IV. L'OPPORTUNITÉ POUR LA SPHÈRE PUBLIQUE DE VENDRE PUIS DE RACHETER SES PROPRES IMMEUBLES
Votre commission des finances a bien entendu voulu connaître les raisons pour lesquelles il n'a pas été possible de faire coïncider, au sein de l'Etat, l'opération de vente par l'Imprimerie nationale avec la décision de localisation du Quai d'Orsay, en conduisant une société privée à jouer l'intermédiaire entre ces deux dossiers , et à réaliser une plus-value que l'Etat aurait peut-être pu conserver.
Les hésitations du ministère des affaires étrangères ont joué un rôle, mais les gestionnaires de France Domaine ont souligné, à raison, que l'Etat n'était pas en mesure aujourd'hui de mener des projets de rénovation d'un immeuble industriel aussi complexe que celui de l'Imprimerie nationale, et de conduire une maîtrise d'ouvrage dans des conditions de délai et de coût raisonnables .
Vos rapporteurs spéciaux sont d'avis que, par principe, même si l'affichage peut apparaître contre-productif, il ne fallait pas interdire aux responsables du Quai d'Orsay de racheter un bâtiment qui avait été vendu quelques mois auparavant par une autre entité publique.
Pour autant, il leur paraît nécessaire d'imaginer des solutions de portage pour certaines opérations immobilières plutôt que de dégager rapidement des produits de cessions . Ces solutions apparaissent nécessaires lorsqu'il n'est pas impossible d'imaginer des allers/retours d'immeubles entre les différents services de l'Etat. Aujourd'hui, il faut regretter que ces « va-et-vient » ne soient pas anticipés par la puissance publique : ceci témoigne aujourd'hui d'une absence d'un Etat propriétaire unique, bien identifié, et professionnalisé . Il importe donc d'y remédier.
V. LES TROIS PRÉCONISATIONS DE VOS RAPPORTEURS SPÉCIAUX
Les préconisations de vos rapporteurs spéciaux reposent sur trois axes : mieux identifier l'Etat propriétaire, prévoir le portage de certains immeubles et professionnaliser encore la négociation immobilière.
A. MIEUX IDENTIFIER L'ETAT PROPRIÉTAIRE
L'Etat se doit d'élaborer une politique immobilière d'ensemble , qui ne saurait ni se résumer à des opérations de cession lesquelles ne doivent pas constituer un objectif « final », mais seulement l'un des vecteurs d'une gestion cohérente, ni se cantonner à une logique essentiellement ministérielle . Ce dernier aspect de l'organisation actuelle, en effet, a toutes les chances de conduire à des dysfonctionnements, issus d'une appréhension fragmentée des stratégies à mettre en oeuvre .
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- Proposition n° 1 : conforter le rôle stratégique du conseil de l'immobilier de l'Etat par un décret prévoyant une procédure d'avis préalable public, pour toutes les nouvelles opérations significatives, qu'il s'agisse de cessions, d'acquisitions ou de prise à bail. |
Le premier dossier soumis au Conseil - la renégociation du bail du pôle financier du tribunal de grande instance de Paris - a fait l'objet d'un avis le 9 janvier 2008. Malheureusement, la négociation a été conclue préalablement : les prérogatives du Conseil de l'immobilier de l'Etat devront à l'avenir être mieux respectées par les administrations.
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- Proposition n° 2 : l'Etat propriétaire s'incarne dans un budget . Comme l'a proposé le rapporteur spécial, M. Paul Girod, lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2008 10 ( * ) , il convient d'étendre le rôle du compte d'affectation spéciale « Gestion du patrimoine immobilier de l'Etat » en constituant en son sein un programme « Entretien et travaux », dédié à l'ensemble des opérations d'aménagement ou de rénovations requises pour les immeubles de l'Etat. Il s'agit des travaux incombant par nature au propriétaire. |
La règle, prévue par la LOLF, de limitation des versements du budget général aux recettes des comptes d'affectation spéciale limite la possibilité pour le compte d'affectation spéciale d'être la traduction budgétaire unique et cohérente de l'Etat propriétaire.
La nécessaire modification de la LOLF sur ce point permettrait d'alimenter le compte par les loyers « budgétaires », qui constitueraient, en recettes, la contrepartie logique des charges de propriétaire assumées par l'Etat au bénéfice des administrations affectataires.
Cette transformation ne ferait que mettre en oeuvre le principe de regroupement des crédits budgétaires par mission de l'Etat fixé par la loi organique.
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- Proposition n° 3 : l'Etat propriétaire a besoin d'un opérateur étoffé. |
Il convient de renforcer significativement les ressources humaines de France Domaine, par l'apport notamment de personnels supplémentaires spécialisés dans le domaine immobilier, et de lui confier un rôle de pilotage de la politique d'entretien des bâtiments publics. Les opérations immobilières des établissements publics ne devraient pas être laissées à leur seule responsabilité, mais bénéficier aussi du conseil de France Domaine.
* 10 Rapport général n° 91 (2007-2008), annexe 12 de M. Paul Girod, sur le projet de loi de finances pour 2008 : missions « Engagements financiers de l'Etat - compte spécial gestion du patrimoine immobilier de l'Etat - compte spécial participations financières de l'Etat ».