TABLE RONDE DES CENTRES COMMERCIAUX
(7 MARS 2018)
Le mercredi 7 mars 2018, le groupe de travail, à l'occasion de la table ronde « des centres commerciaux », a entendu : Jean-Marie Tritant, Directeur général des opérations, Unibail-Rodamco ; Sixtine Michau, Analyste en charge des affaires publiques, Unibail-Rodamco ; Pierre Hausswalt, Directeur de la Communication et des Affaires publiques, Unibail-Rodamco ; Philippe Journo, Président-Directeur général, Compagnie de Phalsbourg ; Éric Paillot, Directeur du développement, Compagnie de Phalsbourg ; Mathieu Boncour, Responsable des relations institutionnelles et du mécénat, Compagnie de Phalsbourg ; Gontran Thüring, délégué général, Conseil national des centres commerciaux (CNCC) ; Dorian Lamarre, Directeur des relations institutionnelles et extérieures Conseil national des centres commerciaux (CNCC), Conseil national des centres commerciaux (CNCC) ; Jacques Ehrmann, Président directeur général, Carmila (filiale de Carrefour) ; Ronald Sannino, Directeur du développement et de la stratégie territoriale de Carrefour Property, Carmila (filiale de Carrefour) ; Maurice Bansay, Président et fondateur de la société Financière Apsys Group.
Rémy Pointereau, rapporteur. - Je suis très heureux de vous accueillir pour cette table ronde consacrée aux centres commerciaux. Je salue les internautes qui peuvent nous suivre sur le site du Sénat et sur les réseaux sociaux.
Je souhaite rappeler l'objectif de ce groupe de travail pour la revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs. Il est composé de 18 sénateurs représentatifs de tous les groupes politiques du Sénat, des six commissions permanentes concernées (lois, finances, culture, développement durable, affaires économiques et affaires sociales), et des délégations sénatoriales aux collectivités territoriales d'une part et aux entreprises d'autre part.
Nous avons réalisé, avec Martial Bourquin, un premier état des lieux et avons recensé les facteurs expliquant cette situation. Nous avons tous une responsabilité en la matière, que nous soyons élus, aménageurs, consommateurs et enseignes. Nous devons donc partager également les propositions. Nous souhaitons maintenant définir des solutions audacieuses, en réfléchissant à la conception que nous nous faisons de la ville de demain et du lien social. Souhaitons-nous pérenniser la ville « à l'européenne », avec un centre, lieu de vie sociale, citoyenne, culturelle, religieuse, un lieu de vie collectif et d'identité ?
Les questions que nous vous poserons aujourd'hui se ramènent au fond à une interrogation : comment inverser cette spirale infernale de jeu perdant-perdant, pour les centres-villes, les centres-bourgs, mais aussi pour la périphérie ? Actuellement, certains départements comptent près de 30 % de surface commerciale en trop, avec un pouvoir d'achat et une consommation qui stagnent.
Ce constat de dévitalisation est partagé par tous et les responsabilités sont multiples. En périphérie, les surfaces commerciales ont augmenté deux à trois fois plus vite que la consommation des ménages. Même la Fédération du commerce et de la distribution ne nie pas ces chiffres qui peuvent largement expliquer la fragilisation des centres-villes. Dans ces conditions, comment réguler les implantations de surfaces commerciales en périphérie ?
En Europe, l'Allemagne, la Grande-Bretagne et l'Espagne ont conservé des législations restent très restrictives sur les implantations commerciales, en dépit de la directive de 2006, et interdisent à certains commerces d'aller en périphérie. Le récent jugement de la Cour de Justice de l'Union européenne Appingedam 3 ( * ) (janvier 2018) semble leur donner raison. Pourquoi la France n'en ferait pas de même pour préserver ses centres-villes ? Nous devons agir rapidement pour nos centres-villes.
Martial Bourquin, rapporteur. - Je suis très heureux de vous accueillir ce jour pour ce débat sur nos centres-villes et centres-bourgs. Comment faire pour les sauver ? Rémy Pointereau avait raison de dire que l'Allemagne, la Grande-Bretagne et l'Espagne ont abouti à des solutions différentes, en appliquant la même réglementation. Il convient donc de rechercher, dans les lois relatives à l'urbanisme et dans la régulation de l'urbanisme, une solution à nos problèmes. L'Allemagne a des schémas d'urbanisme extrêmement rigoureux : les grandes surfaces peuvent être implantées dans des espaces réservés, et absolument pas ailleurs. L'Allemagne dispose donc d'un commerce de périphérie, moins important que le nôtre, et de centres-villes très intéressants. Nos lois sur l'urbanisme pourraient mettre davantage de régulation, pour éviter la désagrégation de nos centres-villes.
Le gouvernement propose d'éliminer le contrôle des CDAC pour les implantations en coeur de villes. Qu'en pensez-vous ? Une implantation en centre-ville nécessite du foncier, des parkings, des achats pour disposer d'un espace suffisamment important pour implanter une moyenne ou une grande surface. Vous paraît-il juste d'autoriser à l'extérieur et pas à l'intérieur ? Voulons-nous reproduire à l'intérieur des villes ce que nous avons fait à la périphérie ? Est-ce possible ?
Auchan a été auditionné et a déclaré qu'il n'était pas opposé à des moratoires locaux et provisoires sur les implantations commerciales. Ils disent que l'avenir du commerce ne se situe plus là et que l'e-commerce apparaît comme une perspective bien plus intéressante.
Nous présenterons dans quelques semaines une proposition de loi sur ce sujet.
Ne pensez-vous pas qu'une trop forte spéculation a touché les terres agricoles en périphérie ? Sans terre agricole, l'étalement n'est pas possible. Dans des revues très sérieuses, le Haut conseil de la stabilité financière s'est inquiété des risques de bulles spéculatives sur l'immobilier commercial et de bureau qui seraient générées par l'absence de visibilité sur la réalité du taux de vacance physique de nombreuses foncières ? Que pensez-vous de cette possible bulle spéculative ? Avec un taux de vacances si important, le problème ne fait que se renforcer.
Pourriez-vous nous révéler le taux de vacances réel ? Nous ne trouvons pas de statistiques fiables en la matière. Nous souhaitons échanger des idées avec vous, pour que la loi que nous proposerons soit conforme aux intérêts du plus grand nombre. La périphérie existe : nous devons veiller à ce qu'elle ne s'étende pas trop, mais aussi qu'elle ne soit pas trop fragilisée.
Le développement du commerce en ligne sur Internet a eu un fort impact sur le commerce physique et sur le commerce de proximité. Vous semble-t-il possible d'intégrer le commerce de centre-ville dans la dynamique du commerce en ligne, à l'avenir ? Si oui, comment ? Que pensez-vous faire à votre échelle pour lutter contre cette dévitalisation qui n'est pas un problème purement commercial, mais est aussi civilisationnel. La ville européenne s'est bâtie avec ses coeurs de ville et ses centres-bourgs. Leur dévitalisation met à mal la démocratie et les relations sociales et ne fait qu'augmenter la crise sociale.
Gontran Thüring, délégué général, Conseil national des centres commerciaux (CNCC). - Le CNCC et ses adhérents sont très impliqués dans ce débat sur la dévitalisation des centres-villes. Nous avons déjà été auditionnés par l'Assemblée nationale et avons participé activement à la mission qui rendra son rapport dans les prochains jours.
Je souhaite formuler quatre remarques rapides. Le Conseil national des centres commerciaux (CNCC) représente les équipements commerciaux structurés. Les centres commerciaux sont souvent opposés aux centres-villes alors que 20 % des centres commerciaux se trouvent en centre-ville et contribuent largement à la dynamisation des centres-villes où ils sont implantés. 80 % des projets en cours pour les cinq prochaines années sont des projets urbains, de centre-ville ou de quartier, contre 20 % situés en périphérie, dans des zones qui enregistrent une forte croissance démographique, en Ile-de-France ou en PACA par exemple. La France est un des pays les plus réglementés en matière d'urbanisme commercial, à travers les CDAC. Depuis la dernière loi ACTPE, les élus locaux disposent d'une représentation supérieure dans les CDAC. La CNAC peut en outre s'autosaisir de tout projet supérieur à 20 000 mètres carrés. Malgré cette réglementation, le problème demeure.
Je ne reviendrai pas sur le constat. Nous ne nions pas ce phénomène de dévitalisation des centres-villes. Ce dernier est multifactoriel. Le commerce en constitue un élément, mais il n'est pas le seul. Les centres-villes se sont dépeuplés puisque la population s'est installée en périphérie, dans des maisons individuelles. L'État a également quitté les centres-villes puisque les hôpitaux et les collèges sont partis. Il ne faut donc pas accuser le commerce de tous les maux du centre-ville.
Rémy Pointereau, rapporteur. - J'ai indiqué que les torts étaient partagés.
Gontran Thüring, délégué général, Conseil national des centres commerciaux (CNCC). - Il serait trop simple d'endiguer le commerce en périphérie pour que le commerce en centre-ville revive. Nous sommes favorables à des mesures davantage incitatives que punitives pour la revitalisation des centres-villes.
Nous avons formulé trois propositions, très pragmatiques, pour lutter contre ce phénomène. Le diagnostic est indispensable, ainsi que l'ingénierie. In fine , si aucun commerçant n'exploite les commerces de centre-ville et si aucun investisseur n'achète les murs de ces commerces, rien n'évoluera.
La première consiste en une exonération de l'autorisation d'exploitation commerciale (AEC), dans le cadre de périmètres urbains à définir, pour accélérer la revitalisation des centres-villes et l'implantation de commerce. La seconde est une aide aux primo-commerçants. De nombreux jeunes sont prêts à reprendre un commerce, mais sont confrontés à de nombreuses difficultés réglementaires et financières. Nous proposons donc une exonération fiscale des taxes locales pendant trois ans au bénéfice des primo-commerçants, repreneurs ou créateurs d'entreprises, quel que soit leur âge. La troisième consiste en la création de microfoncières en local. Il existe dans ces villes un écosystème de notables qui sont attachés à leur ville et pourraient investir leur argent dans leurs villes, avec un avantage fiscal (sur amortissement ou exonération d'IFI). Il semble indispensable d'établir un diagnostic, de monter de l'ingénierie, mais, sans commerçant et sans investisseur, le constat n'évoluera pas.
Rémy Pointereau, rapporteur. - Vous oubliez les consommateurs.
Gontran Thüring, délégué général, Conseil national des centres commerciaux (CNCC). - Vous avez raison. Il convient également de travailler sur l'habitat. Nous pensons que certains centres-villes ont exagéré la piétonisation et conservent des parking payant dont le tarif est excessif. Il convient de doter les centres-villes de parkings, bon marché ou gratuits. Si les commerces ne sont pas accessibles, le consommateur préférera se rendre en périphérie où il pourra se garer facilement et gratuitement.
Philippe Journo, Président-Directeur général, Compagnie de Phalsbourg. - Nous partageons tous le constat et en sommes désolés. Les centres-villes et les centres-bourgs doivent être une cause nationale. Il faut pour cela résister aux sirènes du « protectionnisme » et ne pas décréter de moratoire sur la périphérie. La CNAC répond très bien à ce problème avec l'autosaisine. Le commerce fonctionne sur la base de la massivité : vous ne vous rendez pas dans une rue où n'est implanté qu'un seul commerçant. De la même manière, un centre commercial de périphérie attire quand il est massif. Que la CNAC s'autosaisisse et juge, au niveau national, si un centre peut se créer ou s'étendre au-delà de 20 000 mètres carrés semble suffisant.
Décréter un moratoire ne réglera pas le problème des centres-villes et encouragera Internet. Un sénateur me parlait d'une zone commerciale, la Croix Blanche. Vient de s'implanter à proximité une plateforme Amazon de 275 000 mètres carrés. Nous considérons, au CNCC, qu'il vaut mieux avoir des personnes qui travaillent, vivent dans la collectivité et créent du commerce que des simples plateformes logistiques avec des machines et des livreurs. L'autosaisine de la CNAC au-delà de 20 000 mètres carrés constitue un élément de régulation.
Nous sommes tous désolés de voir les centres-villes et les centres-bourgs se dépeupler de leur population, de leur économie et de leurs commerces. Je propose une politique bien plus volontariste pour que les élus des métropoles, des agglomérations et des villes définissent un périmètre de sauvegarde commerciale et que le pouvoir public dote ces élus de moyens extrêmement incitatifs en allant jusqu'à la possibilité de DUP. La qualité d'un centre-ville et d'un centre-bourg diminue lorsqu'un commerce de qualité est remplacé par un commerce de moins bonne qualité. Nous sommes favorables à une politique d'autorégulation par la CNAC au niveau national et à une politique volontariste donnant la possibilité aux élus de bloquer certains projets, dans certains périmètres.
Il n'appartient pas à la puissance publique de payer pour tout le monde. La puissance publique devrait pouvoir nouer des contrats avec des sociétés semi-publiques ou avec des sociétés privées, comme la Semaest à Paris, pour revitaliser le commerce de centre-ville. Les élus pourraient contractualiser, comme ils le font dans le cadre d'une ZAC, et les investisseurs pourraient investir massivement sur un périmètre délimité dans lequel ils bénéficient d'une protection. Les sociétés traiteraient alors le centre-ville, le centre-bourg ou la rue commerçante comme un centre commercial à ciel ouvert. La difficulté de la durabilité du commerce est liée au fait que les copropriétés sont horizontales et verticales. En périphérie, les centres commerciaux ont un seul gestionnaire qui investit en fonction de son intérêt. De tels systèmes devraient être créés pour les centres-bourgs.
Martial Bourquin, rapporteur. - Ceci existe déjà pour les zones d'aménagement concertées.
Philippe Journo, Président-Directeur général, Compagnie de Phalsbourg. - Il conviendrait de dupliquer ce système dans les centres-villes au bénéfice des rues commerçantes. Les élus définiraient alors des territoires sanctuarisés. L'État devrait leur donner les moyens pour mener cette action, quitte à l'autoriser sous la forme de partenariats public/privé. Nous l'avons fait à Nice, sur le quartier de la gare.
Nous sommes favorables à l'arrêt des AEC pour les hyper centres-villes puisqu'ils. Les AEC sont susceptibles de recours et génèrent une perte de temps. Si ces autorisations doivent être maintenant en périphérie, il convient en revanche que les décisions des élus ou de l'État puissent être appliquées très rapidement dans les centres-villes.
Maurice Bansay, Président et fondateur de la société Financière Apsys. - Le débat ne doit pas se situer entre les centres-villes et la périphérie puisque le commerce se justifie complètement en périphérie pour les activités telles que le bricolage et le jardinage, qui ne s'implanteront jamais en centre-ville puisqu'elles ont besoin d'un certain nombre de mètres carrés. Pour autant, nous partageons tous le constat et le déplorons puisque nous sommes tous très attachés au modèle de société que vous évoquiez, à savoir le modèle européen qui fait la richesse de notre vie sociale et sociétale.
Il convient de distinguer les villes moyennes et les centres-bourgs et les centres-villes des métropoles puisque les problématiques diffèrent. Pour les centres-villes et les centres-bourgs, la population a diminué de 15 % et l'emploi de 30 % depuis une vingtaine d'années. La vraie problématique nationale, au-delà du problème commercial, est de savoir comment retrouver une dynamique économique, des habitants et des clients. Dès que cet écosystème positif sera recréé, les professionnels pourront reconquérir les centres-villes progressivement paupérisés.
Il convient d'inciter les jeunes commerçants qui n'ont pas les moyens de payer des fonds de commerce dans les centres-villes des grandes villes, grâce à des incitations fiscales. Et inciter des petites structures d'investissements privés, foncières qui souhaitent s'inscrire dans ce type d'investissements, ou privées telles que des familles de notables, avec des incitations fiscales. Ce point constitue un enjeu national qui associe le politique, l'économie et l'investissement privé. Le commerce n'est que la résultante d'une situation économique où la consommation a diminué et où l'accès à la périphérie est plus facile, moins cher et plus simple. Dans un environnement concurrentiel normal, le consommateur se rend là où il dispose de plus de services à un moindre coût.
Pour les métropoles, la problématique est moins grave et peut se résoudre plus facilement. Chez Apsys, nous avons été les pionniers des opérations mixtes en centre-ville. Je souhaite en citer quelques-uns.
Nous avons répondu à une consultation organisée par la ville de Caen pour un terrain qui était une friche industrielle à côté de la gare du port. Cette opération mixte représente 70 000 mètres carrés et 220 millions d'euros d'investissement, dans une période compliquée pour les investissements immobiliers, en 2010-2012. Nous avons réussi cette opération. Au moment où j'ai été attributaire du projet, il existait 200 000 mètres carrés d'équipements commerciaux sur l'agglomération. Au moment où j'ai ouvert le projet, il en existait 400 000 mètres carrés entre les opérations d'extension et les nouvelles opérations en cours d'autorisation. Force est toutefois de constater qu'à Caen, la population n'a pas doublé, pas plus que le pouvoir d'achat, dans le même temps.
Je souhaite donc attirer l'attention sur la responsabilité des élus. Comment est-il possible de demander à un promoteur privé de prendre tous les risques et d'investir dans un projet immobilier coûteux et complexe (contraintes architecturales et urbanistiques importantes) tout en favorisant, dans le même temps, le développement en périphérie ?
À Metz, nous avons ouvert une opération à Muse, nouveau quartier de 400 000 m² : nous avons réalisé 80 000 mètres carrés en une seule phase pour un investissement de 330 millions d'euros. Notre action ramène alors de la population et de l'emploi et est une véritable opération de développement durable, créant de l'emploi là où les personnes habitent. Cette opération comprend 70 % d'enseignes nouvelles. L'ouverture a été réalisée en novembre. Le centre-ville historique de Metz se retrouve renforcé depuis notre ouverture puisque nous avons cherché des clients au-delà de la zone habituelle de chalandise, par ces nouveaux entrants, et avons amené des moyennes surfaces structurantes de 1 500 ou 2 000 mètres carrés qui manquent souvent en centre-ville, faute de trouver l'immobilier nécessaire en centre-ville. Ces surfaces renforcent l'attractivité du centre-ville. Il convient ensuite d'être un acteur investisseur responsable, avec une vraie volonté de réaliser un travail de complémentarité. Nous mettons en place des outils de concertation, avec les élus, les chambres de commerce et les associations des commerçants, pour gérer le bon dosage de commercialisation qui nous permet d'apporter une valeur ajoutée au centre-ville, dans une démarche de complémentarité.
Enfin, le troisième exemple concerne un dossier qui vient de nous être attribué à Bordeaux. Lorsque vous sortez de la gare de Saint-Jean, vous ne voyez pas la réhabilitation qualitative réalisée dans le centre-ville de Bordeaux. Ce quartier a effectivement été délaissé. Nous avons formulé une proposition pour requalifier un projet mixte de 80 000 mètres carrés en face de la gare et en bordure de la Garonne. En parallèle, nous changerons l'image du quartier au travers de ce projet. Cette démarche a été accompagnée d'un partenariat très original entre la société d'économie mixte en charge de la requalification du quartier situé entre la gare et la place de la Victoire et notre société. Nous développerons des projets complémentaires où nous nous occuperons du rez-de-chaussée commercial, pour le dynamiser, tandis que la SEM s'occupera du développement des étages. Nous investissons plus de 300 millions d'euros dans le projet principal et accompagnons ce projet par un investissement complémentaire qui diffusera une dynamique commerciale et propagera cette requalification pour l'ensemble du quartier.
Enfin, je souhaite évoquer un sujet qui constitue une épée de Damoclès, à savoir le e-commerce. Ce dernier est ouvert 7 jours sur 7, 24 heures sur 24, sans CDAC, sans saisine de la CNAC, sans contraintes réglementaires, voire avec des avantages fiscaux absolument scandaleux dans un environnement concurrentiel normal. Au-delà de la demande légitime que l'environnement fiscal soit a minima équilibré, je pense qu'il faut prendre en compte le fait que le consommateur peut aujourd'hui choisir de faire ses courses en restant chez lui. Il peut bénéficier tant d'une livraison très rapide, que de la possibilité de renvoyer son produit s'il n'en est pas satisfait. . Telle est la principale menace. Tous les acteurs doivent se saisir de ce danger qui nous guette et pourrait aboutir à l'aggravation de la désertification.
Comment saisir cette opportunité de digitalisation de la société par rapport au commerce ? Nous nous orientons vers un commerce phygital, avec un commerce physique et une plateforme digitale pour rendre le service au consommateur. Il existe peut-être une opportunité de réinvestir les centres-villes avec des acteurs de grande réputation. Toutes les enseignes étudient actuellement des modèles économiques basés sur des surfaces beaucoup plus réduites, avec simplement des vendeurs et une tablette. Les produits seraient livrés dans le cadre du click and collect Ces acteurs pourraient s'implanter dans des locaux de taille réduite, ce qui permettrait de redynamiser les centres-villes et les centres-bourgs.
Rémy Pointereau, rapporteur. - Vous avez surtout évoqué des problématiques de grandes villes avec Bordeaux, Metz et Caen. La problématique diffère dans les villes moyennes.
Jean-Marie Tritant, Directeur général des opérations, UNIBAIL-RODAMCO. - Je ne reviendrai que sur deux ou trois thèmes puisque les points soulevés par mes confrères sont pertinents.
Vous avez distingué la métropole et les villes moyennes. L'évasion commerciale ne s'entend pas du centre-ville de la ville moyenne à sa périphérie de la ville moyenne, mais aussi du centre-ville de la ville moyenne vers la métropole. Pour cette raison, le moratoire sur les périphéries ne constitue pas forcément la bonne solution puisqu'elle aurait deux conséquences : l'accélération de l'évasion commerciale vers les métropoles et l'accélération de l'évasion vers le e-commerce.
Le groupe Unibail-Rodamco est présent dans 12 pays d'Europe continentale. En Allemagne, la législation ne protège pas les centres-villes des villes moyennes de l'évasion commerciale vers la métropole. Nous avons des centres commerciaux en centre-ville de villes moyennes dans l'ouest de l'Allemagne. Certaines villes, au coeur de la Ruhr, enregistrent des taux de chômage de 14 à 16 %. Le commerce de centre-ville est également en train d'y mourir au bénéfice des métropoles. La problématique des centres-villes des villes moyennes et des bourgs n'est pas uniquement liée à l'urbanisme commercial. Le travail sur la centralité est important : il faut d'autres raisons, que commerciales, de venir dans les centres-villes. La revitalisation des centres-villes passe aussi par les services publics, l'offre culturelle et la création de plusieurs centralités qui créent des synergies.
L'autre élément important qui explique la désertification des centres-villes consiste en une inadéquation de l'offre immobilière avec les besoins des commerçants. Je suis originaire d'une petite ville de la Marne et vois le centre-ville souffrir de vacances. Y sont implantés particulièrement des petits commerces, avec des surfaces de 50 à 80 mètres carrés. Or, les enseignes nationales et internationales qui se développent requièrent des surfaces bien plus importantes. Comment offrir de telles surfaces de 150 ou 300 mètres carrés à ces enseignes en centre-ville ? Comment procéder dans un système de multipropriétés avec des investisseurs particuliers, des familles... ? Je rejoins d'ailleurs la proposition formulée par le CNCC quant à la création d'outils d'investissements permettant de réunifier une partie de la propriété et d'avoir une vision globale permettant la réadaptation de l'immobilier, élément clé des centres-villes.
Des outils permettaient à l'État de soutenir les villes, dans le cadre du FISAC, et de racheter des fonds de commerce pour éviter notamment le départ d'un certain nombre de commerces de bouche. Ces commerces constituent en effet une raison de venir en centre-ville, grâce à la qualité de leurs produits. Maintenir la qualité de l'offre du commerce de bouche à l'intérieur des centres-villes constitue un élément déterminant. Il faut, pour cela, régler la problématique de la transmission des fonds de commerce. Des solutions existent, mais n'ont pas été suffisamment abondées en matière de financement.
Les maisons médicales sont généralement installées en périphérie alors que leur installation en centre-ville aurait plus de sens. Les solutions passent par les pluricentralités. Le problème de fond concerne l'inadéquation de l'offre immobilière de centre-ville. Créer des outils d'investissement, à travers le SEM, les collectivités locales et le manager de centre-ville, donnerait une vision globale de l'offre commerciale, avec un parcours de commerce.
Jacques Ehrmann, Président-directeur Général, CARMILA (filiale de Carrefour). - Je partage les propos des collègues, moins une partie de votre introduction où vous désignez l'urbanisme commercial comme seul responsable des maux du centre-ville.
Rémy Pointereau, rapporteur. - J'ai dit exactement le contraire.
Jacques Ehrmann, Président-directeur Général, CARMILA (filiale de Carrefour). - Je ne reviendrai sur les problèmes évoqués concernant le centre-ville (piétonisation, paupérisation, dépopulation, parkings payants...). Carrefour connaît bien les territoires puisque nous sommes implantés partout, y compris en centre-ville avec des commerces de proximité. Nous adorons les centres-villes et affichons de grandes ambitions sur le développement des commerces de proximité en centre-ville et en centre-bourg. Carrefour peut donc revitaliser le commerce de centre-ville en tant qu'épicerie et magasin de proximité.
Carmila dispose d'outils, notamment avec une politique de marketing digital local qui serait pertinente pour les commerçants du centre-ville. Accéder à des bases de données et à des outils simples pour communiquer auprès des clients de la zone de chalandise sur une promotion, une nouvelle collection ou un événement présente un intérêt. Il est ainsi possible d'envoyer des emails ou des SMS, de communiquer sur Facebook ou sur Google. Ce point est au coeur de la stratégie de Carmila et peut participer directement à la revitalisation des centres-villes, si ces outils sont mis au services des commerçants du centre-ville.
Il nous semble intéressant d'exonérer les centres-villes d'autorisations d'exploitation commerciale, pas de procéder à des moratoires, même locaux puisque les centres commerciaux des villes moyennes ont besoin d'être rénovés. S'il semble inutile d'ajouter des centres commerciaux nouveaux sur les terres agricoles, dans les villes moyennes, il convient toutefois de laisser les centres commerciaux actuels se rénover, s'agrandir et se moderniser pour inclure la dimension de marketing digitale que j'évoquais. Il s'avère nécessaire d'autoriser les extensions et les rénovations des centres commerciaux des villes moyennes, de génération ancienne, au risque sinon qu'ils deviennent des friches commerciales, comme en Espagne. Je suis opposé aux équipements nouveaux dans les villes moyennes, puisque le marché ne peut les absorber, mais je suis favorable à la rénovation des équipements anciens.
Nos foncières ont des moyens. Il conviendrait donc de les attirer vers les centres-villes, avec des incitations fiscales ou l'article 210 E du CGI, dispositif fiscal permettant une réduction de la plus-value payée par le vendeur d'un foncier quand la vente se faisait au profit d'une SIC. Réinstaurer ce dispositif permettrait de faciliter la vente par de petits propriétaires à des foncières disposant de moyens plus importants pour revitaliser les centres-villes.
Enfin, vous ne vous rendez sans doute pas compte que le législateur a participé au tsunami du e-commerce à plusieurs égards. Le premier sujet est fiscal. Les commerces physiques sont soumis à 85 taxes différentes alors que les commerces en ligne ne sont imposés que sur leurs profits, voire ne le sont pas du tout si la société est installée au Luxembourg ou en Irlande. Ce point consiste en une concurrence déloyale qui détruit le bien public. Il convient de changer la fiscalité française sur le commerce, basée sur le foncier, en instaurant une fiscalité basée sur le chiffre d'affaires ou la valeur ajoutée. Le second sujet est social. Pour réaliser le même chiffre d'affaires, un e-commerçant emploie quatre à cinq fois moins de personnes qu'un commerçant physique, ce qui revient également à détruire le bien public en expulsant du marché les commerçants physiques pour des activités qui génèrent moins d'emplois. Le troisième point concerne l'environnement et la multiplication des livraisons. Ce comportement est irresponsable : on ne déplace pas une camionnette pour apporter un article à 7,50 euros à une personne, sous prétexte que le consommateur a acquitté une taxe forfaitaire. Il en est de même pour les emballages.
Ma proposition est de faire payer aux disrupteurs l'effort de reconversion, de formation et d'apprentissage nécessaires pour requalifier les anciens salariés du commerce vers un autre métier. Sur l'environnement, il convient de combattre très vigoureusement les livraisons abusives et les suremballages. On ne peut pas imposer aux commerçants physiques des normes en matière de parking tout en encourageant les disrupteurs qui consomment du gazole, du CO 2 et des emballages totalement inutiles.
Enfin, le dernier point concerne la finance. Les investisseurs se ruent sur les nouvelles formes d'e-commerce. Avec Sarrenza, les investisseurs ont perdu les 8/10 ème de leur mise. S'ils sont prêts à perdre de telles sommes, il convient de les taxer pour alimenter un fonds de réserve pour lutter contre le dumping concurrentiel du e-commerce à l'encontre du commerce. Une petite taxe sur les investissements dans le e-commerce alimenterait alors la reconversion du commerce.
Si vous ne modifiez pas ces différents éléments, vous encouragez et subventionnez l'e-commerce. La disruption sera alors plus rapide. La Grande Récré s'est mise en redressement judiciaire ce matin, ils sont la victime directe des e-commerçants. Il faut absolument agir pour éviter la destruction de commerces, y compris en centre-ville.
Rémy Pointereau, rapporteur. - Nous partageons un certain nombre de propos sur l'e-commerce, notamment sur la fiscalité. Des discussions sont en cours à ce sujet au niveau européen. Il est étonnant de constater que les petits commerçants de centre-ville tiennent le même discours vis-à-vis de vous, demandant des taxes supplémentaires pour les commerces de périphérie, que vous vis-à-vis du e-commerce.
Que proposez-vous pour le centre-ville ?
Martial Bourquin, rapporteur. - J'ai noté toutes vos propositions. Certaines sont très intéressantes, notamment sur le foncier. Les grandes foncières ne viennent toutefois pas en ville moyenne. Dans ma ville qui compte 15 000 habitants, nous travaillons sur les multipropriétés et envisageons un droit de préemption renforcé avec un office public foncier. Nous ne pouvons toutefois tout acheter. Nous avons besoin de changer les flux commerciaux. La périphérie doit être effectivement rénovée. J'ai vu que Carrefour s'apprêtait à mettre en place le digital physique dans plusieurs endroits.
Comment régler le problème ? Les grandes surfaces ont augmenté deux à trois fois plus vite que la consommation. Si une ville comme Bordeaux a équilibré les flux, tel n'est pas le cas de Strasbourg qui a pratiquement des champs de centres commerciaux qu'il faut raser et réhabiliter. Nous regardons les questions de fiscalité, d'urbanisme, de patrimoine, de surface et de foncier, en étudiant le pouvoir pour les maires et les présidents d'agglomération. Quelle est la stratégie de reconquête ? Nous avons besoin de vous puisque l'argent public ne pourra pas tout faire.
En 2015, 2 millions de mètres carrés ont été libérés. La moitié des commerces d'une ville du centre était vide, car le maire était vertueux, tandis qu'une ville à 20 kilomètres ouvrait de nombreux commerces en périphérie. Nous devons intervenir pour que le système devienne bien plus vertueux. Vous avez besoin d'investir et nous devons vous dire où vous pouvez investir pour réaliser de belles opérations d'urbanisme alliant l'habitat et le commerce.
Alain Châtillon . - Carrefour apportera un service important en centre-ville, sur des surfaces de 600 m², tout en accompagnant les petits commerces avec des outils de digitalisation. Ceci pourra développer le commerce en centre-ville. La difficulté que nous rencontrons dans les bourgs-centres concerne aussi la décrépitude des bâtiments situés au-dessus des commerces. Il y a 50 ans, 90 % des commerçants habitaient le logement situé au-dessus de leur commerce, contre 3 % actuellement.
Gontran Thüring, délégué général, Conseil national des centres commerciaux (CNCC). - Je dirai que la stratégie doit être vertueuse et incitative. Certaines communes taxent aujourd'hui les propriétaires de locaux commerciaux vacants. Je vous invite à réfléchir plutôt à des solutions incitatives que punitives.
Philippe Journo, Président-Directeur général, Compagnie de Phalsbourg. - Cette discussion m'en rappelle d'autres sur la banlieue. Il y a dix ans, nous avons investi 100 millions d'euros à Sarcelles, sur fonds privés, en créant 750 emplois. La sous-préfecture se trouvait à quelques mètres de notre centre commercial et le sous-préfet n'est pas venu à l'inauguration. Cet exemple constitue une blessure et je ne m'investis plus dans la banlieue.
Nous avons tous investi dans les centres-villes et dans les périphéries. Désigner la périphérie comme coupable risque de faire oublier que le véritable ennemi est le commerce en ligne. Florange représentait 400 personnes, PSA 2 500 personnes et Plan de campagne en emploie 6 000 : cette zone est une poudrière. Si cette zone ne se revitalise pas dans les dix prochaines années, elle va s'effondrer.
Vous êtes les leaders du pays et nous sommes des acteurs économiques. Nous suivons les routes et les autoroutes que vous tracez. Si vous voulez nous encourager à investir dans les centres-bourgs, vous devez avoir le courage politique de nous donner une vision pour la ville. Si vous sanctuarisez un espace, il convient de donner au partenaire que vous désignez tous les moyens d'investir. Il faut avoir des visions positives : notre pays ne s'en sortira que par l'investissement. Les acteurs économiques doivent se mettre au service de la vision politique définie par les hommes politiques et ces derniers doivent avoir des visions et le courage politique d'assumer les décisions prises.
Martial Bourquin, rapporteur. - C'est effectivement bien une question de courage. Le point n'est pas simple, mais nous sommes bien décidés à opérer des changements. Les GAFA constituent une question essentielle. L'Europe réfléchit actuellement au sujet.
L'attraction des grandes villes et métropoles est impressionnante, tandis que les autres villes subissent une désertification. Il est nécessaire de proposer une vision aux coeurs de villes et centre-bourgs, pour que ceux qui choisissent d'y rester puissent consommer normalement et avoir des coeurs de ville avec du logement, de la culture, des services à l'enfance...
Nous sommes totalement d'accord avec vos propos sur la fiscalité. Sans incitation fiscale, nous n'observerons pas de retour aux centres-bourgs. Les mini-foncières regroupant les professions libérales constituent un autre sujet. Vous avez raison sur le fait qu'il convient de dessiner un centre-ville définitif qui soit dans le PLU. Le SCOT doit recenser les PLU.
Alain Chatillon. - Il faut que les ABF soient d'accord, le cas échéant.
Martial Bourquin, rapporteur. - Dans les villes plutôt historiques, les normes doivent être moins exigeantes. Certains opérateurs ont délaissé de grandes surfaces en centre-ville, car les mises aux normes étaient trop coûteuses.
L'exonération sur trois ans ne semble pas suffisante : il faut prévoir cinq ans puisque la troisième année est la plus difficile.
Nous avons besoin du soutien des foncières, dans les grandes métropoles, mais aussi dans les petites et moyennes villes.
Jean-Marie Tritant, Directeur général des opérations, UNIBAIL-RODAMCO. - La proposition de l'article 210 E du CGI qui permet d'exonérer ou réduire la taxation des plus-values pour le vendeur dans le cadre du régime SIC constitue une très bonne proposition puisque ce point gel la capacité de transfert de la propriété pour des raisons fiscales. Dans certaines villes, nous avons été confrontés à la problématique de la fiscalité du vendeur. Ce dernier préfère conserver son bien en location, et privilégie alors les banques et les agences immobilières pour assurer la sécurité de son rendement, sachant que cette location représente une partie de sa retraite.
Maurice Bansay, Président et fondateur de la société Financière Apsys. - Nous sommes des professionnels de l'investissement immobilier et sommes prêts à relever le challenge avec un accompagnement approprié. Nous ne sommes pas hostiles aux investissements dans des villes moyennes, à condition qu'il existe une complicité opérationnelle entre l'élu responsable, qui doit prendre des engagements, et l'investisseur. Nous serons des partenaires loyaux, efficaces et professionnels, à vos côtés.
Jacques Ehrmann, Président-directeur Général, CARMILA (filiale de Carrefour). - Je vous remercie pour ces échanges et j'espère que nous vous aurons convaincus que la solution passe par des incitations et non par un affaiblissement des commerces en périphérie ou les opérateurs des centres-commerciaux. Je formule le souhait que votre travail aboutisse à des propositions incitatives, plus qu'à des éléments de blocage ou des mesures punitives envers la périphérie.
J'espère que vous ne pensez pas que le commerce de périphérie se porte à merveille puisque tel n'est pas le cas. La consommation a été stable pendant sept ans. Les commerçants ont plus de charges.
Rémy Pointereau, rapporteur. - Les études d'impact économiques et financières pour l'installation de ces zones d'activités ne sont plus réalisées.
Jacques Ehrmann, Président-directeur Général, CARMILA (filiale de Carrefour). - Savez-vous qu'un local vide met quatre à six mois pour ouvrir ses portes quand le locataire a été trouvé, pour passer toutes les commissions, contre un mois en Espagne ? Les commerces perdent donc cinq mois. Ce point constitue une aberration.
Martial Bourquin, rapporteur. - Je suis d'accord avec vous sur cette lenteur administrative.
Rémy Pointereau, rapporteur. - Ce point constitue un de nos sujets de préoccupation.
* 3 CJUE, C-360/15 et C-31/16, 30 janvier 2018 Appingedam