III. DES CONSTATS DÉSORMAIS OBJECTIVÉS QUI PERMETTENT D'ENVISAGER DES SOLUTIONS CONCRÈTES
A. PREMIER CONSTAT : LA DÉGRADATION DE LA SITUATION DES CENTRES EST UNE RÉALITÉ
Une des difficultés, s'agissant de la question de la désertification et de la paupérisation des centres-villes, est de faire la part entre une perception visuelle et une réalité générale objective. En d'autres termes, alors que certains évoquaient une renaissance des centres-villes (cf. l'étude d'impact de la loi ACTPE), qu'en est-il vraiment ?
Procos ou l'Institut pour la Ville et le Commerce avançaient des chiffres inquiétants et convergents depuis plusieurs années, mais il manquait une objectivation du phénomène par la sphère publique.
C'est chose faite, en particulier pour la dimension commerciale de cette fragilisation. Une bonne partie du rapport CGEDD-IGF porte en effet sur l'appréhension statistique de la dévitalisation des commerces de centres-villes. Les chiffres du rapport sont les mêmes que ceux de l'Institut pour le Commerce et pour la Ville mais apparaissent légèrement supérieurs à ceux de Procos, les panels examinés étant différents.
Évolution du taux de vacance commerciale de 2001 à 2015
Source : Rapport CGEDD-IGF à partir des données de l'Institut pour la Ville et le Commerce retraitées par la mission. Panel de 187 villes.
Au-delà d'une augmentation de la moyenne, qui pourrait recouvrir des évolutions contraires, le rapport décèle, de 2001 à 2015, une hausse de la vacance du niveau du premier quartile 27 ( * ) , de la médiane 28 ( * ) et du troisième quartile 29 ( * ) du panel des villes analysées. Il en conclut à l'existence d'un « phénomène global » d'accroissement de la vacance commerciale.
Le graphe ci-après illustre le caractère général d'augmentation de la vacance, excepté pour la catégorie des grandes villes de plus de 200 000 habitants.
Évolution du taux de vacances commerciale de
2001 à 2015
selon la typologie des villes
Source : Rapport CGEDD-IGF à partir des données de l'Institut pour la Ville et le Commerce.
Un niveau de vacance commerciale est une chose, sa gravité et son impact en sont d'autres. Par convention, Procos établit l'échelle de gravité suivante :
- en-deçà de 5 % : niveau faible, la vacance est de nature conjoncturelle et s'explique principalement en raison des frictions entre l'offre et la demande en locaux commerciaux dues par exemple à des retards de commercialisation ou à des travaux d'aménagement ;
- de 5 à 7,5 % : vacance modérée ;
- de 7,5 à 10 % : vacance élevée, de nature structurelle, témoignant d'un déficit durable de commercialité ;
- plus de 10 % : vacance très élevée, témoignant d'un déclin de la commercialité.
Comme on le verra par la suite, ce phénomène de vacance commerciale est corrélé à des déterminants désormais bien identifiés qui, conjugués, dessinent des situations de centres-villes et centres-bourgs souvent très dégradées.
* 27 Premier quartile : taux de vacance au-dessous duquel se situent 25 % des villes du panel.
* 28 Médiane : taux de vacance au-dessous duquel se situent 50 % des villes du panel.
* 29 Troisième quartile : taux de vacance au-dessous duquel se situent 75 % des villes du panel.