2. Ouvrir aux ménages la faculté de mobiliser leur patrimoine immobilier
Ces conclusions très nuancées semblent pourtant minimiser l'apport potentiel d'une plus grande diffusion des sûretés réelles dans les opérations de crédit aux particuliers.
Comme on l'a indiqué, les données disponibles dans nombre de pays étrangers, où les sûretés réelles sont d'usage plus répandu, montrent que les dettes hypothécaires y sont incomparablement plus développées qu'en France. Cette situation n'est pas sans lien avec un nombre de ménages propriétaires de leur logement plus élevé qu'en France.
Surtout, cette dynamique parait étroitement liée aux possibilités offertes par la prise d'hypothèque en matière de dispensation récurrente de crédits . Via le mécanisme de la recharge hypothécaire, des tirages de crédits y peuvent intervenir dès que la valeur de l'actif immobilier apporté en garantie excède dans des proportions fixées par ailleurs le reste à vivre de l'endettement du débiteur.
Les formules juridiques peuvent varier, l' extraction hypothécaire a sur le plan économique une signification unique : la distribution de liquidités associée à la richesse des ménages .
a) Les possibilités de mobiliser son patrimoine immobilier aux fins de bénéficier de liquidités sont trop réduites en France
Les extractions hypothécaires sont communément mesurées comme la différence entre la variation de passif hypothécaire et la dépense logement des ménages . Ces flux correspondent aux différentes possibilités qui sont offertes aux ménages d'extraire cette richesse immobilière.
Le mécanisme de l'extraction hypothécaire, entendu au sens large peut, de fait, emprunter plusieurs voies.
ORIGINE MICROÉCONOMIQUE DE L'EXTRACTION BRUTE DE
LIQUIDITÉ
DU CAPITAL IMMOBILIER DES MÉNAGES
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Opération |
Description |
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Dernière vente |
Un ménage vendeur n'acquiert pas de nouveau logement. Les produits de la vente ne sont pas utilisés sur le marché du logement. |
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Nouvelle acquisition moins onéreuse |
Un ménage vend son logement pour financer l'acquisition d'un logement moins cher sans réduire en proportion son endettement hypothécaire afin de conserver des liquidités excédentaires. |
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Surfinancement hypothécaire (« overmortgaging ») |
Un ménage vend son logement et en achète un autre tout en augmentant son endettement hypothécaire au-delà de la différence de prix entre le nouveau et l'ancien logement. |
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Refinancement hypothécaire
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Un ménage renégocie le montant ou obtient une nouvelle avance au titre d'un montant immobilier existant ou contracte un nouvel emprunt hypothécaire avec une hypothèque de second rang sur un bien déjà hypothéqué sans changer de logement ou investir dans un logement une somme équivalente. |
Source : Benito et Power (2004)
La France ne connaît pas encore la dernière d'entre elles, qui correspond à l'extraction hypothécaire au sens strict et suppose d'adopter le mécanisme de la « recharge hypothécaire » même si le Parlement a voté, au cours de l'élaboration du présent rapport, une autorisation de prendre par voie d'ordonnance les mesures permettant le crédit hypothécaire rechargeable et le prêt viager hypothécaire 41 ( * ) .
Or, dans les pays où la dette hypothécaire est développée, la recharge hypothécaire est toujours accessible , même si elle ne joue pas toujours le premier rôle.
Dans une étude publiée en 2004, l'OCDE conclut que : l'influence du marché du logement sur la consommation - ainsi que la rapidité de cette réaction - dépend du degré auquel il est possible de tirer parti du patrimoine immobilier et, en particulier, du degré auquel le propriétaire d'un logement peut contracter un emprunt adossé à un actif immobilier pour un achat ou un placement autre qu'un investissement immobilier, cette possibilité correspondant à la différence entre l'augmentation de l'emprunt adossé à l'actif immobilier et le montant utilisé pour un investissement résidentiel. De fait, il existe une étroite corrélation entre, d'une part, l'importance des prélèvements sur la valeur immobilière et, d'autre part, l'impact du patrimoine résidentiel sur la consommation (cf. graphiques ci-après) ainsi que le niveau de la dette hypothécaire entre les différents pays. Et si l'on fait intervenir le prélèvement sur la valeur immobilière comme variable explicative supplémentaire dans les équations consommation/patrimoine résidentiel, on constate que cette variable est nettement positive, parmi les grands pays, pour le Royaume-Uni, le Canada et les États-Unis, où les marchés hypothécaires sont développés.
On ne relève aucun effet en France, en Italie, en Allemagne et au Japon, où les marchés hypothécaires sont plus réduits. Là ou la variable correspondant au prélèvement sur la valeur immobilière est significative, elle semble refléter l'essentiel de l'effet exercé par la richesse immobilière sur la consommation, ce qui donne à penser que cet effet intervient dans une large mesure par le biais d'un plus large accès à des liquidités. Ceci rejoint le fait que dans les pays où les prélèvements sur la valeur immobilière jouent un rôle important (Australie, Canada, Pays-Bas, Royaume-Uni, États-Unis), ils sont aussi fortement corrélés avec les prix des logements.
PROPENSION MARGINALE À CONSOMMER LA RICHESSE
IMMOBILIÈRE
ET INDICATEURS DU MARCHÉ
HYPOTHÉCAIRE
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Coefficient d'endettement hypothécaire
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Prélèvements sur la valeur du patrimoine immobilier
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Note : PMC est la propension marginale à consommer . PVM correspond aux prélèvements opérés sur la valeur du patrimoine immobilier .
Source : European Mortgage Federation, United States Federal Reserve Board, Statistique Japon, United Kingdom Office for National Statistics, Banque du Canada, Banque de France, Statistique Canada, Banque des Pays-Bas, Banque d'Espagne, Banque centrale européenne, Reserve Bank of Australia et OCDE.
* 41 Loi n° 2005-842 du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l'économie.
Dans le présent rapport, on se concentre sur la recharge hypothécaire qui est le mécanisme le plus puissant de mobilisation du patrimoine immobilier des ménages dans les pays où elle est pratiquée avec le « viager hypothécaire ».