dans des domaines concurrentiels.

Par ailleurs, il est important de bien préciser, comme le suggère la commission, les aspects statutaires et juridiques s'agissant de la nature coopérative des SACI.

Il est non moins important d'indiquer clairement quel sera le statut de la contribution demandée au groupe Crédit immobilier de France sur ses fonds propres.

Telle que je la comprends, cette contribution va permettre d'accélérer l'effort de financement de logements en accession sociale, bien nécessaire par ailleurs. Mais une interrogation demeure sur le caractère centralisé ou localisé des investissements qui vont être réalisés à l'aide de cette contribution. L'important est d'accélérer cet effort. Monsieur le ministre, pourriez-vous nous indiquer quelle ventilation serait concevable entre 2006 et 2007 selon les différents niveaux d'intervention ?

J'ai cru comprendre que les SACI, qui se sont efficacement défendues, il faut bien le reconnaître, craignent -et je ne leur donnerai pas tort - de devenir ce qu'elles appellent des « supplétifs de politique gouvernementale centralisée ».

M. Gérard Delfau. Très bien !

M. Philippe Marini. Naturellement, nous sommes encore dans une phase préparatoire et j'espère que ces craintes pourront être levées.

Pour ma part, je rappellerai que les ordonnances ne sont pas en soi une mauvaise chose. En effet, le Parlement définit précisément l'habilitation, autorise donc le Gouvernement à prendre des mesures dans un cadre bien défini, puis examine celles-ci, voire les modifie, au moment de l'examen du projet de loi de ratification. Contrairement à ce que l'on entend dire trop souvent, la délégation du pouvoir législatif au Gouvernement dans le cadre d'une ordonnance n'est pas un dessaisissement du Parlement.

Monsieur le ministre, tel est l'état d'esprit qui m'a amené à déposer cet amendement d'appel. Mes intentions rejoignent celles, tout à fait excellentes, de la commission et des différents orateurs qui se sont exprimés précédemment.

M. le président. La parole est à M. Thierry Repentin, pour présenter l'amendement n° 433.

M. Thierry Repentin. M. Daniel Raoul ayant très bien expliqué le contexte dans lequel nous avons déposé ces amendements, je serai bref.

En l'occurrence, il s'agit en quelque sorte d'un amendement de repli. Je rejoins, une fois n'est pas coutume, l'argumentation qui vient d'être développée par M. Marini. En outre, notre groupe s'interroge sur la constitutionnalité du dispositif tel qu'il est prévu dans le 5° de cet article.

M. le président. L'amendement n° 542, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi le 5° de cet article :

5° Organiser les conditions dans lesquelles un prélèvement unique à caractère fiscal est effectué sur les fonds propres des sociétés anonymes de crédit immobilier.

La parole est à M. le rapporteur, pour présenter cet amendement et pour donner l'avis de la commission sur les amendements autres que ceux qu'elle a présentés.

M. Dominique Braye, rapporteur. La commission souhaiterait obtenir des précisions quant au volet financier de cette réforme.

Cet amendement tend à apporter plus de garantie constitutionnelle en ce qui concerne l'alinéa 5°, même si je suis conscient des limites de l'exercice et sûrement des imperfections de la rédaction juridique que je propose.

En effet, dans sa rédaction actuelle, cet alinéa dispose que l'ordonnance pourra organiser les conditions dans lesquelles une partie des fonds propres des SACI sera affectée, en 2007 et en 2008, à des opérations en faveur de l'accession à la propriété.

Conformément à une jurisprudence bien établie, l'État, qui ne détient aucune part dans le capital des SACI et n'a pas procédé à des versements d'argent public dans ces sociétés, notamment à l'occasion de la suppression des prêts à l'accession à la propriété, les PAP, ne peut effectuer un tel prélèvement sur des sociétés à caractère privé que par l'intermédiaire d'un prélèvement fiscal, et tel est l'objet du présent amendement. Bien évidemment, conformément à cette jurisprudence, il convient que cette fiscalité exceptionnelle ne présente pas de caractère confiscatoire.

Je vais à présent donner l'avis de la commission sur les amendements identiques n^os 26 et 432.

La réforme des SACI est impérative : chacun le reconnaît, et elles en conviennent d'ailleurs elles-mêmes. En effet, ces sociétés sont depuis longtemps soumises à la loi bancaire. Or les conditions dans lesquelles elles exercent leur activité concurrentielle de distribution de crédit par l'intermédiaire de filiales ne justifient plus qu'elles soient considérées comme des établissements bancaires et soumises à l'autorité d'un organe central, au sens du code monétaire et financier.

Le Gouvernement propose une réforme des SACI dans l'intérêt du logement de nos concitoyens les plus modestes, pour renforcer la mission sociale de ces organismes. Cette réforme devrait être élaborée dans la plus parfaite transparence sous l'égide d'un comité des sages dont la composition a été donnée par M. le ministre.

Comme je l'ai dit lors de la discussion générale, le volet financier de la réforme, qui avait suscité le plus d'inquiétudes, au demeurant justifiées, est désormais acté. Il devrait se traduire par l'affectation de 500 millions d'euros à l'exercice des missions sociales en faveur de l'accession sociale à la propriété.

En outre, une convention devrait être signée entre la chambre syndicale et le Gouvernement pour relancer l'accession sociale à la propriété, avec des objectifs chiffrés, un peu sur le modèle de ce qui avait été fait au moment du plan de cohésion sociale.

En conséquence, la commission est confiante, quant à elle, s'agissant des résultats de cette réforme, qui, à n'en pas douter, se fera dans l'intérêt de nos concitoyens et en faveur du logement. C'est pourquoi elle ne peut qu'émettre un avis défavorable sur les amendements de suppression n^os 26 et 432.

Je remercie Mme Létard et M. Marini d'avoir déposé des amendements d'appel : cela prouve l'inquiétude des membres de notre Haute Assemblée quant à cette réforme et, surtout, l'importance que chacun d'entre nous, quelle que soit la travée sur laquelle il siège, y attache.

Concernant l'amendement n° 337 rectifié bis, madame Létard, nous partageons les mêmes préoccupations.

Tout d'abord, vous souhaitez que les nouvelles SACI exercent des missions dans le domaine du logement social au sens large : tel est également le sens des amendements présentés par la commission.

Ensuite, vous souhaitez garantir la présence des SACI dans les politiques locales de l'habitat, comme nous. C'est pourquoi nous avons déposé un amendement afin que la place et les prérogatives des collectivités territoriales et des organismes d'HLM soient bien définies dans l'ordonnance.

Enfin, vous voulez que le prélèvement sur les fonds propres des SACI soit unique - nous aussi - et d'un montant déterminé. Nous avons évoqué la somme de 350 millions d'euros auxquels s'ajoutent 150 millions d'euros, soit 500 millions d'euros au total.

Ainsi, ma chère collègue, toutes les préoccupations que vous avez exprimées étant satisfaites par les trois amendements de la commission, je vous demande de retirer votre amendement n° 337 rectifié bis, étant précisé que la commission a, elle aussi, déposé ses amendements sous forme d'appel, dans l'attente de précisions supplémentaires de la part de M. le ministre.

Monsieur Marini, la commission s'est bien entendu interrogée sur la constitutionnalité de ce cinquième paragraphe. Je l'ai d'ailleurs écrit dans le rapport que j'ai élaboré en son nom, puisque j'ai indiqué qu'il n'était pas douteux que les fonds propres et les bénéfices des SACI présentaient un caractère privé et que l'État ne pouvait, sans un minimum de précautions juridiques, effectuer une telle ponction.

Je tiens, à cette occasion, à souligner qu'à l'inverse du Crédit foncier de France - ce point est important - et du Comptoir des entrepreneurs, les SACI ont su gérer seules, sans l'appui de la puissance publique, le choc occasionné par la disparition des prêts d'accession à la propriété, les PAP. C'est uniquement grâce à leur bonne gestion, sans solliciter aucunement des fonds publics, qu'elles ont géré la transition des prêts d'accession à la propriété au PTZ, le prêt à taux zéro.

Conformément à la jurisprudence que j'évoquais, il est clair que l'État, qui n'est pas actionnaire des SACI, ne saurait prélever des fonds sur ces sociétés que par la voie d'une fiscalité exceptionnelle.

C'est ce que la commission a écrit dans son amendement. Partageant vos réserves, elle a donc déposé un amendement pour lever cette difficulté et pour obtenir des précisions de la part du Gouvernement. C'est la raison pour laquelle je vous demande - mais vous l'avez quasiment fait déjà par avance, si j'ose dire - de retirer votre amendement n° 193.

Quant à l'amendement identique n° 433, monsieur Repentin, comme vous avez fait vôtre l'argumentaire de M. Marini, l'avis de la commission est identique à celui que j'ai donné sur son amendement : je vous demande de bien vouloir le retirer, sous le bénéfice, bien entendu, des précisions que nous donnera M. le ministre.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Il ressort de ces amendements un certain nombre d'interrogations communes, auxquelles je vais m'efforcer de répondre point par point.

Quelle est la nature des opérations envisagées ? Il s'agit de réaliser des opérations d'utilité sociale dans le domaine de l'habitat. C'est clair.

Monsieur Marini, je vous rassure : il sera possible de détenir des participations dans des activités clairement concurrentielles.

Monsieur le rapporteur, le nouveau statut des SACI, souhaité par tous et qui ne soulèvera pas de difficulté particulière, sera celui de SCIC.

S'agissant de l'appartenance au monde du logement social, la réponse est également positive. De surcroît, une place spécifique sera réservée dans le cadre de chaque SACI. L'activité locale, monsieur Marini, restera l'activité locale. La convention d'objectifs de production est une convention générale. Ce n'est pas une convention par site. Il s'agit de bénéficier à la fois de la puissance du groupe et de la réalité strictement opérationnelle. Je rappelle que c'est un contrat de confiance, de bonne foi : il n'y a ni prime, ni peine, si j'ose dire ! Un objectif est fixé pour cinq ans et on verra comment les choses évoluent. En ce qui concerne l'accession sociale, un effort particulier sera fait, à charge pour le groupe des SACI de s'organiser comme il l'entend pour le gérer.

Enfin, vous avez souhaité, monsieur le rapporteur, monsieur Marini, compte tenu de la nature coopérative des SACI, que vous soit indiqué clairement le statut de la contribution demandée au groupe Crédit immobilier de France sur ses fonds propres. Les sommes ventilées pour les années 2006 et 2007 s'élèvent à 350 millions d'euros auxquels s'ajoutent 150 millions d'euros, soit 500 millions d'euros au total, et seront destinées à financer des actions en faveur du logement social, c'est-à-dire des constructions ou des réhabilitations lourdes.

La délégation de pouvoir est, certes, assez limitée, mais elle est strictement opérationnelle car à un moment donné il faut revenir à l'écriture du dispositif.

Quant à l'effort consenti, il est défini et limité. Le Conseil d'État a rendu un avis selon lequel le système n'est ni déraisonnable, ni confiscatoire. La forme volontaire du dispositif sera à mettre en place de manière à arranger au mieux le groupe des SACI, cela va sans dire : ce sera sous une forme budgétaire.

Enfin, je vous remercie, monsieur Marini, d'avoir rappelé que le champ de l'ordonnance est précisé dans l'habilitation et que le Parlement peut modifier le texte par voie d'amendement lors de l'examen du projet de loi de ratification. Nous serons donc amenés à revenir devant vous, mesdames, messieurs les sénateurs.

Aussi, je vous demande de bien vouloir autoriser le Gouvernement à prendre par ordonnance ces mesures et de considérer ces amendements comme de simples amendements d'appel.

M. le président. La parole est à M. Gérard Delfau, pour explication de vote sur les amendements identiques n^os 26 et 432.

M. Gérard Delfau. Nous sommes là, monsieur le ministre, sur un sujet faussement technique et qui peut mobiliser progressivement, par strates, tout une série d'acteurs du logement, au sens très large du terme. Le Sénat doit bien prendre garde d'être au plus près de leurs préoccupations et de ne pas donner une sorte de mandat trop large au Gouvernement. Par « Gouvernement », je songe non seulement à vous, monsieur le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, mais aussi au ministère des finances, car, derrière toutes ces discussions techniques, se profile la prise de décisions par d'autres que vous, malgré vous, et contre l'intérêt général - cela s'est produit s'agissant du Crédit foncier - même si, monsieur le ministre, je ne sous-estime ni votre capacité d'influence, ni votre autorité en ce jour.

C'est un amendement gouvernemental, déposé à l'Assemblée nationale, qui a suscité ce débat. Alors que - nous devons nous en souvenir, mes chers collègues ! - nous avions, en première lecture, longuement débattu, nous aurions dû très logiquement être saisis. C'eût été de bonne méthode, de bonne gouvernance, comme on dit, mais c'eût été aussi une sage précaution.

L'ambiguïté de l'amendement présenté par le Gouvernement et les arrière-plans que j'ai suggérés tout à l'heure en mentionnant le ministère des finances ne sont apparus que progressivement.

Le recours à la procédure des ordonnances a encore aggravé cette sensation de danger. Et même si, comme M. Marini vient de le rappeler, le Parlement n'est pas complètement dessaisi, il est assurément moins actif que dans le cadre d'un débat classique, comme celui que nous avons en ce moment. Or les problèmes sont de taille !

On a évacué un peu rapidement le problème de l'adossement. En ce qui me concerne, j'ai vécu de près le combat autour du devenir du Crédit Foncier, auquel j'ai pris ma part, parmi d'autres : nous avons inversé en trois ans une décision annoncée comme irréversible par le ministre des finances de l'époque.

M. Philippe Marini. Aujourd'hui, le Crédit Foncier va très bien !

M. Gérard Delfau. Non seulement, il va très bien, monsieur le rapporteur général, mais nous lui avons permis de prendre la direction que j'avais suggérée d'entrée de jeu. J'avais dit : ou l'alliance avec La Poste - mais ce n'est pas la bonne formule -, ou, plutôt, le partenariat avec les Caisses d'Épargne ; ce qui s'est fait.

Trois ans seulement ont été nécessaires pour que cette solution soit retenue et que l'on parvienne au résultat actuel, qui est satisfaisant pour le Crédit Foncier et singulièrement pour tous les accédants à la propriété. En effet, son expertise ne s'est pas perdue ; elle est au service de toutes les personnes qui souhaitent acquérir leur logement par la voie de l'accession à la propriété.

Selon moi, le problème de l'adossement ne peut être réglé trop rapidement.

M. le président. Monsieur Delfau, pourriez-vous ne pas prolonger votre intervention au-delà du temps imparti et faire en sorte de conclure ?

M. Gérard Delfau. Je vais me conformer à votre demande, monsieur le président. Mais j'ai exprimé dans la première partie de mon intervention ce que je n'avais pu dire au cours du débat général, et il m'a semblé, d'après l'écoute dont j'ai pu bénéficier, que ces propos n'étaient pas tout à fait inutiles.

Il y a le problème de l'affectation de l'enveloppe au logement social. C'est, à mon avis, presque le plus facile à régler pour peu que les pouvoirs publics tiennent leur engagement. Il y a aussi la question de la gouvernance au plus près du terrain, tant pour les collectivités territoriales que pour la famille HLM. Cela ne me semble pas impossible.

En revanche, je bute sur le fond. La procédure des ordonnances m'inquiète et, sans vouloir être désagréable à qui que se soit, le comité des sages n'a pas été constitué de façon équitable. Certes, chacune des personnalités qui le composent, sans exception, est indiscutable. Mais il eût été préférable que, sur ce type de sujet, ce comité rassemblât plus largement l'ensemble des sensibilités du Parlement.

C'est la raison pour laquelle, alors que je souhaite une réforme des SACI et une longue vie au Crédit immobilier, je voterai les amendements de suppression n^os 26 et 432, afin de lancer un appel et de signifier que l'on ne doit pas faire fi de l'émotion légitime du personnel et du conseil d'administration de ces structures. Il faut, au contraire, prendre le temps d'y répondre en associant tous les intervenants à la bonne conclusion de ce débat.

M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques n^os 26 et 432.

(Les amendements ne sont pas adoptés.)

M. le président. Monsieur le rapporteur, l'amendement n° 540 est-il maintenu ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Non, monsieur le président, je le retire, ainsi que les amendements n^os 541 et 542.

M. le président. Les amendements n^os 540, 541 et 542 sont retirés.

Madame Létard, l'amendement n° 337 rectifié bis est-il maintenu ?

Mme Valérie Létard. Puisque M. le ministre et M. le rapporteur m'ont apporté un certain nombre de précisions, je vais retirer cet amendement, monsieur le président.

M. le ministre m'a rassuré sur trois points importants évoqués dans mon amendement - l'accession à la propriété, la production et la réhabilitation de logements sociaux -, qui demeurent les préoccupations centrales et prioritaires des sociétés de crédit immobilier. Comme vient de le rappeler M. Delfau, nous parlons bien là d'un outil de proximité permettant, ce qui est essentiel, d'accompagner les politiques locales de l'habitat.

Vous m'avez aussi rassurée, monsieur le ministre, en réaffirmant le caractère exceptionnel de cette contribution. Notre souhait, compte tenu de l'urgence de construire des logements sociaux dans notre pays, est que cette contribution soit consacrée uniquement au logement social.

Étant rassurée sur tous ces points, je retire donc cet amendement. Je suis par ailleurs heureuse de constater, monsieur le ministre, que vous partagez nos préoccupations et que vous prendrez les mesures pour y répondre.

M. le président. L'amendement n° 337 rectifié bis est retiré.

M. Thierry Repentin. Je le reprends, monsieur le président.

M. le président. Il s'agit donc de l'amendement n° 337 rectifié ter, présenté par M. Repentin.

Vous avez la parole pour le défendre, mon cher collègue.

M. Thierry Repentin. Comme l'a dit M. Delfau, cette question est loin d'être technique, puisque des enjeux territoriaux importants sont en cause. Si quelques réponses ont été apportées au fil de la discussion, nous n'avons pas eu le temps de nous concerter à leur sujet. Aussi, mes collègues du groupe socialiste et moi-même demandons une brève suspension de séance (Protestations sur quelques travées de l'UMP) afin d'établir une position commune.

M. Philippe Marini. On termine d'abord l'article !

M. le président. J'accède à votre demande, monsieur Repentin.

Mes chers collègues, nous allons interrompre nos travaux pour quelques instants.

La séance est suspendue.

(La séance, suspendue à dix-neuf heures dix, est reprise à dix-neuf heures quinze.)

M. le président. La séance est reprise.

La parole est à Mme Michelle Demessine, pour explication de vote sur l'amendement n° 337 rectifié ter.

Mme Michelle Demessine. Le débat que nous venons d'avoir démontre à quel point le rôle que jouent, depuis de nombreuses années, les sociétés anonymes de crédit immobilier en matière d'accession à la propriété nous est à tous précieux. Il est inconcevable d'aborder la réforme d'un tel dispositif sans avoir le temps de l'approfondir, et je partage complètement à cet égard l'avis de notre collègue Gérard Delfau.

Je ne suis en revanche pas du tout convaincue par les arguments de notre collègue Philippe Marini en faveur de l'efficacité du recours aux ordonnances puisque c'est précisément ce qui empêche un débat approfondi. Je ne suis d'ailleurs pas la seule de cet avis : nous avons reçu les uns et les autres de nombreux courriers de SACI, d'accord pour engager une réforme mais pas dans ces conditions, et qui nous ont fait part de leurs inquiétudes quant au manque de visibilité lié de cette procédure.

Il est d'autant plus regrettable que le retrait des amendements de la commission empêche une discussion pourtant nécessaire. Aussi vais-je saisir l'occasion que me donne cet amendement n° 337 rectifié ter pour m'exprimer néanmoins à propos de ces amendements, comme le débat parlementaire aurait normalement dû nous permettre de le faire.

Les amendements de la commission visaient à rapprocher le statut des SACI de celui des sociétés coopératives, orientation qui serait susceptible d'être suivie pour peu qu'il puisse en être décidé autrement que par ordonnance. L'établissement d'un lien avec le statut de la coopération est en effet sans doute préférable à toute banalisation complète du crédit.

Par contre, et nous regrettons de ne pouvoir en discuter, demeure irrecevable l'amendement relatif au prélèvement fiscal opéré sur les ressources propres des SACI : nous n'aurions pu que rejeter cet amendement, car rien ne le justifie du point de vue de l'intérêt général.

Tels sont les points qu'il aurait convenu de relever à ce moment de la discussion, et je répète qu'il est regrettable que sur une réforme aussi importante, qui mérite une discussion approfondie, le Gouvernement recoure aux ordonnances. Au fond, pourquoi opter pour la précipitation s'agissant d'un dispositif qui fonctionne depuis de si nombreuses années ?

M. le président. La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Je veux attirer l'attention des membres de notre Haute Assemblée sur le fait que les trois amendements que je viens de retirer avaient été présentés en commission des affaires économiques comme des amendements d'appel et que je m'étais engagé, avec l'aval de la commission, à les retirer si le ministre nous donnait suffisamment de précisions.

C'est bien dans le respect cet engagement que je les ai retirés, et je précise à Mme Demessine que l'importance des cinquante-huit SACI est reconnue par de nombreux élus locaux quelle que soit leur tendance politique.

Mme Michelle Demessine. Je l'espère !

M. Dominique Braye, rapporteur. Dans ces circonstances, soyez assurée, madame Demessine, que le rapporteur que je suis n'a retiré ses amendements qu'après avoir obtenu de M. le ministre toutes les certitudes que nous en attendions.

Mme Michelle Demessine. Il aurait mieux valu que nous puissions voter !

M. Dominique Braye, rapporteur. D'ailleurs, monsieur le ministre, compte tenu de l'importance que nous attachons tous à cette question, je vous demanderai peut-être tout à l'heure de nous donner une autre certitude en prenant l'engagement que le projet de ratification de l'ordonnance pourra être inscrit à l'ordre du jour prioritaire du mois d'octobre afin que les choses ne tardent pas au-delà.

M. le président. La parole est à M. Gérard Delfau, pour explication de vote.

M. Gérard Delfau. Je vais voter, avec les membres de gauche de mon groupe, l'amendement déposé par Mme Létard et repris par M. Repentin, et je vais le faire davantage pour sa signification que pour son contenu précis.

Monsieur le rapporteur, ce qui m'importe, puisque je ne doute pas de la bonne foi de M. le ministre, c'est que le Gouvernement - en l'occurrence, M. Borloo - puisse présenter devant l'Assemblée nationale un texte qui permette que le débat se poursuive afin qu'il soit clair pour toutes les SACI et, bien au-delà, pour tout le secteur de l'habitat que, sur toutes les travées et tous les bancs de nos deux assemblées, nous tenons à ce qu'un certain nombre de garanties soient accordées.

Je l'ai dit, c'est non pas dans le ministre Jean-Louis Borloo mais dans le ministère des finances que je n'ai pas confiance.

M. Philippe Marini. On a tout de même bien besoin d'un ministère des finances ! (Sourires.)

M. Gérard Delfau. Si le Parlement ne joue pas son rôle, il y aura, sur ce sujet comme sur nombre d'autres, beaucoup à craindre !

M. le président. La parole est à M. Daniel Raoul, pour explication de vote.

M. Daniel Raoul. Je vous avouerai, mes chers collègues, que j'ai du mal à comprendre ce qui se passe.

L'amendement de Mme Valérie Létard que Thierry Repentin a repris est manifestement en phase avec les préoccupations qui s'expriment sur chacune de nos travées. Je ne vois pas en quoi son adoption pourrait gêner le ministre lors d'une deuxième lecture à l'Assemblée nationale. Au contraire, elle le mettrait en position de force pour « cadrer » son projet d'ordonnance.

En tous les cas, je souhaite vivement que nous donnions du temps au temps. Les réactions contradictoires qui nous arrivent des différentes SACI et même du monde HLM nous font penser que l'information doit passer et être confortée. Une concertation supplémentaire est sans doute nécessaire, même si M. Sadoun a donné son consentement, ce que je ne conteste pas. Ce que je sais, c'est que nous sommes sollicités par différentes sociétés qui nous disent craindre quelques problèmes et être confrontées à certaines incertitudes.

En votant cet amendement, nous exprimerons les préoccupations qui se manifestent sur l'ensemble de nos travées et nous donnerons à M. le ministre les moyens de conforter son ordonnance au regard des principes généraux auxquels nous tenons.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 337 rectifié ter.

Je suis saisi d'une demande de scrutin public émanant du groupe socialiste.

Il va être procédé au scrutin dans les conditions fixées par l'article 56 du règlement.

(Le scrutin a lieu.)

M. le président. Personne ne demande plus à voter ?...

Le scrutin est clos.

(Il est procédé au comptage des votes.)

M. le président. Voici le résultat du dépouillement du scrutin n° 179 :

Le Sénat n'a pas adopté.

Monsieur Marini, l'amendement n° 193 est-il maintenu ?

M. Philippe Marini. Monsieur le président, je m'apprête à répondre à la sollicitation amicale de M. le rapporteur et de M. le ministre, et à suivre ce faisant l'exemple de Mme Létard, car je fais toute confiance à M. Borloo et, bien entendu, à son collègue du Gouvernement M. Copé...

M. Thierry Repentin. Beaucoup moins !

M. Philippe Marini. ...pour mettre au point le dispositif le plus approprié.

Monsieur le ministre, je crois savoir que votre emploi du temps de ces derniers jours a été assez occupé par différents sujets autres que celui-ci. (Sourires.) Vous serez amené à nous préciser ultérieurement la nature du prélèvement. Il est clair que ce dernier est en rapport avec les capacités contributives du groupe du Crédit immobilier de France et qu'il n'a pas un caractère confiscatoire au vu des montants prévisionnels et comparé au total des fonds propres de ce groupe. Dans ce cadre, je suis certain que vous allez trouver la meilleure articulation possible.

En tout cas, je vous réitère toute ma confiance, et c'est la raison pour laquelle je retire l'amendement.

M. le président. L'amendement n° 193 est retiré.

La parole est à M. le ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Je vous remercie, monsieur Marini. C'est pour moi l'occasion de préciser que, lors de la réunion assez large que nous avons eue, le ministre du budget était présent, cela pour rassurer aussi M. Delfau.

M. le président. Monsieur Repentin, l'amendement n° 433 est-il maintenu ?

M. Thierry Repentin. Monsieur le président, j'expliquerai le vote de mon groupe sur l'ensemble de l'article 8 bis A, ce qui rend inutile le maintien de cet amendement.

M. le président. L'amendement n° 433 est retiré.

Vous avez la parole, mon cher collègue, pour explication de vote sur l'article 8 bis A.

M. Thierry Repentin. Mes chers collègues, il faut remonter à l'origine de cet article, qui explique peut-être le positionnement d'un certain nombre de nos collègues, quelles que soient les travées sur lesquelles ils siègent. Quelqu'un a dit que le Crédit immobilier s'était bien défendu. C'est le cas ! En effet, le ministre du logement étant, par nature, un ministre dépensier - ce n'est pas une critique -, il doit composer avec d'autres ministres, notamment celui qui a visiblement plus les grâces de M. Marini, je veux parler du ministre du budget.

M. Philippe Marini. Le déficit se paie toujours très cher !

M. Daniel Raoul. Tirez-en les leçons !

M. Thierry Repentin. À l'origine, cet article a été déposé, c'est vrai, très rapidement, sans beaucoup de concertation initiale. Cela a été, en tout cas, vécu comme une tentative d'abonder le budget de l'État. Cela a été vécu ainsi, à tort ou à raison, y compris par tous les présidents de SACI qui nous ont mobilisés sur le terrain. Mais si c'est à tort, monsieur le ministre, il y a un vrai problème de communication au sein des SACI.

Depuis, nul ne néglige les efforts faits par vous-même, par les membres de votre cabinet et par les directions de l'administration centrale pour tenter de trouver un arbitrage financier, notamment sur un substitut au budget de l'État, à hauteur de 500 millions d'euros, qui engage le Gouvernement pour cette somme, sur la base d'un travail qui a été fait en concertation avec un certain nombre de sages dont la liste aurait pu être plus longue.

Si nous avons repris l'amendement de Mme Létard et que nous nous apprêtons à ne pas voter cet article faute d'avoir pu l'amender, c'est parce que nous souhaitons, en effet, que le dialogue continue. Il y a eu des avancées importantes. Comme M. Marini l'a indiqué, vous avez été très sollicité, monsieur le ministre, par une actualité pour le moins chargée. Pour vous avoir vu à l'oeuvre à travers les médias, personne ne peut vous tenir rigueur de ne pas avoir eu toute la disponibilité voulue sur ce sujet au cours des derniers jours. Nous comprenons très bien qu'il y a des moments où il faut faire des choix en termes d'investissement, bien que nous connaissions tous votre capacité de travail, et les orientations très précises que vous avez données à vos collaborateurs pour trouver une solution qui puisse convenir à la chambre syndicale.

Cela étant dit, nous avons encore des interrogations car ces réponses, sans doute les meilleures possibles à ce moment précis, ne rassureront pas complètement sur l'ancrage local. Or il est  vraiment très important que les établissements du Crédit immobilier soient des partenaires dans le ressort du territoire sur lequel ils sont implantés. Nous ne souhaitons pas une utilisation nationale des disponibilités financières, qui pourraient accompagner la politique du Gouvernement. Nous souhaitons qu'elles soient injectées là où les SACI sont implantées.

En outre, je le répète parce qu'il y a confusion, le logement social est l'objet principal - mais non unique - des SACI. À ce sujet, - je n'ai pas lu votre lettre, mais j'en ai beaucoup entendu parler - un certain flou règne encore. En outre, même si nous avons le sentiment que des avancées ont été obtenues sur ce point, il reste à préciser les choses concernant l'affectation logement social. L'intérêt général et l'utilité sociale sont des éléments qui ne sont pas encore définis.

Notre vote n'exprime aucune défiance envers le ministre chargé du logement. Nous savons que, sur des sujets où les enjeux financiers importants, on dialogue rarement seul dans une équipe gouvernementale.

Nous voulons simplement exprimer notre attachement au Crédit immobilier, qui a à ses côtés, d'ici à l'inscription de ce texte à l'ordre du jour de l'Assemblée nationale, des parlementaires soucieux de la prise en compte de sa survie dans sa double vocation : accession à la propriété - sur ce point, visiblement, les choses sont plutôt sauvegardées - et appartenance pleine et entière au monde HLM. Or réserver 10 % des voix au mouvement HLM  ne serait que le minimum légal pour les collèges des SCIC. Ce qui est proposé reste vraiment sur une base minimaliste.

Nous souhaitons aussi, à travers ce vote, participer aux efforts que vous ferez avec les SACI et la chambre syndicale pour aboutir à un accord parfait assurant la pérennité des SACI dans le monde HLM.

M. le président. La parole est à M. Alain Vasselle, pour explication de vote.

M. Alain Vasselle. J'ai écouté avec attention le débat. Monsieur le ministre, votre humilité doit souffrir de cette pluie de compliments qui vous vient de toutes parts, de droite comme de gauche, notamment de M. Repentin. À votre place, je me méfierais. (Sourires.) Ces compliments peuvent nourrir quelque suspicion chez ceux qui nous écoutent.

M. Thierry Repentin. Pas de compromission !

M. Alain Vasselle. Ce qui me rassure dans le débat, monsieur le ministre, ce sont les assurances et les précisions utiles que vous avez bien voulu apporter à notre rapporteur et à M. Marini.

Je souhaiterais que vous nous apportiez des précisions sur les modalités du prélèvement qui sera effectué sur les SACI. On parle d'un montant global de 500 millions d'euros. J'ai cru comprendre que, au terme de la négociation ayant abouti à un compromis entre l'Assemblée nationale, le Sénat, les SACI et le Gouvernement, les SACI feraient un apport volontaire de 300 millions d'euros, financeraient sur leurs fonds propres, à concurrence de 50 millions d'euros, des actions en liaison avec l'ANAH et consacreraient 150 millions d'euros à des opérations qu'elles mettraient en oeuvre dans les régions selon des orientations définies par l'État. Si telles sont bien les modalités retenues, je n'aurai aucun état d'âme à voter le dispositif tel qu'il résulte des travaux de l'Assemblée nationale.

Pouvez-vous, monsieur le ministre, confirmer cette analyse ? Cela permettrait de rassurer complètement les SACI sur l'accord que nous allons consacrer par notre vote dans quelques instants. Comme qu'il s'agira sans doute d'un vote conforme, ce sera le dispositif qui s'appliquera.

Je voudrais insister sur un point. En tant que parlementaires, nous avons une mission importante : voter les lois. Mais il nous revient aussi de contrôler leur application. À nous, donc, de veiller au grain !

Monsieur le président Richert, nous ne devons pas nous contenter des discours prononcés à l'ouverture de chacune des sessions parlementaires par le Président du Sénat et par le Président de l'Assemblée nationale, s'agissant du temps que nous souhaitons consacrer à notre mission de contrôle.

Il faut passer à l'acte et, lorsque la conférence des présidents se réunit, faire entendre au Gouvernement qu'à un moment donné une pause est nécessaire dans le vote des textes pour nous laisser le temps de contrôler.

Or les séances de nuit se multiplient. Les textes n'en finissent pas de s'ajouter. Je n'ai pas le sentiment de remplir complètement ma mission de parlementaire puisque le temps consacré au contrôle est réduit à sa plus simple expression.

M. le président. Mon cher collègue, vous n'êtes pas le seul à souhaiter que le Parlement puisse davantage travailler sur le volet important de sa mission qu'est le contrôle sur l'action du Gouvernement.

Au Sénat, une réflexion est en cours sur notre façon de travailler. Deux de nos collègues sont aujourd'hui impliqués dans cette mission de réflexion sur la nécessité de réorienter nos priorités.

La parole est à M. le ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Monsieur le rapporteur, j'évoquerai d'abord l'engagement de vous communiquer dans les plus brefs délais les informations pour se forger une opinion.

Le travail parlementaire se fait dans l'hémicycle, mais aussi en dehors de celui-ci. Ce projet de loi portant engagement national pour le logement est une véritable coproduction du Parlement et du Gouvernement. En effet, près de cinquante articles d'origine sénatoriale ont été, pour l'essentiel, soutenus par le Gouvernement au terme d'un travail en commun.

Il s'agit d'un texte vaste et technique, porteur de vrais enjeux, d'enjeux complexes, d'enjeux territoriaux, d'enjeux de sortie de crise de toute la chaîne du logement.

Je m'engage à vous communiquer, d'ici à une dizaine de jours, les éléments stabilisés du projet d'ordonnance, de façon qu'il y ait des allers-retours.

S'agissant de l'inscription du projet de loi de ratification à votre ordre du jour dès le mois d'octobre prochain, je vais saisir M. Cuq dès ce soir.

Enfin, je confirme à M. Vasselle la répartition entre l'ANAH, les organismes et la réhabilitation lourde.

M. le président. Je mets aux voix l'article 8 bis A.

Je suis saisi d'une demande de scrutin public émanant du groupe socialiste.

Il va être procédé au scrutin dans les conditions fixées par l'article 56 du règlement.

(Le scrutin a lieu.)

M. le président. Personne ne demande plus à voter ?...

Le scrutin est clos.

(Il est procédé au comptage des votes.)

M. le président. Voici le résultat du dépouillement du scrutin n° 180 :

Le Sénat a adopté.

Mes chers collègues, nous allons maintenant interrompre nos travaux ; nous les reprendrons à vingt et une heures quarante-cinq.

La séance est suspendue.

(La séance, suspendue à dix-neuf heures quarante-cinq, est reprise à vingt et une heures quarante-cinq, sous la présidence de M. Adrien Gouteyron.)