Séance du 29 mars 2006

M. le président. La séance est reprise.

Nous reprenons la discussion, en deuxième lecture, de la proposition de loi, adoptée avec modifications par l'Assemblée nationale en deuxième lecture, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble.

La discussion générale a été close.

Nous passons à la discussion des articles.

Je rappelle que, aux termes de l'article 42, alinéa 10, du règlement, à partir de la deuxième lecture au Sénat des propositions de loi, la discussion des articles est limitée à ceux pour lesquels les deux chambres du Parlement n'ont pas encore adopté un texte identique.

La parole est à M. le président de la commission.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale. Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, je voudrais, en préalable à la discussion des articles, formuler une observation générale.

La première lecture a permis aux deux assemblées d'aboutir à un accord sur un certain nombre de points. Or, aujourd'hui, l'examen des amendements qui ont été déposés à l'occasion de la deuxième lecture me donne l'impression que nous sommes sur le point de reproduire exactement le même débat qu'en première lecture, et ce sera encore plus vrai pour le projet de loi que nous examinerons demain.

Je ne conteste évidemment pas le droit d'amendement, mais je doute qu'une telle démarche apporte quoi que ce soit : il me semble que, lors de la deuxième lecture, nous devrions nous concentrer sur les points de désaccord entre les deux assemblées. Ce n'est pas en recommençant indéfiniment les débats que le Parlement trouvera des solutions.

La jurisprudence du Conseil constitutionnel sur les amendements déposés en deuxième lecture est claire, et l'adoption de certains d'entre eux poserait un problème constitutionnel. En outre - la conférence des présidents s'est longuement penchée sur ce point -, plusieurs amendements, que je signalerai lorsque nous en aborderons la discussion, tendent à insérer des articles additionnels qui n'ont aucun rapport direct avec le texte dont nous débattons,...

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Dans ce texte ?

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. ... notamment tous ceux qui concernent le statut des marchands de biens. Selon la jurisprudence récente du Conseil constitutionnel, ces amendements sont irrecevables.

Je tenais à formuler ces remarques, car je n'oublie pas qu'il va nous falloir travailler à l'amélioration des méthodes de notre assemblée et, sans doute, du Parlement dans son ensemble. Or l'existence des deux lectures correspond bien au besoin que soient discutés les points qui sont vraiment en litige et sur lesquels un progrès peut être réalisé : certains des amendements que nous allons examiner ce soir ne répondent pas à ce souci, si bien que j'ai l'impression que nous nous retrouvons exactement dans la situation de la première lecture.

Cette dégradation progressive de nos travaux, que ceux d'entre nous qui sont parlementaires depuis longtemps ont pu constater, ne me paraît en fin de compte satisfaisante ni pour le Parlement ni pour l'exercice de la démocratie.

Articles additionnels avant l'article 1^er

M. le président. Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 32, présenté par MM. Sueur, Madec, Assouline, Collombat, Guérini et Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Avant l'article 1^er, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Après l'article L. 616 du code de la construction et de l'habitation, sont insérés un chapitre et un article additionnels ainsi rédigés :

« Chapitre ... . - Permis de diviser

« Art. L. ... . - Toute division d'immeuble à usage d'habitation d'au moins cinq logements est soumise à une autorisation préalable, dénommée permis de diviser. Ce permis de diviser ne sera délivré qu'après examen de la conformité technique, actuelle ou prévisible, de l'immeuble et des lots divisés, avec des normes minimales d'habitabilité. Dans les zones à marché tendu, ce permis de diviser ne sera délivré qu'en tenant compte des engagements souscrits dans un dossier locatif, permettant de garantir la pérennité de situation locative des locataires ou occupants habitant l'immeuble, et de maintenir la fonction locative existante. Un décret en Conseil d'État définit les modalités d'application du présent article. »

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Je voudrais d'abord faire observer que cet amendement n'avait pas été déposé par notre groupe en première lecture !

M. le président. Dont acte !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Là n'est pas la question !

M. Jean-Pierre Sueur. C'est justement l'utilité de la navette, mes chers collègues ! Elle nous a permis de nous rendre compte que le permis de diviser était vraiment une bonne chose. Il avait d'ailleurs été proposé par Mme  Borvo Cohen-Seat il n'y a pas si longtemps, et Mme Boumediene-Thiery y est également très attachée. Une convergence va donc certainement se faire sentir qui, je l'espère, pourra s'étendre à l'ensemble de notre assemblée.

M. Marcel-Pierre Cléach. On peut toujours rêver !

M. Jean-Pierre Sueur. Mais, mon cher collègue, si nous argumentons, c'est toujours avec l'espoir de convaincre ; sinon, cela ne servirait absolument à rien !

Il a été heureusement décidé que le maire serait informé d'un certain nombre de procédures, notamment de tout ce qui concerne les conditions de la vente d'un immeuble dans sa totalité et en une seule fois.

Informer, c'est bien ; être informé, c'est très bien ; agir, c'est encore mieux. Or il est patent, mes chers collègues, que la multiplication des ventes à la découpe, des achats d'immeubles en bloc qui deviennent des copropriétés et donc sortent du secteur locatif déséquilibre ou est susceptible de déséquilibrer, dans certains cas, le marché et d'aboutir à ce que, dans des secteurs géographiques entiers, on ne puisse plus trouver suffisamment de logements locatifs.

Que chacun, que chaque famille, quels que soient ses revenus, puisse habiter dans tous les quartiers de toutes les villes, voilà un objectif qui est conforme à l'idéal républicain ! Que l'on puisse croire, comme certains collègues nous l'ont exposé tout à l'heure, que la régulation par les acteurs financiers - notamment par des opérateurs qui, implantés dans le grand-duché de Luxembourg, ne paient pas les impôts sur les plus-values - produit le bien commun et la capacité pour chacun, pour chaque famille, de louer un logement dans de bonnes conditions, est totalement irréaliste. La réalité est que, malheureusement, ces opérations, si elles se développent - et elles se développent ! -, ont un effet sur l'offre de logements locatifs.

Voilà pourquoi il nous paraît nécessaire de confier au maire la délivrance du permis de diviser, qui lui permet de s'opposer à certaines divisions, en particulier lorsque est en cause, justement, l'équilibre nécessaire pour que l'accès au marché locatif reste possible.

M. le président. L'amendement n° 63, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin, Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :

Avant l'article 1^er, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Après l'article L. 616 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un chapitre ainsi rédigé :

« Chapitre ... .  - Permis de diviser

« Art. L. ... . - Toute division d'immeuble à usage d'habitation d'au moins dix logements est soumise à une autorisation préalable, dénommée permis de diviser. Ce permis de diviser ne sera délivré qu'après examen de la conformité technique, actuelle ou prévisible, de l'immeuble et des lots divisés, avec des normes minimales d'habitabilité. Dans les zones à marché tendu, ce permis de diviser ne sera délivré qu'en tenant compte des engagements souscrits dans un dossier locatif, permettant de garantir la pérennité de situation locative des locataires ou occupants habitant l'immeuble, et de maintenir la fonction locative existante. Un décret en Conseil d'État définit les modalités d'application du présent article. »

La parole est à Mme Alima Boumediene-Thiery.

Mme Alima Boumediene-Thiery. Comme vient de le souligner notre collègue, cet amendement vise à instituer un « permis de diviser »  en précisant, comme pour le permis de démolir, les critères techniques et socioéconomiques présidant à son acceptation ou à son refus.

Le permis de diviser est un outil de régulation administrative permettant de maintenir un parc locatif privé abordable malgré la pression spéculative que l'on observe sur le marché locatif, notamment dans les centres-villes. Les Verts, plaident d'ailleurs depuis longtemps, dans les différentes instances locales et ici même, pour que cet outil soit confié au maire.

En première lecture, le rapporteur s'inquiétait de la complication engendrée par ce permis de diviser. Or, comme il le rappelait lui-même, le droit de préemption existe et dépend des services municipaux existants ; l'examen des dossiers demande déjà du temps. Le coût de l'instruction des permis de diviser est donc un argument d'autant moins pertinent que, si les deux procédures coexistent, elles peuvent faire l'objet d'une seule et même visite à l'issue de laquelle il sera décidé soit de délivrer le permis de diviser, soit de préempter.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Le dispositif de ces amendements est identique à celui qui avait été proposé en première lecture et que le Sénat avait rejeté.

La commission y reste tout à fait opposée : d'abord, parce que les critères qui permettraient de délivrer un permis de diviser sont d'une très grande subjectivité (Mme Nicole Borvo Cohen-Seat s'exclame.) ; ensuite, parce qu'il existe des dispositions qui permettent de régler les problèmes de sécurité ou de salubrité dans un tout autre domaine ; enfin, parce que la commission a fait le choix d'un mécanisme de préemption qui permet de protéger les locataires sans porter au droit de propriété une atteinte qui pourrait se révéler totalement inconstitutionnelle.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Le Gouvernement souscrit tout à fait aux propos de M. le rapporteur.

Que chacun puisse habiter dans tous les quartiers de toutes les villes, tel est bien notre objectif commun dans cette enceinte.

Pour l'atteindre, nous le savons, il faut des logements sociaux et il faut des investisseurs qui soient en mesure de travailler sur un marché. Or le dispositif proposé s'apparente en quelque sorte à un « permis de mise en copropriété » : c'est une mesure très administrée, comportant une procédure préalable lourde, dont l'effet serait de figer totalement le marché immobilier et donc de dissuader complètement les grands investisseurs d'intervenir sur le marché locatif, surtout dans les zones dans lesquelles celui-ci est le plus tendu.

Pour toutes ces raisons, le Gouvernement est défavorable à ces deux amendements.

M. Jean-Pierre Sueur. Les maires ne sont pas irresponsables !

M. le président. La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat, pour explication de vote sur l'amendement n° 32.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Je voudrais exprimer mon soutien sur cet amendement. Je n'interviendrai pas sur l'amendement n° 16 à l'article 1^er, car il s'agit d'une disposition qui figurait dans la proposition de loi que j'avais moi-même déposée : c'est vous dire combien j'y tiens !

Sur les raisons qui ont été avancées pour justifier le refus de cet amendement n° 32, je ne suis pas d'accord. Les maires ne sont pas irresponsables, comme vient de l'indiquer mon collègue Jean-Pierre Sueur ; en tout cas, il faut l'espérer ! Vous avez l'habitude de défendre ici les pouvoirs des maires en toutes circonstances ; je suis donc étonnée d'entendre qu'ils feraient n'importe quoi, qu'ils « étatiseraient » le logement et qu'ils empêcheraient la libre disposition des biens.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Je n'ai pas dit cela !

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Tout cela n'est pas admissible dans la mesure où la réalité n'est pas celle que vous décrivez.

Je vois, quant à moi, dans cette possibilité qui serait donnée aux collectivités locales, le moyen d'agir précisément sur l'offre de logements locatifs. En effet, il y a pénurie, même si l'on peut favoriser la construction de tels logements ; la réalité est bien celle-là.

En outre, à Paris, le problème ne se pose pas dans les mêmes termes, car les propriétaires y sont beaucoup moins nombreux que dans le reste de la France : visiblement, monsieur Cléach, nous n'avons pas la même approche de l'histoire de Paris !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. On ne va pas faire un article sur l'histoire !

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Par ailleurs, la vente par lots a pour conséquence de faire reculer la mixité sociale, car les personnes qui achètent ces logements appartiennent à des catégories très aisées et les catégories populaires, qui continuent d'habiter dans le parc locatif privé, sont obligées de partir. Telle est la réalité et personne ne pourra dire le contraire.

Les maires doivent avoir les moyens d'agir, non pas pour empêcher l'exercice du droit de propriété, mais pour assurer le droit au logement, qui est de leur responsabilité, ainsi que la mixité sociale dans leur ville, si la majorité de la population le souhaite.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 32.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 63.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 31, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Avant l'article 1^er, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Au premier alinéa de l'article 11-1 de la loi n° 89-462 du 16 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les mots : « dix logements » sont remplacés par les mots : « cinq logements ».

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Cet amendement vise à unifier les seuils de manière que, dans tous les cas prévus par la loi, le seuil retenu soit de cinq logements. Ainsi, on ne porterait pas atteinte à la pertinence du dispositif et on lui assurerait une plus grande efficacité.

Je n'ignore pas que la commission nous proposera, dans l'amendement n° 2, de revenir au seuil de dix logements. Mais j'ai cru comprendre, madame la ministre, que vous n'étiez pas opposée à ce seuil de cinq logements, et qu'il y avait eu un large accord à l'Assemblée nationale sur ce point.

Je pense qu'il est sage d'en rester là. Nous présenterons un certain nombre d'amendements de cohérence par rapport à cette logique. Il est beaucoup plus protecteur pour les locataires de fixer le seuil à cinq logements, plutôt qu'à dix, et de mettre en oeuvre les dispositions de la loi à partir de là.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. J'ai souligné la nécessité d'assurer une cohérence entre les différentes dispositions du texte relatives au seuil et qui concernent à la fois les propriétaires, les personnes morales ou physiques, les SCI, et les dispositions des accords collectifs qui ont été négociés entre les différents partenaires du logement et les associations de locataires, qui ont retenu le seuil de dix logements.

Par ailleurs, monsieur Sueur, je vous rappelle que, dans la proposition de loi qui avait été déposée par M. Madec et un certain nombre de membres du groupe socialiste, le seuil de dix logements avait été également retenu.

Je considère, pour ma part, qu'un immeuble de moins de dix logements n'est pas chose très courante dans les grandes villes et chez les investisseurs institutionnels.

Notre souci a été de faire en sorte que cette proposition de loi atteigne son objectif, c'est-à-dire que soit mis un terme au comportement de certaines sociétés institutionnelles, mais de ne pas nous attaquer aux investisseurs personnes physiques, dont la venue sur le marché de l'immobiliser locatif est extrêmement utile pour la construction de logements.

Dans ces conditions, la commission émet un avis défavorable.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Lors de la discussion à l'Assemblée nationale, le Gouvernement avait rappelé qu'abaisser le seuil de dix à cinq logements présentait un inconvénient, celui d'intégrer dans ces dispositions des patrimoines familiaux. Cette question avait fait l'objet d'une très longue discussion, car les patrimoines familiaux n'ont strictement rien à voir avec le principe condamné ici de la vente à la découpe. Finalement, le Gouvernement s'en était remis à la sagesse de l'Assemblée nationale.

La commission des lois a déposé un amendement n° 2, qui vise à porter ce seuil de cinq à dix logements pour les ventes en bloc d'immeubles, alors que l'amendement n° 31 concerne la vente au détail des logements.

J'appelle l'attention sur le fait que ce qui pourrait apparaître comme un élément de cohérence au moment où nous l'examinons deviendrait incohérent lorsque nous aurons examiné l'amendement n° 2. C'est la raison pour laquelle le Gouvernement, considérant qu'il y a là une véritable difficulté, émet le même avis défavorable que la commission.

M. Jean-Pierre Sueur. On ne peut pas préjuger le vote sur l'amendement n° 2 !

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 31.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 64, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin,  Boumediene-Thiery et  Voynet, est ainsi libellé :

Avant l'article 1^er, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa du I de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est complété par une phrase ainsi rédigée : « Aucun congé pour vente ne peut être donné dans les six ans consécutifs à l'achat en bloc d'un immeuble indivis d'au moins cinq logements, ou sa mise en copropriété. »

La parole est à Mme Alima Boumediene-Thiery.

Mme Alima Boumediene-Thiery. L'amendement n° 64 vise à interdire l'usage du congé-vente pendant un délai de six ans après la vente en bloc ou la mise en copropriété d'un immeuble d'au moins cinq logements. C'est le seul moyen sérieux de protection des locataires « découpés », le seul moyen réel de lutter contre la spéculation immobilière qui s'est emparée de la France, et de conserver un parc privé locatif abordable dans les villes.

Vous me direz que l'on touche à la propriété privée, à la liberté de vendre son bien au prix que l'on souhaite. Mais l'intervention politique est nécessaire dans le domaine du logement, car le marché n'est pas équitable, et ce pour plusieurs raisons.

Premièrement, les locataires sont très nombreux, alors que les bailleurs sont peu nombreux.

Deuxièmement, les locataires ont un besoin urgent de logement, alors que les bailleurs peuvent se permettre d'attendre.

Troisièmement, le droit au logement est inaliénable et opposable, et donc supérieur au droit de propriété.

Quatrièmement, nombre de ces logements découpés ont été financés par le 1 % patronal.

Pour toutes ces raisons, il est donc normal que la société ait un droit de regard.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Là encore, il s'agit d'un amendement qui avait déjà été présenté en première lecture et qui avait été repoussé par le Sénat.

La commission y reste défavorable, d'une part, parce que le dispositif proposé par la commission pour l'article 1^er de la proposition de loi permet d'assurer le maintien du locataire en place pendant six ans à compter de la vente en bloc, d'autre part, parce que, selon nous, un tel dispositif serait extrêmement dissuasif pour les candidats à l'acquisition d'un logement qu'ils souhaiteraient mettre en location.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Le Gouvernement émet le même avis défavorable que la commission en précisant toutefois que, en ce qui concerne la politique du logement, le texte que vous examinerez à partir de demain vous permettra d'examiner des dispositifs très concrets.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 64.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Article 1^er

I. - Après l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, il est inséré un article 10-1 ainsi rédigé :

« Art. 10-1. - I. - A. - Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la délivrance du bien, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe.

« Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble. Elle s'accompagne d'un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que des résultats d'un diagnostic technique, portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic est établi par un contrôleur technique au sens de l'article L. 111-23 du code de la construction et de l'habitation ou par un architecte au sens de l'article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, qui ne doit avoir avec le propriétaire de l'immeuble ou son mandataire aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité ou à son indépendance.

« Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code civil, cette notification est de plein droit opposable au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi.

« L'offre est valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception. Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

« Lorsque, en raison de la vente d'au moins un logement à un locataire ou un occupant de bonne foi, l'immeuble fait l'objet d'une mise en copropriété et que le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente à leur profit. Elle est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

« Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

« Les dispositions du présent A doivent être reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

« B. - Préalablement à la conclusion de la vente mentionnée au premier alinéa du A, le bailleur communique au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble le prix et les conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois. Lorsque l'immeuble est soumis à l'un des droits de préemption institués par les chapitres I^er et II du titre I^er du livre II du code de l'urbanisme, la déclaration préalable faite au titre de l'article L. 213-2 du même code vaut communication au sens du présent article.

« II. - Les dispositions du I ne sont pas applicables en cas d'exercice de l'un des droits de préemption institués par le titre I^er du livre II du code de l'urbanisme ou lorsque la vente intervient entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

« Elles sont applicables aux cessions de la totalité des parts ou actions de sociétés ou de sociétés civiles immobilières ordinaires, lorsque ces parts ou actions portent attribution en propriété ou en jouissance à temps complet de chacun des logements d'un immeuble de plus de dix logements.

« Elles ne sont pas applicables aux cessions de parts ou actions susvisées lorsque ces cessions interviennent entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. »

II. - Non modifié

M. le président. Je suis saisi de trente-quatre amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 16, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon-Poinat,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit cet article :

I. - Après le chapitre VI du titre I^er du livre VI du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un chapitre additionnel intitulé : « Permis de diviser ».

II. - Après l'article L. 616 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article additionnel ainsi rédigé :

« Art. L. ...  - Toute division d'immeuble à usage d'habitation est soumise à une autorisation municipale préalable, dénommée permis de diviser. Ce permis de diviser ne sera délivré, qu'après examen de la conformité technique, actuelle ou prévisible, de l'immeuble et des lots divisés, avec des normes minimales d'habitabilité. Dans la ou les zones géographiques où la situation résidentielle provoquée par l'évolution et le niveau anormal du marché porte atteinte à la mixité sociale, ce permis de diviser ne sera délivré qu'en tenant compte des engagements souscrits dans un dossier locatif, permettant de garantir la pérennité de la situation locative des locataires ou occupants habitant l'immeuble et, de maintenir la fonction locative existante. Un décret en Conseil d'État définit les modalités d'application du présent article. »

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Cet amendement a été défendu.

M. le président. L'amendement n° 34, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit le début du  premier alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 :

Afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de douze ans  à compter de la délivrance du bien  préalablement à la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements, le bailleur...

La parole est à M. Roger Madec.

M. Roger Madec. Cet amendement, qui porte de six à douze ans la durée de prolongation des baux en cours, a pour objet de garantir les droits des locataires qui ne peuvent pas acheter leur logement et qui sont obligés de partir à l'échéance de leur bail, sans l'avoir souhaité. Le maintien du statut locatif représente le seul moyen de les préserver contre les opérations spéculatives.

Je connais par avance les arguments que l'on nous opposera pour refuser cet amendement. Certains d'entre nous diront qu'il faut maintenir un équilibre entre bailleurs et locataires, que c'est tout le sens de la proposition de loi, et que le maintien du statut locatif pendant six ans assurerait aux locataires la poursuite des baux en cours, compte tenu de leur durée. Prévoir une durée de douze ans conduirait, paraît-il, à remettre en cause l'investissement locatif, ce qui aggraverait encore le problème du logement dans notre pays.

Se limiter à ces considérations revient à méconnaître la réalité du contexte économique qui sert de toile de fond à la multiplication des opérations immobilières de vente à la découpe. Il existe actuellement une pression spéculative qui s'exerce de manière très forte sur les prix de l'immobilier. L'objectif premier recherché par les investisseurs vise, comme je l'ai dit lors de la discussion générale, la rentabilité à très court terme, quitte à entretenir et à amplifier la spéculation.

La recherche d'un équilibre harmonieux sur l'autel des bienfaits de la « main invisible », chère à celles et ceux qui sont partisans du libre échangisme à tout crin et qui se fient à l'autorégulation du marché, n'est pas possible. Sont en présence non pas des locataires et des bailleurs, mais des locataires et des investisseurs intermédiaires qui sont intéressés non par la fonction locative des immeubles, mais par leur seule valeur patrimoniale. Le logement locatif devient alors une valeur boursière ou un titre de créance.

Cette situation n'est pas acceptable. Elle accentue la précarisation des locataires qui n'ont pas les moyens d'acheter au prix du marché. La seule façon de préserver ces locataires des actes de spéculation consiste à leur garantir une durée d'occupation suffisamment protectrice.

Par ailleurs, qu'en sera-t-il des baux en cours ? L'engagement pris par l'acquéreur étant de six ans, il voudra rendre ce délai intangible. Il y a fort à craindre que les locataires ne puissent rester dans leur logement pendant ces six ans et le nombre d'années restant jusqu'au terme du bail.

M. le président. L'amendement n° 35, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit le début du  premier alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 :

Afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de neuf ans  à compter de la délivrance du bien  préalablement à la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements, le bailleur...

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. La logique de notre raisonnement a été parfaitement exposée par M. Madec.

Cet amendement témoigne de notre souci du dialogue et de notre sens du compromis. Par les temps qui courent, un tel état d'esprit pourrait utilement inspirer certaines personnalités... (Sourires sur les travées du groupe socialiste.)

La disposition proposée par M. Madec nous paraît juste puisqu'elle va dans le sens de la protection des intérêts légitimes des locataires et nous en souhaitons évidemment l'adoption. Toutefois, à défaut, si le Sénat adoptait notre amendement de repli n° 35, ou notre amendement n° 36, qui marque un repli encore plus grand, nous considérerions avoir fait oeuvre utile.

M. le président. L'amendement n° 36, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit le début du  premier alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 :

Afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de huit ans  à compter de la délivrance du bien  préalablement à la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements, le bailleur...

Cet amendement a déjà été défendu !

L'amendement n° 2, présenté par M. Béteille, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Au premier alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, remplacer les mots :

cinq logements

par les mots :

dix logements

La parole est à M. le rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. Je serai bref puisque nous avons déjà eu l'occasion de nous exprimer longuement sur ce sujet.

Cet amendement vise à revenir à la position qu'avait adoptée la commission des lois en première lecture et à harmoniser à dix logements le seuil d'application de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.

M. le président. L'amendement n° 33, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Dans le premier alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, remplacer les mots :

au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe

par les mots :

qui ne comporte pas un engagement exprès de l'acquéreur à maintenir chaque local à usage d'habitation occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi sous statut locatif

La parole est à M. Roger Madec.

M. Roger Madec. En première lecture, la majorité sénatoriale a remplacé l'engagement de maintenir chaque logement sous statut locatif pour une durée de six ans par une prorogation du contrat de bail en cours, l'engagement ne valant plus qu'à l'égard du locataire en place lors de la vente. De ce fait, elle a créé un droit personnel attaché au seul locataire en place.

En deuxième lecture, l'Assemblée nationale n'est pas revenue sur cette modification.

Avec cet amendement, nous proposons de transformer ce droit personnel en un droit réel afin de favoriser non seulement le maintien du locataire en place, mais également celui du parc de logements locatifs.

Un engagement de maintien sous statut locatif est manifestement plus large qu'un engagement de maintien du locataire en place, car il exige de mettre à nouveau le logement en location. Se limiter à instituer un droit personnel reviendrait à restreindre la portée du dispositif.

On peut supposer, sans trop risquer se tromper, que l'incidence du caractère réel de l'engagement sur le parc locatif ne sera pas marginale.

En réduisant l'étendue du parc locatif privé, les ventes à la découpe accentuent la tension sur la demande de logements sociaux en augmentant la liste des demandeurs. On peut le constater à Paris, en dépit de l'effort très particulier qui est accompli depuis 2001, n'en déplaise à certains. Ces pratiques purement spéculatives menacent bel et bien l'équilibre de l'ensemble des marchés locatif et immobilier.

Les ventes à la découpe, par leur nouvelle ampleur, exacerbent les tendances à la ségrégation sociale dans les agglomérations. Elles chassent des quartiers les populations aux revenus les plus faibles par rapport au secteur considéré tout en renforçant la concentration d'une population aisée dans le centre des villes.

Les ghettos ne sont pas réservés aux pauvres : les riches, les presque riches, les moins riches et les moins pauvres ont aussi leurs ghettos. Nous assistons au développement de la société de l'« entre soi », lequel est une des causes importantes de l'échec des politiques de la ville depuis vingt ans, car la fracture n'est pas entre les inclus et les exclus, mais entre les strates sociales.

Dès lors, la voie à suivre est celle de la mixité sociale, de l'immersion, de l'éclatement des ghettos pour emprunter « la voie de l'égalité des destins », comme l'écrit Eric Maurin dans son ouvrage, le Ghetto français - Enquête sur le séparatisme social, édité au Seuil en octobre 2004.

Or, aujourd'hui, le parc locatif des investisseurs institutionnels est directement affecté par les ventes à la découpe bien qu'il s'agisse d'un parc locatif quasi social, souvent bâti avec des fonds provenant de la participation des employeurs à l'effort de construction. Les prix y sont en général inférieurs à ceux du marché. C'est donc un parc locatif qui permet le maintien dans le quartier concerné de classes aux revenus relativement plus modestes que les revenus moyens constatés dans ledit quartier.

M. le président. L'amendement n° 9, présenté par M. Cléach, est ainsi libellé :

Dans le premier alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, après les mots :

proroger les contrats de bail à usage d'habitation

insérer les mots :

définis dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et

La parole est à M. Marcel-Pierre Cléach.

M. Marcel-Pierre Cléach. Cet amendement vise à réserver les dispositions protectrices de la présente proposition de loi aux seuls locataires qui habitent leur logement à titre principal, en tant que personnes physiques, qu'il s'agisse d'immeubles à usage d'habitation ou à usage mixte.

Il existe en effet, notamment à Paris, des baux qui sont consentis à des personnes morales et qui sont régis par le code civil.

À défaut de l'adoption de cet amendement, des personnes morales, des sociétés d'avocats ou d'experts, par exemple, pourraient bénéficier des dispositions de la future loi. Or ce n'est pas, me semble-t-il, l'objectif visé.

M. le président. L'amendement n° 24, présenté par M. Marini, est ainsi libellé :

Au premier alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, après les mots :

qu'il occupe pour une durée de

remplacer les mots :

six ans

par les mots :

trois ans

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 11, présenté par M. Cléach, est ainsi libellé :

Dans le premier alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, remplacer les mots :

à compter de la délivrance du bien

par les mots :

à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail

La parole est à M. Marcel-Pierre Cléach.

M. Marcel-Pierre Cléach. La rédaction actuelle du A du paragraphe I de l'article 10-1 fait référence à la date de délivrance du bien, laquelle peut être distincte de la date de transfert de propriété qui intervient à la signature de l'acte authentique de vente. Or c'est bien à compter du transfert de propriété que doit être pris l'engagement.

Cet amendement vise à lever toute ambiguïté quant à l'interprétation de la date visée au A, ambiguïté qui pourrait apparaître en cas d'entrée en jouissance de l'acquéreur antérieure ou postérieure à la signature de l'acte authentique, ce qui est de pratique courante.

M. le président. Je suis saisi de trois amendements présentés par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon-Poinat,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen.

L'amendement n° 26 est ainsi libellé :

Dans le premier alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour insérer un article 10-1 dans la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975, remplacer les mots :

la vente, dans sa totalité et en une seule fois

par les mots :

l'opération conduisant à un changement de propriétaire

et les mots :

la vente

par les mots :

l'opération

L'amendement n° 27 est ainsi libellé :

Après le premier alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour insérer un article 10-1 dans la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Sont notamment assimilés à une opération au sens du présent article, toute vente, cession, apport, transfert, cessation de l'activité ou cessation des opérations ainsi que tout transfert entre différents secteurs d'activité.

L'amendement n° 28 est ainsi libellé :

Après le premier alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour insérer un article 10-1 dans la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Le prix indiqué à chaque locataire pour un local qu'il habite est égal au prix au mètre carré habitable de l'opération conduisant à un changement de propriétaire.

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Il s'agit d'amendements de précision visant notamment à lever toute ambiguïté dans l'hypothèse où des transferts de propriété se feraient par des opérations assez complexes dans lesquelles le mot « vente » pourrait prêter à interprétation restrictive.

M. le président. L'amendement n° 10, présenté par M. Cléach, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi la deuxième phrase du deuxième alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 :

Elle devra préciser les modalités de mises à disposition des locataires ou occupants de bonne foi, du projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que les résultats d'un diagnostic technique, portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.

La parole est à M. Marcel-Pierre Cléach.

M. Marcel-Pierre Cléach. La rédaction actuelle de la proposition de loi prévoit que le bailleur doit faire connaître, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires et occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de vente et que cette notification doit s'accompagner d'un projet de règlement de copropriété ainsi que des résultats d'un diagnostic technique.

C'est donc un volume considérable d'informations qui doit être communiqué par lettre recommandée avec avis de réception ou par notification d'huissier.

Pour éviter les frais inhérents à ces envois, qui seront de toute manière répercutés sur le locataire acquéreur, cet amendement vise à remplacer la notification formelle par une simple mise à disposition des informations considérées.

M. le président. L'amendement n° 30, présenté par M. Cléach, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit la dernière phrase, du deuxième alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10.1 de la loi n° 75 - 1351du 13 décembre 1975 :

Ce diagnostic est établi conformément aux modalités visées au paragraphe 2.2 de l'accord collectif de location  conclu le 9 juin 1998, relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation, étendu par décret du 19 juillet 1999 le rendant obligatoire, aux secteurs locatifs II et III.

La parole est à M. Marcel-Pierre Cléach.

M. Marcel-Pierre Cléach. Cet amendement vise à éviter une confusion entre le diagnostic technique sur l'état général de l'immeuble, visé par la présente proposition de loi, et le diagnostic technique prévu par l'ordonnance de juin 2005, qui intègre des éléments beaucoup plus importants tels que le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb et les risques naturels et technologiques dans les zones concernées.

Cet amendement tend à préciser que le diagnostic technique prévu par la présente proposition de loi est établi conformément aux modalités visées à la section « Informations sur l'état de l'immeuble et sur les travaux », au paragraphe 2. 2 des accords collectifs du 9 juin 1998, étendus par décret du 19 juillet 1999, portant congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation.

Il s'agit donc d'un amendement de précision et de cohérence avec des dispositions existantes.

M. le président. L'amendement n° 12, présenté par M. Cléach, est ainsi libellé :

Dans la dernière phrase du deuxième alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, remplacer les mots :

de l'immeuble ou son mandataire

par les mots :

de l'immeuble, son mandataire, ni un des locataires concernés

La parole est à Marcel-Pierre Cléach.

M. Marcel-Pierre Cléach. À mon sens, il n'y a aucune raison de traiter les propriétaires et les locataires d'une manière différente.

Je considère que les techniciens chargés d'effectuer le diagnostic technique doivent être parfaitement indépendants à l'égard tant des propriétaires que de chacun des locataires concernés.

Cet amendement vise donc à établir une équivalence de garanties pour les deux parties.

M. le président. L'amendement n° 37, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Compléter le deuxième alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par une phrase ainsi rédigée :

Ce diagnostic est établi de façon contradictoire avec le locataire ou une association représentative au sens de l'article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Madame la ministre, vous pouvez constater combien le diagnostic constitue une question sensible. Il est en effet nécessaire qu'il soit efficace, bien fait et fiable ; un tribunal vient d'ailleurs de rendre une décision très importante à cet égard.

Nous considérons que, en l'espèce, la meilleure garantie sera apportée par un diagnostic établi de manière contradictoire. Autrement dit, il convient de faire en sorte que le bailleur et le locataire soient tous deux appelés à exercer leur droit de mettre en oeuvre l'établissement d'un diagnostic.

Si les deux diagnostics correspondent, tant mieux. Dans le cas contraire, il faut faire place au dialogue, à la discussion, au compromis, solutions vertueuses auxquelles nous restons attachés.

Je note d'ailleurs que, dans cette enceinte, on ne cesse de vanter les vertus du contradictoire, notamment en matière de justice.

M. le président. L'amendement n° 38, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Compléter le deuxième alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 par une phrase ainsi rédigée :

Les dépenses afférentes à ce diagnostic sont à la charge du bailleur.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Par cet amendement, qui a donné lieu ce matin, en commission, à une discussion que je considère comme positive, nous proposons que les dépenses afférentes au diagnostic incombent explicitement au bailleur.

M. le président. L'amendement n° 39, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Compléter le deuxième alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par une phrase ainsi rédigée :

Ce diagnostic présente également une estimation des charges générales d'entretien et de maintenance de l'immeuble.

La parole est à M. Roger Madec.

M. Roger Madec. Cet amendement a pour objet de compléter l'information qui doit être fournie au locataire afin qu'il puisse, en toute connaissance de cause, exercer son droit de préemption lors de la vente en bloc.

À cette fin, l'amendement tend à préciser que le diagnostic technique doit présenter une estimation des charges générales d'entretien et de maintenance de l'immeuble.

Il faut en effet éviter qu'au lendemain d'une transaction immobilière les copropriétaires se retrouvent non seulement exsangues parce qu'ils viennent d'acquérir leur logement, mais en outre obligés de supporter des charges auxquelles ils n'avaient pas songé avant d'accepter l'offre d'acquisition.

Cet amendement tend donc à compléter l'information du locataire, la perception de la réalité des charges de copropriété ne transparaissant pas clairement à la lecture des seules charges locatives.

Il convient également d'agir à titre préventif afin d'éviter que des copropriétés voient s'accumuler les impayés, ce qui aboutit inexorablement à dégrader leur situation.

M. le président. L'amendement n° 40, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Compléter le deuxième alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par une phrase ainsi rédigée :

Sont à la charge du bailleur les dépenses de travaux de mise aux normes et de sécurité relevant d'obligations légales ou réglementaires, qui doivent être effectués dans les trois années suivant l'année de réalisation du diagnostic.

La parole est à M. Roger Madec.

M. Roger Madec. Cet amendement a pour objet de faire supporter au bailleur l'obligation de financer les travaux identifiés comme nécessaires par le diagnostic technique.

En effet, si, depuis de nombreuses années, le locataire a payé ses loyers alors que le propriétaire ne réalisait aucuns travaux, il est inacceptable que, recevant de plein fouet la nouvelle de la vente et contraint d'acheter l'appartement fort cher, il doive ensuite faire exécuter les travaux à ses frais.

C'est la raison pour laquelle nous proposons, outre un audit contradictoire, une évaluation des travaux figurant dans le diagnostic. Ainsi, le coût des travaux qui incombent au propriétaire au titre des règles de sécurité serait effectivement supporté par le vendeur et non par l'acheteur. Il s'agit là de résoudre un problème de fond.

M. le président. L'amendement n° 41, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Dans la première phrase du quatrième alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, remplacer les mots :

quatre mois

par les mots :

six mois

La parole est à Mme Alima Boumediene-Thiery.

Mme Alima Boumediene-Thiery. Cet amendement a pour objet d'étendre de quatre à six mois le délai accordé pour réaliser une vente lorsque l'acquéreur recourt à un prêt.

En effet, c'est souvent lorsque l'achat est engagé que l'on formule une demande de prêt. Or l'établissement d'un dossier de prêt exige du temps.

L'allongement de ce délai permettra de sécuriser le locataire accédant en facilitant le passage à l'acte d'acquisition par une meilleure préparation financière de son projet.

Il convient de poursuivre la démarche qui a été engagée ici en première lecture. Le Sénat avait alors adopté - à l'unanimité, je le rappelle - deux sous-amendements identiques, l'un présenté par le groupe socialiste et l'autre par M. Cambon et plusieurs de ses collègues, visant à porter de deux à quatre mois le délai de réflexion accordé au locataire pour choisir d'exercer ou non son droit de préemption.

Dans la même logique, nous proposons d'étendre de quatre à six mois le délai pour réaliser la vente afin de lui laisser le temps de préparer son dossier de financement.

Un tel délai n'est pas excessif. Ces six mois donneront au locataire, qui n'a pas toujours les moyens de réagir immédiatement, le temps nécessaire pour prendre les contacts utiles, pour monter son dossier de financement et pour permettre la signature chez le notaire en temps voulu.

M. le président. L'amendement n° 42, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

A la fin de la deuxième phrase de l'avant-dernier alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, remplacer les mots :

quatre mois

par les mots :

six mois

La parole est à Mme Alima Boumediene-Thiery.

Mme Alima Boumediene-Thiery. Il s'agit d'un amendement de conséquence.

M. le président. L'amendement n° 15, présenté par M. Cléach, est ainsi libellé :

Compléter le A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par un alinéa ainsi rédigé :

« Dans les trois mois de la signature de l'acte authentique, le nouvel acquéreur pourra engager une procédure de révision du loyer si le loyer est manifestement sous-évalué aux termes du c de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

La parole est à M. Marcel-Pierre Cléach.

M. Marcel-Pierre Cléach. Il s'agit de mettre le présent texte en cohérence avec les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, la prorogation de six ans correspond en réalité à la conclusion d'un nouveau bail de six ans par une personne morale, puisqu'elle est le double de la durée du bail qui peut être conclu par une personne physique propriétaire.

C'est pourquoi cet amendement vise à prévoir, par analogie avec les dispositions existantes, dans les trois mois de la signature de l'acte authentique et dans le cadre de l'engagement de conserver pendant six ans le bien en location, la mise en oeuvre de la procédure d'augmentation du loyer manifestement sous-évalué dans les conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989.

M. le président. L'amendement n° 43, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Compléter le A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par un alinéa ainsi rédigé :

« Le locataire qui n'accepte pas le prix et les conditions de la vente pour le local qu'il occupe perçoit une indemnité d'un montant égal à un mois de loyer hors charges par année d'occupation du logement. »

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Il faut bien se mettre dans la situation des personnes - j'en connais un certain nombre, nos collègues de la région parisienne en connaissent bien davantage - qui habitent un appartement depuis dix ans, vingt ans, parfois davantage, et qui reçoivent un beau jour une lettre leur annonçant qu'une société établie au Luxembourg va devenir propriétaire de leur logement et que deux solutions s'offrent à elles : partir, dans un certain délai...

M. Marcel-Pierre Cléach. Six ans !

M. Jean-Pierre Sueur. Monsieur Cléach, nous avons pu constater que vous considériez ces six ans comme une grande menace pour l'équilibre économique de notre pays ! C'est votre position, et nous la respectons, mais la nôtre est tout à fait différente : les locataires, même s'ils peuvent rester, en tant que tels, un certain temps dans le logement qu'ils occupent, savent bien qu'ils ne pourront pas y rester indéfiniment.

Deux solutions s'offrent donc à eux. Ou bien ils achètent, souvent très cher, en tout cas à un prix qu'ils ne peuvent pas maîtriser : ils n'ont absolument rien à dire, ils acceptent ou refusent le prix qui leur est proposé. Ou bien ils partent. Dans ce cas, quelle assurance ces locataires ont-ils de trouver un logement équivalent au même prix, dans le même quartier ou dans la même ville ? Parce que, dans le même temps, la vente à la découpe se développe. Or, plus elle se développe, plus les prix montent et plus il leur devient difficile de trouver un logement locatif au loyer qu'ils payaient antérieurement.

Dès lors que, comme je vous y invite, mes chers collègues, on se met à la place de ces locataires, on ne trouve rien à redire à l'amendement que j'ai l'honneur de défendre au nom de mon groupe et selon lequel « le locataire qui n'accepte pas le prix et les conditions de la vente pour le local qu'il occupe perçoit une indemnité d'un montant égal à un mois de loyer hors charges par année d'occupation du logement ».

Ce n'est quand même que justice ! On intime l'ordre de partir à une personne qui occupe un logement depuis dix, vingt, trente ans. Ne trouvez-vous pas logique, dans ce cas-là, de lui accorder quelque compensation, monsieur Cléach ?

Faisons preuve d'un minimum de compréhension à l'égard de ces familles et sachons prendre en compte le sort qui leur est fait !

M. le président. L'amendement n° 44, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Compléter le A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par un alinéa ainsi rédigé :

« L'acquéreur, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements maintient sous statut locatif chaque local à usage d'habitation occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi, âgé de plus de soixante-cinq ans ou dont les ressources sont inférieures ou égales à 80 % des plafonds de ressources prévus à l'article R. 391-8 du code de la construction et de l'habitation, par un locataire ou un occupant de bonne foi placé dans une situation de difficulté grave dûment justifiée telle qu'un état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, un handicap physique ou une dépendance psychologique établie. »

La parole est à M. Roger Madec.

M. Roger Madec. Dans le cadre d'une opération de vente à la découpe, il convient de prévoir que les personnes particulièrement fragiles sont assurées de conserver leur logement.

L'accord du 16 mars 2005, conclu entre les associations représentatives des bailleurs et deux des cinq associations représentatives des locataires, est insuffisant.

Il ne s'agit en réalité que d'un « ravalement de façade », avec des avancées, toujours bonnes à prendre mais guère plus, car il ne met pas en place le dispositif nécessaire au traitement du problème des ventes à la découpe.

Cet accord collectif est insuffisant, notamment en ce qui concerne les motifs de nullité du congé pour vente.

Il est également aisément contournable : même s'il est ensuite généralisé à l'ensemble des secteurs locatifs II et III, il n'empêchera nullement le passage des logements à d'autres secteurs locatifs qui échappent aux règles de cet accord collectif.

Enfin, cet accord ne permet pas non plus de répondre au souci de maintenir un parc locatif suffisant. Il ne règle pas la situation d'une part importante des locataires.

Prenons, si vous le voulez bien, le cas des personnes fragiles, présentant un handicap physique ou une dépendance psychologique ou percevant de faibles ressources. L'accord du 16 mars 2005 ne fait référence qu'à une infirmité entraînant au moins 80 % d'incapacité permanente. Il s'agit d'une définition trop stricte pour prendre en considération la réalité des difficultés que peuvent éprouver certaines personnes.

Nous préférons viser « le locataire ou l'occupant de bonne foi placé dans une situation de difficulté grave dûment justifiée telle qu'un état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, un handicap physique ou une dépendance psychologique établie ».

Nous visons également les personnes dont les ressources sont inférieures ou égales à 80 % du plafond du prêt locatif intermédiaire, le plafond PLI.

Nous insistons enfin sur le maintien du statut locatif afin de rester fidèle à la logique que nous défendons sur ce texte.

M. le président. L'amendement n° 45, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Compléter le A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque la vente est mise en oeuvre dans les conditions mentionnées au premier alinéa, le prix proposé comporte une décote minimum de 10 % par rapport au prix de l'appartement vendu libre de toute occupation, à laquelle est ajoutée une décote de 2 % minimum par année de présence du locataire ou de l'occupant, sans que la décote totale puisse dépasser 30 % du prix de l'appartement vendu libre. »

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Cet amendement a pour objet d'instaurer une décote.

M. le président. L'amendement n° 46, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Compléter le A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par un alinéa ainsi rédigé :

« A peine de nullité de la vente, le prix proposé comporte une décote minimum de 10 % par rapport au prix du logement vendu libre de toute occupation, à laquelle est ajoutée une décote de 1 % minimum par année de présence du locataire ou de l'occupant de bonne foi, sans que la décote totale puisse dépasser 20 % du prix du logement vendu libre applicable si le locataire ou l'occupant prend l'engagement de le maintenir à usage de résidence principale pendant une durée de six ans lors de la réalisation de l'acte de vente. »

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Toujours dans le même esprit de conciliation et de compromis qui nous anime, nous avons déposé cet amendement de repli.

Comme j'ai eu l'honneur de le dire cet après-midi, il reprend, pour une bonne part, le sous-amendement présenté en première lecture par nos collègues MM. Cambon, Karoutchi et Goujon et Mme Procaccia.

M. Cambon s'était alors exprimé avec beaucoup de sagesse. Permettez-moi, monsieur le président, de citer ses propos tels qu'ils sont retranscrits dans le procès-verbal de cette première lecture : « Il convient donc de proposer un dispositif permettant à ces locataires de pouvoir devenir propriétaires du logement qu'ils occupent au moment de la vente en bloc. Nombre de nos collègues ont déjà souligné la nécessité de favoriser l'accession à la propriété. Cette nécessité et l'ambition de préserver un habitat urbain harmonieux, garantissant la mixité du parc immobilier, justifient à elles seules l'instauration d'un dispositif de décote. »

On ne saurait mieux parler !

Je poursuis : « C'est l'objet du sous-amendement n° 58 rectifié. La mesure que nous proposons vise à mettre en place un dispositif de décote pour le locataire au moment de l'exercice de son droit de préemption. Cette décote aurait un montant minimum de 10 % et un plafond de 20 %...

« J'observe que le plafond de 20 % correspond en général à la mise de fonds initiale du locataire pour acquérir un appartement. Cette disposition faciliterait donc l'acquisition de l'appartement par le locataire. »

Mes chers collègues, telle est l'argumentation extrêmement pertinente qui a été développée par notre collègue de l'UMP.

Au nom du groupe socialiste, je présente une disposition tout à fait similaire. Il serait donc extrêmement étonnant, voire incompréhensible, que notre assemblée, dans sa grande sagesse, n'adoptât pas cette disposition ! (Sourires sur les travées du groupe socialiste et du groupe CRC.)

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission. Cette proposition n'avait pas été suivie !

M. le président. L'amendement n° 47, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit le B du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 :

« B. -Si un tiers au moins des locataires refuse la mise en copropriété, ils peuvent demander au maire l'organisation d'une enquête publique. La mise en copropriété ne peut intervenir avant la fin de l'enquête publique. A la suite de cette enquête et en cas de situation de pénurie de logements locatifs dûment justifiée sur le territoire de la commune, le maire peut prendre un arrêté suspendant la mise en copropriété jusqu'à justification par le bailleur du maintien en statut locatif d'un nombre suffisant de logements de l'immeuble.

La parole est à M. Roger Madec.

M. Roger Madec. Cet amendement institue un dispositif qui permettrait à un tiers de l'ensemble des locataires concernés par une opération de vente à la découpe de demander au maire une enquête d'utilité publique.

Cette enquête bloquerait provisoirement la mise en copropriété et pourrait permettre au maire de prendre un arrêté de suspension de la mise en copropriété.

Cette procédure offre la faculté de garantir le maintien d'une part suffisante d'appartements locatifs dans l'immeuble concerné dès lors qu'une proportion significative de locataires le souhaite et que ce souhait est confirmé par l'enquête et par l'autorité municipale.

M. le président. L'amendement n° 48, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit le B du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 :

« B. -Si la moitié au moins des locataires refuse la mise en copropriété, ils peuvent demander au maire l'organisation d'une enquête publique. La mise en copropriété ne peut intervenir avant la fin de l'enquête publique. A la suite de cette enquête et en cas de situation de pénurie de logements locatifs dûment justifiée sur le territoire de la commune, le maire peut prendre un arrêté suspendant la mise en copropriété jusqu'à justification par le bailleur du maintien en statut locatif d'un nombre suffisant de logements de l'immeuble.

La parole est à M. Roger Madec.

M. Roger Madec. Cet amendement est un amendement de repli. En effet, madame la ministre, si vous estimiez que le seuil du tiers des locataires est insuffisant, il pourrait être porté à la moitié ; la proportion de locataires refusant la vente à la découpe serait alors tout de même très significative.

M. le président. L'amendement n° 14, présenté par M. Cléach, est ainsi libellé :

Compléter le I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par un C ainsi rédigé :

« C - La vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements, intervenant postérieurement ou dans l'intervalle du délai de prorogation des contrats de bail à usage d'habitation visé au premier alinéa au A du I de l'article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975, ne modifie pas la date d'expiration du délai de prorogation des contrats de bail à usage d'habitation prorogés.

La parole est à M. Marcel-Pierre Cléach.

M. Marcel-Pierre Cléach. Je me place dans l'hypothèse où le premier acheteur « en bloc » d'un immeuble a pris l'engagement de maintenir l'usage locatif de cet ensemble immobilier pendant six ans. Rien, à ma connaissance, ne lui interdit en revanche de s'en séparer durant cette période de six ans en le revendant « en bloc ».

Cet amendement a pour objet d'éviter que le nouvel acheteur « en bloc » ne soit contraint de reprendre un engagement de six ans. Imaginez que cette opération se fasse à six ans moins quinze jours, le bail serait ainsi pratiquement renouvelé pour douze ans !

M. le président. L'amendement n° 3, présenté par M. Béteille, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Dans le deuxième alinéa du II du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, supprimer les mots :

ou de sociétés civiles immobilières ordinaires

La parole est à M. le rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. Cet amendement a pour objet de supprimer une précision qui nous apparaît superflue.

M. le président. L'amendement n° 49, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Dans le deuxième alinéa du II du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 de cet article, remplacer le mot :

dix

par le mot :

cinq

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Il s'agit d'un amendement de conséquence.

M. le président. L'amendement n° 13, présenté par M. Cléach, est ainsi libellé :

Compléter le texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par un paragraphe ainsi rédigé :

« ... .- Les dispositions visées au I et II ne sont pas applicables aux avant-contrats authentiques ou ayant date certaine tels que compromis ou promesses signés à la date d'entrée en vigueur de la loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble. »

La parole est à M. Marcel-Pierre Cléach.

M. Marcel-Pierre Cléach. Le présent amendement vise à préciser le champ d'application de la proposition de loi au moment de son entrée en vigueur.

Les immeubles ayant fait l'objet d'une cession ou simplement d'une promesse de cession antérieure à l'entrée en vigueur du présent texte, doivent rester hors du champ d'application de celui-ci. Cette précision me paraît indispensable pour garantir la sécurité juridique des ventes en cours au moment de l'entrée en vigueur de la loi.

Cet amendement s'inscrit dans la logique de l'amendement que j'ai présenté précédemment sur la date d'effet du transfert de propriété.

M. le président. L'amendement n° 25, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon-Poinat,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Compléter le texte proposé par le I de cet article pour insérer un article 10-1 dans la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 par un paragraphe ainsi rédigé :

« ...  - Dans les opérations en cours, les dispositions de la présente loi sont applicables aux congés pour vente non exécutés et aux offres de vente dont le local n'a pas fait l'objet de vente. Les opérations en cours sont les opérations relatives à un immeuble dans lequel au moins un lot n'a pas fait l'objet d'une vente. »

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Notre proposition de loi trouve son origine dans l'existence de très nombreux contentieux locatifs résultant de la généralisation des opérations de vente à la découpe.

Comme je l'ai dit lors de la discussion générale, si cette loi ne peut pas s'appliquer aux opérations déjà lancées, elle perd une très grande part de son efficacité.

Il est évident que c'est une question de première importance pour les personnes concernées. Il serait tout de même très regrettable qu'au terme de ces deux lectures le texte finalement adopté leur refuse la possibilité d'en bénéficier. Le législateur donnerait une bien mauvaise impression à ceux qui, je dois le dire, l'ont conduit à se préoccuper de la question.

M. le président. L'amendement n° 17, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon-Poinat,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... - Dans le premier alinéa de l'article 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le montant : « dix » est remplacé par le montant : « cinq »

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Cet amendement a été défendu.

M. le président. Quel est l'avis de la commission sur l'ensemble de ces amendements, à l'exclusion, cela va de soi, de ceux qu'elle a elle-même présentés ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. J'ai déjà fait part des raisons qui ont conduit la commission à émettre un avis défavorable sur l'amendement n° 16.

L'amendement n° 34 tend à porter de six à douze ans la durée de prolongation des baux en cours. Il est clair que cette durée est extrêmement longue et risque d'avoir un effet contraire à celui qui est recherché : plus aucun acquéreur ne prendra l'engagement de maintenir le locataire pour une telle durée ; quelles que soient les incitations fiscales proposées, il préférera délivrer un congé. L'avis de la commission est donc défavorable.

La commission est également défavorable aux amendements n^os 35 et 36, qui sont des amendements de repli par rapport au précédent.

L'amendement n° 33 tend à substituer à l'obligation de proroger les contrats en cours l'obligation de maintenir le local sous statut locatif. C'est exactement l'inverse de ce que nous avions approuvé ici même en première lecture. Nous avions en effet considéré qu'il était utile de permettre au locataire de se maintenir dans le local et non de donner au local un statut qui non seulement n'apporterait rien à personne, mais risquerait de poser un problème lorsque le locataire part volontairement à quelques mois ou à moins de deux ans de l'expiration du bail. À ce moment-là, le propriétaire qui serait tenu de maintenir l'immeuble sous statut locatif pourrait faire le choix de ne pas relouer son immeuble et d'attendre la fin de l'expiration de ce délai. Nous avons donc émis un avis défavorable.

Monsieur Cléach, la commission souhaite le retrait de l'amendement n° 9, qui tend à limiter la prorogation des contrats en cours aux seuls contrats de bail à usage d'habitation. Cette disposition nous paraît en effet inutile puisque la loi de 1975, dans laquelle s'insère le nouveau droit de préemption, a depuis longtemps été interprétée par les juridictions comme s'appliquant aux seules personnes physiques et non aux personnes morales.

En outre, cet amendement exclut implicitement du dispositif les logements placés sous d'autres régimes, par exemple ceux qui sont régis par la loi de 1948 ou les meublés, ce que nous ne souhaitons pas.

La commission est, en revanche, monsieur Cléach, favorable à votre amendement n° 11, qui prévoit que la période de prorogation de six ans des contrats de bail à usage d'habitation en cours démarre à la date de la signature de l'acte authentique de vente et non à celle de la délivrance de l'immeuble.

La détermination de la date de délivrance d'un immeuble est relativement bien cernée, nous semble-t-il, puisqu'il s'agit soit de la remise des clés, soit de la remise des titres. Toutefois, la prise en compte de la signature de l'acte authentique peut apparaître encore moins sujette à contentieux.

La commission est défavorable aux amendements n^os 26 et 27, qui tendent, l'un à substituer à la notion de « vente en sa totalité et en une seule fois » d'un immeuble celle d'« opération conduisant à un changement de propriétaire », l'autre à préciser la notion d'« opération » conduisant à un changement de propriétaire de l'immeuble.

Nous avons quelque difficulté à suivre Mme Borvo Cohen-Seat sur ce sujet dans la mesure où, de toute façon, les différentes opérations en cause conduisent à une vente. Par conséquent, mieux vaut conserver le terme juridique précis et adéquat.

La commission est également défavorable à l'amendement n° 28, qui a en fait pour objet de prévoir que le prix de vente proposé à chacun des locataires pour son lot est égal au prix au mètre carré habitable de l'immeuble vendu en bloc.

Je comprends bien la logique de cet amendement. Il n'en demeure pas moins que, à suivre ses auteurs, un appartement en mauvais état, mal exposé, mal agencé et peu confortable, sur cour au rez-de-chaussée, devrait être vendu sur la même base qu'un appartement en bon état, bien exposé, bien agencé et situé en étage élevé. Or cela nous paraît totalement inapplicable.

La commission demande le retrait de l'amendement n° 10, qui tend à prévoir, dans un souci d'économie bien sympathique, que le projet de règlement de copropriété ainsi que les résultats du diagnostic technique seront mis à disposition des locataires et non communiqués par lettre recommandée avec accusé de réception.

La commission comprend naturellement cette préoccupation, mais craint qu'une telle disposition ne soit moins protectrice que celle qui figure dans le texte actuel.

De même, la commission demande le retrait de l'amendement n° 30, qui tend à préciser que le diagnostic prévu par le nouvel article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 est établi conformément aux stipulations de l'accord collectif du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret du 19 juillet 1999.

Il ne nous semble pas qu'il puisse y avoir de confusion avec le diagnostic technique prévu par l'ordonnance du 8 juin 2005. En outre, la commission regretterait que l'on renvoie, dans un texte législatif, à une norme de rang inférieur. Au surplus, et c'est sans doute l'argument majeur, cet amendement fait disparaître une garantie importante, à savoir le fait que le diagnostic doit être effectué par un contrôleur technique ou un architecte impartial par nature, ce qui, je pense, rassurera M. Madec !

L'amendement n° 12 tend à prévoir que l'architecte ou le contrôleur technique chargé d'établir le diagnostic technique de l'immeuble vendu en bloc ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité ou à son indépendance avec les locataires concernés. Il faut effectivement assurer l'impartialité complète du diagnostic, tant à l'égard du propriétaire ou de son mandataire, que des locataires. Ce souci d'équilibre ne peut qu'être approuvé.

Toutefois, je demande à M. Cléach de bien vouloir rectifier son amendement, afin de remplacer les mots « de l'immeuble, son mandataire, ni un des locataires concernés » par les mots « de l'immeuble, son mandataire ou l'un des locataires concernés ». Moyennant cette rectification, la commission est favorable à cet amendement.

M. le président. Monsieur Cléach, acceptez-vous de rectifier votre amendement en ce sens ?

M. Marcel-Pierre Cléach. Oui, monsieur le président.

M. le président. Je suis donc saisi d'un amendement n° 12 rectifié, présenté par M. Cléach et ainsi libellé :

Dans la dernière phrase du deuxième alinéa du A du I du texte proposé par le I de cet article pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, remplacer les mots :

de l'immeuble ou son mandataire

par les mots :

de l'immeuble, son mandataire ou l'un des locataires concernés

Veuillez poursuivre, monsieur le rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. La commission est défavorable à l'amendement n° 37, qui a pour objet d'exiger que le diagnostic technique soit établi de manière contradictoire.

J'ai bien écouté l'argumentation de M. Sueur. Le dispositif, fort complexe, qu'il nous propose serait particulièrement difficile à mettre en oeuvre. De plus, l'indépendance et l'impartialité de l'architecte ou du contrôleur technique, je l'ai dit tout à l'heure à propos d'un autre amendement, nous paraissent constituer des garanties suffisantes.

L'amendement n° 38 a pour objet d'indiquer explicitement que l'obligation de faire établir un diagnostic est à la charge du bailleur. Cela nous semblait aller de soi puisque le vendeur est celui qui commande ce diagnostic et, par conséquent, s'oblige à le payer.

J'attire toutefois l'attention du Sénat sur le fait que cette précision n'empêchera nullement le propriétaire de répercuter ces frais sur le prix de vente qui sera offert ultérieurement aux locataires. C'est la raison pour laquelle la commission s'en remet, sur cet amendement, à la sagesse du Sénat.

La commission est défavorable à l'amendement n° 39, qui a pour objet de préciser que le diagnostic technique doit présenter également une estimation des charges générales d'entretien et de maintenance de l'immeuble.

Cette précision nous semble inutile puisque les locataires sont informés au moins une fois par an par leur bailleur du montant des charges globales de leur immeuble et de leur répartition par appartement.

En outre, une estimation pour l'avenir risque d'être source d'un contentieux supplémentaire, au cas où ces charges viendraient à s'aggraver pour une raison qui n'était pas décelable au moment du diagnostic.

L'amendement n° 40 vise à faire supporter au bailleur l'obligation de financer les travaux identifiés comme nécessaires par le diagnostic technique.

Cet amendement avait déjà été présenté en première lecture et rejeté par le Sénat. Le fait de mettre les travaux de mises aux normes à la charge du seul bailleur ne nous paraît pas pertinent et n'aurait d'ailleurs pas d'effet pratique puisque ce coût sera de toute façon répercuté sur le prix de vente proposé au locataire. Or l'amendement ne l'interdit nullement et aurait de plus pour conséquence d'obliger le locataire à payer ces travaux alors qu'il aurait peut-être pu les effectuer à un rythme lui convenant mieux.

L'amendement n° 41 a pour objet d'étendre de quatre à six mois le délai accordé pour réaliser une vente quand l'acquéreur recourt à un prêt. J'ai bien entendu ce qui a été dit tout à l'heure sur complexité des démarches à accomplir en vue d'obtenir des prêts,...

M. Jean-Pierre Sueur. Ça dépend pour qui !

M. Laurent Béteille, rapporteur. ... mais je rappelle que ce délai a déjà été porté de deux à quatre mois par le Sénat. Il paraît désormais suffisant, d'autant qu'il peut être prolongé par un délai de quatre mois si le locataire notifie son intention de recourir à un prêt. Cela bloque donc la vente pendant huit mois. Il serait excessif de porter le délai total à dix mois !

La commission est également défavorable à l'amendement n° 42, qui est un amendement de conséquence.

L'amendement n° 15 vise à prévoir, dans les trois mois de la signature de l'acte authentique, la mise en oeuvre de la procédure d'augmentation du loyer manifestement sous-évalué prévue par la loi du 6 juillet 1989.

Je rappelle que l'acquéreur qui souhaite acheter en bloc un immeuble doit proroger les baux en cours pour une durée de six ans. Cette prorogation reporte effectivement d'autant la possibilité, offerte par la loi de 1989, d'entamer une procédure de révision du loyer si celui-ci apparaît manifestement sous-évalué.

Toutefois, le dispositif proposé remet en cause une des règles fondamentales de la loi de 1989, à savoir que le loyer ne peut être réévalué avant le renouvellement du bail. Sur cette question, la commission a souhaité connaître l'avis du Gouvernement.

La commission est défavorable à l'amendement n° 43, qui tend à prévoir le versement d'une indemnité d'éviction au profit des locataires qui ne peuvent exercer leur droit de préemption.

Cet amendement avait déjà été présenté en première lecture et rejeté par le Sénat. La création d'une indemnité d'éviction par la loi de 1948 a déjà posé de très nombreux problèmes ; il n'est pas souhaitable d'en créer à nouveau.

L'amendement n° 44 tend à faire remonter dans la loi des dispositions qui figurent dans l'accord collectif de 1998, déjà étendu par décret.

Cet amendement avait été présenté en première lecture et rejeté par le Sénat. Notre assemblée souhaite, dans ce domaine, privilégier les accords collectifs. Sinon, la commission nationale de concertation, qui réunit les locataires et les propriétaires afin qu'ils s'entendent sur des dispositifs de protection, ne sert plus à rien ! Ils y sont parvenus en 1998 et de nouveau en 2005. Il faut donc laisser cette commission travailler et permettre l'extension la plus rapide possible de l'accord du 16 mars 2005.

M. Jean-Pierre Sueur. Il est dommage que M. le Premier ministre n'entende pas votre éloge des accords collectifs !

M. Laurent Béteille, rapporteur. Les amendements n^°s 45 et 46 sont relatifs à la décote.

En première lecture, certains de nos collègues avaient déjà présenté un amendement semblable à l'amendement n° 46, et nous l'avions rejeté. Notre avis n'a pas changé. L'amendement alors déposé prévoyait le cas où le locataire revend son logement avec une décote, après l'avoir acheté à un prix qui, lui, ne comportait pas de décote. Ce problème pour le moins irritant n'est réglé ni dans l'amendement n° 45 ni dans l'amendement n° 46.

M. Jean-Pierre Sueur. Ces amendements peuvent être sous-amendés !

M. Laurent Béteille, rapporteur. En l'espèce, vous octroyez, monsieur Sueur, un avantage tout à fait injustifié au locataire qui ferait l'acquisition de son logement.

L'amendement n° 47, qui est relatif à l'organisation d'une enquête d'utilité publique, recueille de notre part un avis tout à fait défavorable.

Je ne comprends vraiment pas en quoi une enquête d'utilité publique pourrait être nécessaire. Une telle disposition n'existe pas pour les permis de construire, et c'est heureux car, si elle existait, nous ne pourrions plus rien construire depuis longtemps dans nos communes !

Au demeurant, un tel amendement avait déjà été présenté en première lecture et il avait été rejeté par le Sénat.

Pour les mêmes raisons, la commission est également défavorable à l'amendement n° 48.

L'amendement n° 14 tend à préciser que, en cas de nouvelle vente en bloc de l'immeuble pendant la période de six ans au cours de laquelle l'acquéreur s'est engagé à maintenir les locataires en place, le nouveau propriétaire n'est pas tenu de reprendre un nouvel engagement de six ans en faveur desdits locataires.

La proposition est certes sympathique, mais elle vide de sens la disposition que nous souhaitons voir adopter par le Parlement. Par conséquent, je vous demande, monsieur Cléach, de bien vouloir retirer votre amendement ; à défaut, la commission y serait défavorable.

La commission est défavorable à l'amendement n° 49, qui est un amendement de conséquence.

Monsieur Cléach, nous vous demandons de bien vouloir retirer également l'amendement n° 13, qui tend à préciser que le nouveau droit de préemption institué au stade de la vente en bloc ne serait pas applicable aux avant-contrats passés sous forme authentique.

Cette disposition risque de poser de sérieux problèmes pour les promesses unilatérales de vente et elle est inutile pour les promesses synallagmatiques.

L'amendement n° 25 tend à prévoir que le droit de préemption s'applique aux opérations en cours, c'est-à-dire aux opérations relatives à un immeuble dans lequel un lot au moins n'a pas fait l'objet d'une vente. Il vise également à préciser que les dispositions de la loi s'appliquent aux congés pour vente non exécutés et aux offres de vente dont le local n'a pas fait l'objet d'une vente.

Cet amendement n'est pas cohérent avec le dispositif législatif que nous examinons. Il ne s'appliquerait pas au cas où il ne resterait que certains lots à vendre puisque, par définition, il a vocation à s'appliquer aux ventes en bloc. Pour ce cas précis, des dispositions existent déjà.

Par ailleurs, il vise à réglementer les congés pour vente, alors même que ce dispositif n'est pas du tout modifié par l'article 1^er de la proposition de loi. Nous estimons donc que cet amendement n'a pas sa place dans ce texte.

Enfin, par cohérence avec l'avis émis sur l'amendement n° 31, la commission est défavorable à l'amendement n° 17.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Pour les raisons que j'ai déjà indiquées, le Gouvernement est défavorable à l'amendement n° 16.

Par ailleurs, nous avons choisi de retenir une durée de prolongation du bail de six ans, durée qui nous semble raisonnable. Les amendements n^°s 34, 35 et 36 prévoient des durées excessives ; le Gouvernement y est donc défavorable.

Sur l'amendement n° 2, qui tend à porter de cinq à dix le nombre de logements à partir duquel s'applique le dispositif, le Gouvernement s'en remet à la sagesse du Sénat.

S'inspirant de la même logique que celle que vient de développer le rapporteur, le Gouvernement est défavorable à l'amendement n° 33. En effet, ce texte vise à protéger le locataire et non pas le local.

Pour ce qui concerne l'amendement n° 9, nous avons l'impression qu'il ne permet pas de prendre en compte le cas des locataires soumis à la loi de 1948 ni celui des locataires des meublés. C'est la raison pour laquelle je demande à M. Cléach de bien vouloir le retirer.

Le Gouvernement est favorable à l'amendement n° 11, qui est un amendement de clarification et de précision.

S'agissant des amendements n^°s 26, 27 et 28, le Gouvernement y est défavorable, car la notion d' « opération » nous paraît extrêmement floue et élargit considérablement le champ de ce texte.

Tout en comprenant bien la volonté que manifeste M. Cléach à travers l'amendement n° 10, le Gouvernement craint un risque de contentieux. Pour cette raison, je vous demande donc, monsieur le sénateur, de bien vouloir retirer cet amendement.

Pour ce qui concerne l'amendement n° 30, il ne nous semble pas qu'une confusion puisse exister entre, d'une part, le diagnostic qui est décrit, à savoir le diagnostic simplifié, qui a été instauré par la loi SRU et qui est obligatoire avant toute mise en copropriété d'un immeuble de plus de quinze ans, et, d'autre part, le dossier de diagnostic technique obligatoire lié aux ventes immobilières, qui est beaucoup plus complet.

La proposition de loi ne fait qu'étendre ce diagnostic au cas particulier des immeubles de moins de quinze ans lorsqu'ils comportent plus de dix logements et qu'ils sont destinés à être vendus en bloc.

En conséquence, je vous demande, monsieur Cléach, de bien vouloir retirer votre amendement.

En revanche, le Gouvernement est favorable à l'amendement n° 12 rectifié.

L'amendement n° 37, qui vise à organiser une procédure contradictoire avec l'ensemble des locataires de l'immeuble, a été rejeté en première lecture. Pour notre part, nous avons fait le choix de l'indépendance du diagnostiqueur. Pour cette raison, le Gouvernement est défavorable à cet amendement.

S'agissant de l'amendement n° 38, le Gouvernement partage tout à fait les arguments avancés par la commission et fait même un pas supplémentaire en émettant un avis favorable.

M. Jean-Pierre Sueur. Je vous remercie, madame la ministre !

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. En revanche, comme le rapporteur, le Gouvernement est défavorable à l'amendement n° 39, car il s'agit là d'une mesure superfétatoire.

S'agissant de l'amendement n° 40, les accords collectifs de 1998 et 2005 prévoient une procédure d'information sur les travaux qu'il conviendrait d'entreprendre sur les immeubles. Le prix de vente tient forcément compte de l'importance de ces travaux. En revanche, le fait de mettre à la charge du bailleur des travaux qui peuvent être réalisés et facturés trois ans après le diagnostic, c'est-à-dire à un moment où des locataires auraient pu devenir propriétaires et où l'ancien bailleur aurait pu avoir perdu la propriété, nous semble juridiquement peu concevable et, en tout état de cause, anormal. C'est la raison pour laquelle le Gouvernement y est défavorable.

Le Gouvernement est également défavorable à l'amendement n° 41. En effet, nous avons fait passer le délai accordé pour réaliser une vente quand l'acquéreur recourt à un prêt de deux mois à quatre mois. Nous pensons qu'il s'agit là d'un délai raisonnable.

L'amendement n° 42 étant un amendement de conséquence, le Gouvernement y est défavorable.

Monsieur Cléach, nous avons franchement l'impression que l'adoption de l'amendement n° 15 diminuerait la protection des locataires, car celui-ci vise à déroger aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qui est d'ordre public, en permettant la révision du loyer en dehors du renouvellement de bail. Le seul cas où une remise à niveau est possible est celui d'une sous-évaluation manifeste par rapport aux loyers de voisinage. C'est la fameuse procédure prévue au c de l'article 17 de ladite loi. Une procédure dérogatoire ne nous semble donc pas opportune. En conséquence, je vous demande, monsieur le sénateur, de bien vouloir retirer votre amendement.

M. le président. Quel est maintenant l'avis de la commission sur cet amendement ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. La commission a le même avis.

M. le président. Veuillez poursuivre, madame la ministre.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. S'agissant de l'amendement n° 43, je dirai que nous avons pris le parti de raisonner en termes de protection du locataire, en maintenant celui-ci dans les lieux, afin de lui donner le temps nécessaire pour pouvoir trouver une solution s'il ne peut pas acheter, mais qu'il ne nous semble pas du tout raisonnable d'ajouter une indemnisation financière. Le Gouvernement est donc défavorable à cet amendement.

Pour ce qui concerne l'amendement n° 44, je rappelle que les accords collectifs prévoient une protection des locataires fragiles ici visés lorsque le bailleur leur donne congé. Mais nous sommes là dans un autre contexte puisqu'il s'agit de la vente en bloc d'immeubles qui conduit à changer de propriétaire. À ce niveau, aucun congé n'est donné aux locataires. Si cela doit ensuite se produire, en matière de congé vente, les accords collectifs ou la loi de 1989 prévoient la protection de certains locataires lorsque c'est dûment justifié. Le Gouvernement émet donc un avis défavorable sur cet amendement.

La question de la décote, que soulèvent les amendements n^°s 45 et 46,...

M. Jean-Pierre Sueur. Après qu'elle eut été soulevée par MM. Cambon, Karoutchi et tutti quanti !

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. ... a fait l'objet de longs débats, aussi bien dans cet hémicycle qu'à l'Assemblée nationale. Ces dispositions ont été écartées, et le Gouvernement y demeure défavorable.

Quant à la procédure de l'enquête d'utilité publique, elle nous semble lourde et dissuasive. Le Gouvernement émet donc un avis défavorable sur les amendements n^°s 47 et 48.

L'amendement n° 14 vise à introduire la possibilité d'échapper très facilement aux mesures protectrices prévues dans la proposition de loi et d'en contourner les obligations. En conséquence, monsieur Cléach, le Gouvernement vous demande de bien vouloir retirer votre amendement ; à défaut, il émettrait un avis défavorable.

En revanche, le Gouvernement est favorable à l'amendement rédactionnel n° 3 de la commission.

Le Gouvernement est défavorable à l'amendement n° 49, qui est un amendement de conséquence.

Pour les mêmes raisons que celles qui ont été avancées par M. le rapporteur, le Gouvernement demande à M. Cléach de bien vouloir retirer l'amendement n° 13.

La mesure visée à l'amendement n° 25 présente un caractère rétroactif puisqu'elle remet en cause des opérations partiellement réalisées comme des congés pour vente régulièrement délivrés avant la promulgation de la loi. Cela ne nous paraît pas réaliste et poserait, de surcroît, des problèmes juridiques complexes. En conséquence, le Gouvernement émet un avis défavorable sur cet amendement.

Enfin, le Gouvernement est également défavorable à l'amendement n° 17.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 16.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 34.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 35.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 36.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. La parole est à M. Jean-Pierre Sueur, pour explication de vote sur l'amendement n° 2.

M. Jean-Pierre Sueur. Je veux avancer une dernière fois quelques arguments sur cette question du seuil, car j'ai bien noté, madame la ministre, que vous vous en remettiez à la sagesse du Sénat.

Un accord s'était fait à l'Assemblée nationale pour abaisser ce seuil à cinq logements, au lieu de dix. Le retour au seuil de dix logements qui nous est proposé par la commission peut s'expliquer par le souci de protéger les propriétaires personnes physiques. Il reste que le premier objet de cette proposition de loi est de protéger les locataires ou occupants de bonne foi contre les pratiques spéculatives des investisseurs immobiliers. Ces pratiques peuvent autant concerner des petits immeubles que des immeubles constitués d'un nombre de logements plus important.

M. le rapporteur indique que le phénomène des ventes en bloc est, dans l'immense majorité des cas, le fait de propriétaires institutionnels. J'observe toutefois qu'il n'existe aucune étude statistique permettant d'évaluer le nombre d'immeubles comprenant de cinq à dix logements et la qualité de leur propriétaire.

L'Assemblée nationale a retenu, en première et deuxième lecture, le seuil de cinq logements. Je rappelle que le texte initial issu des conclusions de la commission des lois de l'Assemblée nationale prévoyait que le nouveau droit de préemption exercé dans le cadre d'une vente à la découpe serait applicable à tout immeuble, quel que soit le nombre de logements que comporte ce dernier. Comme je viens de le dire, cette solution présentait l'inconvénient de soumettre au droit de préemption nouvellement institué les très petits immeubles détenus par des personnes physiques.

Dans ces conditions, il ne paraît pas utile d'appliquer à des derniers le droit de préemption institué par la présente proposition de loi, et c'est la raison précise pour laquelle l'Assemblée nationale a fixé à cinq logements le seuil à partir duquel un immeuble vendu en bloc pourra faire l'objet du nouveau droit de préemption.

J'ajouterai, mes chers collègues, un argument complémentaire.

J'ai relu les débats de la première lecture au Sénat. Tout à l'heure, évoquant une proposition amendement relative à la décote, vous m'avez dit, monsieur le président de la commission, monsieur le rapporteur, qu'elle émanait de quelques individus, mais que, finalement, il n'avait pas été adopté.

On avait presque le sentiment qu'il s'agissait de personnes un peu... marginales. Bien entendu, aucun sénateur n'est marginal ! Loin de moi une telle idée ! (Sourires.) En tout cas, on avait l'impression qu'il s'agissait d'une initiative plus ou moins erratique, imprévue, survenue un peu par hasard, par le fait de quelque volonté individuelle.

Or le sous-amendement en question, n° 57 rectifié, examiné en première lecture, qui visait à remplacer les mots « dix logements » par les mots « cinq logements », a, par exemple, été cosigné par M. Goujon, dont j'ai cru comprendre qu'il était l'un des hauts responsables de l'UMP à Paris.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Exactement !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Ce n'est pas l'UMP de Paris qui rédige la loi !

M. Jean-Pierre Sueur. Certes, monsieur le président de la commission, mais, s'agissant d'un sujet qui intéresse au premier chef la ville de Paris, il me semble quand même qu'un sous-amendement défendu par un élu de l'UMP à Paris ne peut pas être considéré comme totalement négligeable. Ce serait faire injure à ce collègue.

M. Karoutchi compte également parmi les signataires de ce sous-amendement. Je ne suis pas un spécialiste, mais M. Madec vient de me rappeler que M. Karoutchi est président du groupe du même parti au sein de la région d'Île-de-France, qui est précisément la plus concernée.

Ne voulant vexer aucun des autres signataires de ce sous-amendement, je les citerai tous : M. Cambon, Mme Hermange, Mme Procaccia et M. Houel.

Madame la ministre, j'ai été très intéressé par l'explication qu'avait apportée en séance publique, ici même, M. Cambon, qui connaît bien le sujet en tant qu'élu du Val-de-Marne. Voici ce qu'il disait : « Je considère, avec nombre de mes collègues,... » - nombre de ses collègues plus un certain nombre d'autres collègues, cela finit par faire du nombre, monsieur le président de la commission, et, à cet égard, madame la ministre, je comprends que vous vous en soyez prudemment remise à la sagesse du Sénat - « ...que le seuil de dix logements risque de vider la loi de sa substance. »

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Eh oui !

M. Jean-Pierre Sueur. C'est lui qui le dit, ce n'est pas nous !

Il poursuit : « C'est pourquoi nous invitons le Sénat à revenir aux propositions de l'Assemblée nationale en retenant le seuil de cinq logements. En effet, dans les communes de la petite couronne, on trouve de nombreux immeubles comprenant entre cinq et dix logements, notamment les immeubles R+4 qui sont constitués de deux appartements par étage. Les ventes à la découpe y sont fréquentes. »

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Eh oui !

M. Jean-Pierre Sueur. Je pense que notre collègue parlait ainsi avec beaucoup de sagesse, une sagesse à laquelle, je l'espère, mes chers collègues, vous rendrez hommage par votre vote.

M. le président. La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat, pour explication de vote.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Au fond, les sénateurs de Paris et de la région parisienne, très au fait de la réalité de ces ventes en bloc, s'accordent pour considérer que, dès lors qu'on possède entre cinq et dix lots à Paris et en proche couronne, on n'est pas un petit propriétaire qu'il faudrait veiller à ne pas pénaliser. Il s'agit en effet, compte tenu du prix du mètre carré dans la région, de patrimoines considérables. En réalité, entre cinq et dix logements, nous sommes bien en présence d'opérations spéculatives.

Vu l'évolution que l'on constate actuellement, sont menacés beaucoup d'immeubles appartenant à la Caisse des dépôts et consignations, à la Banque de France, etc. Et, très souvent, il s'agit non pas de grands immeubles haussmanniens, comme vous pourriez le penser, mais d'immeubles de catégorie légèrement inférieure, qui comptent effectivement entre cinq et dix logements.

Aussi, il serait sage que vous vous fiiez à la connaissance qu'ont de cette question les députés et les sénateurs de Paris et de la région parisienne, en conservant ce seuil de cinq logements. La situation qu'ils décrivent est, au demeurant, également observée dans les grandes villes de province.

M. le président. La parole est à M. le président de la commission.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Je rappelle tout de même que c'est le Sénat dans son ensemble qui vote les textes débattus ici ! Évidemment, cela n'empêche pas que soient formulées des propositions. D'ailleurs, j'avais moi-même noté avec intérêt que M. Madec, dans sa proposition de loi, avait retenu un seuil de dix logements.

M. Jean-Pierre Sueur. Il a déposé un amendement pour le fixer à cinq ! Il a été convaincu par M. Karoutchi ! (Sourires.)

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Il n'en demeure pas moins que sa proposition initiale portait sur dix logements ! Cela prouve bien qu'entre cinq et dix, il peut y avoir débat.

De surcroît, l'Assemblée nationale a maintenu le seuil de dix logements quand il s'agit de sociétés civiles immobilières, ce qui nous paraît assez bizarre. En tout état de cause, il y a un problème de coordination et de logique.

Chacun de nos collègues a le droit de déposer des amendements, mais il se trouve que leurs auteurs ne sont pas venus les défendre de nouveau ce soir.

M. Jean-Pierre Sueur. On se demande d'ailleurs bien pourquoi !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Ça, je l'ignore !

Par conséquent, la commission des lois estime qu'il faut fixer ce seuil à dix logements, aussi bien pour les SCI que pour les propriétaires individuels.

Cela étant, je reconnais qu'il peut y avoir un débat entre cinq et dix.

M. Jean-Pierre Sueur. Tout à fait !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Ce n'est pas une question idéologique. Mais il faut aussi, de temps en temps, que le Sénat maintienne ses positions.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Ce n'est pas un argument !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Le rapporteur nous a convaincus qu'en deçà de dix logements il s'agissait souvent d'un patrimoine familial...

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Pas du tout !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. ... et qu'il n'y avait aucune raison d'interdire à ces personnes de vendre leurs biens. Ce n'est pas de la vente à la découpe !

En fixant le seuil à cinq logements, vous interdiriez la liquidation de successions, ce qui serait totalement injuste.

Mme Janine Rozier. Très bien !

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 2.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 33.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Monsieur Cléach, l'amendement n° 9 est-il maintenu ?

M. Marcel-Pierre Cléach. Non, je le retire, monsieur le président.

M. le président. L'amendement n° 9 est retiré.

Je mets aux voix l'amendement n° 11.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 26.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 27.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 28.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Monsieur Cléach, l'amendement n° 10 est-il maintenu ?

M. Marcel-Pierre Cléach. Non, je le retire, monsieur le président, de même que l'amendement n° 30.

M. le président. Les amendements n^os 10 et 30 sont retirés.

Je mets aux voix l'amendement n° 12 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 37.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 38.

(L'amendement est adopté.)

M. Jean-Pierre Sueur. C'est une satisfaction ! (Sourires.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 39.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 40.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 41.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 42.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Monsieur Cléach, l'amendement n° 15 est-il maintenu ?

M. Marcel-Pierre Cléach. Oui, monsieur le président.

Cet amendement vise à appliquer la procédure de révision des loyers manifestement sous-évalués, telle qu'elle est prévue par les textes antérieurs. En effet, je considère que la prorogation pour six ans d'un bail en cours correspond à un véritable renouvellement. Dès lors qu'il y a renouvellement, il est permis d'appliquer la procédure de révision des loyers s'ils sont manifestement sous-évalués. Par équivalence des formes, je considère qu'elle devrait pouvoir s'appliquer dans le cas visé à l'article 1^er du présent texte.

M. le président. La parole est à M. le rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. Lorsque cet amendement a été présenté tout à l'heure, j'avais sollicité l'avis du Gouvernement, la commission ayant écouté avec beaucoup d'attention les explications de notre collègue Cléach. Effectivement, la question qu'il soulève est légitime et l'on ne pouvait pas l'éluder.

Toutefois, la commission tient à maintenir l'équilibre recherché par la loi du 6 juillet 1989, qui est parvenue à apaiser les relations entre les propriétaires et les locataires et à fixer les droits et les obligations qui incombent aux uns et aux autres. Personne n'a intérêt à remettre en cause cet équilibre. Rappelez-vous tous les textes qui se sont succédé auparavant, les uns remplaçant les autres.

Vraiment, il ne nous paraît pas opportun de modifier cette règle fondamentale posée la loi de 1989 aux termes de laquelle le loyer ne peut être réévalué avant le renouvellement du bail.

M. le président. La parole est à Mme la ministre déléguée.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Pour deux raisons, le Gouvernement est très défavorable à votre amendement, monsieur Cléach : d'une part, comme l'a excellemment dit M. le rapporteur, il tend finalement à remettre en cause la loi de 1989, ce qui pourrait avoir des conséquences sur d'autres baux ; d'autre part, s'il était adopté, nous échouerions à atteindre l'objectif que nous avons assigné au présent texte. En effet, si l'on permet que le loyer soit augmenté, le locataire partira plus vite parce qu'il n'aura peut-être pas les moyens d'en assumer la charge. Or l'idée est quand même de lui permettre de rester un certain temps dans son logement.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 15.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 43.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. La parole est à M. Jean-Pierre Sueur, pour explication de vote sur l'amendement n° 44.

M. Jean-Pierre Sueur. Je ne veux pas répéter indéfiniment ni filer la métaphore plus que de raison, mais enfin, il était quelque peu étrange, mes chers collègues, d'entendre M. le rapporteur, puis Mme la ministre nous faire un éloge appuyé des accords collectifs.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Mais oui !

M. Jean-Pierre Sueur. Dans le contexte actuel, tout cela est très intéressant et aurait pu inspirer tel ou tel personnage.

M. Laurent Béteille, rapporteur. Me permettez-vous de vous interrompre, monsieur le sénateur ?

M. Jean-Pierre Sueur. Je vous en prie, monsieur le rapporteur.

M. le président. La parole est à M. le rapporteur, avec l'autorisation de l'orateur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. J'entends bien tout ce que nous dit M. Sueur. Mais il existe, de par les textes, une Commission nationale de concertation. C'est la priver de son rôle, la vider de tout son sens, et désavouer toutes les organisations qui y siègent - aussi bien celles qui représentent les bailleurs que celles qui représentent les locataires - que de vouloir se substituer à elle et de ne pas tenir compte de ses conclusions.

À partir du moment où cette commission existe, il me paraît logique de lui laisser faire son travail afin qu'elle puisse rendre un arbitrage entre les positions des uns et des autres. Sinon, il faut la supprimer tout de suite !

M. le président. Veuillez poursuivre, monsieur Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Je voulais simplement faire observer que, si nous avons un grand respect pour la commission et les accords collectifs, il peut apparaître nécessaire au législateur - nous nous trouvons ici dans cette fonction - d'inscrire un certain nombre de garanties dans la loi, nonobstant ce qui figure dans les accords. Ce n'est pas parce que quelque chose a été évoqué dans un accord collectif qu'il devient impossible de l'inscrire dans la loi.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Absolument !

M. Jean-Pierre Sueur. D'ailleurs, la méthode qui consiste, dans un premier temps, à rechercher l'accord, puis, dans un second temps, à inscrire les conclusions de cet accord dans la loi permet d'éviter quelques écueils. L'actualité est, à cet égard, particulièrement éloquente.

Dès lors que se développe le phénomène des ventes à la découpe et que cela a des conséquences très douloureuses pour un certain nombre de locataires qui se trouvent finalement exclus des lieux, et même si notre propos est ici d'accroître les garanties des locataires en général, nous pensons qu'il est nécessaire d'inscrire dans la loi -  c'est notre position, et vous ne la partagez peut-être pas - une protection particulière pour les personnes handicapées ou les personnes âgées qui ont de faibles ressources.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. C'est prévu !

M. Jean-Pierre Sueur. Cela figure dans les accords, mais pas dans la loi !

Or le fait, pour une personne handicapée physique ou mentale, donc en grande difficulté, d'apprendre qu'elle est obligée de quitter les lieux est une situation particulièrement traumatisante. Certaines associations défendant les personnes handicapées souhaiteraient d'ailleurs que cela soit écrit dans la loi.

Donc, nous n'avons rien contre les accords collectifs, bien au contraire, mais nous pensons qu'il serait souhaitable d'inscrire ces dispositions dans la loi.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Absolument !

M. le président. La parole est à M. le président de la commission.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Je serais d'accord avec vous si ces accords collectifs ne relevaient pas du domaine réglementaire. Or ils ont été étendus par décret.

Au surplus, vous prétendez insérer dans la proposition de loi une nouvelle définition du handicap alors qu'il en existe déjà une dans la loi sur le handicap de 2005, laquelle permet de savoir très exactement quelles personnes peuvent se prévaloir de la qualité de handicapé. Ce n'est pas la peine de revenir sur ce point !

Ajouter une nouvelle définition du handicap par rapport à ce qui existe dans la loi de 2005 et dans les accords collectifs, étendus par décret, serait une drôle de façon, vous l'avouerez, de faire la loi.

D'ailleurs, un certain nombre de personnages, quelquefois éminents, qui ont protesté contre la vente à la découpe, sont justement protégés par les accords collectifs...

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Ce sont des citoyens malgré tout !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. ...et par le décret, en raison de leur âge. C'est notamment le cas d'une actrice célèbre.

M. Jean-Pierre Sueur. Mme Jeanne Moreau est au-dessus du plafond !

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 44.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 45.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 46.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 47.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 48.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Monsieur Cléach, l'amendement n° 14 est-il maintenu ?

M. Marcel-Pierre Cléach. Oui, monsieur le président.

Je me place dans la position d'un acquéreur qui achète un immeuble entier. Cet acquéreur souscrit les engagements locatifs de six ans, et au bout de cinq ans, sans attendre la sixième année pour réaliser sa vente à la découpe au profit des locataires, il revend en bloc l'immeuble à un autre investisseur ou à un propriétaire qui veut effectuer un placement immobilier.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Cela peut arriver au bout de six mois !

M. Marcel-Pierre Cléach. Effectivement, mais je prends le cas où la revente a lieu après cinq ans ; c'est important pour la cohérence de mon argumentaire. Le problème qui se pose est encore plus flagrant, mais il est évident que le raisonnement vaut également si la revente en bloc a lieu au bout de trois ans.

J'ai bien entendu tout à l'heure Mme le ministre et M. le rapporteur dire que les durées devaient être fixées à six ans et non pas à neuf ou douze ans. Or, si la précision contenue dans cet amendement n'est pas apportée, lorsque l'acquéreur en bloc initial revendra à l'intérieur de la période de six ans, le nouvel acquéreur en bloc sera contraint de reprendre un engagement locatif de six ans, ce qui peut aboutir à un total de près de douze ans.

À mes yeux, la cohérence exige que cet amendement soit adopté.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 14.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 3.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 49.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Monsieur Cléach, l'amendement n° 13 est-il maintenu ?

M. Marcel-Pierre Cléach. Non, je le retire, monsieur le président.

M. le président. L'amendement n° 13 est retiré.

Je mets aux voix l'amendement n° 25.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 17.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'article 1^er, modifié.

(L'article 1^er est adopté.)

Articles additionnels après l'article 1er

M. le président. L'amendement n° 50, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article premier, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Dans la première phrase du troisième alinéa du I de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, les mots : « deux mois » sont remplacés par les mots : « quatre mois ».

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Si vous me le permettez, monsieur le président, je souhaiterais rectifier cet amendement. En effet, comme vous l'aurez remarqué, nous avons visé, dans cet amendement, la première phrase du troisième alinéa du I de l'article 10 de la loi n° 75-1351. Or il s'agit non pas du troisième alinéa, mais du deuxième alinéa.

Je tiens à cet égard à remercier les services vigilants du Sénat, qui ont remarqué cette erreur de référence. Je dois avouer que, à mon grand regret, je ne m'en étais pas moi-même rendu compte. (Sourires.)

Toujours est-il qu'il s'agit, vous l'aurez compris, d'un amendement de cohérence, comme les amendements n^os 51 et 52, qui se trouvent ainsi d'ores et déjà défendus.

M. le président. Je suis donc saisi d'un amendement n° 50 rectifié, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, et ainsi libellé :

Après l'article premier, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Dans la première phrase du deuxième alinéa du I de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, les mots : « deux mois » sont remplacés par les mots : « quatre mois ».

L'amendement n° 51, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article premier, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Dans la deuxième phrase du premier alinéa du II de l'article 15 de la loi n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les mots : « les deux premiers mois » sont remplacés par les mots : « les quatre premiers mois ».

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Cet amendement a été défendu, de même que l'amendement n° 52.

M. le président. L'amendement n° 52, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article premier, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

A la fin de la deuxième phrase du troisième alinéa du II de l'article 15 de la loi n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les mots : « quatre mois » sont remplacés par les mots : « six mois ».

Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Puisque la commission était défavorable à l'amendement dans son libellé initial, la logique veut qu'il en soit de même pour l'amendement n° 50 rectifié, qui ne comporte qu'une modification de forme.

La commission est également défavorable aux amendements n^os 51 et 52.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Même avis, monsieur le président.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 50 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 51.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 52.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Article 1^er bis

I. - Après l'article 1584 du code général des impôts, il est inséré un article 1584 bis ainsi rédigé :

« Art. 1584 bis. - Le conseil municipal peut, sur délibération, réduire le taux de la taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière jusqu'à 0,5 % pour les mutations visées au 1° du 1 de l'article 1584, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

« 1° La mutation s'inscrit dans le cadre d'une opération consistant en des ventes par lots, déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou le droit de préemption prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

« 2° La mutation porte sur un logement occupé ;

« 3° L'acquéreur s'engage dans l'acte d'acquisition à affecter le logement à la location pendant une période minimale de six ans à compter de la date d'acquisition.

« En cas de manquement à l'engagement visé au 3°, les dispositions de l'article 1840 G ter sont applicables.

« Les dispositions de l'article 1594 E sont applicables. »

II. - Après l'article 1594 F quinquies du même code, il est inséré un article 1594 F sexies ainsi rédigé :

« Art. 1594 F sexies. - Le conseil général peut, sur délibération, réduire le taux de la taxe de publicité foncière ou des droits d'enregistrement jusqu'à 0,5 %, si les conditions suivantes sont réunies :

« 1° L'opération consiste en des ventes par lots, déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou le droit de préemption prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

« 2° La vente porte sur un logement occupé ;

« 3° L'acquéreur s'engage dans l'acte d'acquisition à affecter le logement à la location pendant une période minimale de six ans à compter de la date d'acquisition.

« En cas de manquement à l'engagement visé au 3°, les dispositions de l'article 1840 G ter sont applicables.

« Les dispositions de l'article 1594 E sont applicables. »

III. - Dans le I de l'article 1840 G ter du même code, après les mots : « publicité foncière », sont insérés les mots : « ou de taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière ».

M. le président. L'amendement n° 19, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon-Poinat,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Avant le I de cet article, ajouter un paragraphe ainsi rédigé :

... - Le dernier alinéa de l'article 1115 du code général des impôts est ainsi rédigé :

« L'exonération des droits et taxes de mutation n'est pas applicable aux reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. »

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Il est intéressant de savoir que les opérations de vente réalisées par les marchands de biens sont exonérées de droits de mutation. J'ai noté que l'on nous avait annoncé par ailleurs quelques correctifs à tous ces dispositifs exorbitants dont bénéficient aujourd'hui les spéculateurs.

En effet, sous condition de réalisation des ventes dans un délai de deux ans à compter de l'acquisition d'un bien, les marchands de biens disposent d'une exonération de droits de mutation pour le moins discutable.

À ma connaissance, rien, dans le projet de loi portant engagement national pour le logement, ne vient modifier cette situation.

Il nous est donc paru nécessaire de mettre en cause cette spécificité des opérations de vente à la découpe en suspendant, pour ce qui concerne leur réalisation, le bénéfice de l'exonération des droits de mutation.

M. le président. La parole est à M. le président de la commission.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Cet amendement est rattaché artificiellement au texte relatif aux ventes à la découpe alors qu'il vise en fait à remettre en cause des dispositifs fiscaux qui n'ont rien à voir avec ledit texte.

M. le président. Monsieur le rapporteur, je vous interroge, mais je pressens que l'avis de la commission est défavorable. (Sourires.)

M. Laurent Béteille, rapporteur. En effet, monsieur le président, la commission considère que cette disposition n'a pas sa place dans une proposition de loi concernant la vente à la découpe. Par conséquent, elle émet un avis défavorable.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Le Gouvernement estime qu'il faut conserver l'équilibre qui a été trouvé depuis la loi de finances pour 2005, c'est-à-dire permettre le déroulement normal des travaux de rénovation par les marchands de biens. Il est donc important de ne pas descendre au-dessous des deux ans.

Il ne faut pas non plus, par une augmentation, donner un signal qui encouragerait une spéculation.

Par conséquent, le Gouvernement est défavorable à cet amendement.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 19.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 4, présenté par M. Béteille, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Remplacer le deuxième alinéa (1°) du texte proposé par le I de cet article pour l'article 1584 bis du code général des impôts par trois alinéas ainsi rédigés :

« 1° La mutation s'inscrit dans le cadre d'une opération consistant :

« a) soit en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou le droit de préemption prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

« b) soit en la vente d'un ou plusieurs lots, consécutive à la mise en copropriété d'un immeuble en raison de l'exercice, par l'un des locataires ou occupants de bonne foi, du droit de préemption prévu à l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 précitée ;

La parole est à M. le rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. Comme j'en ai fait état au cours de la discussion générale, l'Assemblée nationale a réécrit le dispositif concernant l'incitation fiscale. Cependant, il nous paraît que cette réécriture rend les dispositions plus restrictives. Il n'y a aucune raison juridique, ni même économique, d'exclure de ce dispositif les lots acquis postérieurement à la mise en copropriété de l'immeuble consécutive à l'exercice d'un droit de préemption.

L'objet de cet amendement est donc de rétablir cette disposition au profit des acquéreurs de lots ultérieurs.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Je tiens à saluer particulièrement la qualité de la réécriture effectuée par la commission des lois : avis favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 4.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. L'amendement n° 18, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon-Poinat,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Dans le premier alinéa du 3° du texte proposé par le I de cet article pour l'article 1584 bis du code général des impôts, remplacer le chiffre :

six

par le chiffre :

neuf

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Il s'agit de prolonger la durée de préservation du caractère locatif des logements concernés par les opérations de congé-vente, en portant à neuf ans au lieu de six ans la période minimale ouvrant droit à la minoration des droits de mutation.

C'est pour favoriser l'existence d'un parc locatif accessible aux demandeurs recensés que nous vous invitons à adopter cet amendement.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. La durée de six ans qui a été retenue dans cette proposition de loi nous paraît suffisante.

Il s'agit d'inciter les propriétaires de biens occupés à ne pas délivrer de congé pendant cette période aux locataires en place et, le cas échéant, à remettre leur bien en location. Or, si nous fixons une durée trop longue, en l'occurrence neuf ans -cette assemblée a déjà raccourci le délai dans d'autres situations - la disposition risque de manquer l'objectif recherché et d'être contre-productive.

En effet, le propriétaire qui se verrait empêché de disposer de son bien pendant une longue période pourrait être enclin à effectuer, dès l'acquisition du lot, les démarches nécessaires pour le libérer de toute occupation et le locataire ne serait pas protégé.

Par conséquent, si l'intention qui le sous-tend est louable, l'amendement aurait des incidences négatives.

C'est la raison pour laquelle la commission émet un avis défavorable.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Le Gouvernement émet un avis défavorable pour les mêmes raisons.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 18.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 5, présenté par M. Béteille, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Supprimer l'avant-dernier alinéa du texte proposé par le I de cet article pour l'article 1584 bis du code général des impôts.

La parole est à M. le rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. Il s'agit de supprimer un renvoi qui est inutile et qui risque de conduire à une interprétation juridique délicate.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Avis favorable sur cet amendement de cohérence.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 5.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. L'amendement n° 6, présenté par M. Béteille, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Remplacer le deuxième alinéa (1°) du texte proposé par le II de cet article pour l'article 1594 F sexies du code général des impôts par trois alinéas ainsi rédigés :

« 1° La mutation s'inscrit dans le cadre d'une opération consistant :

« a) soit en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou le droit de préemption prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

» b) soit en la vente d'un ou plusieurs lots, consécutive à la mise en copropriété d'un immeuble en raison de l'exercice, par l'un des locataires ou occupants de bonne foi, du droit de préemption prévu à l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 précitée ;

La parole est à M. le rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. Cet amendement est semblable à l'amendement n° 3.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 6.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. L'amendement n° 20, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon-Poinat,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Dans le premier alinéa du 3° du texte proposé par le II de cet article pour l'article 1594 F sexies du code général des impôts, remplacer le chiffre :

six

par le chiffre :

neuf

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Cet amendement a le même objet que l'amendement n° 18.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Défavorable.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Défavorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 20.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 7, présenté par M. Béteille, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Supprimer l'avant-dernier alinéa du texte proposé par le II de cet article pour l'article 1594 F sexies du code général des impôts.

La parole est à M. le rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. C'est un amendement de cohérence.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 7.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. L'amendement n° 8, présenté par M. Béteille, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit le III de cet article :

III. - Dans la première phrase du I de l'article 1840 G ter du même code, les mots : « ou de taxe de publicité foncière » sont remplacés par les mots : «, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière ».

La parole est à M. le rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. Il s'agit d'un amendement purement rédactionnel.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 8.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. L'amendement n° 53, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Compléter cet article par deux paragraphes ainsi rédigés :

... - Les pertes de recettes pour les collectivités locales concernées sont compensées à due concurrence par une augmentation de la dotation globale de fonctionnement.

... - Les pertes de recettes pour l'Etat sont compensées à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux tarifs visés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. J'ai déjà présenté cet amendement lors de mon intervention au cours de la discussion générale.

Cette proposition de loi tend à créer des incitations fiscales à la charge des collectivités locales.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Oui !

M. Jean-Pierre Sueur. Il est logique que les défenseurs des collectivités locales que nous sommes en tirent la conséquence. Nous proposons donc que la dotation globale de fonctionnement desdites collectivités soit augmentée à due concurrence.

M'efforçant, chaque fois que c'est possible, de m'appuyer sur des interlocuteurs ou des auteurs susceptibles de vous convaincre, je veux vous citer un extrait du rapport écrit de M. Decocq, rapporteur de ce texte à l'Assemblée nationale, et qui - que je sache ! - n'a pas encore adhéré au parti socialiste :

« La mesure fiscale, dans la mesure où elle sera décidée par la collectivité locale, sera à sa charge sous la forme d'une minoration de ses recettes. Dans le contexte actuel d'augmentation des dépenses à la charge des collectivités locales, il peut paraître douteux que les collectivités décident volontairement de diminuer le montant d'une recette fiscale qui leur avait été attribuée en 1983 pour compenser un transfert de charges. La réforme mise en oeuvre depuis quelques années en ce qui concerne les droits d'enregistrement sur les mutations à titre onéreux a permis d'établir des taux uniformes. Cette réforme avait été justifiée par le constat selon lequel les collectivités utilisaient peu la faculté qui leur était alors reconnue d'abaisser les taux des droits d'enregistrement. La nouvelle faculté qui leur sera donnée sera-t-elle plus utilisée parce qu'elle concernera les ventes par lots ? »

Vous voyez à quel point le rapporteur de l'Assemblée nationale est dubitatif !

M. Marcel-Pierre Cléach. Très bien !

M. Jean-Pierre Sueur. Pour le rassurer, et pour apaiser les craintes des collectivités territoriales, monsieur Cléach, il serait très opportun - et nous serions pleinement dans notre rôle - que le Sénat apporte cette précision en faveur des communes de ce pays, alors même que le rapporteur de l'Assemblée nationale l'a appelée de ses voeux.

C'et pourquoi nous vous proposons, mes chers collègues, de voter notre amendement. Je crois que tous les élus locaux vous en seront très reconnaissants.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. De deux choses l'une : ou bien le dispositif est général et automatique, auquel cas il doit être compensé ; ou bien la décision d'exonérer ou de ne pas exonérer est à la discrétion des collectivités territoriales et, dans ce cas, elle relève de leur budget.

Si nos collègues avaient déposé un amendement tendant à généraliser le dispositif et à le compenser, je l'aurais compris, car il aurait présenté l'avantage de la cohérence. Mais pour des décisions qui résultent de l'initiative des collectivités territoriales, il n'a jamais été prévu de compensation. En effet, la compensation signifierait que les collectivités proposent un dispositif favorable avec des fonds dont elles n'ont pas la gestion, ce qui ne serait pas très logique !

C'est donc à mon grand regret que la commission se doit d'émettre un avis défavorable sur cet amendement.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Jusqu'à maintenant, il n'est pas d'usage que l'État compense les mesures décidées par une délibération des collectivités locales.

Vous ne serez pas surpris si je vous dis que je n'ai pas l'intention de changer cet usage ce soir ! Autrement dit, le Gouvernement émet un avis tout à fait défavorable sur cet amendement.

M. le président. La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat, pour explication de vote.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Je soutiens cet amendement.

En effet, on peut tenir un raisonnement diamétralement inverse suivant lequel l'État pousse les collectivités à engager des dépenses supplémentaires sans lesquelles la loi ne serait appliquée que très rarement. Il paraît donc normal de s'interroger sur le financement d'une obligation créée par la loi.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 53.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'article 1er bis, modifié.

(L'article 1er bis est adopté.)

Article additionnel après l'article 1er bis

M. le président. L'amendement n° 1, présenté par M. Cléach, est ainsi libellé :

Après l'article 1^er bis, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L'article 1115 du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Toutefois le délai mentionné à l'alinéa précédent est porté à six ans lorsque l'acquéreur a pris l'engagement prévu au A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation. »

La parole est à M. Marcel-Pierre Cléach.

M. Marcel-Pierre Cléach. Par cet amendement, je souhaitais rendre service au Gouvernement et rechercher une cohésion fiscale concernant le régime des marchands de bien.

Mais ayant entendu les propos tenus par M. le président de la commission des lois et n'étant pas suicidaire, je préfère le retirer ! (Sourires.)

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. C'est raisonnable !

M. le président. L'amendement n° 1 est retiré.

Article 3

I. - Non modifié

II. - Le cinquième alinéa (a) de l'article 25-1 de la même loi est ainsi rédigé :

« a) Dans le septième alinéa du II, les mots : «ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation» ne sont pas applicables ; ».

M. le président. L'amendement n° 21, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon-Poinat,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Avant le I de cet article, ajouter un paragraphe ainsi rédigé :

... - A. Le premier alinéa du I de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi rédigé :

« Le bailleur peut donner congé à son locataire pour un motif sérieux et légitime concernant l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le bailleur personne physique peut aussi donner congé à son locataire en justifiant celui-ci par sa décision de reprendre le logement comme résidence principale ou par la vente du logement. Dans ce cas, le congé vaut offre de vente. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. »

B. La première phrase du deuxième alinéa du même texte est ainsi rédigée : « Le délai de préavis est égal à un mois par année de présence dans le logement, chaque année commencée comptant pour une. »

La parole est à Mme Michelle Demessine.

Mme Michelle Demessine. Cet amendement reprend l'une des positions essentielles que nous avions adoptées lors de la première lecture de cette proposition de loi.

Le paragraphe I de l'article 15 de la loi de 1989 est ainsi rédigé : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. »

Nous proposons que les droits des locataires soient renforcés à travers une fixation plus juste du délai de préavis fondée sur le principe d'un mois par année de présence dans le logement.

Une telle démarche dans le cadre du droit existant permettrait de donner à ce préavis une durée minimale de six mois et de tenir compte de manière plus significative de l'ancienneté des locataires, en particulier des plus âgés d'entre eux.

L'allongement du préavis permettrait notamment d'éviter des risques de rupture du parcours résidentiel des personnes concernées et de mieux définir une solution de relogement.

C'est bien parce que la proposition de loi dont nous débattons doit d'abord veiller à préserver les droits des locataires que nous vous invitons à adopter cet amendement.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Je rappelle que cet amendement a été repoussé par le Sénat en première lecture.

Par ailleurs, j'ai largement souligné combien la commission est attachée à l'équilibre et à la stabilité juridique des dispositions régissant les droits et obligations des propriétaires et des locataires, résultant des lois de 1986 et de 1989.

Par conséquent, la commission confirme son avis défavorable sur cet amendement.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Même avis que la commission.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 21.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 54, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Dans le texte proposé par le 3° du I de cet article pour compléter le dernier alinéa du II de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, remplacer le mot :

obligations

par le mot :

dispositions

La parole est à M. Roger Madec.

M. Roger Madec. Afin d'assurer la protection la plus large au bénéfice du locataire, et conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, il convient de prendre en compte, dans les accords collectifs étendus par décret, non pas leurs seules conditions obligatoires, mais l'ensemble de leurs dispositions, de sorte que le non-respect d'une seule d'entre elles suffise à entraîner la nullité du congé.

Il est proposé de prolonger les avancées réalisées à l'article 3 de la proposition de loi ; rappelons que le Sénat a complété et renforcé la portée du dispositif de cet article.

En effet, il est prévu dorénavant une nullité obligatoire, et non pas seulement facultative, du congé pour vente délivré en violation des dispositions d'un accord collectif de location rendu obligatoire par décret.

A été instituée également une nullité de plein droit pour tout congé pour vente qui serait délivré par le bailleur en méconnaissance de l'engagement de maintien des baux en cours pour une durée de six ans pris lors de l'acquisition de l'immeuble en bloc.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Je comprends mal la portée de cet amendement.

Il vise à prévoir que la violation de toute disposition d'un accord collectif obligatoire est sanctionnée par la nullité du congé. Mais comment pourrait-on sanctionner le non-respect d'une disposition qui n'aurait pas un caractère obligatoire ?

C'est pourquoi le terme « obligations » de la proposition de loi me paraît adéquat et j'avoue que cette sémantique m'échappe.

La commission émet un avis défavorable.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Je ne vois pas non plus comment un bailleur qui n'aurait pas respecté des dispositions facultatives - qu'il est, par définition, libre de ne pas appliquer -, pourrait être sanctionné, notamment par la nullité automatique du congé.

Le Gouvernement émet donc un avis défavorable.

M. le président. La parole est à M. Jean-Pierre Sueur, pour explication de vote.

M. Jean-Pierre Sueur. Monsieur le rapporteur, je ne saisis pas votre logique : si faire référence aux dispositions des accords collectifs étendus par décret vous pose un problème, c'est bien que vous établissez une distinction, dans le texte des accords collectifs, entre les obligations et les « autres » dispositions.

Je voudrais donc savoir quelle est la portée juridique des dispositions qui ne sont pas des obligations. Vos propos donnant à penser qu'elles n'en ont pas, il est permis de se demander quelle est leur utilité et à quoi il sert de les faire figurer dans lesdits accords.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 54.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 29, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon-Poinat,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Après le I de cet article, insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... - Le II de l'article 15 de la loi n° 89-462 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en cas de non respect des obligations d'information collective des locataires mentionnées à l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation. »

La parole est à Mme Michelle Demessine.

Mme Michelle Demessine. La précision que nous souhaitons apporter à la rédaction de l'article 15 de la loi de juillet 1989 procède, pour l'essentiel, de la jurisprudence portant sur les contentieux relatifs aux opérations de congé-vente.

En effet, le défaut d'information collective des locataires a été retenu comme motif de nullité des congés tant par la Cour de cassation que par la cour d'appel de Paris. Ces décisions, de portée juridique incontestable, doivent, à notre sens, trouver une traduction dans les termes de la loi dont nous débattons. C'est donc en nous appuyant sur les dispositions existantes et sur les avancées du droit permises par la jurisprudence que nous vous invitons à adopter cet amendement.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Cet amendement conforte deux formules juridiques que nous avons voulues autonomes, conformément d'ailleurs au dispositif prévu par le Sénat en première lecture.

Il y a, d'une part, un droit de préemption au stade de la vente en bloc, créé à l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, et, d'autre part, un droit de préemption en cas de congé pour vente, en vertu de l'article 15 de la loi de 1989. Chacune de ces préemptions obéit à des obligations propres, intervient dans des conditions particulières, dans des situations différentes et, par conséquent, nous souhaitons maintenir la cohérence de chacun de ces dispositifs.

L'avis de la commission est défavorable.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Le Gouvernement suit cet avis défavorable

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 29.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 22, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon-Poinat,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... - Le III de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi rédigé :

« III. - Le bailleur personne physique ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante ans ou dont les ressources annuelles sont inférieures à deux fois le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

« Les mêmes dispositions sont applicables, sans condition d'âge, à toute personne bénéficiant du droit à pension visé à l'article L. 341-1, de l'attribution de l'allocation visée aux articles L. 821-1 à L. 821-7 du code de la sécurité sociale ou atteinte d'une affection de longue durée.

« Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bénéficiaire de la reprise est une personne âgée de plus de soixante ans et ses ressources annuelles sont inférieures à deux fois le montant annuel du salaire minimum de croissance ou toute personne bénéficiant, sans condition d'âge, du droit à pension visé à l'article L. 341-1, de l'attribution de l'allocation visée aux articles L. 821-1 à L. 821-7 du code de la sécurité sociale ou atteinte d'une affection de longue durée.

« L'âge du locataire et la situation du bénéficiaire de la reprise sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de la notification du congé. »

La parole est à Mme Michelle Demessine.

Mme Michelle Demessine. Je sais que la commission et le Gouvernement ne sont pas favorables à cet amendement, mais je tiens néanmoins à le présenter. Il vise en effet à renforcer les droits des locataires, notamment en évitant que les congés pour vente et les ruptures de bail ne frappent les ménages les plus vulnérables.

En l'absence d'une capacité de financement propre, comment les locataires âgés de soixante-dix ans et plus, invités à faire jouer leur droit de préemption, pourraient-ils obtenir un prêt d'un établissement de crédit ? La même remarque vaut, bien entendu, pour des personnes plus jeunes, hélas frappées d'un handicap ou atteintes d'une affection.

La loi doit protéger quand la seule application des règles du marché tend à exclure.

Certes, cette question a fait l'objet d'une négociation, ainsi que cela a été rappelé, entre les représentants des locataires et ceux des bailleurs privés. Cette concertation a abouti à un accord tendant, autant que faire se peut, à éviter que les ménages les plus exposés soient victimes de difficultés majeures pour se loger, mais nous estimons nécessaire d'en traduire le résultat dans la loi.

Le Sénat s'honorerait en adoptant cet amendement eu égard à la grande sensibilité de nos concitoyens au problème posé par l'exclusion sociale des plus modestes et des plus vulnérables.

M. le président. L'amendement n° 55, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après le I de cet article insérer un paragraphe ainsi rédigé :

...   Le III de l'article 15 de la même loi est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation aux alinéas précédents, lorsque le bailleur vend par lots un immeuble de plus de 5 logements, que ces logements soient loués ou non et quel que soit leur statut locatif, il ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans ou dont les ressources sont inférieures ou égales à 80 % des plafonds de ressources prévus à l'article R. 391-8 du code de la construction et de l'habitation, ni à l'égard de tout locataire placé dans une situation de difficulté grave dûment justifiée telle qu'un état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, un handicap physique ou une dépendance psychologique établie. Pour les autres locataires, le congé pour vendre le logement ne peut être donné avant un délai de trois ans après la mise en copropriété de l'immeuble et l'individualisation du lot qu'ils occupent. »

La parole est à M. Roger Madec.

M. Roger Madec. Cet amendement traduit notre volonté de résoudre la situation des personnes fragiles.

Il a pour objet de protéger contre le congé pour vente toutes les personnes en situation de faiblesse ou connaissant de graves difficultés. Dans le processus de relogement, ces personnes sont les plus vulnérables, car elles n'auront pas la possibilité de recourir à l'emprunt pour acquérir le logement qu'elles occupent. Pour les autres locataires, il convient de prévoir le bénéfice d'un délai supplémentaire par rapport à la situation actuelle.

Nous vous savons peu favorables à cet amendement, mais nous nous efforçons de vous convaincre sachant que la réflexion peut toujours évoluer.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. La commission est défavorable à ces deux amendements, qui ont déjà été présentés et rejetés en première lecture.

S'agissant de l'amendement n °22, je me bornerai à répéter, d'une part, qu'il ne faut pas décourager les propriétaires et notamment les bailleurs privés de mettre leur bien en location, d'autre part, que la loi de 1989 prévoit déjà plusieurs hypothèses où le renouvellement ne peut être refusé. Elle est parvenue à un équilibre qui nous paraît suffisant et l'alourdir risque d'être contreproductif.

Pour ce qui est de l'amendement n °55, je préciserai simplement que, l'accord de 1998 ayant été rendu obligatoire, la commission ne juge pas nécessaire de prévoir sa reprise dans la loi.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. La proposition qui nous est soumise par le biais de ces deux amendements alourdirait considérablement les obligations du bailleur en cas de congé délivré à une personne de plus de soixante ans, à faibles ressources ou handicapée. Elle serait en outre de nature à décourager les bailleurs, surtout les petits bailleurs personnes physiques, et s'avérerait, finalement, contraire à l'objectif visé puisqu'elle se traduirait par la disparition d'une part importante du patrimoine locatif.

Pour toutes ces raisons le Gouvernement est défavorable à ces deux amendements.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 22.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 55.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 23, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon-Poinat,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... - L'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi rédigé :

« Art. 18. - Dans la ou les zones géographiques où la situation du marché immobilier résidentiel ou locatif présente une évolution anormale dans le niveau des loyers, le prix de vente des locaux d'habitation ou mixtes portant atteinte à la mixité sociale comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire, un décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, peut fixer le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés, de l'éventuelle révision annuelle des contrats et suspendre la mise en vente par lots des logements d'habitation et mixtes. »

La parole est à Mme Michelle Demessine.

Mme Michelle Demessine. Nous avons déjà présenté cet amendement lors de la première lecture. Il vise à permettre, dans un certain nombre de situations, la limitation de l'évolution des loyers.

Là encore, je ne me fais aucune illusion sur les avis que recueillera cet amendement, mais je tiens néanmoins à le présenter, car, ainsi que nous l'avons dit à plusieurs reprises, nous sommes dans une situation de crise grave.

Il y a urgence et, quand il y a urgence, il faut prendre des mesures un peu coercitives, au moins durant un certain temps. Notre amendement vise donc à réduire les tensions existant en matière de logement dans les zones et quartiers sensibles à la spéculation immobilière.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Il s'agit à nouveau d'un amendement déjà rejeté en première lecture.

S'agissant des loyers, je rappelle qu'il existe déjà des décrets de blocage qui en limite l'augmentation. Aller au-delà de cette mesure ne serait pas raisonnable et aurait un effet exactement opposé à celui que recherchent les auteurs de l'amendement : la quasi-disparition de l'offre locative, déjà très faible dans certains secteurs.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Encore une fois, cet amendement viserait à modifier l'équilibre que nous cherchons à mettre en place et, en ce qui concerne les mesures incitatives en matière de logement, vous aurez l'occasion d'en parler, dès demain, en examinant le projet de loi portant engagement national pour le logement.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 23.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'article 3.

(L'article 3 est adopté.)

Articles additionnels après l'article 3

M. le président. Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 57, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa de l'article L. 211-5 du code de l'urbanisme est complété par deux phrases ainsi rédigées :

« Toutefois, ce délai est porté à quatre mois lorsque le bien vendu est un immeuble indivis ou lorsqu'il s'agit de la première vente consécutive à la mise en copropriété. À titre transitoire, lorsqu'une déclaration d'intention d'aliéner concerne l'un ou l'autre de ces deux types de biens, le bénéficiaire pourra par simple demande formulée dans ce délai de quatre mois, prolonger son délai de préemption jusqu'au premier janvier 2008. »

La parole est à Mme Alima Boumediene-Thiery.

Mme Alima Boumediene-Thiery. Il s'agit par cet amendement d'instaurer un moratoire sur les ventes à la découpe jusqu'au 1er janvier 2008.

L'urgence commande d'agir au plus vite afin que l'entrée en vigueur de loi intervienne rapidement.

Or, au regard des modifications apportées par l'Assemblée nationale et par le Sénat en première, puis en deuxième lecture, l'adoption définitive de ce texte est de nouveau reportée.

Afin de prendre en compte ce retard, il est proposé d'instituer une pause plus longue dans la réalisation actuelle des opérations immobilières de vente à la découpe.

On ne saurait se contenter de légiférer pour les futures opérations au moment d'un achat en bloc au profit de la petite minorité de locataires qui pourront se porter acquéreurs. Après avoir dénoncé les excès, puis les dérives des opérateurs intermédiaires, il serait en effet paradoxal de leur laisser le feu vert : cela reviendrait à donner un blanc-seing aux opérations douteuses actuelles. L'assainissement des pratiques spéculatives passe par la protection des locataires dans les opérations actuelles comme dans les opérations futures.

Nous examinons aujourd'hui le texte en deuxième lecture et le problème de l'application du dispositif aux opérations en cours n'a toujours pas été résolu. C'est la raison pour laquelle il est proposé de marquer une pause dans la réalisation actuelle des opérations immobilières de vente à la découpe.

M. le président. L'amendement n° 56, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa de l'article L. 211-5 du code de l'urbanisme est complété par deux phrases ainsi rédigées :

« Toutefois, ce délai est porté à quatre mois lorsque le bien vendu est un immeuble indivis ou lorsqu'il s'agit de la première vente consécutive à la mise en copropriété. À titre transitoire, lorsqu'une déclaration d'intention d'aliéner concerne l'un ou l'autre de ces deux types de biens, le bénéficiaire pourra par simple demande formulée dans ce délai de quatre mois, prolonger son délai de préemption jusqu'au premier janvier 2007. »

La parole est à Mme Alima Boumediene-Thiery.

Mme Alima Boumediene-Thiery. Il s'agit d'un amendement de repli. Au cas où la date du 1^er janvier 2008 ne vous conviendrait pas, nous vous proposons de fixer le terme du délai de préemption au 1^er janvier 2007.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Il s'agit d'amendements déjà présentés en première lecture. Le texte adopté par le Sénat et approuvé par l'Assemblée nationale garantit l'exercice du droit de préemption du maire en précisant, suivant la suggestion de l'un de nos collègues, qu'il s'agit de maintenir les locataires en place.

Pour autant, il ne nous paraît pas acceptable de conférer au maire un pouvoir discrétionnaire pour bloquer la réalisation d'une vente au-delà du délai traditionnel de quatre mois. La commission émet donc un avis défavorable sur ces deux amendements.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Le Gouvernement partage l'avis de la commission parce que ces dispositions porteraient une atteinte vraiment excessive au droit de propriété de l'ensemble des propriétaires d'un bien en indivision, en pénalisant même une première vente qui interviendrait dix ans après la mise en copropriété : cela aboutirait à une inégalité de traitement entre propriétaires et imposerait un allongement des délais à des ménages pressés de vendre, quand bien même ils n'auraient aucune intention de vendre à la découpe.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 57.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 56.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 58, présenté par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Dans les opérations en cours, les dispositions de la présente loi sont applicables aux congés pour vente non exécutés et aux offres de vente dont le local n'a pas fait l'objet de vente. Les opérations en cours sont les opérations relatives à un immeuble dans lequel au moins un lot n'a pas fait l'objet d'une vente.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Cet amendement a trait aux opérations en cours.

Il est clair que le texte adopté par l'Assemblée nationale, après son examen par le Sénat, ne règle toujours pas cette question apparemment technique, mais néanmoins déterminante.

En effet, les locataires concernés par les opérations en cours ne seront pas protégés. Le texte, dans sa rédaction actuelle, ne contient aucune disposition prévoyant qu'il s'applique aux locataires concernés par les opérations en cours alors que ce sont ces mêmes locataires qui se sont mobilisés pour attirer l'attention des pouvoirs publics sur les errements commis dans ces opérations. Ainsi, eux, qui sont victimes de ces pratiques et qui les ont dénoncées, eux sans qui nous ne serions probablement pas en train de discuter de ce texte, n'en tireraient aucun bénéfice...Vous comprendrez, mes chers collègues, que ce ne soit pas possible !

Il n'est pas surprenant que ces personnes considèrent l'absence de dispositif applicable aux opérations en cours comme une amnistie de fait, une prime à la spéculation qui aura pu jouer pleinement tout au long de l'actuelle phase haussière du cycle de l'immobilier, pour employer le jargon des professionnels.

Afin de prendre en compte la volonté clairement exprimée par le Parlement, le texte doit donc préciser qu'il s'applique bien aux offres de vente dont le local n'a pas fait l'objet de vente, ainsi qu'aux congés non exécutés.

Je précise, monsieur le rapporteur, madame la ministre, que nul principe ne s'oppose à ce qu'une loi, qui s'appuie - nécessairement sur des éléments du passé, en l'espèce la délivrance d'un congé et l'offre de vente, et qui constate des faits présents, en l'espèce la non-exécution du congé et l'absence de vente, dispose pour l'avenir, étant précisé qu'il convient d'en définir le champ d'applicabilité.

Comme je cherche toujours des références nouvelles pour vous convaincre, mes chers collègues, avec un succès, je dois le reconnaître, tout à fait relatif (Sourires), je fais une ultime tentative en appelant cette fois à la rescousse M. le ministre Jean-Louis Borloo.

M. Jean-Louis Borloo était présent lorsque nous avons évoqué ces mêmes sujets en première lecture ; voilà pourquoi il est utile de le citer. En effet, il nous avait alors répondu : « Le problème de l'application du dispositif devra être étudié attentivement dans le cadre de la navette. »

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Absolument !

M. Jean-Pierre Sueur. Autrement dit, si rien n'est fait dans le cadre de la navette pour traiter le problème, M. Jean-Louis Borloo aura parlé pour rien ! Nous pourrions même considérer qu'il a prononcé de belles phrases pour endormir les personnes qui se sont mobilisées... Mais ces personnes verront bien que la loi ne contient rien qui puisse les protéger, elles !

Ces propos avaient trait aux amendements qui viennent d'être défendus par Mme Boumediene-Thiery sur la question du moratoire. S'agissant de l'amendement que je viens de présenter, M. Jean-Louis Borloo avait fait une déclaration assez étrange, qui figure dans le compte rendu des débats et que je souhaite également citer. (M. le président de la commission des lois s'exclame.)

M. le président. M. le président de la commission s'impatiente, monsieur Sueur !

M. Jean-Pierre Sueur. Mon temps de parole de cinq minutes n'est pas encore épuisé, monsieur le président, et je voudrais citer une dernière fois M. Jean-Louis Borloo : « Le Gouvernement verra, au cours des navettes, comment cette question pourrait être en partie applicable. » Et il avait d'ailleurs ajouté cette phrase un peu surréaliste, que je n'avais pas tout à fait comprise : « On est là un peu comme la poule devant le couteau, même si la volonté de chacun est plutôt d'accélérer le processus. »

Je salue cette contribution de M. Borloo à l'épanouissement de la littérature surréaliste ! (Sourires.) Mais nous sommes dans la réalité, tout comme les locataires dont il est question - pour eux, c'est une dure réalité ! -, et le Gouvernement s'était engagé à trouver des solutions sur les processus en cours à la faveur de la navette parlementaire.

Aussi, mes chers collègues, il ne vous reste plus qu'à voter notre amendement pour tenir l'engagement de M. Jean-Louis Borloo. (Nouveaux sourires.)

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Cet amendement est identique à l'amendement n° 25, présenté à l'article 1^er, qui a été rejeté par notre assemblée. La commission ne peut donc qu'émettre un avis défavorable.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Le Gouvernement est défavorable à cet amendement, et ce pour trois raisons.

Premièrement, comme M. le rapporteur vient de le rappeler, l'amendement n° 25, identique, a déjà été rejeté.

Deuxièmement, Jean-Louis Borloo avait également précisé qu'il n'était pas question de toucher au principe de non-rétroactivité de la loi.

Troisièmement, la loi s'appliquera à toutes les promesses de vente unilatérales, c'est-à-dire que les processus en cours entrent bien dans le champ de la loi.

M. Jean-Pierre Sueur. C'est une déclaration importante de votre part, madame la ministre.

M. le président. La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat, pour explication de vote.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Il est vrai que le Sénat n'a pas adopté l'amendement analogue que nous avions présenté à l'article 1^er, mais le problème demeure entier !

Certes, il est injuste que les personnes qui se sont mobilisées ne bénéficient pas des dispositions de cette loi, mais je voudrais surtout souligner l'ampleur des « opérations » - je préfère décidément employer ce terme - en question.

Quelque 264 opérations sont en cours à Paris, ce qui représente des milliers de logements, et nous ne sommes pas, hélas, au bout de nos peines, car bien d'autres seront lancées si nous ne mettons pas un terme à cette poussée spéculative.

Si rien n'est fait s'agissant de l'énorme volume d'opérations qui sont déjà engagées, la loi que nous allons voter sera peu efficace.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 58.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Les quatre amendements suivants sont présentés par MM. Sueur,  Madec,  Assouline,  Collombat,  Guérini et  Peyronnet, Mme Tasca et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés.

L'amendement n° 59 est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Toute personne pratiquant habituellement l'acquisition de biens immobiliers affectés en tout ou partie à l'habitation ou l'acquisition de logements, d'actions ou de parts de sociétés immobilières possédant des logements, en vue de leur revente dans un délai inférieur à six ans, à hauteur de plus de deux reventes par an, exerce l'activité d'intermédiaire commercial dénommée activité de marchand de biens.

L'amendement n° 60 est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Un décret en conseil d'État fixe les conditions d'exercice de l'activité de marchand de biens.

Il fixe en particulier le montant minimum du capital social pour les personnes morales, un ratio de fonds propres et, le cas échéant, une garantie financière proportionnelle à la valeur des actifs immobiliers possédés ou ayant donné lieu à signature d'un acte ou document contractuel engageant le marchand de biens à les acquérir, le mode de calcul de la garantie financière nécessaire lorsque le marchand de biens reçoit des fonds des acquéreurs avant livraison du bien, les modalités d'assurance en matière de responsabilité civile professionnelle et les garanties relatives à la bonne fin des opérations et à la bonne réalisation des travaux. Tout logement vendu par un marchand de biens doit être décent au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Le non-respect de ces obligations entraîne interdiction d'exercer l'activité de marchand de biens pour les personnes morales et pour les personnes physiques exerçant une fonction d'administration ou de direction de l'activité, la dissolution de la personne morale et le paiement d'une amende pénale de 100 000 euros. 

Le décret fixe les conditions particulières d'exercice de cette activité pour les organismes à vocation sociale ayant pour but le redressement des copropriétés en difficulté.

L'amendement n° 61 est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Le congé pour vendre le logement mentionné à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée ne peut être donné que par un bailleur de logements n'exerçant pas l'activité d'intermédiaire commercial dénommée activité de marchands de biens. Toutefois le congé pour vente peut être donné par le marchand de biens lorsqu'il a acquis ce logement au moins six ans auparavant.

L'amendement n° 62 est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Lorsque le marchand de biens exerçant son activité dans le champ du logement ne respecte pas de manière grave et répétée les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, les règles relatives au permis de démolir ou les textes applicables en cas de travaux dans des logements locatifs occupés, notamment la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, il peut être condamné à l'interdiction d'exercer l'activité de marchand de biens pour les personnes morales et, pour les personnes physiques exerçant une fonction d'administration ou de direction de l'activité, à la dissolution de la personne morale et au paiement d'une amende pénale de 100 000 euros.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Je demande la parole.

M. le président. La parole est à M. le président de la commission.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Monsieur le président, ces quatre amendements, qui ont pour objet de réglementer la profession de marchand de biens, n'ont aucun rapport direct avec le texte qui nous est proposé.

Il est sans doute nécessaire de réglementer cette profession, mais pas à l'occasion d'un débat de deuxième lecture, par voie d'amendement ; je pense que mes collègues en conviendront.

Le Conseil constitutionnel a jugé que de tels amendements étaient irrecevables.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Je partage cet avis, monsieur le président.

M. le président. Considérant que les remarques de M. le président de la commission des lois valaient surtout mise en garde pour l'avenir, je vais laisser M. Sueur présenter ces amendements, étant entendu que nous connaissons déjà l'avis de la commission et celui du Gouvernement à leur sujet, et les soumettrai ensuite au vote du Sénat.

Vous avez la parole, Monsieur Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Chacun aura compris qu'il s'agit de quatre amendements visant à réglementer la profession de marchand de biens, qui a bien besoin d'être réglementée. M. Borloo a d'ailleurs indiqué lors de la première lecture que le Gouvernement y travaillait.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Voilà !

M. Jean-Pierre Sueur. Madame la ministre, j'espère que ce travail progresse...

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Je l'ai dit dans la discussion générale !

M. Jean-Pierre Sueur. Je ne peux manquer de remarquer la grande sollicitude, le respect considérable et l'attention vigilante que M. le président de la commission des lois déploie à l'égard du Conseil constitutionnel,...

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Toujours !

M. Jean-Pierre Sueur. ...vers lequel tant de regards et d'attentes convergent aujourd'hui, car tout un chacun se demande si le Conseil constitutionnel tirera le Gouvernement du mauvais pas dans lequel il aurait mieux fait de ne pas s'engager. (Sourires sur les travées du groupe socialiste et du groupe CRC.)

M. François Trucy. Hors sujet !

M. Jean-Pierre Sueur. Je constate que le Conseil constitutionnel est maintenant au centre du débat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Il est au centre de la vie politique française, c'est fantastique !

M. Jean-Pierre Sueur. Je n'ai rien à ajouter, monsieur le président. (Rires sur les mêmes travées.) La profession de marchand de biens aura ainsi été prise en compte, de façon certes succincte, par le Sénat.

M. le président. Je mets aux voix successivement les amendements n^os 59, 60, 61 et62.

(Les amendements ne sont pas adoptés.)

M. le président. L'amendement n° 65, présenté par Mme Blandin, M. Desessard, Mmes Boumediene-Thiery et  Voynet, est ainsi libellé :

Après l'article 3, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le III de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est complété par deux alinéas ainsi rédigés :

« Par dérogation aux alinéas précédents, lorsque le bailleur vend par lots un immeuble de plus de dix logements, que ces logements soient loués ou non et quel que soit leur statut locatif, il ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans ou dont les ressources sont inférieures ou égales à 100 % des plafonds de ressources prévus à l'article R. 391-8 du code de la construction et de l'habitation, ni à l'égard de tout locataire placé dans une situation de difficulté grave dûment justifiée telle qu'un état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, un handicap physique ou une dépendance psychologique établie. L'âge du locataire est apprécié à la date d'échéance du contrat.

« Le droit de renouvellement du contrat des locataires mentionnés à l'alinéa précédent est opposable aux acquéreurs successifs des logements mentionnés au même alinéa. »

La parole est à Mme Alima Boumediene-Thiery.

Mme Alima Boumediene-Thiery. Cet amendement vise à inscrire dans la loi des dispositions protectrices quant au renouvellement du contrat lors de ventes à la découpe, quel que soit le statut locatif des logements concernés, pour des catégories particulières de personnes fragiles : personnes handicapées, personnes âgées ou disposant de faibles revenus.

Ces dispositions de protection doivent être opposables par les locataires mentionnés aux éventuels acquéreurs des logements visés.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Des dispositions très voisines figurent dans l'accord de 2005. Son extension par décret, prévue à l'article 2 de la proposition de loi, devrait faciliter leur application. Je n'insiste pas davantage sur tout l'intérêt que nous avons à laisser fonctionner ce système de concertation.

Il est donc inutile et peu souhaitable de répéter ces dispositions dans la loi : avis défavorable.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Je souligne que ce type d'amendement restreint très sérieusement la possibilité de délivrer un congé-vente à tout locataire de niveau de ressources intermédiaire et remet en cause l'équilibre des rapports collectifs.

Votre assemblée s'est en outre déjà prononcée contre les amendements n^os 22 et 55, qui relevaient du même esprit.

Telles sont les raisons pour lesquelles le Gouvernement émet un avis défavorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 65.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Les autres dispositions de la proposition de loi ne font pas l'objet de la deuxième lecture.

Vote sur l'ensemble

M. le président. Avant de mettre aux voix l'ensemble de la proposition de loi, je donne la parole à M. François Trucy, pour explication de vote.

M. François Trucy. Depuis plusieurs années, nous assistons à une grave crise du logement, en particulier en Île-de-France, les prix de l'immobilier, notamment, atteignant un niveau extraordinairement élevé, voire jamais atteint.

La spéculation excessive sur la vente à la découpe d'immeubles y participe, notamment à Paris où, comme l'a rappelé notre collègue Philippe Goujon, elle est deux fois plus importante qu'ailleurs.

Des immeubles entiers sont vendus par lots, par exemple à des fonds de pension, qui les revendent quelques mois plus tard, parfois le double du prix initial, empêchant de facto les anciens locataires de se porter acquéreurs de leur ancien appartement.

Si un quasi-consensus semble exister sur nos travées pour dénoncer la situation, nous avons pu constater, au cours du débat, que les propositions de solutions différaient totalement.

Le groupe UMP aurait pu invoquer certaines solutions aussi simplistes qu'inapplicables, qui aboutiraient à opposer les propriétaires et les locataires. Ce n'est pas du tout notre propos.

Notre ambition a été tout autre. Nous nous sommes attachés à trouver une solution juste et équilibrée, qui permette de ne pas entraver nos concitoyens souhaitant accéder à la propriété, tout en protégeant les droits de ceux qui ne le peuvent pas.

Dans cette optique, le groupe UMP se félicite du texte adopté par notre assemblée et tient à saluer l'excellent travail de la commission des lois et de son rapporteur, notre collègue Laurent Béteille.

Ainsi, la création d'un article spécifiquement relatif à la vente à la découpe dans la loi de 1975 va permettre de sauvegarder le droit de préemption du locataire.

Le Sénat a su, par ailleurs, apporter de nombreuses et substantielles améliorations à cette proposition de loi de l'Assemblée nationale.

En portant à quatre mois le délai pendant lequel le locataire pourra exercer son droit de préemption dans le cadre d'une vente à la découpe, nous lui permettons de se retourner et de programmer un plan d'investissement, qui était difficilement réalisable en deux mois.

La communication préalable au maire de la commune ou de l'arrondissement - qui voit son rôle ainsi très utilement renforcé - du prix et des conditions de la vente de l'immeuble lui permettra d'avoir connaissance suffisamment en amont des ventes envisagées pour exercer, s'il le souhaite, son droit de préemption urbain.

Ce droit de préemption est sécurisé pour les communes, afin de leur permettre de garantir le maintien dans les lieux des locataires en reprenant à leur compte les baux d'habitation.

Le rôle des communes, mais aussi des départements, est également renforcé par la mesure d'incitation fiscale qu'ils pourront utiliser en faveur des personnes physiques acquéreurs d'un logement occupé, afin de les inciter à maintenir leur locataire en place pendant au moins six ans, durée qui nous semble équilibrée.

Enfin, pour ce qui concerne le seuil de déclenchement du droit de préemption, qui a fait l'objet d'un important débat, notre groupe, dans sa majorité, se félicite du rétablissement du seuil de dix logements.

Il n'est en effet pas rare que de petits immeubles comportant entre cinq et dix logements appartiennent à une personne physique souhaitant vendre par lots, et non à un investisseur institutionnel.

En outre, comme l'a très justement souligné l'éminent président de notre commission des lois, le seuil de cinq logements interdirait dans certains cas le règlement de successions de personnes physiques propriétaires de plus de cinq logements.

Pour toutes ces raisons, qui montrent que les mesures que nous avons adoptées font de cette proposition de loi un texte juste et équilibré, le groupe UMP votera ce texte, enrichi par nos travaux. (Applaudissements sur les travées de l'UMP.)

M. le président. La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, les ventes à la découpe sont un phénomène véritablement très préoccupant. Nous l'avons dit tout au long de ce débat, elles traduisent une financiarisation de la question du logement, une mainmise des spéculateurs sur une part considérable du parc de logements à Paris et dans d'autres villes.

Il faut apporter des réponses fermes et réellement protectrices des locataires à cette pratique très inquiétante. C'est la raison pour laquelle nous n'avons jamais contesté la nécessité d'une loi à ce sujet.

Cette proposition de loi contient des éléments positifs ; je pense en particulier à la prorogation des baux de six ans. Nous avons pu obtenir, en première lecture, une petite avancée puisque le délai de réflexion laissé aux locataires est passé de deux mois à quatre mois. Cependant, nous persistons à considérer que c'est insuffisant, compte tenu de l'ampleur des décisions à prendre, des sommes à mobiliser, des difficultés de toute sorte auxquelles ces locataires doivent faire face.

En tout état de cause, cette deuxième lecture au Sénat a aussi été l'occasion d'un recul important puisque ce qui avait été adopté par l'Assemblée nationale et qui avait été soutenu par un certain nombre de nos éminents collègues de l'UMP, élus de Paris et d'Île-de-France, n'a pas été retenu : le Sénat a, en effet, porté de cinq à dix logements le seuil d'application du dispositif de l'article 10-1. Nous regrettons ce recul.

Nous appelions, en outre, de nos voeux bien d'autres avancées. Dans la discussion générale, j'ai formulé douze propositions. À la fin de cette soirée, monsieur le président, je suis au regret de constater que, sur ces douze propositions de mon groupe, qui ont été déclinées en de nombreux amendements, seul un tiers d'une proposition a été retenu : il sera écrit dans la loi que le diagnostic est à la charge du bailleur !

C'est une avancée, certes, mais bien modeste, et même quelque peu dérisoire au regard de l'ensemble des problèmes posés.

Nous aurions vivement souhaité que l'on mette en place des dispositifs beaucoup plus protecteurs, que l'on donne des garanties plus fortes et que l'on fasse davantage confiance aux élus.

Voyez-vous, lorsque nous avons proposé l'organisation d'une enquête publique, il nous a été répondu qu'une telle enquête serait aberrante. Mais tout dépend de l'idée que l'on se fait de l'utilité publique, de l'intérêt public ! À partir du moment où nous considérons que l'équilibre dans le parc de logements d'un endroit déterminé fait partie de l'intérêt public, il est légitime que les maires puissent intervenir.

Sur bien des questions, comme l'indemnité d'éviction, la décote, pourtant très largement demandée sur toutes les travées de cette assemblée, nous n'avons pu avancer, et nous le déplorons.

Dans ces conditions, nous ne pouvons voter en faveur de ce texte, car il n'est pas équilibré. De plus, il ne donne pas aux locataires, qu'ils soient dans la situation d'acquérir leur logement ou dans celle, hélas ! de devoir partir, des droits à la mesure des pouvoirs gigantesques des fonds de pension, des fonds de placements de toute sorte, des intérêts financiers qui, aujourd'hui, régissent une part très importante du logement dans notre pays.

Toutefois nous prenons note, madame la ministre, de l'engagement que vous avez pris de solliciter très prochainement la réunion d'une commission mixte paritaire.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Tout à fait !

M. Jean-Pierre Sueur. En effet, malgré les fortes critiques que nous émettons sur cette proposition de loi, rien ne serait pire que de donner satisfaction aux entités qui se sont mobilisées - nous avons vu leur « sensibilité » affleurer au cours de ce débat - pour tenter de faire en sorte qu'il n'y ait pas même de texte ! (Applaudissements sur les travées du groupe socialiste.)

M. le président. La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Je regrette, moi aussi, que nous n'ayons finalement pas pu concrétiser le consensus qui avait semblé poindre, au moins entre tous ceux de nos collègues élus de secteurs où la population est très concernée par les ventes à la découpe. Ceux qui appartiennent à la majorité n'ont d'ailleurs même pas pris part au débat de ce soir, et c'est tout à fait regrettable.

Beaucoup de gens se sont mobilisés et continuent d'être de se mobiliser. Vous persistez à croire qu'il s'agit de quelques privilégiés parisiens, des « bobos » peut-être !

Pour ma part, j'ai rencontré beaucoup de ces personnes dans des arrondissements populaires, à commencer par l'arrondissement dont je suis l'élue. Je puis vous assurer qu'il s'agit de gens modestes, de petits fonctionnaires, de retraités, c'est-à-dire de personnes qui, justement, ne peuvent absolument pas acquérir le logement dans lequel elles vivent depuis longtemps et qui leur est proposé à l'achat.

Selon moi, votre vision de la réalité n'est pas juste ; cette réalité, vous la méconnaissez largement, à moins que vous ne fassiez mine de la méconnaître.

Des « experts » ont mis leurs compétences professionnelles au service de cette cause, qui demande beaucoup de travail. Et de simples locataires ont surtout donné de leur temps, de leur énergie, mettant tout leur coeur à essayer de montrer combien ce procédé de vente par lots, de congé-vente, était foncièrement amoral, surtout quand les immeubles concernés ont été acquis grâce à des fonds publics, comme c'est souvent le cas.

En effet, ce dont il s'agit ici, ce ne sont pas des relations normales entre un propriétaire et un locataire.

Je vous invite à aller voir, si vous ne l'avez déjà fait, le film De battre mon coeur s'est arrêté : vous pourrez constater combien certains marchands de biens emploient des méthodes profondément condamnables, étrangères à toute morale. Moraliser ou au moins encadrer cette profession ne serait donc que justice !

Toutes ces personnes qui passent beaucoup de temps et consacrent beaucoup d'énergie à se mobiliser ont en face d'eux des adversaires bien spécifiques : les marchands de biens, les spéculateurs, les fonds de pension. C'est vraiment David contre Goliath !

Je trouve donc dommage que nous n'ayons pas utilisé des outils publics pour que les opérations soient soumises à autorisation.

Je trouve également dommage que nous n'ayons pas été capables de protéger des opérations en cours. C'est anormal !

Enfin, je regrette que vous soyez hostiles à toute protection légitime des locataires, au nom du droit de propriété.

Je respecte tout à fait le droit de propriété, mais, permettez-moi de vous le dire, nous sommes loin, dans ce cas précis, du droit de propriété individuelle !

Mme Michelle Demessine. Bien sûr !

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Pour ces raisons, nous voterons contre ce texte. (Applaudissements sur les travées du groupe CRC.)

M. le président. Personne ne demande plus la parole ?...

Je mets aux voix l'ensemble de la proposition de loi.

(La proposition de loi est adoptée.)