ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS L'ARTICLE 12 (Art. 150 U et 210 E du code général des impôts) : Mesures en faveur de l'offre foncière et du logement locatif social
Commentaire : le présent article additionnel propose deux mesures incitatives, portant sur la taxation des plus-values de cession, en faveur de la vente d'immeubles en vue de la réalisation de logements locatifs sociaux.
I. LE DROIT EXISTANT
A. LES MESURES D'INCITATION EXISTANTES
Le code général des impôts (CGI) comporte trois mesures visant à atténuer la taxation des plus-values de cession dans le cas où les immeubles sont destinés à produire du logement locatif social. Celles codifiées à l'article 150 U concernent les plus-values soumises à l'impôt sur le revenu. Les autres figurent à l'article 210 E et concernent les plus-values soumises à l'impôt sur les sociétés. Le tableau suivant en fait la présentation.
Dispositifs incitatifs à la cession d'immeubles pour le logement locatif social
(en millions d'euros)
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Fin du fait générateur |
Coût 2012 |
Coût 2013 |
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Exonération des plus-values immobilières réalisées à l'occasion des cessions d'immeubles au profit des collectivités territoriales en vue de leur cession par celles-ci à des organismes de logements sociaux (art. 150 U-II-8°) |
2011 |
- |
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Exonération des plus-values immobilières réalisées à l'occasion des cessions d'immeubles au profit des organismes concourant au logement social (art. 150 U-II-7°) |
2011 |
10 |
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Imposition au taux de 19 % des plus-values de cessions de biens immobiliers ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière à des bailleurs sociaux réalisées avant le 31 décembre 2011 (art. 210 E-III et V) |
2011 |
160 |
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Source : projet annuel de performances 2013 « Egalité des territoires, logement et ville » et commission des finances
En plus de ces dispositions propres au logement locatif social, on notera que la quatrième loi de finances rectificative pour 2011 a prévu l' application du taux réduit d'IS de 19 % sur les plus-values nettes dégagées lors de la cession d'un local à usage de bureau ou à usage commercial , pour les cessions à titre onéreux réalisées du 1 er janvier 2012 au 31 décembre 2014 , à la condition que la société cessionnaire s'engage à transformer le local acquis en logement dans les trois ans qui suivent la date de clôture de l'exercice au cours duquel l'acquisition est intervenue (nouvel article 210 F du CGI).
B. LES DÉBATS DU PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2013
Plusieurs dispositions renforçant ces mesures incitatives ont été débattues, et certaines adoptées, à l'occasion de l'examen du projet de loi de finances pour 2013, afin de favoriser la construction de logements locatifs sociaux, et de contribuer à atteindre l'objectif de 150 000 nouveaux logements sociaux par an.
En premier lieu, l'Assemblée nationale a rétabli, jusqu'au 31 décembre 2014, le dispositif d'exonération d'impôt sur le revenu (IR) applicable aux plus-values réalisées lors de la vente d'immeubles, de parties d'immeubles ou de droits relatifs à ces biens, à un organisme HLM ou une société d'économie mixte (SEM) gérant des logements sociaux. Cette disposition, entrée en vigueur avec la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 et prorogée par la loi du 29 décembre 2010, avait pris fin au 31 décembre 2011.
Au Sénat, plusieurs amendements ont été déposés dans le même objectif. Ils visaient notamment à réactiver des incitations fiscales (amendements déposés par les groupes socialiste, ainsi que communiste républicain et citoyen, et par plusieurs collègues du groupe UDI-UC) et à créer de nouvelles exonérations, calculées en fonction de la proportion de logements sociaux, en cas de cession d'immeubles destinés à des programmes mixtes réalisés y compris par des opérateurs privés (amendement du groupe RDSE et de notre collègue Eric Doligé).
En raison d'une incertitude quant au coût de ces dispositifs, le ministre chargé du budget a souhaité le retrait de ces amendements jusqu'à l'examen du présent projet de loi de finances rectificative pour 2012.
II. LE DISPOSITIF PROPOSÉ
Votre rapporteur général vous propose, par amendement, de reprendre deux des initiatives présentées lors du débat sur la première partie du projet de loi de finances pour 2013.
Ces mesures visent ainsi :
- à rétablir, jusqu'au 31 décembre 2015, la disposition de l'article 210 E du CGI qui a pris fin le 31 décembre 2010. Elle faisait bénéficier d'un taux réduit d'impôt sur les sociétés (19 % au lieu de 33,33 %) les plus-values réalisées par les bailleurs sociaux sur les ventes d'immeubles qui ne constituent pas des logements sociaux dès lors qu'ils s'engagent à réinvestir ces sommes dans le logement social sous un délai de 3 ans . Il se confirme que le coût de ce dispositif fiscal est négligeable ;
- à prévoir un abattement , dont le montant serait fonction de la part de logements sociaux prévus , sur les cessions effectuées au profit d'opérateurs liés avec les collectivités ou les EPCI par un traité de concession prévoyant la réalisation de logements sociaux, ou titulaires d'une autorisation d'urbanisme prescrivant la réalisation de logements sociaux. Le dispositif prévoit, afin de déconnecter la situation du redevable initial de la taxation, à savoir le propriétaire, et celle de l'opérateur, qu'en cas de non réalisation du programme, l'opérateur devra reverser à l'Etat le montant de l'impôt sur les plus-values initialement dû, diminué, le cas échéant, du taux de logement sociaux effectivement réalisé.
Décision de la commission : votre commission vous demande d'adopter cet article additionnel.