3. Des enchaînements entretenus principalement par le marché du crédit à l'habitat
a) Une forte progression des passifs financiers des ménages...
La dispensation de crédits au logement a largement permis de surmonter la désolvabilisation des ménages liée à la hausse des prix, même si la réduction des surfaces acquises a également joué.
La croissance du « passif-habitat » des ménages a été importante.
CROISSANCE DU PASSIF NET HABITAT DES MÉNAGES (en %)
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2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
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7.0 |
6.4 |
8.0 |
9.9 |
13.4 |
Source : OMEC, Mars 2005
L' augmentation de la production brute de crédits - qui cumule prêts nouveaux et renégociations - a été encore plus dynamique .
ÉVOLUTION DU PASSIF DES MÉNAGES AU TITRE
DE L'HABITAT
(en millions d'euros)
Source : OMEC, Mars 2005
L'augmentation très vive de la demande-logement des ménages est à l'origine de cet essor du crédit, et la décrue du taux d'autofinancement de cet investissement a amplifié le recours au crédit.
FINANCEMENT DE LA « DÉPENSE
LOGEMENT »
(en millions d'euros)
Source : OMEC, Mars 2005
L'année 2004 a enregistré une des plus fortes croissances historiques du passif des ménages (près de 13 %).
b) ... rendue « soutenable » par un double changement de contexte
L'augmentation du « passif-logement » des ménages a provoqué une hausse du « taux d'effort » des ménages , c'est-à-dire du poids des charges financières (intérêt + remboursements en capital) liées au crédit pour le logement.
Égal à environ 28 % du revenu disponible en 1997 , il serait en 2005 de l'ordre de 36 % (+ 8 points).
Cette variation est, en soi, considérable. Si des évolutions concernant le taux du crédit et la durée des prêts n'étaient pas intervenues , le « taux d'effort » des ménages qu'implique leur niveau actuel d'endettement aurait été vraisemblablement « intenable ».
Le graphique ci-dessus rend compte des incidences des modifications intervenues sur les deux variables mentionnées :
- la courbe en pointillés retrace l' évolution observée du taux d'effort des ménages .
- la courbe en trait plein maigre retrace ce qu'aurait été le taux d'effort à taux d'intérêt inchangé (celui de 1997).
- la courbe en trait plein gras montre le taux d'effort aux taux d'intérêt courant .
En 2004, l'écart est de plus de 7 points par rapport à la situation qui aurait été constatée au taux de 1997, ce qui met clairement en évidence le rôle de la baisse des taux.
On constate par ailleurs un écart entre le taux d'effort observé et ce qu'il aurait été si nulle autre modification que celle liée à la baisse des taux d'intérêt n'était intervenue.
Il faut en effet faire intervenir une variable supplémentaire : au cours de la période considérée, la durée des prêts immobiliers a été allongée . On peut estimer que la maturité des prêts à l'habitat a gagné 5 ans. L'étalement de la charge de remboursement a permis de modérer sensiblement la hausse du taux d'effort, à hauteur de 6 points du revenu.
Ainsi, au total, les modifications des conditions de l'offre
de crédit
- baisse des taux d'intérêt et
allongement de la durée des prêts - ont permis de réduire
de 13 points le taux d'effort des ménages.