IV. UNE NOUVELLE AIDE A L'INVESTISSEMENT LOCATIF
A. LE NOUVEAU RÉGIME SE MET EN PLACE EN 1999
La fin
du dispositif dit " Périssol " a mis logiquement un terme
à la forte envolée des permis de construire et mises en chantier
entre la fin de 1998 et le premier semestre 1999. Plusieurs mois de transition
seront nécessaires entre les deux régimes en faveur de
l'investissement locatif.
Un décret est intervenu en août 1999 afin de préciser les
modalités d'application du nouveau régime.
B. UN DISPOSITIF QUI NÉCESSITE QUELQUES AMÉLIORATIONS
Il
apparaît que, suite aux améliorations du dispositif
" Besson " lors de l'examen de la loi de finances (le taux maximal
d'amortissement est passé de 50% à 65% suite à un
amendement du Sénat repris par l'Assemblée nationale) et aux
dispositions réglementaires qui ont permis d'inclure les surfaces
annexes dans le total des surfaces prises en compte pour la
détermination du loyer, le rendement du dispositif " Besson "
dans le neuf devient, dans certains cas, comparable au dispositif
Périssol.
Ainsi, au bout de quinze ans, pour un investissement d'un million de francs, un
contribuable imposé dans la tranche de 54% peut économiser
jusqu'à 398.000 francs dans le dispositif Besson, contre seulement
379.000 francs dans le dispositif Périssol.
La seule véritable contrainte pour le logement neuf est
l'interdiction de louer à des ascendants ou descendants, contrairement
à ce qui existait dans le dispositif Périssol.
Cette interdiction est difficile à comprendre dans la mesure où
le mécanisme du conventionnement impose des contraintes en termes de
ressources et de logements.
Il apparaît, par ailleurs, que le dispositif " Besson " dans
l'ancien est largement moins favorable, la majoration de la déduction
forfaitaire à 25 % étant loin d'apporter un avantage fiscal
significatif. Pourtant, l'idée d'étendre l'avantage fiscal au
logement ancien est intéressante.
Pour rendre le dispositif vraiment attractif, il conviendrait
d'élargir l'incitation fiscale, avec soit une déduction
forfaitaire plus importante, soit un autre mécanisme. A cet
égard, on peut rappeler que la commission des finances du Sénat a
adopté un amendement portant article additionnel à la
première partie de la loi de finances pour 2000, ayant pour objet
d'exonérer de mutation à titre gratuit, pour les trois quarts de
leur valeur, les logements anciens donnés en location dans les
conditions du dispositif dit " Besson ", dans la limite d'un plafond
de 300.000 francs.
MODIFICATIONS APPORTÉES
PAR L'ASSEMBLÉE
NATIONALE
L'Assemblée nationale a adopté en seconde
délibération deux amendement consistant à majorer à
titre non reconductible :
- de
35.000 francs
en dépenses ordinaires
le chapitre
44-30, article 20
, du titre IV (actions de concertation, de formation et
d'animation dans le secteur du logement et de l'urbanisme)
- de
2,263 millions de francs
en autorisations de programme et
crédits de paiement
le chapitre 65-48 article 10
du Titre VI
(construction et amélioration de l'habitat locatif social).
EXAMEN EN COMMISSION
Réunie le mercredi 3 novembre 1999, sous la
présidence
de M. Alain, Lambert, président, la commission a
procédé, sur le
rapport de M. Jacques Pelletier,
rapporteur spécial,
à l'examen des crédits de
l'équipement, des transports et du logement consacrés à
l'urbanisme et au logement dans le projet de loi de finances pour 2000.
M. Jean-Pierre Plancade
,
rapporteur pour avis des crédits du
logement de la commission des affaires économiques
, a
félicité le rapporteur spécial pour sa
présentation. Il a estimé que le budget du logement était
un bon budget. Il s'est toutefois interrogé sur la mise en place du
prêt locatif à usage social (PLUS), et notamment sur le fait qu'il
pourrait être réservé aux seuls organismes HLM, à
l'exclusion des collectivités locales. Il s'est également
inquiété de la complexité des dispositions fiscales,
contenues dans le projet de loi de finances, et relatives au droit de bail. Il
a partagé le souhait du rapporteur spécial d'élargir le
dispositif du prêt à taux zéro.
M. Jacques Bellanger
,
rapporteur pour avis des crédits de
l'urbanisme de la commission des affaires économiques
, a
considéré que les crédits de l'urbanisme pour 2000
étaient acceptables, tout en notant la diminution des crédits de
fonctionnement du budget. Il a déploré que la modification
incessante du périmètre du budget de l'urbanisme rende la lecture
de l'évolution des crédits presque impossible, même si les
modifications étaient présentées comme des
opérations de clarification budgétaire.
M. Jean-Pierre Demerliat
a félicité le rapporteur
spécial pour la clarté de son exposé. Il a demandé
si les crédits affectés au prêt locatif à usage
social pourraient servir à des opérations de rénovation,
très demandées par les organismes HLM dont le parc est
vieillissant et inoccupé.
M. René Ballayer
a souhaité avoir des explications sur les
crédits accordés en faveur de la lutte contre le saturnisme.
M. Jacques Oudin
a fait observer la remarquable amélioration de
l'économie du logement et la progression sans précédent
des permis de construire. S'agissant des travaux réalisés dans
les logements, il s'est toutefois demandé si le Gouvernement
présenterait une comparaison entre l'ancien système des
crédits et réductions d'impôts et le nouveau
mécanisme de taux réduit de TVA. Il a indiqué que la
Commission européenne avait adopté une directive sur le taux de
plomb dans l'eau, et s'est demandé si la dotation en faveur de la lutte
contre le saturnisme en tenait compte. Il a cité le cas des zones de
patrimoine architectural et urbain en se demandant si les crédits de
l'ANAH ne pourraient pas être redéployés en faveur de ces
zones. Il a enfin évoqué la difficulté de construire des
logements sociaux dans les zones à forte pression foncière
spéculative, notamment les zones littorales.
Mme Marie-Claude Beaudeau
a demandé si l'amélioration de
la situation économique avait permis de diminuer le nombre de
bénéficiaires des aides au logement, et quel en était le
nombre. Elle a également demandé quel montant de crédits
serait affecté à la réalisation des aires de nomades. Elle
a enfin interrogé le rapporteur spécial sur l'ampleur des
opérations de démolition-reconstruction.
M. Jacques Pelletier
,
rapporteur spécial
, a répondu
à M. Jean-Pierre Plancade qu'il pensait également que le budget
du logement était satisfaisant, dans un contexte très favorable
pour l'économie de l'immobilier. S'agissant de la réglementation
du PLUS, il a indiqué que ce serait une erreur de réserver le
nouveau produit aux seuls organismes HLM, et qu'il convenait d'avoir des
réponses précises du Gouvernement sur cette question. Concernant
le droit de bail, il a confirmé la nécessité de
réformer le dispositif, afin de proposer une réforme simple et
compréhensible pour les contribuables.
En réponse à M. Jacques Bellanger, il a expliqué que la
diminution des crédits de fonctionnement du budget de l'urbanisme et du
logement était permise par l'amélioration de la situation
économique, et qu'il se félicitait des opérations de
vérité permettant de mettre à niveau les crédits
budgétaires.
En réponse à M. Jean-Pierre Demerliat, il a rappelé
l'existence d'une ligne fongible, qui permettait d'accroître les
crédits de la rénovation lorsque ceux destinés à la
construction n'étaient pas utilisés. Il a rappelé
l'extension du dispositif de la livraison à soi-même, assimilable
à un taux réduit de TVA pour les travaux d'entretien
réalisés dans les logements sociaux.
En réponse à MM. René Ballayer et Jacques Oudin, il a
indiqué que les crédits nouveaux accordés au titre de la
lutte contre le saturnisme, à savoir 75 millions de francs, ne
permettraient que les premiers diagnostics et non la réalisation des
travaux. Il en a conclu que les sommes consacrées à la lutte
contre le saturnisme devraient être beaucoup plus importantes dans les
années à venir. Il a ajouté qu'il était
évidemment nécessaire de préciser aux contribuables les
avantages relatifs du nouveau mécanisme de TVA à taux
réduit pour les travaux dans les logements, par rapport à
l'ancien système des réductions et crédits d'impôts.
Il a reconnu que le prix élevé des terrains créait, dans
certaines zones particulières, des tensions, qui rendaient difficiles
des programmes de construction de logements sociaux.
En réponse à Mme Marie-Claude Beaudeau,
M. Jacques
Pelletier
a répondu que les chiffres concernant les
bénéficiaires d'aides personnelles au logement pour 1999
n'étaient pas encore connus, mais que la révision des dotations
budgétaires résultait simplement d'une adaptation des
crédits à la réalité des prestations. Il a
rappelé que 40 millions de francs de crédits seraient
consacrés aux aires de nomades, le projet de loi sur ce thème,
adopté en première lecture à l'Assemblée nationale,
devant d'ailleurs être discuté prochainement au Sénat. En
matière d'opérations de démolition-reconstruction, il a
indiqué que les crédits budgétaires étaient
satisfaisants, mais que les opérations n'étaient pas
réalisées, faute de volonté des acteurs concernés.
A la suite de ce débat, et sur proposition de
M. Jacques
Pelletier
, la commission a décidé de
réserver la
position de la commission sur le fascicule II. Urbanisme et logement du budget
de l'équipement, des transports et du logement, jusqu'à
l'audition du ministre de l'Équipement, des transports et du
logement
.
Dans une séance tenue le jeudi 18 novembre 1999, la commission a
décidé de proposer au Sénat
de rejeter les
crédits du ministère de l'équipement, des transports et du
logement.