POURQUOI ABORDER LA QUESTION DES CENTRES-VILLES ET CENTRES-BOURGS ?
I. UN CONTEXTE DE DÉGRADATION GÉNÉRALE ET MARQUÉE DE LA SITUATION DES CENTRES-VILLES ET CENTRES-BOURGS
La situation du commerce de centre-ville se dégrade de manière rapide et se traduit, de manière objective, par des taux croissants de vacance des locaux commerciaux, par des rotations accélérées...
Les chiffres mis au jour aussi bien par l'organisme Procos 2 ( * ) , l'Institut pour la Ville et le Commerce 3 ( * ) , l'Insee 4 ( * ) ou encore le rapport CGEDD-IGF sur « La revitalisation commerciale des centres-villes » 5 ( * ) révèlent à la fois une situation et une évolution préoccupantes :
A. UNE VACANCE MOYENNE IMPORTANTE SUR LE TERRITOIRE NATIONAL
La situation est celle d'une vacance moyenne importante sur le territoire national , avec des taux 6 ( * ) qui peuvent être très élevés dans des villes petites ou moyennes.
La vacance commerciale, c'est-à-dire le taux de cellules commerciales vides à un moment donné rapporté au nombre total des cellules commerciales d'une aire donnée, atteint selon Procos en moyenne 9,5 % du parc de locaux commerciaux en 2015. Mais elle monte à 11,1 % dans les coeurs d'agglomérations de moins de 50 000 habitants.
Toutefois, ces moyennes cachent des disparités extrêmement fortes :
- des disparités régionales tout d'abord, avec des situations particulièrement difficiles dans le Nord de la France, autour d'une diagonale Meuse-Landes et dans des régions marquées par le déclin économique et/ou une régression démographique durable ;
- des disparités par ville ensuite. Au niveau national, mais aussi au sein d'une même strate démographique, les taux de vacance peuvent être très différents. Si certaines villes parviennent à maintenir des taux inférieurs à 5 %, d'autres dépassent 10, 15, voire 20 %, ce qui conduit Procos à les classer parmi les centres-villes relégués 7 ( * ) , voire déclassés 8 ( * ) .
Le graphique ci-après montre bien cette disparité, en même temps qu'il illustre une autre réalité de la vacance commerciale, à savoir qu'elle touche avec le plus d'intensité des villes moyennes et, en tout état de cause, de moins de 100 000 habitants.
La disparité des taux de vacance
commerciale
(en %)
Source : Rapport CGEDD-IGF à partir des données de l'Institut pour la Ville et le Commerce, panel de 187 villes
Des disparités sont repérables au sein même des villes. L'Institut pour la Ville et le Commerce distingue quatre catégories de situation :
- la vacance se concentre aux franges des axes marchands principaux (cf. Brest) ;
- elle touche et dégrade un seul axe, le plus souvent une rue marchande historique du centre-ville (cf. Vierzon) ;
- elle concerne l'ensemble de la ville, à l'exception de la principale artère commerçante (cf. Nevers) ;
- elle affecte tout le centre-ville (cf. Béziers).
Cartographie de la vacance commerciale en 2015
Source : Rapport CGEDD-IGF à partir des données de l'Institut pour la Ville et le Commerce complétées par la mission. Les 20 villes dont les noms figurent sur la carte sont celles qui connaissent la plus forte augmentation de leur taux de vacance commerciale entre 2012 et 2015, soit une hausse supérieure à 6 points.
Cartographie de la vacance commerciale en 2001
Source : Rapport CGEDD-IGF à partir des données de l'Institut pour la ville et le commerce complétées par la mission. En italique figurent les noms des communes aux taux de vacance les plus faibles, en gras ceux des communes aux taux de vacance les plus forts.
* 2 Procos est une fédération représentative du commerce spécialisé, regroupe 260 enseignes dont les caractéristiques (format, activité, type de développement) sont très diverses. L'un de ses objectifs est de « promouvoir le commerce dans son rôle d'animateur de la ville et de la société ».
* 3 L'Institut pour la Ville et le Commerce, partenaire notamment de Procos, « se donne pour objectif d'accompagner les mutations en cours de la ville et du commerce dans leurs dimensions sociétales et humaines ».
* 4 Sabine Bessière et Corentin Trevien, « Le commerce de centre-ville : une vitalité souvent limitée aux grandes villes et aux zones touristiques », Insee Références , 2016.
* 5 Rapport CGEDD-IGF sur « La revitalisation commerciale des centres-villes », juillet 2016.
* 6 Méthode Procos de calcul du taux de vacance : la vacance commerciale est entendue comme l'état d'un local commercial non exploité pour une durée indéterminée. 200 centres-villes appartenant à des unités urbaines de plus de 50 000 habitants ont été examinés. L'étude a consisté, pour chaque site, à comparer l'occupation des cellules commerciales en 2001 et en 2015, à partir de relevés sur plan cadastraux. Les relevés ont été effectués aux mois de juin et de juillet, afin de minimiser la part de la vacance conjoncturelle due à des baux saisonniers.
* 7 Par exemple, Agen, Guéret, Nevers ou Roubaix.
* 8 Par exemple, Alençon ou Moulins.