b) Pour un régime libéral de la recharge hypothécaire
En phase de hausse des prix immobiliers, dans les pays où elle existe, la recharge hypothécaire donne naissance à des prêts hypothécaires supplémentaires sur la base de la différence entre le montant du prêt restant dû et la valeur de marché du logement apporté en garantie .
Par rapport à ce mécanisme, la réforme envisagée en France semble restrictive. En effet, elle ne paraît pas prévoir une possibilité aussi souple de recharge des prêts hypothécaires.
L'hypothèque française garantirait un premier prêt à l'habitat. Elle aurait une durée de vie limitée et un montant maximal déterminé initialement . Par rapport à ce montant maximal, elle pourrait être « rechargée » dans la limite du capital déjà amorti. En d'autres termes, les ménages ne pourraient tirer parti d'une hausse du prix de l'immobilier détenu pour extraire une richesse additionnelle par crédit .
Un ménage ayant souscrit un prêt, rembourse d'abord les intérêts puis plus tard surtout du capital. Étant donné l'allongement significatif des durées de prêts en cours, les remboursements significatifs de capital pourraient avoir lieu plusieurs années après la souscription du prêt . Au total donc, les premiers effets sur la stimulation du crédit des recharges d'hypothèque ne seraient visibles que dans plusieurs années .
En outre, à la connaissance de votre rapporteur, certains ont pu souhaiter qu'il ne soit pas prévu d'autoriser la recharge hypothécaire à des fins de consommation courante . L'objet de la recharge aurait été limité à des acquisitions immobilières ou à des gros travaux ou équipements immobiliers. Une telle limitation apparaît très restrictive. Dans les pays où elle existe et constitue un mécanisme susceptible de favoriser l'accès des ménages au crédit, le champ de la recharge hypothécaire est largement ouvert. Elle permet de contracter des prêts destinés à la consommation courante. Le collatéral permet d'accéder au crédit à la consommation sur des bases plus souples et avec des taux d'intérêt plus faibles que ceux des crédits à la consommation non garantis par une hypothèque. Il serait regrettable que les ménages français ne puissent entièrement profiter d'une réforme prometteuse parce que les conditions imposées seraient inhibitrices.
Enfin, il faut mentionner une dernière inquiétude devant l' éventualité d'une disposition, voulue semble-t-il par certains intervenants, qui interdirait le transfert de l'hypothèque initiale vers un autre établissement de crédit . Si une telle mesure devait être confirmée, la possibilité de faire jouer la concurrence entre offreurs, au cours de la phase de recharge, serait nulle.
Votre rapporteur souhaite que l'ordonnance en préparation comporte le régime le plus libéral possible afin que la recharge hypothécaire puisse réellement contribuer à favoriser l'accès des ménages au crédit.
Les dernières informations disponibles permettent d'espérer que ce souhait soit exaucé sauf pour un point, celui relatif à la valeur de l'hypothèque, qui resterait figée dans sa définition initiale (et ne varierait pas en fonction de la valorisation des biens immobiliers).
Cette option limite les perspectives du mécanisme mais peut se recommander d'une attitude de précaution micro-prudentielle et, dans une certaine mesure, d'un souci d'éviter les effets procycliques du mécanisme. Elle devra cependant être évaluée après quelques temps du fonctionnement du dispositif
En France, l'extraction hypothécaire est négative . Les ménages investissent plus dans leur logement qu'ils ne se tournent vers les prêts au logement et d'autant plus vers les prêts hypothécaires. Ce solde tend à diminuer depuis le milieu de la précédente décennie, passant ainsi de 6 % à 3 % du revenu disponible brut sous l'effet de la hausse de l'endettement des ménages induite par le recul des taux d'intérêt et l'allongement de la durée des prêts.
Mais, les ménages français continuent à devoir réserver des liquidités lorsqu'ils procèdent à une acquisition immobilière, quand plusieurs de leurs homologues des pays développés, non seulement échappent à cette contrainte de liquidité, mais encore trouvent dans leur patrimoine immobilier, grâce à son potentiel de crédits, des ressources disponibles pour d'autres utilisations .
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EXTRACTION HYPOTHÉCAIRE EN FRANCE
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La mise en place de la recharge hypothécaire peut être l'occasion de revaloriser l'hypothèque, avec des effets favorables attendus sur l'accession au crédit immobilier, et de mobiliser le patrimoine immobilier au service de la consommation des ménages.